城市化對(duì)房地產(chǎn)投資的影響
——以山東省為例

郝國(guó)彩

城市化對(duì)房地產(chǎn)投資的影響
——以山東省為例

郝國(guó)彩

城市化過(guò)程中伴隨著人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換,這一轉(zhuǎn)換過(guò)程會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生一定的影響。通過(guò)運(yùn)用多元線性回歸模型,對(duì)山東省城市化主要度量指標(biāo)及房地產(chǎn)投資額進(jìn)行回歸分析,發(fā)現(xiàn)非農(nóng)人口比重和 GDP是城市化指標(biāo)中,對(duì)山東省房地產(chǎn)投資影響最顯著的因素。最后對(duì)城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)投資的協(xié)調(diào)發(fā)展提出建議。

城市化;房地產(chǎn)投資;多元線性回歸

關(guān)于城市化與房地產(chǎn)投資的關(guān)系,已有不少研究。向?yàn)槊?、李嬌利用格蘭杰因果分析法對(duì)我國(guó) 1986-2003年間城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)作了實(shí)證研究①向?yàn)槊?、李嬌：《城市化水平與房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率的關(guān)系研究》,《重慶建筑大學(xué)學(xué)報(bào)》2007年第 1期。。研究表明,目前我國(guó)房地產(chǎn)投資和城市化水平都處于不斷上升階段,房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度快于城市化增長(zhǎng),兩者均保持相對(duì)平穩(wěn)上升的趨勢(shì),且具有一定相關(guān)性,相關(guān)系數(shù)為 0.205,具有相互促進(jìn)的因果關(guān)系。程征貴、林子文分析了江蘇城市化進(jìn)程的主要特征及其對(duì)房地產(chǎn)投資的影響,并運(yùn)用逐步回歸法對(duì)江蘇城市的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及房地產(chǎn)投資額進(jìn)行實(shí)證分析,根據(jù)最優(yōu)相關(guān)模型得出城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)投資具有高度相關(guān)性的結(jié)論②程征貴、林子文：《淺談城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)投資——以江蘇省為例》,《沿海企業(yè)與科技》2006年第 2期。。本文在已有文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上,分析山東城市化進(jìn)程對(duì)房地產(chǎn)投資的影響,并運(yùn)用多元線性回歸模型和 stepwise方法,對(duì)山東省城市化對(duì)房地產(chǎn)投資的影響進(jìn)行回歸分析,以得出城市化指標(biāo)中對(duì)房地產(chǎn)投資影響較大的因素,進(jìn)而對(duì)實(shí)現(xiàn)山東房地產(chǎn)投資與城市化進(jìn)程的協(xié)調(diào)發(fā)展提出相關(guān)建議。

一、山東省城市化進(jìn)程的特征及其對(duì)房地產(chǎn)投資的影響

1.山東省城市化發(fā)展迅速,房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增加。改革開(kāi)放以來(lái),山東省城市在數(shù)量、規(guī)模和結(jié)構(gòu)上都有了飛速發(fā)展,城市化水平也不斷提高。1977年山東城市化率僅為 13.3%,低于全國(guó)平均水平,1990年上升到 27.3%。2000年山東省將城市化確立為山東省今后的四大發(fā)展戰(zhàn)略之一,從此山東省的城市化進(jìn)入了新的快速發(fā)展時(shí)期。2001年全省城市化率為 39.2%,2009年達(dá)到 48.3%,高于全國(guó)平均水平。城市化是生活方式、生活質(zhì)量不斷提高和改變的過(guò)程。在城市化快速發(fā)展過(guò)程中,包括新增城市居民的基本住房需求、原有城市居民改善性住房需求以及危舊房屋改造更新所造成的被動(dòng)性住房需求疊加在一起,造成了城市住宅的巨大社會(huì)需求,直接帶動(dòng)房地產(chǎn)投資的增加。1990年全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為 9.2億元,1994年則上升到 102.58億元,在隨后幾年受宏觀調(diào)控政策影響增速有一定波動(dòng),2000年以后投資額穩(wěn)步上升,2009年全省房地產(chǎn)投資額達(dá)到 2428.7億元。

2.山東省城市化整體水平不高,制約了山東房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。(1)山東城市化率與先進(jìn)省份相比差距較大。山東城市化率與東北三省和東部一些省份相比明顯偏低。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)公報(bào)的數(shù)據(jù),東北三省 2009年的城市化水平分別為遼寧 60.3%、吉林 53.3%、黑龍江 55.5%,比山東省分別高出 12.0、5.0和 7.2個(gè)百分點(diǎn)。與江蘇、浙江、廣東等東部發(fā)達(dá)省份相比,也存在較大差距。2009年江蘇、浙江、廣東城市化水平分別為 55.6%、57.9%和 63.4%,比山東分別高出 7.3和 9.6和 15.1個(gè)百分點(diǎn)。

表1 山東省城市化率與全國(guó)有關(guān)省份比較 (單位%)

(2)山東城市化明顯滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。錢(qián)納里等人研究了 1965年 90個(gè)國(guó)家和地區(qū)城市化與工業(yè)化之間的關(guān)系,得出了人均國(guó)民生產(chǎn)總值越高、工業(yè)化水平越高,城市化水平也越高的結(jié)論。按照城市化發(fā)展的一般規(guī)律,在人均 GDP達(dá)到 1100美元時(shí),城市化水平應(yīng)在 65%以上。根據(jù) 2009年山東省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)的數(shù)據(jù),2009年山東省人均 GDP為 5240美元,城市化水平僅為 48.3%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn);2009年山東省第一產(chǎn)業(yè)增加值占全省 GDP的 9.8%,農(nóng)村人口卻占全省的 51.7%,人口結(jié)構(gòu)與 GDP結(jié)構(gòu)偏離嚴(yán)重。同時(shí),山東省城市化滯后于工業(yè)化水平,從表 2數(shù)據(jù)可知,2003-2009年城市化率一直低于工業(yè)化率。

表2 山東省城市化率與工業(yè)化率比較(單位：%)

城市化滯后影響了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也受到很大制約。不僅同東部發(fā)達(dá)省份相比,山東房地產(chǎn)投資規(guī)模相對(duì)偏低,而且山東房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例多年來(lái)一直低于全國(guó)平均水平。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局歷年統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)顯示,2003-2009年全國(guó)房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資總額的比重依次為18.3%、18.8%、17.8%、17.6%、18.4%、17.7%、16.1%,山東省遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平,詳細(xì)數(shù)據(jù)見(jiàn)表 3。

表3 山東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額比重

造成山東省城市化發(fā)展滯后的主要原因：一是山東省城市化進(jìn)程中東西部城市化發(fā)展失衡,全省城市化發(fā)展水平呈東高西低、階梯狀分布,城市化發(fā)展的東西部不平衡趨勢(shì),影響了山東省城市化水平的同步良性發(fā)展和城市化總體水平的提高。二是全省中心城市規(guī)模不足,中小城市發(fā)展不足,小城鎮(zhèn)規(guī)模偏小,規(guī)模效應(yīng)和集聚效應(yīng)不強(qiáng),制約城市對(duì)農(nóng)村剩余人口的吸納能力。三是重化工業(yè)比重過(guò)高,第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢,城鎮(zhèn)吸納農(nóng)村勞動(dòng)力能力低。2009年山東省三次產(chǎn)業(yè)比例為 9.6：56.3：34.1,其中容納就業(yè)能力強(qiáng)的第三產(chǎn)業(yè)占 GDP比重明顯過(guò)低,而第二產(chǎn)業(yè)中重工業(yè)比重高達(dá) 66.7%,比上年增長(zhǎng) 16.2%,高資金密集型的重化工業(yè)創(chuàng)造新就業(yè)崗位的能力很差。四是國(guó)家戶(hù)籍制度和不完善的土地流轉(zhuǎn)制度,使人口流動(dòng)不活躍,經(jīng)濟(jì)活力不足。五是城市建設(shè)投入資金不足,城市基礎(chǔ)設(shè)施薄弱。

二、城市化影響房地產(chǎn)投資的實(shí)證分析

1.指標(biāo)的選取。反映城市化的度量指標(biāo)主要有非農(nóng)人口比重、人口數(shù)量、第二、三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重、市區(qū)面積比例、GDP等。本文結(jié)合已有文獻(xiàn)和山東省發(fā)展的具體情況,選取了 4個(gè)方面 11個(gè)指標(biāo)構(gòu)建城市化水平綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 (表 4)：(1)人口城市化指標(biāo),主要反映了農(nóng)村人口不斷向城市轉(zhuǎn)移,造成城市人口絕對(duì)數(shù)量的增加。鑒于數(shù)據(jù)的可得性,選取非農(nóng)人口比重和非農(nóng)人口規(guī)模兩個(gè)指標(biāo);(2)經(jīng)濟(jì)城市化指標(biāo),主要反映了城市經(jīng)濟(jì)總量增加和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換,包括 GDP,第二、第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重三個(gè)指標(biāo);(3)社會(huì)城市化指標(biāo),主要反映了人們生活水平和生活方式的變化,包括城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民的消費(fèi)性支出以及人均郵電業(yè)務(wù)總量三個(gè)指標(biāo);(4)環(huán)境城市化指標(biāo),主要反映了城市化質(zhì)量的發(fā)展?fàn)顩r,包括人均擁有道路面積、人均公園綠地面積、建成區(qū)面積比例三個(gè)指標(biāo)。

表4 城市化水平綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

2.模型的確立。(1)數(shù)據(jù)來(lái)源。選取 2007年山東省 17個(gè)地市城市化各指標(biāo)數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額作為樣本數(shù)據(jù),來(lái)分析山東省城市化對(duì)房地產(chǎn)投資的影響。其中,城市化各指標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)源于《山東統(tǒng)計(jì)年鑒 -2008》或根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算得出,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額來(lái)源于《2008中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》。

(2)建立回歸模型。本文以房地產(chǎn)投資作為因變量 Y,采用 SPSS中多元線性回歸模型和 stepwise方法進(jìn)行回歸。stepwise方法為逐步回歸法,是計(jì)算各 X對(duì)因變量 Y的貢獻(xiàn)大小,挑選貢獻(xiàn)最大的先進(jìn)入方程式中。在 SPSS中挑選的標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)在Options框中設(shè)定的引進(jìn)和剔除標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行變量篩選,若已在方程式中的變量,因新變量的進(jìn)入而失去統(tǒng)計(jì)意義,則必須將它去除。以此類(lèi)推,重復(fù)計(jì)算各自變量 X對(duì) Y的貢獻(xiàn),并依貢獻(xiàn)的大小引進(jìn)或剔除,直到方程式內(nèi)的變量都符合篩選標(biāo)準(zhǔn)為止①林震巖：《多變量分析：SPSS的操作與應(yīng)用》,北京：北京大學(xué)出版社,2007年,第 93頁(yè)。。

建立多元回歸模型如下：

Y=C+β1X1+β2X2+β3X3+…… +βnXn+μ

其中：μ為隨機(jī)誤差項(xiàng)。

(3)計(jì)算結(jié)果分析

表5 變量引進(jìn) /剔除a

上表列出了模型的篩選過(guò)程,模型 1用逐步回歸法選入了 GDP,然后模型 2用逐步回歸法選入了非農(nóng)人口比重,GDP仍然保留在模型中,其他的變量沒(méi)有達(dá)到選入標(biāo)準(zhǔn),最終沒(méi)有進(jìn)入。在進(jìn)行變量引進(jìn)和剔除后,我們發(fā)現(xiàn)城市化影響房地產(chǎn)投資的主要顯著因素是 GDP和非農(nóng)人口比重。

表6 模型總結(jié)

表6是逐步回歸過(guò)程中 2個(gè)模型的總體參數(shù)表,顯示了本次回歸方程的相關(guān)系數(shù) R、可決系數(shù) R2、調(diào)整后的 R2、估計(jì)值的標(biāo)準(zhǔn)差。模型 1只有 GDP一個(gè)自變量進(jìn)入,模型 2有 GDP和非農(nóng)人口比重兩個(gè)自變量進(jìn)入。模型 2的可決系數(shù) R2為 0.931,反映出總體回歸效果較好,也就是說(shuō)在因變量的變異中,有93.1%可以由自變量的變化來(lái)解釋。對(duì)于多元線性回歸模型,模型擬合度一般采用其調(diào)整的可決系數(shù)來(lái)判斷,調(diào)整后的 R2為 0.921,說(shuō)明模型的擬合度較好。從模型 1到模型 2,反映了增加非農(nóng)人口比重這一自變量后模型總體參數(shù)的變化,從 R2來(lái)看,模型 2比模型 1的回歸效果好。由 R值 (0.965)、R2值 (0.931)和調(diào)整后的 R2值 (0.921)可以看出,GDP和非農(nóng)人口比重對(duì)房地產(chǎn)投資的解釋力較強(qiáng)。

表7 方差分析c

表7是對(duì)擬合的兩個(gè)模型的方差分析檢驗(yàn)結(jié)果。由結(jié)果可知,模型 2中,F=93.976,Sig=0.000,表明回歸方程是有意義的。因此我們進(jìn)入下一步的回歸。

表8 回歸系數(shù)a

表8是對(duì)兩個(gè)模型中各個(gè)系數(shù)的檢驗(yàn)結(jié)果,用的是 t檢驗(yàn)。從結(jié)果可以看出,GDP和非農(nóng)人口比重的 t檢驗(yàn)顯著性概率均小于 0.05,表示這兩個(gè)變量顯著不為零,即 GDP和非農(nóng)人口比重對(duì)房地產(chǎn)投資的影響是顯著的。得到回歸方程為：

Y=-81.931+0.077X3+1.307X1,其中 Y代表房地產(chǎn)投資,X3代表 GDP,X1代表非農(nóng)人口比重

調(diào)整后的 R2=0.921 F=93.976

從結(jié)果來(lái)看,調(diào)整后的 R2為 0.921,說(shuō)明模型的自變量對(duì)因變量的解釋程度為 92.1%,即模型有較好的解釋能力。山東省各城市的房地產(chǎn)投資基本依賴(lài)于農(nóng)村人口不斷向城市和城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移以及城市本身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。城市非農(nóng)人口越多、經(jīng)濟(jì)實(shí)力越強(qiáng)的城市,房地產(chǎn)投資就越多,房地產(chǎn)市場(chǎng)就越具有發(fā)展?jié)摿?。非農(nóng)人口比重增加 1個(gè)單位,房地產(chǎn)投資相應(yīng)增加 1.307個(gè)單位;GDP增加 1個(gè)單位,房地產(chǎn)投資就會(huì)增加 0.077個(gè)單位。

三、結(jié)論與建議

1.本文通過(guò)多元線性回歸模型分析,發(fā)現(xiàn)非農(nóng)人口比重和 GDP是城市化指標(biāo)中,對(duì)山東省房地產(chǎn)投資影響最顯著的因素。在城市化的進(jìn)程中,人口大量向城市聚集,創(chuàng)造了大量的房地產(chǎn)需求,同時(shí),城市化通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn),會(huì)提高城市的消費(fèi)能力,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張和房地產(chǎn)類(lèi)型的多樣化,提高房地產(chǎn)投資水平?？梢灶A(yù)期,今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)隨著山東城市化水平的進(jìn)一步提高,山東經(jīng)濟(jì)景氣向好,房地產(chǎn)需求將進(jìn)一步增加,房地產(chǎn)投資仍會(huì)保持較快增長(zhǎng)。

2.山東省作為全國(guó)的人口大省,有大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力和城市勞動(dòng)力需要在城市就業(yè),針對(duì)山東省城市化發(fā)展滯后的現(xiàn)狀,要按照科學(xué)發(fā)展觀和“五個(gè)統(tǒng)籌”的戰(zhàn)略思想提高山東省的城市化整體水平,為此,一要切實(shí)走新型的工業(yè)化道路,加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展,實(shí)現(xiàn)工業(yè)化和城市化的協(xié)調(diào)發(fā)展;二要構(gòu)建合理的城鎮(zhèn)體系,統(tǒng)籌東西部城市發(fā)展,既要發(fā)揮大城市的帶動(dòng)作用,又要重視中小城市建設(shè),加速鄉(xiāng)村城市化進(jìn)程;三要多渠道籌集社會(huì)資金加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),提高城市承載能力;四要對(duì)現(xiàn)行的一系列制約城市化發(fā)展的制度和政策,包括戶(hù)籍、土地、就業(yè)、社會(huì)保障、財(cái)政、教育、衛(wèi)生、公共服務(wù)等制度與政策進(jìn)行改革,逐步消除城市化的制度障礙和經(jīng)濟(jì)障礙,使進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民。

3.房地產(chǎn)業(yè)為城市化的進(jìn)程提供了一個(gè)居住的空間,房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)影響城市化的穩(wěn)定發(fā)展。要通過(guò)宏觀調(diào)控和微觀規(guī)制,合理引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)和投資規(guī)模,抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與城市化協(xié)調(diào)發(fā)展。

[責(zé)任編輯：邵世友 ]

The Positive Analysis of the Influence of Urbanization on Real Estate Investment:A Case of Shandong

HAO Guo-cai
(School of Economics,Shandong University of Finance,Jinan 250014,P.R.China)

Urbanization has come along with changes in population structure,industrial structure and demand structure.Such changes have inevitably impacted real estate investment.This paper employs a multiple linear regression model to examine the impact of urbanization on real estate investment in Shandong province. It is found that,among all the urbanization indicators,the proportion of non-agricultural population and GDP are the two factors are statistically significant.Based on the empirical findings,the paper puts for ward policy implications regarding the coordinated development of urbanization and real estate investment.

urbanization;real estate investment;multi-linear regression

2010-05-28

山東省科技發(fā)展計(jì)劃項(xiàng)目“促進(jìn)民生改善的住房市場(chǎng)政府規(guī)制研究”(2010G0020815)的階段性成果。

郝國(guó)彩,山東財(cái)政學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授 (濟(jì)南 250014)。