業(yè)主及其自治團(tuán)體的法律地位確立問(wèn)題探討

□余方

（復(fù)旦大學(xué)，上海 200433）

業(yè)主及其自治團(tuán)體的法律地位確立問(wèn)題探討

□余方

（復(fù)旦大學(xué)，上海 200433）

近年來(lái)，隨著中國(guó)房地產(chǎn)的快速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的糾紛也隨之產(chǎn)生。其中，業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)和物業(yè)服務(wù)公司挪用業(yè)主共有收益的糾紛較為常見(jiàn)。本文通過(guò)界定業(yè)主在物業(yè)管理中的法律地位，認(rèn)為糾紛產(chǎn)生主要原因在于業(yè)主自治團(tuán)體的缺位所導(dǎo)致的業(yè)主的權(quán)利受到侵害；因此，應(yīng)當(dāng)通過(guò)確立業(yè)主自治團(tuán)體的法律地位來(lái)理順物業(yè)管理中的法律關(guān)系，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)利，為業(yè)主營(yíng)造良好的居住環(huán)境。

業(yè)主法律地位；物業(yè)管理；業(yè)主自治團(tuán)體

專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)服務(wù)在我國(guó)大陸地區(qū)發(fā)展的時(shí)間并不長(zhǎng)，但在這期間，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系卻時(shí)常處于緊張狀態(tài)：一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占業(yè)主的共有部分收益，侵害業(yè)主權(quán)利的情況非常嚴(yán)重；另一方面，業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象也較為普遍。［1］盡管《物權(quán)法》、最高人民法院的相關(guān)司法解釋以及地方性法規(guī)的相繼出臺(tái)，對(duì)保護(hù)業(yè)主權(quán)利、規(guī)范物業(yè)管理中的法律秩序起到了非常重要的作用。但法律法規(guī)和司法解釋中有關(guān)業(yè)主自治團(tuán)體的規(guī)定仍不明確，而這正是物業(yè)管理出現(xiàn)眾多矛盾和糾紛的癥結(jié)所在。本文從業(yè)主在物業(yè)管理中費(fèi)用分?jǐn)偤褪找娣峙涞姆申P(guān)系入手，探討了業(yè)主自治團(tuán)體在物業(yè)管理中的法律地位確立問(wèn)題。

一、業(yè)主在物業(yè)管理中的法律地位

（一）“物業(yè)管理”是業(yè)主的自治管理，業(yè)主是“物業(yè)管理”的主體

上世紀(jì)80年代之前，我們的生活中沒(méi)有物業(yè)管理這個(gè)概念。我國(guó)第一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)在1981年成立，公司名稱(chēng)是深圳物業(yè)管理公司；此后，人們習(xí)慣于把物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)管理稱(chēng)之為 “物業(yè)管理”。［2］而法律層面也將物業(yè)管理公司界定為物業(yè)管理的主體。國(guó)務(wù)院2003年頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第2條規(guī)定：“本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)?！保?］該規(guī)定沒(méi)有明確業(yè)主在物業(yè)管理權(quán)上的主體地位，反而將物業(yè)管理公司置于物業(yè)管理主體的地位。這種對(duì)物業(yè)管理權(quán)主體的認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤，反映在實(shí)踐層面就是物業(yè)管理公司無(wú)所不能，將小區(qū)的一切事務(wù)均納入自己的管理范圍，因此，侵害業(yè)主權(quán)利的事件時(shí)有發(fā)生，有些糾紛甚至釀成嚴(yán)重的群體性事件，甚或?qū)е聵I(yè)主集體游行、上訪。［4］

《物權(quán)法》從立法上明確了物業(yè)管理權(quán)的主體是業(yè)主，而不是物業(yè)公司。該法第70條規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，包括對(duì)專(zhuān)有部分的專(zhuān)有權(quán)、對(duì)共有部分的共有和共同管理的權(quán)利。［5］條文中提出了 “共同管理權(quán)”的概念，這是業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的當(dāng)然組成部分，揭示了物業(yè)管理的本質(zhì)是業(yè)主對(duì)共有部分的共同管理；業(yè)主即使將物業(yè)管理事務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)公司，也不能改變物業(yè)管理權(quán)屬于業(yè)主的屬性。同時(shí)，該法明確了物業(yè)公司或者其他管理人是根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督，業(yè)主有權(quán)選聘和解聘。［6］在物業(yè)公司的稱(chēng)呼上，《物權(quán)法》將過(guò)去的“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，［7］強(qiáng)調(diào)物業(yè)公司的服務(wù)性，將管理權(quán)還給業(yè)主；《物業(yè)管理?xiàng)l例》也做出了與《物權(quán)法》相適應(yīng)的修改，將條文中的“物業(yè)管理企業(yè)”統(tǒng)統(tǒng)修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。［8］

（二）業(yè)主有分?jǐn)偂拔飿I(yè)管理費(fèi)”的義務(wù)

《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)管理費(fèi)在法律和實(shí)踐層面都被認(rèn)為是業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納的服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是物業(yè)服務(wù)費(fèi)的債權(quán)人，業(yè)主是債務(wù)人。最高院的司法解釋也支持物業(yè)服務(wù)公司起訴業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)的訴權(quán)。這種認(rèn)識(shí)和做法并沒(méi)有正確反映物業(yè)管理費(fèi)所涉及的法律關(guān)系。與物業(yè)管理費(fèi)相關(guān)的法律關(guān)系實(shí)際上分為兩個(gè)層次，一是業(yè)主之間的法律關(guān)系，業(yè)主有義務(wù)對(duì)全體業(yè)主分?jǐn)偽飿I(yè)管理費(fèi)用；二是全體業(yè)主與業(yè)主以外的人（包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)）之間的法律關(guān)系，全體業(yè)主有根據(jù)合同支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。

⒈業(yè)主之間的費(fèi)用分?jǐn)傟P(guān)系。為了保障業(yè)主的居住安全，保證建筑物及其附屬設(shè)施能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)和使用，保證業(yè)主的正常生活，有必要及時(shí)對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和維修，那么由此產(chǎn)生的費(fèi)用誰(shuí)負(fù)擔(dān)，如何負(fù)擔(dān)，是廣大業(yè)主特別關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題。［9］（p126）因此，《物權(quán)法》明確了業(yè)主分?jǐn)傎M(fèi)用的義務(wù)：業(yè)主應(yīng)對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用承擔(dān)分?jǐn)偭x務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)；費(fèi)用分?jǐn)偟姆绞绞牵河屑s定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例確定。［10］

根據(jù)這一規(guī)定，業(yè)主分?jǐn)偟馁M(fèi)用不是給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)酬：⑴分?jǐn)傎M(fèi)用是業(yè)主之間相互的義務(wù)，不是業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的義務(wù)；⑵該費(fèi)用是用于養(yǎng)護(hù)和維修建筑物及其附屬設(shè)施及其它保障業(yè)主居住安全和正常生活的費(fèi)用，不是向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的報(bào)酬；⑶由于養(yǎng)護(hù)和維修建筑物及其附屬設(shè)施和其它事項(xiàng)的費(fèi)用每年都會(huì)根據(jù)不同的情況有所變化，因此業(yè)主繳納的確定的分?jǐn)傎M(fèi)用可能會(huì)有結(jié)余或者不足；業(yè)主可以根據(jù)情況多退少補(bǔ)。也正因?yàn)榉謹(jǐn)傎M(fèi)用是業(yè)主基于建筑物區(qū)分共有關(guān)系形成的相互之間的義務(wù)，因此，業(yè)主不能以物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)不到位等理由為抗辯，拒絕分?jǐn)傎M(fèi)用；同時(shí)，業(yè)主拒絕分?jǐn)傎M(fèi)用，是違反對(duì)其他業(yè)主的義務(wù)，如果導(dǎo)致建筑物及其附屬設(shè)施得不到良好維護(hù)，價(jià)值貶損，損害的不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，而是其它業(yè)主的利益。也正是因?yàn)檫@是業(yè)主之間相互的義務(wù)，所以《物權(quán)法》第83條還規(guī)定：業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)要求行為人停止侵害、賠償損失。

⒉業(yè)主與業(yè)主以外的人就建筑物及其附屬設(shè)施產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。因?yàn)閷?duì)建筑物及其附屬設(shè)施的管理，業(yè)主與業(yè)主以外的人（包括物業(yè)服務(wù)公司），簽訂委托合同或者其他合同，形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系。由于建筑物及其附屬設(shè)施由業(yè)主共有，業(yè)主全體才是合同的主體，業(yè)主全體享有合同的權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)，而單個(gè)業(yè)主并不是合同的主體。在其他較發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的立法中，一般確立了業(yè)主團(tuán)體的法律地位，對(duì)外關(guān)系中業(yè)主團(tuán)體是權(quán)利義務(wù)的主體；單個(gè)業(yè)主只對(duì)業(yè)主團(tuán)體負(fù)有費(fèi)用分?jǐn)偟牧x務(wù)和享有收益分配的權(quán)利，與業(yè)主之外的人沒(méi)有直接的法律關(guān)系。

根據(jù)上面的分析，業(yè)主分?jǐn)偽飿I(yè)服務(wù)費(fèi)是對(duì)全體業(yè)主的義務(wù)，而不是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)。只是由于現(xiàn)階段立法上沒(méi)有確立業(yè)主團(tuán)體的地位，全體業(yè)主并沒(méi)有形成一個(gè)法律實(shí)體，沒(méi)有收取或支付費(fèi)用的資格，所以由單個(gè)業(yè)主直接交費(fèi)給物業(yè)服務(wù)公司的做法在確立業(yè)主團(tuán)體后應(yīng)該改變。就現(xiàn)階段的這種做法，法律上的解釋可以是物業(yè)服務(wù)公司代全體業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)，但該資金是全體業(yè)主的財(cái)產(chǎn)，不能直接算作物業(yè)公司的收入。

二、業(yè)主共有部分收益的性質(zhì)、歸屬及其管理

（一）業(yè)主共有部分收益的性質(zhì)和歸屬

《物權(quán)法》規(guī)定了業(yè)主對(duì)共有部分的共有和共同管理的權(quán)利，法律中明確規(guī)定的共有部分包括：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房、占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位、建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。［11］

關(guān)于共有部分收益在業(yè)主之間的分配，《物權(quán)法》也作了規(guī)定，分配規(guī)則與費(fèi)用分?jǐn)傄?guī)則相同，即：“有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例確定”。但在共有部分收益涉及業(yè)主和第三人 （比如物業(yè)服務(wù)公司）的時(shí)候，如何確定其歸屬，物權(quán)法沒(méi)有規(guī)定。由于業(yè)主共有部分的復(fù)雜性，本文只對(duì)案件中爭(zhēng)議的共有部分收益進(jìn)行分析。案件中涉及共有的收益有三項(xiàng)：場(chǎng)地租賃費(fèi)、停車(chē)管理費(fèi)、會(huì)所收入。鑒于原被告雙方都認(rèn)可這三項(xiàng)收益是業(yè)主共有部分所產(chǎn)生的，由此推論雙方都認(rèn)可這些收益是由業(yè)主公共場(chǎng)地、占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位和公用設(shè)施等產(chǎn)生的，是使用業(yè)主的共有場(chǎng)地、車(chē)位、設(shè)施所產(chǎn)生的收益。

收益在民法理論上分為兩種，一種是收取所有物的天然孳息，如種植樹(shù)木收取果實(shí)、飼養(yǎng)雞鴨收取禽蛋等；另一種是法定孳息，如貸出金錢(qián)收取利息、出租房屋收取租金等。［12］（p67）法定孳息系產(chǎn)生于報(bào)酬，系使用財(cái)產(chǎn)的第三人所為的給付。［13］（p106）從這些理論看來(lái)，案件中的三項(xiàng)收益應(yīng)該是法定孳息?！段餀?quán)法》沒(méi)有給天然孳息和法定孳息下定義，但該法第116條規(guī)定了這兩種孳息的取得規(guī)范：“當(dāng)事人有約定的，按照約定取得；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照交易習(xí)慣取得?！边@里的當(dāng)事人根據(jù)有關(guān)法定孳息的理論，應(yīng)當(dāng)是指財(cái)產(chǎn)所有人和財(cái)產(chǎn)使用人。具體到小區(qū)停車(chē)費(fèi)收入和會(huì)所收入的歸屬問(wèn)題上，全體業(yè)主是小區(qū)停車(chē)位和會(huì)所等共有部分財(cái)產(chǎn)的所有人，場(chǎng)地租賃人、停車(chē)人和會(huì)所使用人是共有部分財(cái)產(chǎn)的使用人；如果雙方有約定，可以按照約定來(lái)處理停車(chē)費(fèi)、會(huì)所收入等共有部分的收益；如果雙方?jīng)]有約定，那么業(yè)主可以根據(jù)交易習(xí)慣取得這些收益。至于物業(yè)服務(wù)公司，由于它既不是財(cái)產(chǎn)所有人，也不是財(cái)產(chǎn)的使用人，無(wú)權(quán)獲得業(yè)主共有部分的收益。

（二）業(yè)主共有部分收益的管理

《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。［14］也就是說(shuō)，只要業(yè)主大會(huì)作出決議，共有收益也可以成為物業(yè)服務(wù)費(fèi)的資金來(lái)源。如果有的小區(qū)經(jīng)營(yíng)收益較多，足以支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)或其他公共事務(wù)費(fèi)用的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，甚至可以在一定時(shí)期內(nèi)免除業(yè)主交納“物業(yè)分?jǐn)傎M(fèi)”的義務(wù)。［15］

較成熟國(guó)家和地區(qū)的法律中幾乎都有關(guān)于業(yè)主團(tuán)體財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，業(yè)主團(tuán)體財(cái)產(chǎn)用來(lái)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)等共同的費(fèi)用。業(yè)主共有部分收益屬于全體業(yè)主，因此，其用途應(yīng)由業(yè)主決定。

以我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)為例，公寓大廈的管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源于公共基金，由管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)負(fù)責(zé)管理。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《公寓大廈管理?xiàng)l例》規(guī)定，公共基金來(lái)源于四項(xiàng)：⑴起造人就公寓大廈領(lǐng)得使用執(zhí)照一年內(nèi)之管理維護(hù)事項(xiàng)，應(yīng)按工程造價(jià)一定比例或金額提列；⑵區(qū)分所有權(quán)人依區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議決議繳納；⑶本基金之孳息；⑷其他收入。［16］我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《公寓大廈規(guī)約范本》中將管理費(fèi)和公共基金區(qū)分開(kāi)來(lái)，區(qū)分所有權(quán)人需繳納管理費(fèi)，用于支付委任或雇用管理服務(wù)人的報(bào)酬、共用部分的維護(hù)管理、各種保險(xiǎn)費(fèi)、稅費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)，而公共基金則可以用來(lái)墊付管理費(fèi)。［17］因此，在臺(tái)灣，公寓的管理費(fèi)中包含了我們所稱(chēng)業(yè)主繳納的分?jǐn)傎M(fèi)，也可以包含“其他收入”。根據(jù)我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)一些學(xué)者的解釋?zhuān)捌渌杖搿笔侵敢蚬⒋髲B的管理使用可以獲得的收入，例如停車(chē)場(chǎng)的停車(chē)收費(fèi)，或公共之運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施收取的使用維護(hù)費(fèi)等，［18］（p73）類(lèi)似于案例中的業(yè)主共同收益。因此，業(yè)主共有部分的收益是用來(lái)補(bǔ)充維修資金還是用于其他，例如抵充物業(yè)管理費(fèi)，都應(yīng)由業(yè)主自行決定。

三、業(yè)主自治團(tuán)體的立法狀況

如上所述，業(yè)主是物業(yè)管理的主體，而實(shí)踐中由單個(gè)業(yè)主來(lái)行使物業(yè)管理權(quán)是不現(xiàn)實(shí)的，因而較發(fā)達(dá)國(guó)家一般在立法上都確立了業(yè)主自治團(tuán)體的法律地位，即由該業(yè)主團(tuán)體來(lái)行使業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)，并且履行相應(yīng)的義務(wù)；而我國(guó)立法對(duì)業(yè)主團(tuán)體問(wèn)題沒(méi)有明確的規(guī)定，這在一定程度上導(dǎo)致了物業(yè)管理中存在混亂的法律關(guān)系以及業(yè)主權(quán)利得不到維護(hù)的后果。

（一）較發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)有關(guān)業(yè)主團(tuán)體的立法

較發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)一般承認(rèn)業(yè)主團(tuán)體的法律地位，有的是賦予業(yè)主團(tuán)體法人資格，有的雖然沒(méi)有賦予法人資格，但都確認(rèn)了業(yè)主團(tuán)體的民事主體資格或者當(dāng)事人能力。法國(guó)、新加坡、美國(guó)部分州、日本的立法均賦予共有人組織以法人資格；而德國(guó)法則認(rèn)為共有人組織在性質(zhì)上屬于“無(wú)權(quán)利能力社團(tuán)”，具備當(dāng)事人能力，即合法的成為民事訴訟的原告或被告的能力。［19］（p159－162）又如，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《公寓大廈管理?xiàng)l例》規(guī)定管理委員會(huì)有當(dāng)事人能力。［20］一些臺(tái)灣學(xué)者分析，管理委員會(huì)的性質(zhì)相當(dāng)于非法人團(tuán)體，不具有實(shí)體的權(quán)利能力；真正法律上的權(quán)利主體是全體區(qū)分所有權(quán)人，他們以近似合伙的方式共同享受權(quán)利和分擔(dān)義務(wù)，當(dāng)公共基金或其他由管理委員會(huì)或管理負(fù)責(zé)人掌管的財(cái)產(chǎn)不足以支付管理債務(wù)時(shí)，全體區(qū)分所有權(quán)人應(yīng)連帶負(fù)清償責(zé)任。［21］（p69）《荷蘭民法典》也有關(guān)于業(yè)主團(tuán)體的規(guī)定：其在“物權(quán)編”中規(guī)定，公寓權(quán)人協(xié)會(huì)是法人，管理共同體的財(cái)產(chǎn)，對(duì)外債務(wù)則是由公寓權(quán)人協(xié)會(huì)和公寓權(quán)人對(duì)與任一公寓有關(guān)的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。［22］（p143－149）

（二）我國(guó)有關(guān)業(yè)主團(tuán)體的立法

《物權(quán)法》規(guī)定業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)；業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。根據(jù)全國(guó)人大法工委民法室編寫(xiě)的《物權(quán)法》條文說(shuō)明，業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的自治組織，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。［23］（p115）既然是自治組織，就應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)的民事主體資格，至少應(yīng)當(dāng)具備訴訟主體資格，才能夠真正發(fā)揮其主體作用，比如自主管理全體業(yè)主的各項(xiàng)費(fèi)用和收入、對(duì)外簽訂合同、起訴不交費(fèi)業(yè)主等事務(wù)。然而《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》等都沒(méi)有對(duì)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的民事主體資格和訴訟主體資格做出相應(yīng)的規(guī)定。

在《物權(quán)法》草案征求意見(jiàn)時(shí)，曾有學(xué)者提出應(yīng)當(dāng)確立業(yè)主團(tuán)體并指出：“從邏輯上看，先有業(yè)主團(tuán)體，后有團(tuán)體的組織機(jī)構(gòu)——業(yè)主會(huì)議（權(quán)力機(jī)構(gòu)）和業(yè)主委員會(huì)（執(zhí)行機(jī)構(gòu)）。但是，草案繼續(xù)沿用《物業(yè)管理?xiàng)l例》，直接規(guī)定業(yè)主權(quán)力機(jī)構(gòu)和業(yè)主委員會(huì)，而沒(méi)有規(guī)定業(yè)主團(tuán)體概念。業(yè)主團(tuán)體是業(yè)主自治管理的基礎(chǔ)性概念，承載著許多功能，沒(méi)有業(yè)主團(tuán)體概念，業(yè)主自治難以進(jìn)行?！保?4］從目前《物權(quán)法》的規(guī)定來(lái)看，這一意見(jiàn)顯然并未被采納。北京市也曾進(jìn)行過(guò)建立業(yè)主自治團(tuán)體的嘗試?！侗本┦形飿I(yè)管理辦法》草案稿中曾提出，具備條件的業(yè)主大會(huì)可以試行法人登記，此條款引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注，但在正式發(fā)布的文件中卻刪除了此項(xiàng)內(nèi)容。根據(jù)政府相關(guān)人員的解釋?zhuān)紤]到《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》都未涉及其法人主體資格問(wèn)題，而法人的創(chuàng)設(shè)應(yīng)當(dāng)由法律來(lái)規(guī)定，所以本次立法沒(méi)有對(duì)業(yè)主大會(huì)法人化問(wèn)題做出規(guī)定。［25］

立法上業(yè)主團(tuán)體地位不明，導(dǎo)致了我國(guó)司法實(shí)踐中在處理物業(yè)管理中的法律關(guān)系上混亂狀況及業(yè)主維權(quán)困難的狀況。首先，物業(yè)管理費(fèi)收取問(wèn)題的處理方式缺乏效率。物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂的，應(yīng)由業(yè)主團(tuán)體履行支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)；但實(shí)踐中物業(yè)服務(wù)費(fèi)的支付義務(wù)的主體是單個(gè)業(yè)主；而且司法解釋也賦予了物業(yè)服務(wù)公司起訴業(yè)主的權(quán)利，即如果業(yè)主不支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)公司有權(quán)起訴業(yè)主要求支付，物業(yè)公司必須通過(guò)訴訟來(lái)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，而業(yè)主還可以以服務(wù)不到位為由進(jìn)行抗辯，這對(duì)物業(yè)服務(wù)公司來(lái)說(shuō)是缺乏效率的。其次，業(yè)主共有部分的收益應(yīng)歸屬于全體業(yè)主，但業(yè)主沒(méi)有自己的賬戶(hù)，只能由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取，因而物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占業(yè)主收益的情況非常普遍。再次，個(gè)別業(yè)主損害業(yè)主共同利益的行為，本應(yīng)由業(yè)主團(tuán)體主張權(quán)利，而由于我國(guó)業(yè)主團(tuán)體沒(méi)有民事主體資格，又沒(méi)有資金來(lái)源，靠業(yè)主主張權(quán)利很困難，司法解釋只好把訴訟權(quán)利賦予了物業(yè)服務(wù)公司。［26］然而物業(yè)服務(wù)公司不是業(yè)主權(quán)利的代表，甚至與業(yè)主存在利益沖突，將業(yè)主權(quán)利的維護(hù)委托給物業(yè)服務(wù)公司，這實(shí)在是無(wú)奈的舉措。因此，理清物業(yè)管理中的法律關(guān)系，關(guān)鍵是要明確業(yè)主團(tuán)體的法律地位。

四、確立業(yè)主團(tuán)體的法律地位，實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治

聯(lián)合國(guó)歐洲經(jīng)濟(jì)委員會(huì)在 《轉(zhuǎn)型國(guó)家住宅類(lèi)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度指南》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《指南》）中指出，為了確保業(yè)主們對(duì)共用部分的利益，業(yè)主協(xié)會(huì)必須能夠擁有進(jìn)入合同關(guān)系的身份，在市場(chǎng)上集資的能力、在法院起訴與應(yīng)訴的資格；因此，《指南》建議業(yè)主協(xié)會(huì)應(yīng)經(jīng)過(guò)恰當(dāng)?shù)膰?guó)家注冊(cè)機(jī)關(guān)登記注冊(cè)為一個(gè)法律實(shí)體。［27］（p163）

就我國(guó)小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀來(lái)看，《指南》的建議是非常中肯的。如果業(yè)主協(xié)會(huì)沒(méi)有民事主體資格，業(yè)主權(quán)利就很難得到保障，具體表現(xiàn)在業(yè)主協(xié)會(huì)不能以自己的名義收取物業(yè)管理費(fèi)、管理業(yè)主共有部分收益，不能以自己名義對(duì)損害業(yè)主共同利益的行為提起訴訟，業(yè)主整體利益沒(méi)有一個(gè)民事主體來(lái)代表。目前，司法實(shí)踐中的做法似乎傾向于將這些權(quán)利義務(wù)都委托給物業(yè)服務(wù)公司，然而由于物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主之間存在利益的沖突，所以不可能作為業(yè)主代表來(lái)維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，甚至還可能侵害業(yè)主權(quán)益。因此，確立業(yè)主團(tuán)體的法律地位并建立起一系列相應(yīng)的制度是非常必要的。就實(shí)踐中普遍存在的收費(fèi)難和共有收益的保護(hù)問(wèn)題，筆者認(rèn)為只有建立業(yè)主團(tuán)體才能從根本上解決這些問(wèn)題。

（一）確立業(yè)主團(tuán)體的法律地位，以解決物業(yè)收費(fèi)難的問(wèn)題

針對(duì)實(shí)踐中廣泛存在的業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題，物業(yè)公司的訴權(quán)得到了最高人民法院司法解釋的支持，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條規(guī)定，“經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持”。然而現(xiàn)實(shí)中的這種做法既不符合物業(yè)管理的法律關(guān)系，也不能解決業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)公司行使抗辯權(quán)的問(wèn)題。

首先，物業(yè)服務(wù)公司直接起訴要求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)，不符合物業(yè)管理的法律關(guān)系。根據(jù)前述關(guān)于物業(yè)管理法律關(guān)系的分析，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向業(yè)主團(tuán)體繳納物業(yè)管理費(fèi)，而不是直接向物業(yè)服務(wù)公司交費(fèi)；而部分業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，損害的也是全體業(yè)主的權(quán)利，因?yàn)槿绻飿I(yè)服務(wù)公司因欠費(fèi)情況嚴(yán)重而降低服務(wù)質(zhì)量，會(huì)影響小區(qū)的品質(zhì)甚至?xí)档蜆I(yè)主專(zhuān)有部分的價(jià)值，最終損害的是全體業(yè)主的權(quán)利。因此，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向業(yè)主團(tuán)體繳費(fèi)，這是業(yè)主的法定義務(wù)。盡管司法解釋賦予了物業(yè)服務(wù)公司直接起訴業(yè)主的權(quán)利，但從法律關(guān)系上來(lái)看由物業(yè)服務(wù)公司起訴是不合適的。

其次，物業(yè)服務(wù)公司直接起訴業(yè)主的實(shí)際效果并不理想。物業(yè)服務(wù)公司起訴業(yè)主，業(yè)主可以以物業(yè)服務(wù)不到位為由進(jìn)行抗辯。針對(duì)業(yè)主的抗辯，物業(yè)公司需要舉證證明自己提供了合同約定的物業(yè)服務(wù)，才有可能取得物業(yè)費(fèi)，這是對(duì)訴訟資源的浪費(fèi) 。

確立業(yè)主團(tuán)體法律地位以后，物業(yè)服務(wù)公司的報(bào)酬應(yīng)由業(yè)主團(tuán)體以團(tuán)體財(cái)產(chǎn)來(lái)支付，不需要通過(guò)起訴單個(gè)不交費(fèi)的業(yè)主；而業(yè)主具有法定的分?jǐn)偽飿I(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，所以業(yè)主團(tuán)體有權(quán)要求業(yè)主支付分?jǐn)傎M(fèi)，業(yè)主不能以物業(yè)服務(wù)不到位為由進(jìn)行抗辯。

（二）確立業(yè)主團(tuán)體的法律地位，以保障業(yè)主的共有權(quán)和共同管理權(quán)

業(yè)主是共有權(quán)和共同管理權(quán)的主體，然而由于多數(shù)小區(qū)缺乏有效的業(yè)主團(tuán)體對(duì)其進(jìn)行管理，物業(yè)服務(wù)公司常常未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)就對(duì)業(yè)主共有部分設(shè)置收費(fèi)項(xiàng)目，而收益被物業(yè)服務(wù)公司占用，作為物業(yè)公司的利潤(rùn)來(lái)源，侵害了業(yè)主的權(quán)益。但是，業(yè)主維權(quán)的成功案例卻不多見(jiàn)。最高人民法院公報(bào)曾刊登了“無(wú)錫市春江花園業(yè)主委員會(huì)訴上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司等物業(yè)管理糾紛案”［28］的裁判文書(shū)，該案中業(yè)主委員會(huì)通過(guò)訴訟要回了業(yè)主的共有部分收益，成為業(yè)主維權(quán)的一個(gè)成功案例。但也有一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為該案的維權(quán)方式很難效仿，其原因在于：首先，對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員來(lái)說(shuō)，訴訟要付出大量的精力，追討并非個(gè)人所有的收益。在物業(yè)公司平穩(wěn)交接時(shí)，很少會(huì)有這類(lèi)追討行為。一般只有在業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)公司產(chǎn)生糾紛時(shí)，才會(huì)有人要求物業(yè)列出明細(xì)，追問(wèn)資金去向；其次，停車(chē)費(fèi)等收益事實(shí)上是物業(yè)服務(wù)公司維持生存的重要支撐，如果真的把停車(chē)費(fèi)從物業(yè)服務(wù)公司手中剝離，除了近兩年成立的高檔小區(qū)外，很多小區(qū)都會(huì)面臨物業(yè)服務(wù)公司出走的境地，只能讓業(yè)主自己管理。而自己管理又會(huì)帶來(lái)資金監(jiān)管和法律后果承擔(dān)的問(wèn)題，其結(jié)果甚至還不如讓物業(yè)公司管理。［29］

確立業(yè)主團(tuán)體的法律地位以后，業(yè)主團(tuán)體可以開(kāi)設(shè)賬戶(hù)，管理業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)和收益，從根本上避免收益被物業(yè)服務(wù)公司侵占；可以起訴有任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等侵害他人合法權(quán)益行為的業(yè)主，訴訟費(fèi)用和律師費(fèi)可以從團(tuán)體財(cái)產(chǎn)中支付。這就可以從根本上解決業(yè)主公共事務(wù)無(wú)人管理、業(yè)主利益無(wú)人代表的狀況。

［1］搜狐焦點(diǎn)網(wǎng).物業(yè)管理亂象繁生 侵犯業(yè)主利益成行業(yè)潛規(guī)則［EB/OL］.http： //nj.focus.cn/news/2011－06－30 /1363542.html，2011－06－30.

［2］顏雪明.從實(shí)務(wù)角度看物業(yè)服務(wù)司法解釋的亮點(diǎn)與不足［J］.法律適用，2009，（07）.

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［26］最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)踆］.2009.

［28］無(wú)錫市春江花園業(yè)主委員會(huì)訴上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司等物業(yè)管理糾紛案［J］.中華人民共和國(guó)最高人民法院公報(bào)，2010，（05）：40－45.

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（責(zé)任編輯：牟春野）

Discussion on Legal Status of Estate Owners and Establishment of Estate Owners＇Organization

Yu Fang

In recent years，with rapidly development of commodity houses in china，disputes between owners and estate service enterprises keep on increasing，in which the main kinds of disputes are those about fee of estate service and income from common parts.This article clarifys the relationship between owners and estate service enterprises，concludes that the main reason is absence of the estate owners＇organization.So it is crucial to establish the estate owners＇organization.

estate owner；estate management；estate owners＇organization

D923.2

A

1007－8207（2011）10－0076－05

2011－08－14

余方 （1979—），女，江蘇南京人，復(fù)旦大學(xué)法學(xué)院民商法專(zhuān)業(yè)博士研究生，上海電機(jī)學(xué)院講師，研究方向?yàn)楸容^民法。