房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)財(cái)稅取向的探討

魏 旭

(東北財(cái)經(jīng)大學(xué) 研究生學(xué)院,遼寧 大連 116025)

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)財(cái)稅取向的探討

魏 旭

(東北財(cái)經(jīng)大學(xué) 研究生學(xué)院,遼寧 大連 116025)

房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)機(jī)制失靈,政府調(diào)控房?jī)r(jià)應(yīng)在保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上,通過(guò)擴(kuò)大社會(huì)保障性住房的覆蓋面,調(diào)整結(jié)構(gòu)性減稅政策,降低房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)在地方財(cái)政收入中的比重.政府應(yīng)按照市場(chǎng)需求加大居住房供應(yīng)量,控制購(gòu)房信貸投放.相關(guān)政策實(shí)施后,必將使房?jī)r(jià)在平穩(wěn)中下降,居民可支配收入與實(shí)際購(gòu)房能力逐步相適應(yīng).

房地產(chǎn);宏觀調(diào)控;稅收

財(cái)稅政策是政府調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的主要政策工具和保障,因此應(yīng)不斷考量經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中存在的突出問(wèn)題和矛盾,適時(shí)作出政策調(diào)整,以適應(yīng)和推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展,使財(cái)政分配效率與公平更好地服務(wù)于經(jīng)濟(jì)社會(huì).

一、房地產(chǎn)稅收對(duì)財(cái)政收入的影響

房地產(chǎn)業(yè)的土地出讓收益是地方財(cái)政收入的重要構(gòu)成,未來(lái)征收物業(yè)稅也是地方財(cái)政的重要補(bǔ)充.

1.房地產(chǎn)稅費(fèi)是地方財(cái)政收入的重要支撐

在我國(guó)城市化、工業(yè)化進(jìn)程中,發(fā)達(dá)地區(qū)推行全域城市化,相應(yīng)增加建筑用地供應(yīng)量,土地出讓收益對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)越來(lái)越大.房地產(chǎn)業(yè)不僅能帶來(lái)非稅收收入,如土地出讓金、土地租金、耕地補(bǔ)償?shù)?而且能對(duì)房地產(chǎn)建筑征收營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、耕地占用稅[1],在出售或轉(zhuǎn)讓階段征收企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等.物業(yè)稅又稱(chēng)財(cái)產(chǎn)稅,主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn),課稅對(duì)象主要是承租人或所有者,每年都要繳納一定稅款,而應(yīng)繳納的稅額隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的攀升而提高.地方政府土地出讓越多,獲取的非稅收收入和稅收收入越大,地方政府對(duì)土地出讓的積極性就越高.

2.房地產(chǎn)稅收的利與弊

城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展既能帶來(lái)地方財(cái)政收入,又能增加金融信貸規(guī)模,吸引大量建設(shè)資金,帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,改善居住環(huán)境質(zhì)量,正效應(yīng)作用明顯.然而,房地產(chǎn)稅收越高,對(duì)個(gè)人收入的影響就越大,中低階層個(gè)人稅負(fù)重,對(duì)生活保障部分收入造成一定的削弱,使得剩余可支配部分較少,弱化了個(gè)人投資和消費(fèi)能力.地方政府的財(cái)政投向主要是城市公共基礎(chǔ)建設(shè),不注重對(duì)房地產(chǎn)業(yè)保障性住房建設(shè)的支持和扶持.建筑用地雖然不斷得到擴(kuò)張,而土地競(jìng)標(biāo)價(jià)格卻持續(xù)上揚(yáng),土地及建筑等稅費(fèi)占開(kāi)發(fā)商成本比重較大,是商品房?jī)r(jià)格很難抑制之根本所在.雖然土地對(duì)增加地方財(cái)政收入起到積極重要的作用,但也不能忽視對(duì)物價(jià)上漲、房?jī)r(jià)居高不下所起到的負(fù)效應(yīng).隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,原材料包括鋼材、建材、沙石等價(jià)格上漲,加之物價(jià)上漲,勞動(dòng)力成本隨之上漲,導(dǎo)致建筑成本增加.由于商品房供給彈性較小,面對(duì)旺盛的購(gòu)房需求,不平衡的矛盾逐漸加大,造成房?jī)r(jià)持續(xù)上漲.房?jī)r(jià)不確定性對(duì)地方財(cái)政危機(jī)鏈條如圖1所示.

圖1 房?jī)r(jià)不確定性對(duì)地方財(cái)政危機(jī)鏈條

3.房?jī)r(jià)調(diào)控政策減持房地產(chǎn)稅費(fèi)

在我國(guó)居民住房需求旺盛時(shí)期,應(yīng)加大住房建設(shè)土地供應(yīng),逐步縮小住房供應(yīng)與需求之間的落差,采取土地出讓和商品房雙向限價(jià)政策,加大保障性住房建設(shè).信貸應(yīng)對(duì)購(gòu)買(mǎi)商品房的適應(yīng)條件、范圍和額度進(jìn)一步收縮.一是吸取美國(guó)次貸危機(jī)的深刻教訓(xùn),把金融對(duì)居民購(gòu)房信貸風(fēng)險(xiǎn)控制在可承受范圍之內(nèi);二是通過(guò)信貸收縮控制購(gòu)房消費(fèi)欲望和購(gòu)買(mǎi)力.以上舉措并進(jìn)是穩(wěn)定或逐步降低房?jī)r(jià)的必然趨勢(shì),將會(huì)相應(yīng)減少土地出讓收益和相關(guān)稅收.

二、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策措施對(duì)社會(huì)保障的作用機(jī)理

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2010年統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示,房屋銷(xiāo)售價(jià)格全年呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑,年均增幅9.99%,而全國(guó)70個(gè)大中城市新建居民住宅銷(xiāo)售價(jià)格年均增幅13.67%,4月份增幅高點(diǎn)達(dá)到17.3%,年末回落至8.5%.下半年房?jī)r(jià)開(kāi)始降溫,彰顯國(guó)家調(diào)控政策初見(jiàn)成效,房?jī)r(jià)調(diào)控總水平波動(dòng)約束在物價(jià)穩(wěn)定可容納的空間.

1.房?jī)r(jià)政策調(diào)控效應(yīng)

國(guó)務(wù)院房?jī)r(jià)調(diào)控"新國(guó)八條"頒布實(shí)施以后,各地方政府結(jié)合本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)水平和居民住房實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力,向社會(huì)公布了地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo).房?jī)r(jià)調(diào)控政策既有剛性措施,也有彈性政策傳導(dǎo).房?jī)r(jià)控制水平是保持小幅增長(zhǎng),還是穩(wěn)定或回落,這是各地方政府抉擇的難點(diǎn)和重點(diǎn),也是平衡稅收增長(zhǎng)、調(diào)整稅收結(jié)構(gòu)、保證地區(qū)財(cái)政收入既定目標(biāo)順利完成所必須要作出的抉擇.與房?jī)r(jià)調(diào)控相配套的保障性住房、經(jīng)濟(jì)實(shí)用性住房、公共租賃性住房被納入各級(jí)政府責(zé)任體系.2011年全國(guó)保障性住房1000萬(wàn)套層層分解到各地區(qū),保障性住房同比增長(zhǎng)70%,從中央到地方明確了保障性住房的推進(jìn)指標(biāo)和具體目標(biāo)任務(wù).保障性住房的大量建設(shè),必然要擴(kuò)大購(gòu)買(mǎi)保障性住房的適用范圍,經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)也要進(jìn)一步放寬,這是調(diào)控房?jī)r(jià)的基本途徑.廉租住房進(jìn)入門(mén)檻也要不斷降低,積極籌措建設(shè)廉租住房,提供更多的面向保障對(duì)象供應(yīng)的房源,是城市有效吸引或留住外來(lái)人才和務(wù)工人口的重要途徑,也是為城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展提供充足的勞動(dòng)力的重要保證.房?jī)r(jià)調(diào)控政策的主要構(gòu)件如圖2所示.

圖2 房?jī)r(jià)調(diào)控政策的主要構(gòu)件

2.房產(chǎn)投資與消費(fèi)稅負(fù)效應(yīng)

加快居民住房保障戰(zhàn)略調(diào)整,要著重處理好房產(chǎn)投資和消費(fèi)的問(wèn)題,而抑制房產(chǎn)投資和消費(fèi)的有效調(diào)節(jié)手段之一是增加稅負(fù)成本.征收居民住房房產(chǎn)稅是世界各國(guó)普遍適用的稅收政策.房產(chǎn)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅,是對(duì)保有房產(chǎn)的征收.征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅是縮小分配差距、促進(jìn)社會(huì)公平的一個(gè)重要舉措,也是正確引導(dǎo)居民投資和消費(fèi)的重要措施.通過(guò)稅收調(diào)節(jié)杠桿,促使居民合理選擇投資對(duì)象及適宜的住房面積,有利于節(jié)約和抑制用地.

上海市和重慶市作為全國(guó)居民住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市,對(duì)居民房產(chǎn)稅作出不同的規(guī)定.上海市居民房產(chǎn)稅主要針對(duì)新購(gòu)房產(chǎn)、人均面積等限制條件而征收,稅率為累進(jìn)稅率,房?jī)r(jià)越高、人均面積越大房產(chǎn)稅率越高;重慶市居民房產(chǎn)稅側(cè)重高檔樓盤(pán)、別墅和投資性購(gòu)房的征收.居民住宅房產(chǎn)稅征收對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)起到一定的抑制作用,同時(shí)有利于調(diào)節(jié)收入分配,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展.特別是對(duì)投資性和消費(fèi)性購(gòu)房,通過(guò)增加稅負(fù)進(jìn)行調(diào)控,可以使投資和消費(fèi)購(gòu)房回歸理性.房?jī)r(jià)是宏觀調(diào)控政策傳導(dǎo)的重要媒介,房?jī)r(jià)調(diào)控政策工具是由于房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)凸現(xiàn)出來(lái)的,與房?jī)r(jià)相互作用共同發(fā)揮調(diào)節(jié)效果.

三、房地產(chǎn)的財(cái)稅維性與趨向

社會(huì)保障、公共服務(wù)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的概念,不同地區(qū)、不同區(qū)域,在不同時(shí)期其內(nèi)涵是不同的.在已建立社會(huì)保障制度的情況下,一旦經(jīng)濟(jì)社會(huì)大環(huán)境發(fā)生變化,社會(huì)保障體系同質(zhì)化必將發(fā)生聯(lián)動(dòng)效應(yīng),對(duì)社會(huì)環(huán)境程度的共同呼應(yīng)加劇,必然引起社會(huì)利益的調(diào)整.

1.社會(huì)保障有待公共財(cái)政均衡化

社會(huì)保障均等化是公共財(cái)政的基本要求,政府為社會(huì)提供最基本、最現(xiàn)實(shí)、最低保障標(biāo)準(zhǔn),最終使社會(huì)成員享受均等的公共服務(wù)和公共物品.居民住房保障屬于社會(huì)保障的基本范疇,住房保障成為當(dāng)前政府政策調(diào)控的重要手段.反思我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策,雖然出臺(tái)了一系列抑制房?jī)r(jià)的政策,對(duì)房?jī)r(jià)宏觀調(diào)控起到一定效果,但效果仍不夠明顯,其主要根源就是土地財(cái)政收入及管控體制存在問(wèn)題.地方政府既是城市土地的經(jīng)營(yíng)主體,又是管理主體;既要保值又要增值,追求地價(jià)收益的最大化.我國(guó)土地是國(guó)家所有,土地出讓制,借鑒我國(guó)香港地區(qū)的土地批租制[2],實(shí)行有償使用.發(fā)達(dá)國(guó)家土地用途管制相當(dāng)嚴(yán)格,政府優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)土地,主要是調(diào)控房?jī)r(jià).自20世紀(jì)90年代我國(guó)實(shí)行分稅制改革以來(lái),中央財(cái)政分配比例大,地方財(cái)政分配比例小,土地實(shí)行有償使用,各級(jí)地方政府在土地出讓上找到了增加財(cái)政收入的途徑,土地出讓對(duì)地方財(cái)政收入起到重要作用.土地出讓?xiě)?yīng)納入國(guó)家指導(dǎo)定價(jià)范疇,按照統(tǒng)一政策調(diào)控要求限價(jià)征用土地,開(kāi)發(fā)商要服從國(guó)家調(diào)控要求,把房?jī)r(jià)在競(jìng)地中降至最低.由中央財(cái)政與地方財(cái)政對(duì)土地財(cái)政收入實(shí)行劃分,增強(qiáng)中央財(cái)政的社會(huì)保障供給能力,促使社會(huì)保障和公共服務(wù)均等化.地方政府要加強(qiáng)土地的有效供應(yīng)與管理,嚴(yán)格土地規(guī)劃使用,運(yùn)用土地相關(guān)政策,參與和服從宏觀調(diào)控土地價(jià)格,合理確定地區(qū)房?jī)r(jià)水平,為居民住宅提供政策支持和市場(chǎng)有效保障.

2.稅收杠桿是房?jī)r(jià)宏觀調(diào)控的重要手段

稅收屬于分配范疇,是國(guó)家宏觀調(diào)控的主要支點(diǎn),是市場(chǎng)失靈時(shí)政府進(jìn)行宏觀調(diào)控、政策干預(yù)所采用的必要的經(jīng)濟(jì)手段.稅收杠桿以動(dòng)態(tài)方式發(fā)揮調(diào)節(jié)功能,引導(dǎo)市場(chǎng)供需平衡,維護(hù)效率和公平有序的統(tǒng)一,是稅收政策的剛性與靈活性的統(tǒng)一.我國(guó)稅制效率優(yōu)先、公平滯后,剛性較強(qiáng)、靈活不足,不利于充分挖掘稅收杠桿的潛能,不利于調(diào)節(jié)社會(huì)總供給和總需求的再平衡.稅收貫穿于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的生產(chǎn)、交換、分配和消費(fèi)各個(gè)環(huán)節(jié),房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定,將使房產(chǎn)消費(fèi)和投資減少,增值稅、營(yíng)業(yè)稅增長(zhǎng)受到削弱,結(jié)構(gòu)性減稅趨勢(shì)明顯.房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益下滑,個(gè)人收入降低,企業(yè)所得稅及個(gè)人所得稅也將隨之減少.房產(chǎn)交易減少,將使契稅、印花稅、土地增值稅等小稅種收入降低.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)直接影響稅收增長(zhǎng),因此應(yīng)針對(duì)我國(guó)稅負(fù)現(xiàn)狀,轉(zhuǎn)變稅收增長(zhǎng)方式,調(diào)整和優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu),降低總體稅負(fù)水平,促進(jìn)效率與公平的集聚效能.稅負(fù)發(fā)展到新的階段,結(jié)構(gòu)性減稅調(diào)整勢(shì)在必行.結(jié)構(gòu)性減稅植根于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的有效手段.政府調(diào)控房地產(chǎn)的重要目的是糾正市場(chǎng)失靈.房?jī)r(jià)的上漲帶動(dòng)了物價(jià)的上漲,這與居民可支配收入之間存在嚴(yán)重失調(diào),政府必須采取堅(jiān)決的調(diào)控措施加以扭轉(zhuǎn).市場(chǎng)失靈體現(xiàn)在分配不公、競(jìng)爭(zhēng)性不強(qiáng)、公共物品的供給和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)等諸多方面,調(diào)整稅制結(jié)構(gòu)主要體現(xiàn)在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和收入結(jié)構(gòu)的深層次矛盾之中.結(jié)構(gòu)性減稅應(yīng)轉(zhuǎn)向增稅調(diào)節(jié),優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),改善收入分配,轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量和效益.稅負(fù)結(jié)構(gòu)調(diào)整,稅負(fù)總體水平降低,中低階層人員收入水平增加,有利于刺激消費(fèi),提高消費(fèi)水平.房地產(chǎn)稅費(fèi)結(jié)構(gòu)性減稅費(fèi),降低房產(chǎn)稅負(fù)成本,是穩(wěn)定和回落房?jī)r(jià)的重要因素.

四、結(jié) 語(yǔ)

價(jià)格杠桿就是政府與市場(chǎng)參與者的博弈工具[5],因此應(yīng)嚴(yán)格信貸控制,加大住房建設(shè)供應(yīng),土地出讓限地價(jià)后限套型,競(jìng)低房?jī)r(jià)者為中標(biāo)開(kāi)發(fā)商,保證保障性住房與限價(jià)商品房的有效供給,使人民居住基本需求和質(zhì)量得到進(jìn)一步保障.應(yīng)建立嚴(yán)謹(jǐn)、嚴(yán)密的房地產(chǎn)政策執(zhí)行與監(jiān)督機(jī)制,確保政策落實(shí)到位.經(jīng)濟(jì)決定社會(huì)保障能力,財(cái)政收入結(jié)構(gòu)制約著房?jī)r(jià)波動(dòng)時(shí)期的稅收增長(zhǎng)空間與增長(zhǎng)幅度.因此,政府應(yīng)加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整,扶持改造和提升制造業(yè),培養(yǎng)發(fā)展新興產(chǎn)業(yè),大力發(fā)展服務(wù)業(yè),促進(jìn)地方財(cái)政收入轉(zhuǎn)型,保持地方財(cái)政收入的相對(duì)穩(wěn)定性.加快地方財(cái)政收入結(jié)構(gòu)調(diào)整,降低房地產(chǎn)稅費(fèi)收入比重,加大房?jī)r(jià)調(diào)控力度,對(duì)于降低房?jī)r(jià)、合理確定地區(qū)房?jī)r(jià)水平、穩(wěn)定物價(jià)、抑制通貨膨脹具有重要作用.

[1]黃小虎.解析土地財(cái)政[J].中國(guó)稅務(wù),2011(1):36-38.

[2]閆 坤,于樹(shù)一.論全球金融危機(jī)下的中國(guó)結(jié)構(gòu)性減稅[J].稅務(wù)研究,2011(1):13-20.

[3]廈門(mén)市國(guó)家稅務(wù)局課題組,陳 健,黃 堅(jiān),等.宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控中的稅收杠桿運(yùn)用[J].稅務(wù)研究,2011(1):24-27.

On macro-control policies of real estate for fiscal orientation

WEI Xu

(Graduate School,Dongbei Univ.of Finance and Economics, Dalian 116025,China)

The market mechanism of real estate industry is ineffective at present.The government should maintain the housing price on the stable basis,reduce the proportion of real estate tax in the local fiscal revenue,through increasing the coverage of social security housing,and adjusting the policy of structural tax abatement.The government should increase the supply of residential houses according to market demand,and control the housing loans delivery.After the related policies implementing, the housing price will decrease smoothly at a steady rate,and match the disposable income and real purchasing power gradually.

real estate;macro-economic control;fiscal orientation

1671-7041(2011)04-0023-03

F812.42

A*

2011-03-30

魏 旭(1985-),男,遼寧大連人,博士研究生