一線城市的房產(chǎn)泡沫嚴(yán)重

■ 趙志君

一線城市的房產(chǎn)泡沫嚴(yán)重

■ 趙志君

我國一線城市的房地產(chǎn)泡沫之嚴(yán)重，已經(jīng)到了無以復(fù)加的程度。在2008年11月到2011年5月短短兩年半的時間內(nèi)，北京的房價就從12023元上升到25085元，增幅為108%；上海的房價從14800上升到24000元，增幅為62%；深圳的房價從9500元上升到17500元，升幅為84%；廣州從6800元上升到13500元，升幅為98%。這使本來在2007年已存在的房地產(chǎn)泡沫再次放大。目前，北京城八區(qū)的平均房價達到每平方米三萬元，購買一套100平方米的住房，市場價是300萬人民幣左右。

根據(jù)北京市統(tǒng)計部門公布的數(shù)據(jù)，2010年全市職工年平均工資50415元。在19個行業(yè)中，職工年平均工資最高的三個行業(yè)分別是金融業(yè)、信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)，電力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，職工年平均工資分別為192139元、86164元和81014元。職工年平均工資最低的三個行業(yè)分別是居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)，住宿和餐飲業(yè)，農(nóng)、林、牧、漁業(yè)，職工年平均工資分別為22689、25827元和27387元。

按照2010年北京職工50415元的平均工資，一個職工要想購買一套100平方米的商品房，需要不吃不喝60年。對平均工資最高的金融業(yè)職工來說，購買一套100平方米的商品房需要不吃不喝工作16年；信息傳輸、計算機和軟件業(yè)的職工不吃不喝工作35年；電力、燃氣和水的生產(chǎn)行業(yè)需要不吃不喝工作37年。工資水平最低的居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)，住宿和餐飲業(yè)，農(nóng)林牧漁業(yè)，職工購房則需要不吃不喝工作109-132年。兩人都有工作雙職工的普通家庭，買一套房子也需要不吃不喝工作30年?？紤]到工資分布的不對稱性，低收入者人數(shù)眾多的特點，一般來說，一個社會群體里能拿到平均工資的職工不超過40%，因此，按照當(dāng)前的住房價格，60%以上的家庭買一套房要不吃不喝工作30年；如果再考慮到日常生活的支出，很少的家庭能夠通過市場解決住房問題。

以北京、上海、深圳和廣州為代表的一線城市房價屢創(chuàng)新高的同時，反映真實居住需求的租金水平并未隨房價同步提高。從商品住宅的租售比(住房銷售價格與月租金)來看，目前這些城市的租售比都在500以上，有的地區(qū)的租售比超過600，相當(dāng)于股票市場50倍的市盈率。這意味著依靠出租，一套商品房50年才能收回成本。2011年5月北京城六區(qū)的房價為30413元，最高是西城區(qū)（40200元），最低是石景山區(qū)（23000元）；北京的平均租金回報率平均為1.999%，其中朝陽區(qū)最高，為2.357%；原崇文區(qū)最低，為1.786%。國際上通行的租售比在200-300之間，按照此標(biāo)準(zhǔn)北京地區(qū)的房地產(chǎn)價格比正常價格高100-200%。

由于租金回報率僅2%，目前一套標(biāo)價400萬普通商品房的月租金大約在8000元，即使不考慮可能的閑置，一年的租金是9.6萬元。考慮到各種費用和空置期的房租損失，估計租金回報率只有1.8%，即7.2萬元。一年期銀行存款利率是3.25%，存款利息所得為1.3萬元。依此計算，北京房地產(chǎn)泡沫的最保守估計為80%。其實，不同的投資者由于風(fēng)險偏好不同、首付款比例不同和貸款的期限結(jié)構(gòu)不同而面臨不同的機會成本，一年期存款利率只是最低的機會成本，按一年期銀行存款利率計算房地產(chǎn)泡沫只是給出了房地產(chǎn)泡沫的最低估計值。對于那些利用信貸杠桿的投資者來說，投資的機會成本不僅就不能以一年期存款利率來衡量，其機會成本包括自有資金的成本和房貸利息成本兩部分。目前，各大銀行已經(jīng)取消了30%的利率優(yōu)惠，首套房貸的利率已經(jīng)恢復(fù)到基準(zhǔn)利率，二套房貸的利率上浮10%以上。假設(shè)一個購房者在北京購買價值400萬的房子，按30%的首付款比例，他的首付款是120萬元，期限20年的貸款是280萬；假設(shè)投資者購房的首付款是他的自有資金，按一年期無風(fēng)險存款利率3.25%計算，這120萬的自有資金一年期存款利息損失是3.9萬元；280萬元的銀行貸款，按五年期以上的貸款基準(zhǔn)利率6.8%計算，則一年的貸款利息成本是19.04萬元。將120萬的首付款利息損失和280萬貸款利息損失相加，則該投資者每年支付的總成本是22.94萬元，是租金收益3.18倍。也就是說，如果將購房資金的機會成本（利息支出）與租金比較，北京的房地產(chǎn)泡沫高達218%。

表1：北京城八區(qū)的房價與租金回報率

房地產(chǎn)的暴利來源于房地產(chǎn)價格的暴漲，但由于目前官方公布的住房價格是把不同地段的住房混在一起統(tǒng)計、可比性差，致使公布的房價增幅明顯低于實際增幅。對此，我們在表2中列出了北京幾個代表性的樓盤的價格，大體可以反映北京地區(qū)的房地產(chǎn)價格真實變動情況。

在過去六年中，以上樓盤中最低的價格增幅是300%，最高的是542%；年均增長在23%-31%；有的樓盤價格在一年之內(nèi)就增長100%。北京如此，一線城市上海、深圳、杭州和廣州等大體相同。

一線城市的房地產(chǎn)泡沫基本上是2008年國際金融危機之后形成的，是多種因素共同作用的結(jié)果。首先，本輪房地產(chǎn)泡沫在很大程度上是由寬松的貨幣政策造成的。在2008年國際金融危機之后，美國實行了量化寬松的貨幣政策，我國實施了4萬億投資計劃，政府融資平臺貸款泛濫，購房首付款比例降低至20%，首次置業(yè)者享受30%的利率折扣。寬松的貨幣政策使我國居民的存款長期處在負(fù)利率狀態(tài)，老百姓眼看著自己的銀行存款一天天貶值，被迫投資于房地產(chǎn)以求資產(chǎn)保值。房地產(chǎn)信貸政策過于寬松，滋長了炒樓之風(fēng)。

其次，商品房泡沫與保障房建設(shè)的體制缺失有關(guān)。長期以來，地方政府嚴(yán)重依賴土地財政，一直強調(diào)房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，缺乏建設(shè)經(jīng)濟適用房和各種保障房的積極性；過于強調(diào)商品房的重要性，對保障房的重要性重視不夠。

表2：北京幾個大型樓盤六年來的價格變化情況

第三，在土地供給方面，地方政府是土地供應(yīng)的唯一主體，把土地當(dāng)成藝術(shù)品來拍賣，全國各地不斷地出現(xiàn)地王，出現(xiàn)“面包貴過面包”的現(xiàn)象。

第四，開發(fā)商捂盤、惜售現(xiàn)象非常普遍，采用擠牙膏式的推盤方式，人為地制造短缺和恐慌，同樣一個樓盤和相同的房子一天一個價，每天漲價幾千的現(xiàn)象比比皆是。

第五，統(tǒng)計指標(biāo)存在明顯的缺陷，容易誤導(dǎo)宏觀經(jīng)濟決策。我國的GDP統(tǒng)計存在比較大的誤差，經(jīng)常低估實際經(jīng)濟增長。例如，中國國家統(tǒng)計局發(fā)表的《2007年國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP初步核實數(shù)據(jù)的公告》顯示，2007年的GDP增長率為11.4%，2008年4月經(jīng)核實將2007的GDP增長率上調(diào)0.5個百分點至11.9%，而2010年的統(tǒng)計年鑒將2007年的GDP增長率上調(diào)到14.2%，與最初公布的數(shù)據(jù)相差2.8百分點。顯著不同的增長率指標(biāo)有不同的宏觀政策含義。

在經(jīng)歷了多年越調(diào)越漲的過程之后，政府部門逐漸找到了使房價和房地產(chǎn)投資回歸理性的鑰匙。2010年以來，國家出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，遏制房價過快上漲，其中包括土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。國務(wù)院總理溫家寶也多次表示，要遏制房價的過分上漲，有信心把房價恢復(fù)在合理水平，采取了擴大保障性住房供應(yīng)，限房價、競地價，規(guī)定新的房地產(chǎn)開發(fā)項目配建一定比例保障性住房，限制一個家庭購買多套住房，擴大中小套型的商品房和保障性住房供應(yīng)。這些措施如果能夠堅定不移地長期堅持，一定會取得良好的效果。

但是，問題的關(guān)鍵是管住貨幣，貨幣政策要有前瞻性、靈活性和穩(wěn)健性。建議中央銀行更加重視價格手段的作用，盡快把名義利率提高到通貨膨脹率之上，恢復(fù)正的實際利率。為了不對企業(yè)產(chǎn)生過大的負(fù)面影響，中央銀行可選擇非對稱性加息，進一步提高存款利率，壓縮存貸款利差。這樣做可能降低銀行的利潤增幅，但對整個國民經(jīng)濟發(fā)展、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提高國民福利是有幫助的，也可以引導(dǎo)居民進行理性投資和消費，化解房地產(chǎn)泡沫危機。

趙志君，中國社會科學(xué)院經(jīng)濟所研究員、博士生導(dǎo)師