基于博弈視角的經(jīng)濟(jì)適用房騙購行為

胡際蓮,洪詩鴻

基于博弈視角的經(jīng)濟(jì)適用房騙購行為

胡際蓮1,洪詩鴻2

對(duì)于商品房的高價(jià)格而言,經(jīng)濟(jì)適用房為中低收入者住有所居提供了機(jī)會(huì),然而卻出現(xiàn)很多不符合經(jīng)濟(jì)適用房購買資格的現(xiàn)象。運(yùn)用博弈論有關(guān)模型分析騙購行為結(jié)果發(fā)現(xiàn),騙購行為收益的處罰、監(jiān)管者嚴(yán)格監(jiān)管的成本和收益等是博弈均衡的決定因素,由此可以提供完善經(jīng)濟(jì)適用房政策的對(duì)策建議。

經(jīng)濟(jì)適用房;騙購;監(jiān)管;博弈

經(jīng)濟(jì)適用房政策作為住宅消費(fèi)保障制度的一部分,為改善城鎮(zhèn)中低收入居民的居住條件發(fā)揮了積極作用。然而近年來,經(jīng)濟(jì)適用房政策在執(zhí)行中卻暴露出許多問題。尤其令人無法容忍的是,經(jīng)濟(jì)適用房銷售對(duì)象管理混亂,騙購經(jīng)濟(jì)適用房的情況比較嚴(yán)重。其直接表現(xiàn)是不少經(jīng)濟(jì)適用房被并非中低收入的人占用、炒賣。筆者認(rèn)為,騙購問題的出現(xiàn)與經(jīng)濟(jì)適用房政策的制度設(shè)計(jì)缺陷、監(jiān)管乏力和腐敗等諸多因素有關(guān)。本文擬通過對(duì)騙購經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)象進(jìn)行博弈分析,從而探尋影響經(jīng)濟(jì)主體的騙購動(dòng)機(jī)和行為的主要因素,為完善經(jīng)濟(jì)適用房政策和加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房管理提供思路和對(duì)策建議。

一、經(jīng)濟(jì)適用房的騙購——監(jiān)管博弈模型

（一）博弈模型的設(shè)立

這個(gè)模型的博弈方包括不符合經(jīng)適房購買條件的潛在騙購人和經(jīng)適房的監(jiān)管部門。令模型的博弈方1為不符合經(jīng)適房購買條件的潛在騙購人,簡稱騙購人;博弈方2為經(jīng)適房的監(jiān)督管理部門,簡稱監(jiān)管者。博弈方1有兩個(gè)純策略:騙購與不騙購;博弈方2也有兩個(gè)純策略:嚴(yán)格監(jiān)管與偷懶（不嚴(yán)格監(jiān)管）。表1概括了不同純策略組合的得益矩陣。這里V是潛在騙購人因騙購經(jīng)濟(jì)適用房成功而獲得的凈利潤,V一般與同樣品質(zhì)的商品房和經(jīng)適房之間的差價(jià)、偽造材料成本、購房和賣房的機(jī)會(huì)成本等有關(guān)。F是潛在騙購人因騙購行為被發(fā)現(xiàn)受到處罰而遭受的凈損失;當(dāng)然,如果潛在騙購人不騙購,則無論監(jiān)管者是否嚴(yán)格監(jiān)管,他的得益都為0。C是監(jiān)管者嚴(yán)格監(jiān)管的成本,如果監(jiān)管者偷懶而沒有騙購行為發(fā)生,則監(jiān)管者不發(fā)生監(jiān)管成本且不會(huì)受到有關(guān)部門的問責(zé)和懲罰,記其得益為0;若因監(jiān)管者偷懶導(dǎo)致有騙購成功,監(jiān)管者要受到問責(zé)和懲罰,記其負(fù)效用為-D。R≥0是政府對(duì)監(jiān)管者發(fā)現(xiàn)并查處騙購行為受到的獎(jiǎng)勵(lì)。得益矩陣中各得益數(shù)組的第一個(gè)數(shù)字是潛在騙購人的得益,第二個(gè)數(shù)字是監(jiān)管者的得益。顯然,F、C、V 通常都是大于零的,D是大于等于零的。進(jìn)一步假設(shè)博弈方都是完全理性的,每一個(gè)博弈方都具有完全信息。通常,這是一個(gè)非對(duì)稱的完全信息靜態(tài)博弈[1]（21）。

表1 監(jiān)管博弈1

（二）模型的分析求解與討論

如果C-R＞D＞0,顯然監(jiān)管者（博弈方2）有占優(yōu)策略即偷懶,進(jìn)而考慮到監(jiān)管者偷懶,潛在騙購人（博弈方1）當(dāng)然選擇騙購,因?yàn)閂＞0.從而該博弈有惟一的純策略納什均衡:騙購,偷懶。

如果D＞C-R＞0,顯然該博弈沒有純策略納什均衡。因?yàn)榻o定博弈方1騙購,博弈方2的最優(yōu)策略是嚴(yán)格監(jiān)管（R-C＞-D）;給定博弈方2嚴(yán)格監(jiān)管時(shí),博弈方1的最優(yōu)策略是不騙購（0＞-F）;給定博弈方1不騙購,博弈方2的最優(yōu)策略是偷懶（0＞-C）;給定博弈方2偷懶,博弈方1的最優(yōu)策略就是騙購;如此等等,沒有一個(gè)純策略組合構(gòu)成納什均衡。因此,我們轉(zhuǎn)向求解混合策略納什均衡。

我們?cè)O(shè)t為潛在騙購人騙購的概率,m為監(jiān)管者實(shí)施嚴(yán)格監(jiān)管的概率。給定m,潛在騙購人選擇騙購（t=1）和不騙購（t=0）的期望得益分別為:U 1（1,m）=（-F）×m+V×（1-m）=-m（V+F）+V,U 1（0,m）=0。解U 1（1,m）=U 1（0,m）。這樣,解得m＊=V/（V+F）。即如果監(jiān)管者實(shí)行嚴(yán)格監(jiān)管的概率大于V/（V+F）時(shí),潛在騙購人的最優(yōu)選擇是不騙購;如果監(jiān)管者實(shí)行嚴(yán)格監(jiān)管的概率小于V/（V+F）,則潛在騙購人的最優(yōu)選擇是騙購;如果監(jiān)管者實(shí)行嚴(yán)格監(jiān)管的概率等于V/（V+F）,則潛在騙購人隨機(jī)地選擇騙購或不騙購。

同理,給定t,監(jiān)管者選擇嚴(yán)格監(jiān)管（m=1）的得益U 2（t,1）= （R-C）×t+（-C）×（1-t）=R t-C;監(jiān)管者選擇不監(jiān)管（m=0）的期望收益為:U 2（t,0）=（-D）×t+0×（1-t）=-tD。解U 2（t,1）=U 2（t,0）,得 t＊=C/（R+D）。即,如果潛在騙購人騙購的概率大于C/（R+D）,則監(jiān)管者的最優(yōu)選擇是嚴(yán)格監(jiān)管;如果潛在騙購人騙購的概率小于C/（R+D）,則監(jiān)管者的最優(yōu)選擇是偷懶;如果潛在騙購人騙購的概率等于C/（R+D）,則監(jiān)管者隨機(jī)地選擇嚴(yán)格監(jiān)管或偷懶。

因此,混合策略納什均衡為:t＊=C/（R+D）,m＊=V/（V+F）。也就是說,潛在騙購人以C/（R+D）的概率選擇騙購,而監(jiān)管者以V/（V+F）的概率選擇嚴(yán)格監(jiān)管。

以上的求解過程表明,該博弈模型的解存在兩種情況,一是當(dāng)C-R＞D＞0時(shí),該博弈有惟一的純策略納什均衡:騙購,偷懶。這一均衡結(jié)果意味著有大量不符合經(jīng)濟(jì)適用房購買條件的主體騙購了經(jīng)濟(jì)適用房,而有關(guān)監(jiān)管部門沒有負(fù)起監(jiān)管的職責(zé)。顯然,這意味著經(jīng)濟(jì)適用房政策的完全失靈。二是當(dāng)D＞C-R＞0,該博弈沒有純策略納什均衡。此時(shí)混合策略納什均衡為:t＊=C/（R+D）,m＊=V/（V+F）。該均衡表明:在其他情況一定時(shí),監(jiān)管者嚴(yán)格監(jiān)管的成本C越高,潛在騙購人騙購的概率越大;監(jiān)管者因玩忽職守（即不監(jiān)管）導(dǎo)致騙購行為發(fā)生而受到的懲罰D越大,潛在騙購人騙購的概率越小,監(jiān)管者發(fā)現(xiàn)并查處騙購行為受到的獎(jiǎng)勵(lì)R越重,潛在騙購人騙購的概率也越小。在其他情況一定時(shí),監(jiān)管人嚴(yán)格監(jiān)管的概率與騙購經(jīng)適房成功獲得的凈利潤V成正比,而與騙購人騙購不成遭受的損失F成反比。進(jìn)一步可以看出,只要嚴(yán)格監(jiān)督的成本C遠(yuǎn)大于零,騙購成功的凈利潤V遠(yuǎn)大于零,就無法完全避免騙購經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)象。但是,政府可以通過加強(qiáng)對(duì)監(jiān)管者的獎(jiǎng)懲力度,或者通過某些措施或制度建設(shè)來減少嚴(yán)格監(jiān)督的成本來降低騙購行為發(fā)生的概率。

（三）模型解的進(jìn)一步討論

以上分析暗含一個(gè)假定,即只要監(jiān)管者嚴(yán)格監(jiān)管,騙購行為一定會(huì)被發(fā)現(xiàn)。這有可能不符合現(xiàn)實(shí)。實(shí)際情況通常是,即使監(jiān)管者嚴(yán)格監(jiān)管,騙購行為也未必一定被發(fā)現(xiàn),更為現(xiàn)實(shí)的是,只能以一定的概率P被發(fā)現(xiàn)。這意味著博弈方1選擇騙購,博弈方2選擇嚴(yán)格監(jiān)管時(shí),雙方的期望得益分別為-PF+（1-p）V和PR-C.此時(shí)博弈的得益矩陣如表2

表2 監(jiān)管博弈2

為分析方便,進(jìn)一步假定博弈雙方的風(fēng)險(xiǎn)是中性的,對(duì)該博弈可以類似分析求解。該博弈均衡解有如下幾種可能情況:（1）當(dāng)-PF+（1-P）V≥0,PR-C≥-D 時(shí),騙購人（博弈方1）有占優(yōu)策略即騙購,此時(shí),監(jiān)管者（博弈方2）會(huì)選擇嚴(yán)格監(jiān)管。惟一的純策略納什均衡是:騙購、嚴(yán)格監(jiān)管。（2）當(dāng)-PF+（1-P）V≥0,PR C＜-D時(shí),騙購人有占優(yōu)策略即騙購,監(jiān)管者有占優(yōu)策略即偷懶,該博弈有占優(yōu)策略均衡是:騙購,偷懶。（3）當(dāng)-PF+（1-P）V＜0,PR-C＜-D時(shí),因?yàn)楸O(jiān)管者有占優(yōu)策略即偷懶,騙購人（博弈方1）當(dāng)然選擇騙購,因?yàn)閂＞0.從而該博弈有惟一的純策略納什均衡是:騙購,偷懶。（4）當(dāng)-PF+（1-P）V＜0,PR-C≥-D時(shí),此時(shí)該博弈沒有純策略納什均衡?；旌喜呗约{什均衡為,騙購人以C/（PR+D）的概率選擇騙購,而監(jiān)管者以V/[P（V+F）]的概率選擇嚴(yán)格監(jiān)管。

比較監(jiān)管博弈1和監(jiān)管博弈2的均衡解發(fā)現(xiàn),監(jiān)管博弈1可以看作是監(jiān)管博弈2的特例（即P=1）。而當(dāng)監(jiān)管者嚴(yán)格監(jiān)管,騙購行為只能以一定的概率P（＜1）被發(fā)現(xiàn)時(shí),博弈的均衡情況更加復(fù)雜,純策略納什均衡（騙購,偷懶）或（騙購,嚴(yán)格監(jiān)管）顯然不是政府和人民希望看到的結(jié)果。（騙購,偷懶）結(jié)果的出現(xiàn)與PR-C＜-D密切相關(guān),通常意味著監(jiān)管者嚴(yán)格監(jiān)管的成本高于可能的獎(jiǎng)勵(lì)與因偷懶受到的懲罰D之和。在一定的社會(huì)條件下,嚴(yán)格監(jiān)管的成本通常是一定的,騙購、偷懶結(jié)果的出現(xiàn)一般都是由于對(duì)監(jiān)管者的獎(jiǎng)懲力度不足,因此要避免該結(jié)果出現(xiàn),政府應(yīng)加大對(duì)監(jiān)管者的獎(jiǎng)懲力度。而騙購、嚴(yán)格監(jiān)管結(jié)果的出現(xiàn)與-PF+（1-P）V≥0密切相關(guān),該條件成立,通常是由于V太大而F太小造成的,或者僅僅是由于P太小造成的,因此要避免該結(jié)果出現(xiàn),政府應(yīng)設(shè)法減少V,增加對(duì)騙購者的懲罰F,以及提供相關(guān)的資源支持來提高監(jiān)管者的監(jiān)管能力即提高發(fā)現(xiàn)騙購行為的概率P。監(jiān)管博弈2的混合策略納什均衡同樣表明,只要嚴(yán)格監(jiān)督的成本C遠(yuǎn)大于零,騙購成功的凈利潤V遠(yuǎn)大于零,就無法完全避免騙購經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象出現(xiàn)。此時(shí)騙購行為發(fā)生的概率比監(jiān)管博弈1的情境下的概率更大,它不僅與嚴(yán)格監(jiān)管的成本C、對(duì)監(jiān)管者的獎(jiǎng)勵(lì)R和懲罰D有關(guān),而且與嚴(yán)格監(jiān)管發(fā)現(xiàn)騙購行為的概率P有關(guān)。監(jiān)管者嚴(yán)格監(jiān)管的概率也變大了。

值得注意的是,為了簡化分析,我們這里沒有考慮符合條件的申請(qǐng)人的情形,原因是在現(xiàn)有的制度背景下符合條件的申請(qǐng)人的理性選擇就是申請(qǐng),而監(jiān)管者是否嚴(yán)格監(jiān)管（包括審核）都不會(huì)影響到符合條件的申請(qǐng)人的經(jīng)濟(jì)適用房的購房資格。我們這里也沒有考慮不符合條件的騙購者為騙購成功可能賄賂監(jiān)管者的情形。只要V遠(yuǎn)大于D,此時(shí)博弈可能出現(xiàn)申請(qǐng)人行賄騙購,而監(jiān)管者受賄不監(jiān)管的均衡結(jié)果,行賄額小于V大于D即可。

二、騙購經(jīng)濟(jì)適用房的原因分析

根據(jù)以上博弈模型的分析,再結(jié)合中國的實(shí)際情況,我們知道,監(jiān)管博弈模型2可能更符合現(xiàn)實(shí)。筆者研究認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)適用房騙購行為盛行的原因主要有:

（一）騙購成功獲得的凈收益V遠(yuǎn)大于零。

由于經(jīng)濟(jì)適用房享受了諸多政策優(yōu)惠,商品房和經(jīng)濟(jì)適用房之間的價(jià)差非常巨大。同時(shí),開發(fā)商從追求利潤出發(fā),熱衷于造大面積的房子。而經(jīng)濟(jì)適用房只要滿足一定條件就可以上市流轉(zhuǎn),即使扣除有關(guān)騙購成本后,騙購成功獲得的凈收益V也是非常巨大的,這是騙購行為發(fā)生的經(jīng)濟(jì)動(dòng)機(jī)。大量事實(shí)表明,違規(guī)倒賣甚至等到五年上市流通期到后再轉(zhuǎn)手,也可以動(dòng)輒獲利數(shù)十萬元的利益。即使政府現(xiàn)在對(duì)經(jīng)適房的上市流轉(zhuǎn)進(jìn)行了種種限制,一方面只是增加了上市流轉(zhuǎn)的某些成本,而這些成本和巨大的收益相比通常是微不足道的;另一方面考慮到現(xiàn)實(shí)中經(jīng)適房還可以出租牟利,騙購成功的凈收益也是非常巨大的。

（二）監(jiān)管者嚴(yán)格監(jiān)督的成本C遠(yuǎn)大于零,嚴(yán)格監(jiān)管發(fā)現(xiàn)騙購行為的概率P較低。

一方面,由于現(xiàn)階段我國個(gè)人信用體系不健全,政府主管部門嚴(yán)格審核的成本很高。家庭收入水平是衡量是否具有購買經(jīng)濟(jì)適用房資格的重要指標(biāo)。但是,我國的個(gè)人收入信息統(tǒng)計(jì)還不完善,家庭收入的統(tǒng)計(jì)審核難以準(zhǔn)確,有時(shí)形同虛設(shè)。部分購房者可以壟斷家庭收入、居住條件等個(gè)人信息,使購房者身份甄別機(jī)制失效,導(dǎo)致監(jiān)管者嚴(yán)格監(jiān)督的成本大大提高。另一方面,經(jīng)濟(jì)適用房的供給對(duì)象范圍定得過寬。如1998年開始實(shí)行的經(jīng)濟(jì)適用房政策旨在解決城市中低收入家庭的住房問題。以北京為例,2002年,該市規(guī)定家庭全部年收入6萬元以下的居民就有資格購買經(jīng)濟(jì)適用房,按此標(biāo)準(zhǔn),該市80%的家庭都應(yīng)被納入其范圍。這樣一來,監(jiān)管者嚴(yán)格審核監(jiān)管的工作量巨大,嚴(yán)格審核監(jiān)管的總成本非常高。這也是導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)中的審核監(jiān)管流于形式、或者審核監(jiān)管的職能被分解到多個(gè)單位和部門的部分原因。

（三）對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房騙購行為的處罰力度F不足。

《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定:對(duì)騙購經(jīng)濟(jì)適用房的個(gè)人,由經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門追回已購住房或者由購買人按市場價(jià)補(bǔ)足購房款,并可提請(qǐng)所在單位對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行行政處分。這意味著對(duì)于在私營企業(yè)工作的騙購者來說,在其被查出后退回已購住房或按市場價(jià)購買一套住房即可。這不能有效地降低騙購者的主觀愿望。無論是騙購經(jīng)適房還是違規(guī)出售、出租經(jīng)適房的行為,都屬于對(duì)社會(huì)福利的非法侵占,倘若僅是以責(zé)令退還、補(bǔ)回差價(jià)、取消再次申購資格的方式作為處罰,則難免令懲處淪入警戒無力的窠臼[2]（34-39）。

（四）對(duì)監(jiān)管者的獎(jiǎng)勵(lì)R和懲罰D力度不足。

我們知道,經(jīng)濟(jì)適用房的監(jiān)管工作最終總是要落實(shí)到政府中某個(gè)部門或某個(gè)官員身上。而我國很多城市的經(jīng)適房的管理部門屬于政府部門,其工作人員屬于公務(wù)員,該部門或官員的收入往往與其監(jiān)督努力無關(guān),因此缺乏監(jiān)督動(dòng)力,容易出現(xiàn)放縱騙購者的偷懶行為。嚴(yán)格監(jiān)管通常被認(rèn)為是監(jiān)管者的職責(zé),所以即使嚴(yán)格監(jiān)管發(fā)現(xiàn)騙購行為,通常也不會(huì)受到很大的獎(jiǎng)勵(lì),即R通常為零或很小。因此,很多監(jiān)管者認(rèn)為嚴(yán)格審核監(jiān)管是吃力不討好的事,這是目前各城市把經(jīng)適房申請(qǐng)審核和監(jiān)管的職能分解到多個(gè)單位和部門的一個(gè)原因,結(jié)果造成責(zé)、權(quán)、利關(guān)系不清,責(zé)任人難以明確,對(duì)監(jiān)管者的偷懶行為無法有效監(jiān)督和懲罰,即D通常為零。通常,經(jīng)適房管理機(jī)構(gòu)會(huì)把審核監(jiān)督的職能和任務(wù)分解下放給開發(fā)商、購房者的單位、街道辦事處行政部門等,自己只負(fù)責(zé)登記備案和公示。以獲取最大化利潤為目標(biāo)的開發(fā)商,是沒有動(dòng)力和能力成為公正且盡責(zé)的資格審核者的。購房者的單位,作為審核者之一,被要求證明職工的收入是否低到符合購買經(jīng)濟(jì)適用房的條件,這種證明,在缺乏監(jiān)督（因?yàn)橘徺I行為在開發(fā)商那兒發(fā)生,同事間不再直接監(jiān)督）、缺乏利益機(jī)制約束（證明能否購買不涉及單位的經(jīng)濟(jì)利益）的條件下,難免失真。街道出證明的結(jié)果也是如此。這樣就會(huì)最終導(dǎo)致審核失靈。

值得注意的是,當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施中難以杜絕的腐敗現(xiàn)象和尋租行為是騙購行為發(fā)生的一個(gè)重要原因。首先,經(jīng)適房的用地不是通過市場招標(biāo),拿地、拿許可證過程中暗箱操作、權(quán)錢交易很難避免;經(jīng)適房與商品房的巨大價(jià)差為“黑市交易”和腐敗創(chuàng)造了空間,不符合條件的騙購者有動(dòng)力為騙購成功而賄賂監(jiān)管者;監(jiān)管者（政府官員）通常也是經(jīng)濟(jì)人,也有自己的利益追求。在權(quán)力失去制約的情況下,權(quán)力“尋租”、與開發(fā)商或騙購者“串謀”等現(xiàn)象在所難免。其次,作為符合經(jīng)適房購買條件的普通公眾,利益極為分散,行為能力弱化,公眾監(jiān)督成本和收益嚴(yán)重不對(duì)稱;加之雙方信息不對(duì)稱,公眾對(duì)政府的監(jiān)督力度非常有限。最后,由于很多地方經(jīng)適房是用來銷售而不是出租的,且經(jīng)適房通常都超標(biāo)準(zhǔn)建造,雖然相對(duì)于商品房來說,經(jīng)適房的價(jià)格便宜得多,但單套的總價(jià)依然很高,結(jié)果造成符合條件的申請(qǐng)人想買但買不起,而買得起的人又不符合條件的尷尬局面。為了使得經(jīng)適房順利賣出去,政府相關(guān)部門必然會(huì)不斷放寬經(jīng)適房的購買條件,導(dǎo)致眾多原來不應(yīng)屬于保障對(duì)象的家庭獲得了經(jīng)適房。一方面,造成了大量經(jīng)適房被騙購的現(xiàn)象;另一方面,在經(jīng)適房的供給又相對(duì)過少的情況下,極易產(chǎn)生尋租和腐敗行為。這進(jìn)一步導(dǎo)致人們對(duì)經(jīng)適房政策的詬病和批判,導(dǎo)致低收入群體對(duì)經(jīng)適房建設(shè)與監(jiān)督等漠不關(guān)心。結(jié)果就是監(jiān)管者的尋租、腐敗與騙購者騙購之間的惡性循環(huán),最終可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房政策的完全失敗。

通過以上分析可以發(fā)現(xiàn),騙購經(jīng)濟(jì)適用房的主要原因可歸納為以下幾個(gè)方面:（1）騙購成功獲得的凈收益V非常巨大。（2）監(jiān)管者嚴(yán)格監(jiān)督的成本C遠(yuǎn)大于零,嚴(yán)格監(jiān)管發(fā)現(xiàn)騙購行為的概率P較低。（3）對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房騙購行為的處罰力度F不足。（4）對(duì)監(jiān)管者的獎(jiǎng)勵(lì)R和懲罰D力度不足。（5）腐敗現(xiàn)象和尋租行為。

三、完善經(jīng)濟(jì)適用房政策的思路與建議

根據(jù)以上分析,我們提出完善經(jīng)濟(jì)適用房政策的思路與建議[3]（78-83）:第一,降低騙購成功獲得的凈收益。需要在完善并嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策的同時(shí),進(jìn)一步做好如下工作。首先,嚴(yán)格控制單套面積和標(biāo)準(zhǔn)。使之定位在“基本生活需求品”這個(gè)層次,拉開它與商品房的差距。這樣也有助于保護(hù)符合條件的申請(qǐng)人的利益,讓他們想買能夠買得起。其次,限制經(jīng)濟(jì)適用房的流轉(zhuǎn),防止投機(jī)者炒作獲取暴利。如政府回購,建立公共產(chǎn)權(quán)制度,在取得完全產(chǎn)權(quán)前,經(jīng)濟(jì)適用住房購房人只能用于自住,不得出售、出租、出借等?？紤]到當(dāng)前經(jīng)適房的供給能力有限,而低收入家庭的購買力同樣有限的現(xiàn)實(shí),筆者建議經(jīng)適房可以采取租售并舉、以租為主或先租后買的運(yùn)作模式;同時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行封閉式的運(yùn)營,采取政府回購、直接向新申請(qǐng)者轉(zhuǎn)讓或只租不售的模式運(yùn)作。最后,增加騙購成本,如實(shí)行資格申請(qǐng)擔(dān)保制度等。當(dāng)然,這需要政府加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)和銷售后的使用監(jiān)督,對(duì)違背經(jīng)濟(jì)適用房用途的使用行為,按行政違法處理,必要時(shí)可取消經(jīng)濟(jì)適用房享有資格。第二,降低嚴(yán)格監(jiān)管的成本,提高嚴(yán)格監(jiān)管發(fā)現(xiàn)騙購行為的概率。這主要應(yīng)該從盡快完善住房檔案信息系統(tǒng)和建立個(gè)人收入信息系統(tǒng)入手。當(dāng)然,量力而行,縮小經(jīng)濟(jì)適用房保障范圍、明確經(jīng)濟(jì)適用房的購買資格條件等也是必要的。同時(shí),需要充分發(fā)揮利害關(guān)系人、群眾和媒體等的監(jiān)督作用。這需要進(jìn)一步完善信息披露制度,建立健全經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)、審核、公示、輪候制度和工作機(jī)制,主動(dòng)接受社會(huì)監(jiān)督。第三,加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房騙購行為的處罰力度。除了現(xiàn)有的有關(guān)處罰外,建議對(duì)騙購者的騙購行為實(shí)行差價(jià)的雙倍甚至十倍的罰款制度,如騙購者騙購的經(jīng)濟(jì)適用房面積為60平米,總價(jià)為24萬,而同品質(zhì)和大小的商品房總價(jià)為60萬,則騙購者騙購行為被發(fā)現(xiàn)將遭受72萬甚至是360萬元的罰款。對(duì)情節(jié)惡劣者以侵吞國家財(cái)產(chǎn)罪或詐騙罪等移交司法機(jī)關(guān)處理。第四,加大對(duì)監(jiān)管者的獎(jiǎng)懲力度,完善責(zé)任機(jī)制與監(jiān)督機(jī)制。對(duì)監(jiān)管者發(fā)現(xiàn)并查處騙購行為的給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì),建議把騙購者的罰款的10%～20%作為對(duì)監(jiān)管者的獎(jiǎng)勵(lì);同時(shí),對(duì)監(jiān)管者（單位和個(gè)人）的腐敗、玩忽職守和違規(guī)操作等行為除追繳非法所得外要追究相應(yīng)的行政責(zé)任和法律責(zé)任。這一方面需要明確有關(guān)單位和個(gè)人的職責(zé),另一方面需要發(fā)揮群眾和媒體的監(jiān)督作用。建議設(shè)立專門的政府機(jī)構(gòu)和人員負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)資格審核與監(jiān)管等,經(jīng)適房的銷售也應(yīng)該由政府部門或其委托的非盈利機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé),而不應(yīng)該是開發(fā)商。建議對(duì)群眾的舉報(bào)實(shí)行保密,舉報(bào)經(jīng)查實(shí)后給予舉報(bào)人一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。最后,大力發(fā)展集資建房和合作建房。筆者始終認(rèn)為,無論是從增加經(jīng)適房供給、防止腐敗、減少經(jīng)濟(jì)適用房既不經(jīng)濟(jì)也不適用等問題,還是從降低嚴(yán)格監(jiān)管的成本、增加嚴(yán)格監(jiān)管的動(dòng)力等來看,集資建房與合作建房都是經(jīng)濟(jì)適用房的重要形式。

[1]張維迎:《博弈論與信息經(jīng)濟(jì)學(xué)》,上海:上海人民出版社,1996年。

[2]楊和君:《經(jīng)濟(jì)適用房政策中的委托代理問題淺析》,《消費(fèi)導(dǎo)刊》,2008（8）。

[3]李友華:《經(jīng)濟(jì)適用房遭詬病的反思和對(duì)策》,《今日中國論壇》,2008（12）。

[責(zé)任編輯 叢光]

F063.2

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1002-2007（2011）02-0060-05

2010-07-20

1.胡際蓮,女,重慶三峽學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院副教授,研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)和財(cái)稅政策等。（重慶 404000）;2.洪詩鴻,大阪阪南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授,研究生院副院長,研究方向?yàn)閰^(qū)域經(jīng)濟(jì)、區(qū)位理論。（日本大阪府松原市亍 580-8502）