試論當前我國房地產(chǎn)金融市場風險

○顧 鵬

（南京大學工程管理學院 江蘇 南京 210093）

試論當前我國房地產(chǎn)金融市場風險

○顧 鵬

（南京大學工程管理學院 江蘇 南京 210093）

房地產(chǎn)金融市場風險的產(chǎn)生受多種因素影響，就我國當前國情而言，其形成機理主要是由資產(chǎn)價格波動與信息不對稱所造成。防范房地產(chǎn)金融市場風險是一項系統(tǒng)工程，既需要政府“看不見的手”進行宏觀調(diào)控，更需要金融機構(gòu)自身加強控制與防范，多管齊下，積極應(yīng)對房地產(chǎn)金融市場風險。

房地產(chǎn) 金融市場 風險 宏觀調(diào)控

1998年，我國開始實行住房商品化改革，經(jīng)過十幾年，房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)了較快發(fā)展，已經(jīng)成為拉動我國國民經(jīng)濟不斷發(fā)展的“三駕馬車”中的重要力量，是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。然而我國房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了過熱的態(tài)勢，房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置面積過快增加、房價上漲過快等已經(jīng)成為社會民眾關(guān)注的熱點問題。尤其是近些年來，我國房市、股市價格雙雙上漲，加上人民幣升值、海外熱錢紛紛流入，市場投機氣氛日益濃厚。因此，對當前我國房地產(chǎn)金融市場風險進行分析和預判顯得十分必要。

一、房地產(chǎn)金融市場風險形成的機理分析

根據(jù)系統(tǒng)理論，“風險”是指系統(tǒng)的內(nèi)在本質(zhì)和外部環(huán)境的不確定性所引起的系統(tǒng)實際產(chǎn)出同預期目標產(chǎn)出之間出現(xiàn)偏離的可能性。房地產(chǎn)金融市場風險的產(chǎn)生受很多因素的影響，如制度、匯率、利率、通貨膨脹以及宏觀經(jīng)濟環(huán)境。對于金融風險的產(chǎn)生，很多學者都有做過相關(guān)研究，綜合析之，主要有以下幾個方面。

金融不穩(wěn)定假說。美國經(jīng)濟學家、金融不穩(wěn)定論的開創(chuàng)者海曼·明斯基，認為資本主義的本性決定了金融體系的不穩(wěn)定,金融危機及其對經(jīng)濟運行的危害難以避免。這種學說認為金融風險和金融危機是客觀存在的，它們隨著國民經(jīng)濟的周期性發(fā)展而變化。如果房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈發(fā)生了斷裂，必將對相關(guān)金融機構(gòu)產(chǎn)生影響，引起連鎖反應(yīng)，就可能導致金融危機。

信息經(jīng)濟學的微觀解釋。信息經(jīng)濟學派認為之所以發(fā)生金融風險，信息不對稱是其一個重要的原因，這也是信息經(jīng)濟學對金融風險從微觀上的解釋。在房地產(chǎn)金融市場中，借貸雙方達成合作一致時的信息可能是對稱的，但在后期合同執(zhí)行過程中，如果不去主動核查，銀行就會對房地產(chǎn)開發(fā)商的行動信息缺乏應(yīng)有的掌握。房地產(chǎn)開發(fā)商在合同執(zhí)行過程中就可能出于種種動機，隱藏資金使用的真實信息，追求利潤最大化，沒有采取應(yīng)當采取的縮減房地產(chǎn)金融風險的措施，從而有可能引發(fā)房地產(chǎn)金融市場風險。

貨幣主義解釋。貨幣主義認為，金融風險的積累與爆發(fā)是與政府的貨幣政策精密相連的，金融市場的基礎(chǔ)就是國家貨幣政策。根據(jù)這種學說，如果國家貨幣政策發(fā)生變化，金融業(yè)壓減對房地產(chǎn)行業(yè)的資金發(fā)放，房地產(chǎn)行業(yè)就必然會出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)問題，從而引發(fā)房地長金融市場風險。

資產(chǎn)價格波動論。一些經(jīng)濟學家認為，金融市場風險的顯著表現(xiàn)就是金融資產(chǎn)價格的劇烈波動。資產(chǎn)價格的內(nèi)在波動是形成金融市場風險，引起金融危機的重要原因。而波動性是房地產(chǎn)市場的固有特性。一旦房地產(chǎn)價格形成泡沫，并最終破滅，購房者就會調(diào)整預期，地產(chǎn)價格急劇下跌，減少各種支出，就必將導致經(jīng)濟衰退，進而使經(jīng)濟的不穩(wěn)定性加劇。

上述幾種理論對房地產(chǎn)金融市場風險從不同角度進行了分析。結(jié)合我國國情，資產(chǎn)價格波動理論與信息不對稱理論的解釋更加符合我國現(xiàn)階段的實際情況。從我國近幾年不斷攀升的房價，可以預判如果政府不采取有力措施，房地產(chǎn)市場泡沫必將形成，金融市場風險也將不可避免。

二、我國房地產(chǎn)金融市場風險的研判

所謂房地產(chǎn)金融市場風險，主要是指經(jīng)營房地產(chǎn)市場金融業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)，由于市場、環(huán)境等多種因素而導致其資產(chǎn)、收益及信譽遭受損失的可能性。通常而言，房地產(chǎn)金融市場風險主要分為信用風險、流動性風險、系統(tǒng)性風險、利率風險、匯率風險、通貨膨脹風險以及其他風險。但在我國，房地產(chǎn)金融市場風險主要集中于銀行體系中，究其原因，可以從以下兩個方面來分析。

1、信貸規(guī)模增長過快

就我國目前房地產(chǎn)市場而言，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源中銀行貸款一般占到60%左右，主要表現(xiàn)為土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款，開發(fā)商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。如表1所示，1998年，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2028.92億元，經(jīng)過近十年的時間，2009年為36232億元，是1998年的17.8倍。通過對比，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增長速度明顯高于同期全部金融機構(gòu)貸款。

表1 1998—2009年我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額表（單位：億元）

2009年我國信貸資金比2008年增長了36.2%，房地產(chǎn)信貸資金增幅也達到了39.2%，這也就是在2009年里房價上漲的重要原因之一。2009年，北京的年生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)占了58%，而美國在發(fā)生次貸危機之前房地產(chǎn)只占總產(chǎn)值的6%。由此可以看出由于信貸增長過快而導致房價上漲，資金集聚房地產(chǎn)市場，加大了房地產(chǎn)金融的風險，極有可能引發(fā)危機。

2、銀行系統(tǒng)所面臨的信用風險與流動性風險

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，其資金需求特別大。我國房地產(chǎn)行業(yè)融資目前還是以間接資本為主，其大部分資金還是來源于銀行體系。如果銀行系統(tǒng)毫無制約地對房產(chǎn)行業(yè)過度支持，就會促使房地產(chǎn)行業(yè)的過度膨脹。這種局面一旦持續(xù)下去，必將導致房產(chǎn)價格過高，偏離經(jīng)濟社會發(fā)展水平，所積累起的價格泡沫也必然加大房地產(chǎn)金融市場風險。過度的資產(chǎn)價格膨脹，最終會引起泡沫破滅。然后一旦泡沫破滅，為房地產(chǎn)行業(yè)提供大量資金的銀行系統(tǒng)就會爆發(fā)金融風險，率先陷入危機。作為我國尤其是地方財政經(jīng)濟體系中的重要支柱，房地產(chǎn)市場風險必將會蔓延到整個金融領(lǐng)域。這既會使銀行資產(chǎn)的變現(xiàn)能力減弱，更有可能導致公眾產(chǎn)生恐慌預期，引發(fā)大規(guī)模擠兌產(chǎn)生。這種信用風險和流動性風險就會深入到整個金融體系，甚至整個宏觀經(jīng)濟體系。

三、我國房地產(chǎn)金融市場風險的控制與防范

防范房地產(chǎn)金融市場風險是一項系統(tǒng)工程，既需要中央及地方政府構(gòu)建多層次的住房供應(yīng)體系，完善低收入家庭的住房保障制度，更需要實現(xiàn)多元化融資渠道，特別是提高自有資金量，以穩(wěn)定我國房地產(chǎn)金融市場。如前文所分析，我國房地產(chǎn)金融市場風險主要集中于銀行體系中，故本文僅結(jié)合銀行體系如何控制和防范房地產(chǎn)金融市場風險談幾點粗淺的認識。

1、密切關(guān)注房地產(chǎn)價格走勢，嚴格控制抵押品價值缺口

銀行在開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)時，往往會要求以房地產(chǎn)商品價值作為抵押品，以保障銀行信貸資金的相對安全。在判斷房地產(chǎn)商品價值時，通常的做法是以房地產(chǎn)商品的市場價格作為評估價值參考。因此，房地產(chǎn)市場價格的波動會影響銀行房地產(chǎn)抵押品價值的波動。當房地產(chǎn)商品價格上漲時，銀行房地產(chǎn)抵押品價值存在一定的潛在升值，銀行信貸風險相對降低，同時也會掩蓋部分抵押品估值風險。當房地產(chǎn)商品價格下跌時，銀行房地產(chǎn)抵押品價值出現(xiàn)縮水。所以，必須高度關(guān)注房地產(chǎn)市場價格的波動，加強房地產(chǎn)抵押品信用風險敞口管理，房地產(chǎn)開發(fā)貸款方式要以房地產(chǎn)抵押為主，并充分考慮抵押品的有效性和實際處置變現(xiàn)能力，全面提高商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款質(zhì)量。商業(yè)銀行要加強對房地產(chǎn)評估機構(gòu)資質(zhì)和信譽等方面的考察，審慎評估房地產(chǎn)抵押品價值，對房地產(chǎn)價格波動實行限幅管理，在房地產(chǎn)價格波動的一定范圍內(nèi)對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)進行壓力測試，重點測試房地產(chǎn)信貸抵押品充足率、抵押品處置變現(xiàn)率等抵押品價值的變化情況。要密切跟蹤抵押品價值波動情況，根據(jù)房地產(chǎn)市場供需關(guān)系，對發(fā)現(xiàn)抵押品價值貶損造成擔保不足風險并超過風險臨界值的，應(yīng)當立即要求借款人補充抵押物、追加貸款擔?；蛐假J款約發(fā)生的概率都相同，嚴格控制房地產(chǎn)信貸因抵押品價值變化形成的信用風險。

2、針對區(qū)域經(jīng)濟差異，對房地產(chǎn)信貸實行規(guī)模管理

央行或銀行監(jiān)管部門在根據(jù)國家宏觀調(diào)控需要，發(fā)揮信貸窗口指導作用的同時，應(yīng)要求和指導商業(yè)銀行對不同區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)信貸規(guī)模實行總量管理。以區(qū)域房地產(chǎn)信貸占區(qū)域金融機構(gòu)信貸總量的比例、區(qū)域房地產(chǎn)信貸增長率、區(qū)域房地產(chǎn)信貸不良貸款余額和不良貸款率等指標為參考，制定區(qū)域房地產(chǎn)信貸規(guī)模管理辦法，有效抑制房地產(chǎn)投資過熱以及房地產(chǎn)信貸的盲目投放。對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的區(qū)域規(guī)模一方面要集中用于財務(wù)實力強、開發(fā)資質(zhì)高、社會信譽好的大型房地產(chǎn)企業(yè)或集團，另一方面要集中用于建設(shè)規(guī)劃好、建筑質(zhì)量高、品牌效應(yīng)強、按揭資源豐富的大中型房地產(chǎn)建設(shè)項目。要從嚴控制對行政辦公樓、高檔寫字樓、酒店、賓館、招待所等容易導致資源浪費、重復建設(shè)的開發(fā)類項目發(fā)放貸款。要注重表外信貸業(yè)務(wù)風險,審慎使用貸款承諾函或貸款意向書等信用工具，避免因房地產(chǎn)信貸規(guī)模限額控制造成經(jīng)濟糾紛。

3、加強信貸風險度量模型研究，豐富房地產(chǎn)信貸管理手段

針對房地產(chǎn)金融市場風險，銀行系統(tǒng)可以充分運用國際上已經(jīng)形成的一系列信貸風險量化模型瑞士信貸第一波士頓投資銀行提出credit risk模型、由摩根公司開發(fā)的credit metrics模型、由KMV公司開發(fā)的KMV模型和麥肯錫公司的credit portfolio view模型等，同時應(yīng)該結(jié)合中國商業(yè)銀行經(jīng)營實際，不能片面追求完美而套用國外現(xiàn)有的復雜模型，要力求實用實效，不把模型做成空中閣樓?？梢酝ㄟ^對房地產(chǎn)信貸風險度量的理論研究，促進商業(yè)銀行加快對房地產(chǎn)信貸風險影響因子的分析和計量，將理論與實踐相結(jié)合，通過豐富房地產(chǎn)信貸管理手段，完善房地產(chǎn)信貸管理系統(tǒng)，實現(xiàn)對信貸風險的剛性控制。

4、加強房地產(chǎn)信貸行業(yè)授信，對房地產(chǎn)信貸客戶實行分類管理

應(yīng)充分利用房地產(chǎn)客戶在各相關(guān)部門記載的有效信息，改變目前銀行監(jiān)管部門、建設(shè)部門、土管部門、房管部門各有一套房地產(chǎn)客戶信息的狀況，在銀行監(jiān)管部門建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)客戶管理系統(tǒng)，由各商業(yè)銀行、建設(shè)、土管、房管等相關(guān)部門定期向銀監(jiān)部門傳送房地產(chǎn)客戶信息，如貸款情況、信用記錄、開發(fā)資質(zhì)、房地產(chǎn)評估中介機構(gòu)情況、土地買賣記錄、房屋銷售登記備案信息等，并建立關(guān)聯(lián)客戶名錄和不良信用記錄“黑名單”。一是從審慎經(jīng)營的角度出發(fā)，可以避免關(guān)聯(lián)股東用不同的房地產(chǎn)項目成立項目法人申請銀行貸款，變相放大銀行信用，逃避銀行對關(guān)聯(lián)方的監(jiān)管。二是可以實現(xiàn)不同管理部門記載的不良信息共享，如偽造開發(fā)經(jīng)歷、高價囤積土地、變相降低首款付、虛假房價、虛假銷售記錄等，為銀行核實房地產(chǎn)信貸客戶準入提供必要的信息支持。三是可以防止同一開發(fā)商在不同地域或不同商業(yè)銀行的交叉違約，防止房地產(chǎn)企業(yè)通過假報表、假權(quán)證、假注資、假按揭等形式套取銀行信用，加大對失信單位和個人的市場約束。四是提高借款人偽裝成本。借款人之所以會將收益低的房地產(chǎn)項目偽裝成高收益項目，是因為偽裝成本較低，如果增強信息透明度，加大偽造信息的處罰力度，增加借款人的偽裝成本。如果借款人對項目進行偽裝被發(fā)現(xiàn)，將會是較大的負收益，即便不被發(fā)現(xiàn)偽裝成本也相當高，超出其成本臨界值，那么借款人就不會再對項目進行偽裝，而真正營造誠信社會、誠信借款人的良好信譽環(huán)境。

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