高房?jī)r(jià)的推手與抓手

謝作正

當(dāng)前，我國(guó)高房?jī)r(jià)困擾一直是全社會(huì)普遍擔(dān)憂的熱門(mén)話題。從2009年以來(lái)，中央政府不斷推出宏觀調(diào)控措施，但仍然收效甚微，為何出現(xiàn)如此狀況？我們確有必要分析一下高房?jī)r(jià)的成因，才能找到科學(xué)調(diào)控的新思路。

高房?jī)r(jià)形成的因素有哪些？我們必須從馬克思剩余價(jià)值理論中尋找答案。馬克思指出：剩余價(jià)值中體現(xiàn)工人的剩余勞動(dòng)或無(wú)償勞動(dòng)的那一部分，我們稱(chēng)之為利潤(rùn)。這種利潤(rùn)并不是全部存入經(jīng)營(yíng)資本家的腰包。壟斷土地，使土地所有者能以地租名義——不管這土地是用于農(nóng)業(yè)、建筑、鐵路還是用于其他生產(chǎn)目的——取得剩余價(jià)值的一部分。另一方面，擁有勞動(dòng)資料，使經(jīng)營(yíng)資本家能生產(chǎn)剩余價(jià)值，即竊取一定量的無(wú)償勞動(dòng)，這就使擁有勞動(dòng)生產(chǎn)資料并把它全部或部分地貸給經(jīng)營(yíng)資本家的人。簡(jiǎn)而言之，即放債的資本家，能以利息的名義要求取得剩余價(jià)值的另一部分，所以留歸經(jīng)營(yíng)資本家本身的，就只是所謂產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)或商業(yè)利潤(rùn)的那一部分了。把住宅作為商品推向市場(chǎng)以后，參與生產(chǎn)這種商品的三種資本所有者，他們?yōu)榱双@取利潤(rùn)，共同推高房?jī)r(jià)就成了必然結(jié)果。

首先，政府為了經(jīng)營(yíng)和改造城市，尊重市場(chǎng)法則，將城市土地這種稀有資源，實(shí)行公開(kāi)拍賣(mài)，誰(shuí)出的價(jià)高就出讓給誰(shuí)，本無(wú)可非議。因?yàn)椴慌馁u(mài)，更為社會(huì)公眾所不容。但由此產(chǎn)生的后果是城市土地轉(zhuǎn)讓收入成為政府口袋里的重要資源，也就激發(fā)了地方政府的賣(mài)地沖動(dòng)。例如，2010年某沿海城市一年的土地轉(zhuǎn)讓收入超過(guò)1000億元，而當(dāng)年該市財(cái)政收入不到1000億元。

其次，商業(yè)銀行作為信貸資本實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作后，投向房地產(chǎn)市場(chǎng)，獲取利息收入更是合理合法行為。如果信貸資本不參與，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商又從哪里去獲取資金向政府交地價(jià)呢？因此，地方政府暗中默許，并慫恿銀行大量向房地開(kāi)發(fā)商借貸當(dāng)然不足為奇。

第三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為經(jīng)營(yíng)者，要獲取產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)的最大化，只有不斷變戲法似的推高房?jī)r(jià)。一方面通過(guò)提高住宅品質(zhì)，另一方面通過(guò)推出新的住宅品種，以種種理由使推高房?jī)r(jià)成為可能。尤其是在市場(chǎng)供不應(yīng)求的情況下，房?jī)r(jià)只漲不跌成為既成事實(shí)。往往在取得土地資源后故意放慢開(kāi)發(fā)進(jìn)度，用房地產(chǎn)漲價(jià)獲得的超額利潤(rùn)來(lái)沖抵購(gòu)置土地所支付的極少利息。

從上述分析中，不難看出高房?jī)r(jià)是由多種因素共同作用的結(jié)果。作為一個(gè)負(fù)責(zé)任的政府如何才能科學(xué)調(diào)控高房?jī)r(jià)呢？筆者認(rèn)為，只要我們真正尊重市場(chǎng)規(guī)律從改善市場(chǎng)供求關(guān)系入手，是可以找到出路的。

一是調(diào)控土地資源供給，擴(kuò)大市場(chǎng)房源增量。這是降低高房?jī)r(jià)的根本所在。如何才能調(diào)控土地呢？現(xiàn)在一、二線城市適合開(kāi)發(fā)建設(shè)商品住宅的土地資源稀缺，不少資源已被開(kāi)發(fā)商獲得并閑置，城市政府擁有的土地存量已經(jīng)所剩不多了。在這種情況下，更要大膽創(chuàng)新稅收杠桿。一方面積極開(kāi)征土地資源占有稅，迫使開(kāi)發(fā)商加快土地開(kāi)發(fā)，以增加市場(chǎng)房源，對(duì)于長(zhǎng)期閑置不開(kāi)發(fā)的土地由政府強(qiáng)制收回。另一方面，政府應(yīng)繼續(xù)推出商品住宅用地，同時(shí)開(kāi)發(fā)一部分保障房、安置房，使市場(chǎng)房源總量和品種結(jié)構(gòu)能得到更大的改善，從而降低房?jī)r(jià)。

二是調(diào)控商品住宅品種結(jié)構(gòu)，只滿(mǎn)足市民住宅的基本要求。我國(guó)人口眾多，土地資源短缺，在城市化進(jìn)程不斷加快的情況下，我們只能選擇高密度低面積的保障水平，滿(mǎn)足市民住宅的基本要求。商品住宅以開(kāi)發(fā)90平米以下為主，保障房開(kāi)發(fā)以60平米以下為主。而對(duì)于部分高收入人群的大面積房屋需求，主要通過(guò)增加高額納稅的辦法來(lái)滿(mǎn)足。

三是限制住宅買(mǎi)賣(mài)投機(jī)，引導(dǎo)住宅消費(fèi)向“一戶(hù)一宅”健康發(fā)展。從現(xiàn)實(shí)情況看，商品住宅買(mǎi)賣(mài)投機(jī)推高房?jī)r(jià)的作用不可小覷。但究其原因，是因?yàn)槲覀內(nèi)狈φ_稅收政策調(diào)控。在我國(guó)完全可以采取實(shí)名登記擁有量；公示交易過(guò)程與納稅記錄；首套免稅、多購(gòu)多征稅等措施，引導(dǎo)市民向“一戶(hù)一宅”的健康消費(fèi)發(fā)展。

（作者為國(guó)家統(tǒng)計(jì)局深圳調(diào)查隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)）

責(zé)編/李逸浩 美編/李祥峰