集成管理理論在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的運(yùn)用探討

王劍鋒

摘 要：在房地產(chǎn)業(yè)獲得快速發(fā)展的同時(shí)，一種全新的管理模式也日趨成熟，即集成管理，本文探討了將集成管理理論運(yùn)用到房地產(chǎn)項(xiàng)目上，以期對(duì)提高房地產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目管理水平起到理論探索意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；全壽命期；集成管理

近幾年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)獲得快速發(fā)展，很多開發(fā)公司攻城略地，迅速形成了區(qū)域性、甚至全國(guó)性開發(fā)規(guī)模的大型集團(tuán)公司，但項(xiàng)目管理水平未能有質(zhì)的提高。與此同時(shí)，一種全新的管理模式正在日趨成熟，即集成管理，如能將集成管理的理念、模式、方法融入到房地產(chǎn)項(xiàng)目中，必能大幅提高房地產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目管理水平和盈利能力。

一、集成管理的含義

所謂集成，來(lái)自于integrate一詞，意指把多種東西融合在一起，它是構(gòu)造系統(tǒng)的一種理念。集成管理的核心是運(yùn)用集成的思想，保證管理對(duì)象和管理系統(tǒng)完整的內(nèi)部聯(lián)系，提高系統(tǒng)的整體協(xié)調(diào)程度，以形成一個(gè)更大范圍的有機(jī)整體，包括建設(shè)項(xiàng)目參與方組織集成、建設(shè)項(xiàng)目全壽命期過程集成和建設(shè)項(xiàng)目目標(biāo)要素集成所組成的三維系統(tǒng)空間結(jié)構(gòu)，如表：

組織 業(yè)主（甲方）、承包商、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、咨詢單位······

過程 決策階段、設(shè)計(jì)階段、計(jì)劃階段、施工階段、運(yùn)營(yíng)階段······

目標(biāo) 范圍管理、進(jìn)度管理、質(zhì)量管理、投資管理、合同管理、安全管理······

二、集成管理理論在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的運(yùn)用

1、全壽命期過程集成

房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命期是指從尋找土地機(jī)會(huì)開始到項(xiàng)目報(bào)廢的全過程，包含土地獲取、設(shè)計(jì)與報(bào)批、工程施工、使用與維護(hù)四大階段。在房地產(chǎn)公司，土地獲取一般是根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃或者年度計(jì)劃來(lái)實(shí)施的，一些大的地塊往往與方案設(shè)計(jì)同步進(jìn)行，這樣能獲得更準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。這里的設(shè)計(jì)具體指房屋的方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，而室外管線和園林工程的設(shè)計(jì)在房屋主體施工過程中進(jìn)行，不影響總工期；報(bào)批從環(huán)評(píng)與立項(xiàng)開始，根據(jù)設(shè)計(jì)進(jìn)度和其它手續(xù)逐步推進(jìn)，直到取得施工許可證。工程施工從開工開始、直到綜合竣工驗(yàn)收結(jié)束。使用與維護(hù)是業(yè)主使用與物業(yè)維護(hù)共同并存的，很多大型開發(fā)商的物業(yè)都由自己的物業(yè)公司維護(hù)。根據(jù)目前我國(guó)物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定，住宅使用年限為70年，商業(yè)40年，辦公50年，到期后可以有條件的續(xù)用，而實(shí)際上很多房屋在沒有到達(dá)使用年限前就已經(jīng)報(bào)廢拆除了。

2、參與方組織集成

從房地產(chǎn)公司內(nèi)部來(lái)分析，一般采用集團(tuán)公司——城市公司——項(xiàng)目部的三級(jí)管理模式，一些全國(guó)性大型集團(tuán)公司采用集團(tuán)公司——區(qū)域公司——城市公司——項(xiàng)目部的四級(jí)管理模式，在集團(tuán)公司與區(qū)域公司層面突出企業(yè)管理的屬性，定位于戰(zhàn)略、決策、研發(fā)；在城市公司與項(xiàng)目部層面突出項(xiàng)目管理的屬性，定位于執(zhí)行、操作。

從項(xiàng)目全壽命期來(lái)分析，前三個(gè)階段的參與方都是以房地產(chǎn)公司為主，使用與維護(hù)階段以物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)委會(huì)為主。其中，土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)、大型設(shè)備材料等一般由集團(tuán)公司、區(qū)域公司完成，前期報(bào)批、現(xiàn)場(chǎng)管理、預(yù)決算、部分材料采購(gòu)等由城市公司和項(xiàng)目部完成。下表列出了項(xiàng)目實(shí)施階段的主要參與方，某些行業(yè)的設(shè)計(jì)和施工往往是同一家單位，如自來(lái)水、燃?xì)?、供電、路燈、消防等等?/p>

單位類別 單位明細(xì)

政府主管部門 建設(shè)、規(guī)劃、質(zhì)監(jiān)、交警、消防、人防、園林、市政······

業(yè)主（甲方） 集團(tuán)公司、區(qū)域公司、城市公司、項(xiàng)目部······

設(shè)計(jì)單位 方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、室外管線設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)······

施工單位 土方、樁基、土建安裝A、土建安裝B、土建安裝C、室外管線施工、園林施工、智能化施工、路燈施工、消防設(shè)施施工······

甲供材單位 鋼筋、砼、水泥、電梯、門窗······

監(jiān)理單位 監(jiān)理A、監(jiān)理B、監(jiān)理C······

其他合作單位 銀行、信托、營(yíng)銷策劃、銷售代理、廣告公司······

3、目標(biāo)集成

根據(jù)成虎老師的研究成果，項(xiàng)目全壽命期目標(biāo)系統(tǒng)分解為四個(gè)層次：三大目標(biāo)（功能、成本/投資、時(shí)間）、各方面滿意、與環(huán)境協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展，分別體現(xiàn)了現(xiàn)實(shí)性思維、理性思維和哲學(xué)思維。不同層次目標(biāo)之間具有包容性、矛盾性和相關(guān)性，三大目標(biāo)是最基礎(chǔ)性的，高層次目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)都要以前面較低層次目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)為前提。

房地產(chǎn)項(xiàng)目從戰(zhàn)略規(guī)劃與土地獲取開始，一直到竣工交付使用，包含三大階段，參與方都是圍繞房地產(chǎn)公司為主體進(jìn)行的；廣大業(yè)主、代表業(yè)主利益的業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司都是在項(xiàng)目交付后進(jìn)入的，由于項(xiàng)目已經(jīng)施工完畢，即使他們有各種意見或建議，對(duì)項(xiàng)目所起的作用很小，這就需要充分發(fā)揮政府主管部門的作用。根據(jù)系統(tǒng)論的觀點(diǎn)，可以將整個(gè)項(xiàng)目壽命期看做一個(gè)大系統(tǒng)，把前三大階段看做大系統(tǒng)下的一個(gè)小系統(tǒng)，這個(gè)小系統(tǒng)的參與方、實(shí)施過程、目標(biāo)都是以房地產(chǎn)公司為主的，其目標(biāo)評(píng)價(jià)指標(biāo)也具體化，即在確保工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全的前提下，取得經(jīng)濟(jì)效益的最大化。在小系統(tǒng)中，由相關(guān)政府主管部門從項(xiàng)目全壽命期目標(biāo)的高度出發(fā)，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、手續(xù)報(bào)批、工程施工、綜合竣工驗(yàn)收等全過程多方面進(jìn)行審批、監(jiān)督、管理，綜合協(xié)調(diào)小系統(tǒng)和大系統(tǒng)的目標(biāo)沖突。這種方法既能以現(xiàn)實(shí)性思維實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)公司的目標(biāo)，又能讓政府本著對(duì)社會(huì)、環(huán)境和廣大業(yè)主負(fù)責(zé)的哲學(xué)思維，以期最終實(shí)現(xiàn)大系統(tǒng)全壽命期的目標(biāo)系統(tǒng)。

三、構(gòu)建集成管理的信息系統(tǒng)平臺(tái)

由于項(xiàng)目全壽命期跨度長(zhǎng)、參與單位多、目標(biāo)系統(tǒng)復(fù)雜，界面管理繁瑣，因此建立一個(gè)綜合統(tǒng)一的協(xié)調(diào)溝通機(jī)制就非常必要。隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的快速發(fā)展，各類軟件和網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)被廣泛運(yùn)用到項(xiàng)目管理中，如Autocad設(shè)計(jì)軟件、天正造價(jià)軟件、Project項(xiàng)目管理軟件、Brass進(jìn)度軟件、金蝶財(cái)務(wù)軟件、明源銷售軟件，以及異地視頻會(huì)議、企業(yè)FTP、QQ、郵箱等等，這些都為集成管理信息系統(tǒng)的實(shí)現(xiàn)提供了技術(shù)支持。

通過Internet網(wǎng)絡(luò)，可以為項(xiàng)目設(shè)計(jì)一個(gè)信息系統(tǒng)軟件，作為各參與方協(xié)調(diào)溝通的平臺(tái)。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，各參與方之間有大量的界面管理，很多信息需要由房地產(chǎn)公司來(lái)溝通協(xié)調(diào)或中轉(zhuǎn)，因此，該信息系統(tǒng)由房地產(chǎn)公司來(lái)負(fù)責(zé)建立和維護(hù)是最合適的，各參與方將項(xiàng)目有關(guān)信息輸入系統(tǒng)，并獲得自己想要的信息。如施工單位在網(wǎng)上發(fā)布澆筑砼的計(jì)劃表，經(jīng)甲方確認(rèn)后，砼公司根據(jù)該計(jì)劃可以提前安排好配料和泵車，確保現(xiàn)場(chǎng)工程進(jìn)度；當(dāng)設(shè)計(jì)院有變更時(shí)，可以先在網(wǎng)上發(fā)布電子版，各施工單位和監(jiān)理單位可以在第一時(shí)間同時(shí)得到經(jīng)確認(rèn)的變更信息，提前做好準(zhǔn)備措施，也可以提出不同意見，待拿到書面變更圖紙后按圖施工，這樣可避免部分變更簽證。

四、存在的主要問題和困難

集成管理理論是一種先進(jìn)的管理理念，尤其是從項(xiàng)目的全壽命期來(lái)綜合考慮各參與方的目標(biāo)，將項(xiàng)目管理提升到了可持續(xù)發(fā)展的高度。但是，房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)用集成管理理論還存在許多問題和困難，如：各參與方的管理水平參差不齊，有的施工單位連電腦軟件操作都不熟練，距離電子化辦公還有很大差距；更難的是，以信息系統(tǒng)為平臺(tái)的集成管理需要進(jìn)行項(xiàng)目的工作結(jié)構(gòu)分解和編碼體系，這是一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)性工作，但是我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀還達(dá)不到這個(gè)要求。

【參考文獻(xiàn)】

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【2】陸惠民，蘇振民，王延樹.工程項(xiàng)目管理[M].南京：東南大學(xué)出版社，2002：63-76.