基于國際會計(jì)準(zhǔn)則視角對我國投資性房地產(chǎn)公允價值運(yùn)用的研究

馮越豐

基于國際會計(jì)準(zhǔn)則視角對我國投資性房地產(chǎn)公允價值運(yùn)用的研究

馮越豐

金融危機(jī)的爆發(fā)觸發(fā)了學(xué)術(shù)界、實(shí)務(wù)界和監(jiān)管部門對公允價值會計(jì)空前激烈的大辯論，重新點(diǎn)燃了公允價值會計(jì)優(yōu)劣和存廢的論戰(zhàn)。由于投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目是公允價值在非金融資產(chǎn)項(xiàng)目中的重要應(yīng)用，為此，投資性房地產(chǎn)的會計(jì)計(jì)量問題顯得引人注目?，F(xiàn)行國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則中的IAS39（金融工具確認(rèn)和計(jì)量）、IAS16（不動產(chǎn)、廠場和設(shè)備）、IAS19（雇員福利）、IAS40（投資性房地產(chǎn)）等多項(xiàng)準(zhǔn)則均使用了公允價值。2009年5月28日，國際會計(jì)準(zhǔn)則理事會發(fā)布了《征求意見稿—公允價值計(jì)量》（以下簡稱“征求意見稿”），詳細(xì)的規(guī)定了公允價值計(jì)量中的估值技術(shù)應(yīng)用、公允價值的級次、公允價值計(jì)量的披露、非活躍市場條件下的公允價值計(jì)量等內(nèi)容，并于2010年1月18日發(fā)布《公允價值計(jì)量（征求意見稿）》的暫時性結(jié)論，建立了資產(chǎn)價值計(jì)量的“退出觀”，統(tǒng)一了公允價值計(jì)量原則，并與美國第157號準(zhǔn)則保持一致。

為了順應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流，財(cái)政部頒布了《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號一一投資性房地產(chǎn)》（CAS3），規(guī)定投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量可以在成本模式和公允價值計(jì)量模式中進(jìn)行選擇應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)與國際會計(jì)準(zhǔn)則的基本趨同。但從近四年的實(shí)施情況來看，相對于房地產(chǎn)市場的火爆，而投資性房地產(chǎn)公允價值計(jì)量模式卻遭“冷遇”，使得CAS3的執(zhí)行沒有達(dá)到實(shí)質(zhì)性的效果。

一、我國投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則的運(yùn)用情況

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。財(cái)政部會計(jì)司自2007年起連續(xù)三年對我國上市公司執(zhí)行新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則情況的進(jìn)行跟蹤分析，根據(jù)歷年的報(bào)告數(shù)據(jù)顯示：2007—2009年間存在投資性房地產(chǎn)的上市公司分別為630家、690家和772家，絕大部分采用成本模式計(jì)量，采用公允價值模式計(jì)量的極少，三年分別為18家、20家和25家，占有此類業(yè)務(wù)公司的2.86%、2.9%、3.24%（劉玉廷、王鵬、薛潔，2010）。同時，根據(jù)國際會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量必須采用公允價值模式，這一要求對于發(fā)行外資股B股及H股等的上市公司需要按境外會計(jì)準(zhǔn)則編制財(cái)務(wù)報(bào)告，即使采用成本模式也必須同時披露投資性房地產(chǎn)的公允價值，因此這些“A+B”與“A+H”的上市公司無疑是最有條件采用公允價值計(jì)量模式的，但事實(shí)上，除中國銀行外，有關(guān)上市公司大多還是選擇成本模式。

同時，CAS3規(guī)定企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情形分別采用同類資產(chǎn)活躍市場報(bào)價、類似資產(chǎn)活躍市場報(bào)價和估值技術(shù)等確定公允價值。同一交易事項(xiàng)，公允價值的計(jì)量方法應(yīng)當(dāng)相同。但在實(shí)際執(zhí)行中，投資性房地產(chǎn)公允價值的計(jì)量方法來看，主要有房地產(chǎn)評估價格、第三方調(diào)查報(bào)告、與擬購買方初步商定的談判價下限、參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格等（具體見表1），上述估價方法的可靠性有待進(jìn)一步商榷。部分公司公允價值的確定存在一定的隨意性，對于同一交易事項(xiàng)，有的按照活躍市場報(bào)價確定公允價值，有的按照交易雙方協(xié)議價格確定公允價值，有的按照評估價格確定公允價值，從而影響了公允價值信息的可靠性和相關(guān)性。

二、公允價值在我國投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則實(shí)施中面臨的主要問題

（一）公允價值計(jì)量模式運(yùn)用條件嚴(yán)格，會計(jì)信息披露成本較高

公允價值模式計(jì)量不僅影響其投資性房地產(chǎn)的賬面價值，而且影響其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、盈利水平以及所有者權(quán)益。為此，基于謹(jǐn)慎性原則的考慮我國投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)同時滿足投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理估計(jì)的條件。其中：“所在地”是指投資性房地產(chǎn)所在的大中型城市的城區(qū)；“同類或類似房地產(chǎn)”，對建筑物而言是指所處地理位置與地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相似、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近；對土地使用權(quán)而言，是指統(tǒng)一城區(qū)、統(tǒng)一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近。不符合上述條件的，不得采用公允價值模式。

同時，CAS3還規(guī)定：“同一企業(yè)也只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時采取兩種模式”，這種“單行道”不可逆轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)化模式，增加了公允價值模式的實(shí)施推廣的難度。此外，企業(yè)采用公允價值模式計(jì)量，每個會計(jì)期末需要聘請專業(yè)人員對投資性房地產(chǎn)價值進(jìn)行重新計(jì)量，在增加會計(jì)核算與審計(jì)工作量的同時也大大增加上市公司的信息披露成本。

（二）相關(guān)資產(chǎn)評估服務(wù)改革不同步，增加準(zhǔn)則的執(zhí)行難度

根據(jù)征求意見稿相關(guān)規(guī)定公允價值計(jì)量涉及到退出價輸入值的三個層級：同種價、類似價和預(yù)測值，第三層次的輸入值是不基于可觀察市場數(shù)據(jù)的資產(chǎn)或負(fù)債的其他輸入值，會計(jì)主體要取得第三層次輸入值必須運(yùn)用估值技術(shù)，在非活躍市場條件下運(yùn)用估值技術(shù)以“最大化地運(yùn)用可觀察的相關(guān)輸入值，最小化地運(yùn)用不可觀察輸入值”為基本原則。在實(shí)務(wù)界比較傾向于借助于獨(dú)立第三方評估價格來確定投資性房地產(chǎn)公允價值，國際會計(jì)準(zhǔn)則理事會為與資產(chǎn)估值實(shí)務(wù)銜接，規(guī)定用于計(jì)量公允價值的估值技術(shù)必須與成本法、收益法或市場法一致。

目前我國具備地產(chǎn)評估資格的有資產(chǎn)評估師、房地產(chǎn)估價師和土地估價師，分別隸屬于財(cái)政部、建設(shè)部和國土資源部管理。在進(jìn)行地產(chǎn)估價時分別依據(jù)各自的評估細(xì)則，投資性房地產(chǎn)價值的公允性難以保證。2010年中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布了《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》，規(guī)定：“注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象的具體情況、資料收集情況和數(shù)據(jù)來源等相關(guān)條件，明確采用公允價值計(jì)量模式時，應(yīng)主要運(yùn)用市場法和收益法兩種方法”。該指導(dǎo)意見尚未對公允價值具體確認(rèn)方法、業(yè)務(wù)流程等方面作出詳細(xì)的規(guī)定，未能提供強(qiáng)有力的公允價值估價技術(shù)支持。

（三）外部執(zhí)業(yè)環(huán)境不健全，缺乏有效的市場信息與市場價格

根據(jù)征求意見稿的暫時性結(jié)論：“將公允價值定義為在計(jì)量日的有序交易中市場參與者之間出售一項(xiàng)資產(chǎn)所能收到或轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債將會支付的價格”。其中有序交易是指用以確定公允價值的交易并非總是報(bào)告主體所實(shí)際發(fā)生的交易，而是最有利市場或主要市場中的參與者之間發(fā)生的交易。但我國目前房地產(chǎn)缺乏完善的市場，價格及相關(guān)信息不健全，不同地段、樓層、朝向、質(zhì)量的房屋，價格都不相同，沒有統(tǒng)一的參照體系，價格確定缺乏科學(xué)數(shù)據(jù)的支持。同時，房地產(chǎn)價格波動較大，呈非理性變動趨勢，2007年我國房地產(chǎn)價格仍處在高點(diǎn)，若采用公允價值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，將房地產(chǎn)的歷史漲價全部予以確認(rèn)，所有者權(quán)益大幅增加。但隨著國家2011年對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的“新政”實(shí)施，房地產(chǎn)價格預(yù)期可能出現(xiàn)市場價格下跌，由此產(chǎn)生的公允價值下跌會造成企業(yè)利潤減少，這勢必增加管理層的經(jīng)營壓力。

三、推進(jìn)投資性房地產(chǎn)公允價值計(jì)量實(shí)施的建議

（一）加快公允價值準(zhǔn)則的制定，完善投資性房地產(chǎn)信息披露

我國新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則將公允價值界定為五種計(jì)量屬性之一，但僅在《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》中對公允價值的定義作出了原則性規(guī)定，而且分散在不同會計(jì)準(zhǔn)則中的相關(guān)公允價值計(jì)量規(guī)定也不盡相同。為此，在目前缺乏統(tǒng)一可操作性的相關(guān)會計(jì)規(guī)范對公允價值計(jì)量提供更明確的指導(dǎo)情況下，在一定程度上影響了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的實(shí)施效果。因此，財(cái)政部會計(jì)準(zhǔn)則委員會應(yīng)積極參照國際會計(jì)準(zhǔn)則制定適合我國國情的公允價值準(zhǔn)則，明確公允價值的涵義，規(guī)范公允價值計(jì)量方法和操作流程，更好地適應(yīng)投資性房地產(chǎn)等準(zhǔn)則的應(yīng)用需求。同時，進(jìn)一步完善投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則的信息披露要求，要求企業(yè)應(yīng)分類披露主要投資性房地產(chǎn)的區(qū)位、面積、初始價值、同類房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息。若企業(yè)選用成本法計(jì)量的企業(yè)，應(yīng)該披露投資性房地產(chǎn)的公允價值信息和增值情況；若企業(yè)選用公允價值模式計(jì)量的企業(yè)，應(yīng)該披露確定投資性房地產(chǎn)時所聘請的評估機(jī)構(gòu)、評估方法、證據(jù)來源及重要假設(shè)等要素。

（二）加快資產(chǎn)評估行業(yè)配套政策出臺，提升評估服務(wù)質(zhì)量與水平

中國資產(chǎn)評估協(xié)會應(yīng)在發(fā)布《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》的基礎(chǔ)上，加快資產(chǎn)評估行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的出臺，加快制定有關(guān)投資性房地產(chǎn)統(tǒng)一的評估細(xì)則，明確投資性房地產(chǎn)主要評估方法、適用范圍、操作步驟；統(tǒng)一作為評估依據(jù)的原始憑證，加強(qiáng)規(guī)范化建設(shè)，要保證會計(jì)信息的可靠性，為第三方房地產(chǎn)專業(yè)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估計(jì)量提供技術(shù)指引。對于具備投資性房地產(chǎn)評估資質(zhì)的人員頒發(fā)證書，專門負(fù)責(zé)投資性房地產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)，進(jìn)一步確保評估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和方法的合理性，避免人為操縱企業(yè)利潤。

（三）構(gòu)建活躍的房地產(chǎn)市場，完善市場信息和價格

建立良好的交易環(huán)境，培育活躍的房地產(chǎn)交易市場，完善房地產(chǎn)市場信息。建立二級房地產(chǎn)交易中心，交易中心分設(shè)房地產(chǎn)登記、中介、公證、稅收、金融等與房地產(chǎn)交易有關(guān)的相關(guān)機(jī)構(gòu)，集信息、交易、服務(wù)、管理等功能為一體。同時，加快交易中心房地產(chǎn)交易平臺的數(shù)字化建設(shè)，進(jìn)一步完善與拓展網(wǎng)站的功能和技術(shù)，能定期向社會發(fā)布真實(shí)、詳盡的房地產(chǎn)信息，促進(jìn)房地產(chǎn)市場交易公平、有序進(jìn)行。

（作者單位:浙江金浙石化聯(lián)合股份有限公司）