房地產企業(yè)并購問題探析

淄博市臨淄區(qū)城市建設綜合開發(fā)公司 王紅霞

房地產企業(yè)并購問題探析

淄博市臨淄區(qū)城市建設綜合開發(fā)公司 王紅霞

我國房地產行業(yè)經過近十年的高速發(fā)展,在2008—2009年達到本輪房地產經濟周期的高峰,房價飆升，民間一片怨聲，對房地產投資過熱和過度投機等現象嚴重。市場的急速擴張與政府深幅調整引發(fā)大量房地產企業(yè)生存危機。所以并購重組，是未來房地產業(yè)的發(fā)展趨勢。

房地產企業(yè) 并購 土地

我國房地產行業(yè)經過近十年的高速發(fā)展,在2008—2009年達到本輪房地產經濟周期的高峰,房價飆升，民間一片怨聲，對房地產投資過熱和過度投機等現象嚴重。市場的急速擴張與政府深幅調整引發(fā)大量房地產企業(yè)生存危機。所以并購重組，是未來房地產業(yè)的發(fā)展趨勢。

一、房地產企業(yè)并購的概念

房地產的并購主要有兼并和收購兩種形式，房地產公司兼并就是被吸收的房地產公司全部股權被轉讓，企業(yè)全部債務以及由此產生的風險，依法全部由兼并公司承擔；房地產企業(yè)的收購則是被吸收房地產公司內部的股東和股權比例發(fā)生變動，收購公司只對被收購公司債務或風險承擔股東的相應責任。被收購公司的對外的債務仍由自身承擔。海外并購市場的經驗來看,成熟的地產并購則多發(fā)生在市場的下行階段或者調整階段。由于中國土地制度的特殊性與復雜性．導致房地產行業(yè)的并購仍然顯得風險重重。從我國當前的二級市場報價已經并可能進一步給產業(yè)資本并購提供較低的操作成本。鑒于投資風險，收購企業(yè)應該特別注重對通過不同方式取得的土地使用權的不同審查。

二、國資委的房地產企業(yè)政策

我國房地產央企重組計劃的再度啟動，加快了行業(yè)內企業(yè)并購的進度。2010年3月18日下午國資委召開新聞發(fā)布會，規(guī)定已經開展了房地產業(yè)務但不以房地產業(yè)務為主的我國78家央企加快進行調整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作后要退出房地產業(yè)務。這個規(guī)定的實施，會導致227戶78家所屬三級以上房地產子企業(yè)的重組。國家對樓市的嚴厲調控，房貸政策的改變，資金鏈的收緊，使得一些中小房地產企業(yè) 深深憂慮，一些有規(guī)模有實力的大企業(yè)正在尋找可以收購的目標。所有這些都會加快我國房地產企業(yè)的并購重組。中房集團等5家規(guī)模較大的房地產企業(yè)先行一步對中央企業(yè)的房地產資源進行整合，國資委把中鐵股份等14家央企房地產業(yè)務列為主業(yè)。然而改革總是要面臨很多的矛盾，是由于利益分配的問題，使得房企的改革步履艱難，困難重重，重組進展非常緩慢。截止到2008年，我國的房企并購僅有中房以14.2億元受讓華能房地產業(yè)務一起央企房地產業(yè)務重組案例。而早在2008年8月國務院國資委主任李榮融就曾表示，奧運之后將加大央企的重組力度，以房地產業(yè)作過渡的央企將會逐步退出。為了推動房企的并購，深化央企的改革，在2008年底國資委主任李榮融再度表態(tài)“進一步加強企業(yè)重組調整力度”，打造主業(yè)突出、擁有自主知識產權和知名品牌的優(yōu)勢企業(yè)，這樣的政策加快重組步伐。

三、房地產企業(yè)并購土地使用權應注意的問題

1、審查出讓方土地使用權是否合法

由于我國地方政府為了政績，制定許多優(yōu)惠政策鼓勵房地產開發(fā)，甚至通過賣地換取在任政績，放寬土地出讓職權；導致很多土地以非法定出讓主體為名義簽訂的土地使用權出讓合同的出現。我國在《城市房地產管理法》頒布后通過《解釋》第一條重申了《城市房地產管理法》與《城鎮(zhèn)房地產出讓與轉讓管理辦法》對法定出讓主體的規(guī)定，明確了開發(fā)區(qū)管理會簽訂的土地使用權出讓合同為無效合同。但規(guī)定2005年8月1日之前簽訂的此類出讓合同仍視為有效。所以企業(yè)并購前必須對土地進行并購之前的調查，考察土地使用權出讓方主體資格的合法性。如出讓方系土地所在地市、縣人民政府土地資源管理部門以外的部門，那么土地的合法性就值得懷疑，出讓合同的有效性就會出現缺陷。針對這種情況，投資者應要求目標公司重新與有權部門簽訂有效的土地使用權出讓合同，以避免因無效出讓合同導致的巨額損失。投資者聘請律師審查的合法土地使用權出讓主體應嚴格限定在市、縣人民政府的土地管理部門。

2、審查土地使用權是否符合投資

一經批準的國有土地用途原則上不得變更，確實有特殊情況需變更的，需要取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，調整土地使用權出讓金。簽訂土地使用權出讓合同變更協議，否則出讓人可解除出讓合同。

3、審查土地使用權出讓合同是否備案

《城市房地產管理法》第六十條規(guī)定：“以出讓或者劃撥方式取得土地使用權．應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權證書?！彪m然認定批準與登記不影響出讓合同的效力，但是未經辦理批準手續(xù)的出讓合同存在履約風險。在瘋狂開發(fā)地產時期，土地管理與政策混亂、土地尋租現象嚴重，有一大批違法違規(guī)的房地產開發(fā)企業(yè)得以獲利。這種公司的土地權背后隱藏的法律風險與商業(yè)風險往往防不勝防，甚至四證不全就已開工。投資者如欲順利完成并購交易，需要合理評估交易風險與投資收益，視情況補辦手續(xù)或補交費用。

四、房地產企業(yè)并購的形式

1、在收購協議的基礎上直接控股

目前的上市公司流通股比例小，我國還沒有完全放開外資進入A股市場，由國有股居控股地位。外資要想成為A股的大股東，還要以協議受讓低價格的國有股或法人股為主要途徑。

2、通過定向增發(fā)B股并購

定向增發(fā)的B股的價格要低于二級市場的的流通股，外資可以通過取得定向增發(fā)的B股而實現并購；同時還可以規(guī)避二級市場收購的繁瑣程序，從而形成有一個并購的形式。

3、通過收購上市公司直接控股

我國允許上市公司向境外投資者發(fā)行B股和H股，如果此2股在公司股權中所占比例較大，那么外資可以直接通過收購此2股而實現并購上市公司；另外外資通過QFII也可以實現對A股上市公司的并購。

4、利用債權股實現并購

目前國企改革的一項重大突破就是利用債轉股的市場，實現并購；將商業(yè)銀行對符合條件的國有企業(yè)的債權轉化為資產管理公司對企業(yè)的債權，由資產管理公司實施控股。但是由于這種方法，把原來由企業(yè)和銀行承擔的風險轉移到資產管理公司，所以資產公司并不能長期持有股權，而是要運用市場盡快出售、回購、證券化等形式收回資金，化解風險，減輕企業(yè)負擔。

5、通過換股實現并購

國外比較大的公司實施并購多數通過換股的形式，因其股權的價值是以對方的股權而非現金的形式體現，可以緩解并購的資金壓力。

6、拍賣股權實現并購

企業(yè)的債務過多，不能如期償還而被起訴，檢察院通過強制執(zhí)行拍賣，可以給想并購的公司提供機會。

“并購潮”對房企來說，中型企業(yè)比較難并購，因為企業(yè)的項目較多，而小型企業(yè)因為項目少就相對容易一些。把好市場的脈搏，研究好中央的政策，正確認識企業(yè)自身的財務狀況和發(fā)展前景，深諳地產企業(yè)并購的法律和法規(guī)。對于兼并者和被兼并者都是非常重要的。自然界的生存法則和市場經濟下的企業(yè)生存法則是一樣的，弱肉強食，適者生存。

2008年以來，受政府對房地產市場的調控影響，在股市的調整中,各房地產上市公司股票價格經歷了大起大落。尤其最近一個時期，國家接連出重拳調控房地產市場，抑制不斷飆升的房價，對于一些資金不足的企業(yè)，接受并購是不能回避的事實。所以一些企業(yè)應該掌握政策、了解市場，在并購與被并購中尋求新的發(fā)展機會。

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