淺析我國房地產價格對國民經(jīng)濟的影響

陳濤

淺析我國房地產價格對國民經(jīng)濟的影響

陳濤

房地產價格作為衡量房地產業(yè)是否健康發(fā)展的重要指標，其走勢將影響到我國眾多行業(yè)的發(fā)展。本文分析了我國房地產價格的影響因素，在此基礎上闡述了房地產價格的現(xiàn)狀及其波動對我國國民經(jīng)濟的影響，并提出了相應的防止我國房地產價格大幅波動的措施。

房地產價格；經(jīng)濟影響；措施

房地產業(yè)是國民經(jīng)濟的基本承載體，是社會再生產和各種經(jīng)濟活動不可缺少的組成部分。它既是人們的生產資料又是人們的生活資料，它的開發(fā)會引發(fā)對其它行業(yè)的需求，對相關產業(yè)產生不同的帶動作用，其波動與我國國民經(jīng)濟的健康發(fā)展息息相關。

一、我國房地產價格歷史狀況回顧

1978年我國實行改革開放后，房地產業(yè)作為一個獨立的產業(yè)部門，逐漸發(fā)展成為我國國民經(jīng)濟的支柱產業(yè)。本文參考房價與收入比的大小，將我國房地產價格在1978年-2004年之間的走勢分為以下幾個階段。

1978年-1993年：在改革和對外開放推行背景下，自建國以來我國相對落后的房地產業(yè)迎來了產業(yè)漸進和復蘇發(fā)展時期，我國房地產價格處于上漲階段。1994年-1995年：由于經(jīng)濟過熱導致了高通貨膨脹，加上適度從緊政策，我國房地產房價收入比處于下降階段，同時房價下降。1996年-1998年：由于我國基本經(jīng)濟形式面良好以及我國受東南亞金融危機的影響較小，我國房地產價格在這幾年處于上漲階段。1999年-2003年：我國房地產房價收入比處于下降階段。通過分析我們發(fā)現(xiàn)，我國房地產價格一直處于上升、下降的反復波動之中。分別在1993年、1998年、2005年達到了房價波動的最大值，而且波動幅度較大。

房地產價格的主要影響因素有：宏觀經(jīng)濟形勢、貨幣政策、金融環(huán)境、心理預期、通脹率、行政法規(guī)、房產自身因素以及其他因素（政治因素、自然災害）等。

二、房地產價格大幅波動對國民經(jīng)濟的影響

房地產業(yè)與建筑業(yè)、林業(yè)、材料工業(yè)、金融業(yè)、服務業(yè)等眾多行業(yè)聯(lián)系緊密，因此房地產價格走勢會影響到相關行業(yè)的發(fā)展?？傮w而言房地產價格大幅波動將會對我國國民經(jīng)濟產生以下影響：

（一）房價過高將降低金融運行效率

根據(jù)邊際效應遞減規(guī)律，隨著房地產行業(yè)可獲得金融資源的增加，房地產業(yè)的效率將逐步降低。在房價不斷高漲的推動下，大量信貸資金仍源源不斷地涌入房地產行業(yè)。房地產價格高漲使得大量資金滯留在該行業(yè)內，使社會資源得不到合理利用。過高的“市盈率”將不利于吸引資本真正投資于房地產市場，容易使房地產投機盛行和市場混亂。一旦價格下跌，投機性套利機會消失，必將引爆泡沫并造成金融、經(jīng)濟危機。

（二）房價過高將導致產業(yè)結構失衡

在恩格爾系數(shù)不斷下降的過程中，住宅是城鎮(zhèn)居民最重要的消費品，也是占消費比重比較大的消費品。在物價總水平的影響因子中占比重較大，所以當房價過高時將會導致物價總水平上揚。由于房地產業(yè)與國民經(jīng)濟的關聯(lián)度高，不斷上漲的房地產價格容易引起鋼鐵、水泥等關聯(lián)產業(yè)的低水平重復建設，阻礙我國產業(yè)結構的優(yōu)化和升級，帶來重要原材料和煤電油運的全面緊張，從而降低整個社會的經(jīng)濟效率。

（三）房價過高可能導致金融危機

一方面，過高的房地產價格扭曲了市場價格信號，使房價、地價等資產價格嚴重高估，使銀行等抵押貸款擺置在巨大虛假價格泡沫之上，而社會財富是不可能迅速增長的，當積累的社會購買力迅速消耗之后，過高的房地產價格泡沫是必然要破滅的，銀行抵押的資產價值就會大幅度下降，形成大量資不抵債的情況，貸款人就會放棄抵押物拒絕還貸，引發(fā)大量不良貸款，銀行必然遭受損失。另一方面，在房地產價格暴漲的擴張過程，各路資金就會大量進入房地產開發(fā)領域，造成鋼材、水泥、有色金屬等建筑材料需求大增，造成建筑施工需求大增，引發(fā)整個社會相當多的行業(yè)和企業(yè)的虛假繁榮現(xiàn)象；當過高的房地產價格泡沫不可避免地破裂后，企業(yè)資金鏈就斷裂，無法兌現(xiàn)與其他企業(yè)簽訂的合同，在社會上形成巨大的三角債拖欠網(wǎng)，不僅拖垮了素質差的企業(yè)，而且也會拖累素質較好的企業(yè)，引發(fā)相當多的企業(yè)無法歸還銀行貸款，銀行遭受更廣范圍的損失。從而使整個社會的購買力萎縮，并引發(fā)全社會的經(jīng)濟衰退，進而引發(fā)金融危機。

（四）房價過高會導致尋租行為

房價越高，開發(fā)商的沖動也就越大，就會不惜一切代價去收買土地、規(guī)劃、城建等部門的官員，致使一部分人假公濟私，以不法手段牟取暴利。一些地方違規(guī)協(xié)議出讓經(jīng)營性用地、“以租代征”農民集體土地和拖欠挪用征地補償資金等問題時有發(fā)生。

（五）房價急劇下跌可能導致經(jīng)濟低迷

從中國目前情況看來，按揭貸款比例不少于70%，一旦樓市大跌，房價大跌，無論是炒房者還是購房者資產必定會縮水。甚至出現(xiàn)原有貸款住房現(xiàn)在價格遠遠低于銀行貸款的現(xiàn)象，即所謂的“零資產”。這樣的后果將直接導致大量按揭購房者“斷供”，即寧愿把房產配給銀行也不愿繼續(xù)還貸，銀行資金鏈斷裂，無錢借貸放息，甚至會出現(xiàn)倒閉、關門的情況。房價下跌不僅會造成中小房地產商破產，中介關門，還將嚴重影響我國其他行業(yè)的發(fā)展，造成大量企業(yè)倒閉，失業(yè)率不斷上升，政府財政收入減少，福利保障鞏固服務短缺等情況。由于缺乏經(jīng)濟來源，相關人群購買力就會被限制在有限的范圍內，造成社會商品大量積壓。惡性循環(huán)的圈子一旦形成，整個社會經(jīng)濟體系將瀕臨崩潰。

三、防止我國房地產價格大幅波動的措施

（一）調整土地供給結構

國土資源部門參與調控房價，應主要加大土地供應的調控力度，在房地產用地供應總量和結構上做文章。具體作法是，在嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃的前提下，對居住用地地價、住宅價格上漲過快的城市，將適當提高居住用地在土地供應中的比重。

（二）優(yōu)化房地產開發(fā)投資的結構

房地產開發(fā)投資的結構主要是指三個方面：房地產開發(fā)品種結構、區(qū)域布點結構、上市時序結構。不同投資結構的房地產物業(yè)，尤其是不同規(guī)模的住宅品種，應合理配置才能適應市場需要，形成有效供給。同時，對于寫字樓、商業(yè)用房、住房、以及住房中的不同檔次房屋在數(shù)量上也應保持合理的“度”。所以，房地產的投資規(guī)模、投資增長速度要與國民經(jīng)濟的發(fā)展水平相適應，以保證房地產業(yè)和國民經(jīng)濟的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

（三）加強金融監(jiān)管和審查的力度

在我國應建立起包括央行監(jiān)管、社會審計、外部評估、同業(yè)監(jiān)督在內的多元化、全方位的房地產金融監(jiān)管體系，及時規(guī)避風險。金融機構應努力提高風險意識，按照人民銀行、銀監(jiān)會的相關規(guī)定，嚴格房地產開發(fā)貸款準入門檻，切實加強信貸審查、管理、監(jiān)管、警惕房地產泡沫出現(xiàn)，利用信貸政策引導房地產市場結構調整，對過熱的房地產市場要適度降溫。

（四）完善住房供應政策，增加保障性住房的供給

保障性住房的增加一方面可以解決難以通過市場解決住房為題的這部分群眾的住房困難。另一方面也是房地產市場的供應比較清晰。低收入群體通過政府的幫助方式來解決住房問題，其他群體則通過市場解決住房問題。因此，保障性住房的供應，不僅不會沖擊商品房市場，反而有利于平穩(wěn)商品房市場的價格。

（五）大力發(fā)展住房二級市場，完善住宅租賃市場

多提供一些面積小、價低的住房，讓大量較低的存量房進人市場。要逐步完善住宅租賃市場，在以賣方為主的住宅市場中，很少有房地產企業(yè)去考慮涉足住宅租賃市場，這就需要政府出臺相關政策，引導和鼓勵房地產企業(yè)進人住宅租賃市場，盡早結束住宅租賃市場主要是由私人提供房源的現(xiàn)狀，使房地產租賃市場成為解決居民住房的渠道之一。

（六）引導居民理性消費

引導居民根據(jù)自己的實際收入購買或租賃適合自己的住房，避免一步到位、貪大求好的方式一次性解決住房問題。出臺相應政策引導和鼓勵度消費。如剛參加工作的群體主要以租賃為主解決住房;有一定經(jīng)濟基礎后，購買小戶型的住房為主，主要是解決住的問題;再有條件和能力時，才應該成為改善性住房群體。這樣不僅可以實現(xiàn)理性消費，還可以減少所謂的“負翁”。

1.吳海英，《房地產投資對鋼鐵投資和投資總增速的影響》，《世界經(jīng)濟》2007年第三期.

2.龍麗娟，錢程，《樓市起伏對中國經(jīng)濟產生的影響》，《當代經(jīng)濟》2009年第2期.

3.孔靜芬，《房價上漲過快，應如何應對》，《新長征》2008年第2期.

（作者單位：內蒙古住房基金管理中心）