“團(tuán)帶式”商業(yè)規(guī)劃模式的構(gòu)建與實(shí)證

呂 波，魏國辰

（北京物資學(xué)院商學(xué)院，北京市 101149）

“團(tuán)帶式”商業(yè)規(guī)劃模式的構(gòu)建與實(shí)證

呂 波，魏國辰

（北京物資學(xué)院商學(xué)院，北京市 101149）

本文在分析“商圈理論”和“組團(tuán)理論”等基礎(chǔ)上，提出了“團(tuán)帶式”商業(yè)規(guī)劃模式，并以北京市平谷區(qū)“十二五”商業(yè)發(fā)展規(guī)劃為研究對象，提出了該模式應(yīng)用的六個支撐要素，即一個區(qū)域在具備交通干線、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、招商引資、輻射區(qū)域、商業(yè)人才和商業(yè)項目等六方面要素的有力支撐時，可以應(yīng)用該模式進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃。利用“團(tuán)帶式”商業(yè)規(guī)劃模式可以有效解決區(qū)域跨越式發(fā)展所帶來的負(fù)面效應(yīng)影響，引導(dǎo)區(qū)域商業(yè)由中心式分布向均衡式分布過渡，改變在組團(tuán)核心地帶商業(yè)過于密集和人口過于擁擠的現(xiàn)狀，并預(yù)防其交通過于擁堵、生活環(huán)境趨于惡化等問題。該研究對于科學(xué)制定區(qū)域性的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，提高城市商業(yè)的服務(wù)功能，提供了一種理論和實(shí)踐模式。

團(tuán)帶式；商業(yè)規(guī)劃；商業(yè)布局；商業(yè)模式

商業(yè)是城市發(fā)展的標(biāo)志，承擔(dān)著商品從流通領(lǐng)域向消費(fèi)領(lǐng)域轉(zhuǎn)換的職能。隨著國家“十二五”期間的到來，各地區(qū)均要研究制定新的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃?？茖W(xué)制定商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，推進(jìn)區(qū)域性商業(yè)布局的建設(shè)、優(yōu)化和調(diào)整，使商業(yè)布局更趨合理，商業(yè)功能更加完善，商業(yè)環(huán)境更為優(yōu)美，對于提高城市綜合服務(wù)功能，具有十分重要的意義。然而在新的發(fā)展形勢和環(huán)境之下，用什么理論來指導(dǎo)商業(yè)規(guī)劃？對此，本文提出了一種新的發(fā)展思路——“團(tuán)帶式”發(fā)展模式。

一、“團(tuán)帶式”商業(yè)規(guī)劃模式的提出

對于城市商業(yè)布局理論的傳統(tǒng)論述，本文認(rèn)為主要有以下幾種理論模式：[1]

1.土地價值理論。該理論認(rèn)為地價是土地價值的反映。商業(yè)分布是從市場地域的中心到邊緣，按照地價的高低依次分布著地區(qū)級購物中心、社區(qū)級購物中心和近鄰型購物中心。

2.零售商業(yè)區(qū)位理論。該理論認(rèn)為，決定商業(yè)區(qū)位選擇的因素包含市場、空間的接近性和競爭三個方面。商業(yè)區(qū)位的選擇是這些因素綜合作用的結(jié)果。

3.中心位置理論。該理論考慮交通費(fèi)用的作用，認(rèn)為零售區(qū)位布局的原則是交通結(jié)節(jié)點(diǎn)指向。人口和聚落的分布有四種形態(tài)，分別是線狀分布、二維面狀分布、沿交叉的交通線以任意單位距離分布，以及在集匯的各交通網(wǎng)線路上的任意分布。

4.商圈理論。商圈是指商業(yè)企業(yè)吸引顧客的區(qū)域范圍。商圈是由店、消費(fèi)者購買行為空間和銷售活動空間三者構(gòu)成。核心商圈能吸引55%～70%的顧客；次級商圈為15%～25%；邊緣商圈則最小，比較稀疏。

5.新城市主義模式。自20世紀(jì)80年代始，美國等西方發(fā)達(dá)國家提出了一種被稱為“新城市主義”的社區(qū)發(fā)展模式。[2]根據(jù)這種理論，商業(yè)規(guī)劃要在居住區(qū)中采用土地混合使用策略。

6.“團(tuán)帶式”理論模式的提出。上述理論中關(guān)于集中布局的設(shè)計理念，常常引發(fā)一系列“城市病”。[3]我國人口眾多，正處在城市化進(jìn)程中，城市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生根本性變化，如果大型商業(yè)過分集中在城市中心，特別容易引發(fā)矛盾，比如交通極度擁擠、環(huán)境日趨惡化、人流密度大等，這已經(jīng)成為我國大中城市的一個突出問題。此外，近幾年來房地產(chǎn)業(yè)熱衷于在城市中心區(qū)開發(fā)，由于片面追求土地利用率，忽視社會效益，導(dǎo)致容積率過高，又進(jìn)一步加大了城市中心區(qū)的壓力。[4]

基于上述傳統(tǒng)商業(yè)理論的優(yōu)點(diǎn)和不足，結(jié)合我國一些地區(qū)面臨跨越式發(fā)展的實(shí)際，本文提出了“團(tuán)帶式”的發(fā)展模式?！皥F(tuán)”是指“組團(tuán)”，我國一些城市在商業(yè)規(guī)劃的實(shí)踐中，為了避免商業(yè)在某一地區(qū)的過于集中，在實(shí)踐中常常采取多組團(tuán)的規(guī)劃選址思路。[5]本文認(rèn)為這種規(guī)劃方法具有其合理性，因此在本文所提的“團(tuán)帶式”模式中保留了“組團(tuán)化”概念。

“組團(tuán)式”模式最大缺點(diǎn)在于，它仍然無法解決同一組團(tuán)內(nèi)商業(yè)過于集中和擁擠的狀況。因此，按照多組團(tuán)的規(guī)劃理論，仍然無法解決在同一組團(tuán)內(nèi)其核心區(qū)商業(yè)布局過于密集和人口過于集中的問題。在“團(tuán)”的基礎(chǔ)上，本文提出了“帶”的概念?！皫А笔侵浮吧虡I(yè)帶”，即在同一組團(tuán)內(nèi)，沿著交通干線規(guī)劃出不同的“商業(yè)帶”，把商業(yè)由原來“中心式布局”引導(dǎo)至“商業(yè)帶式布局”，倡導(dǎo)區(qū)域性商業(yè)由中心式分布向均衡式分布過渡，以期改變組團(tuán)核心地帶商業(yè)過于密集和人口過于擁擠的現(xiàn)狀，解決其交通過于擁堵、生活環(huán)境趨于惡化的現(xiàn)實(shí)。“團(tuán)帶式”商業(yè)規(guī)劃理論，尤其適用于處于跨越式發(fā)展階段的區(qū)域商業(yè)規(guī)劃，并且當(dāng)該區(qū)域具備交通干線、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、招商引資、輻射區(qū)域、商業(yè)人才和商業(yè)項目等方面支撐要素時，就可以運(yùn)用該規(guī)劃模式。

二、“團(tuán)帶式”商業(yè)規(guī)劃模型的構(gòu)建

在定量分析上，傳統(tǒng)的一些經(jīng)典有關(guān)理論，雖然并不是專門針對商業(yè)規(guī)劃的，但是對商業(yè)規(guī)劃提供了系列模型和工具。在商業(yè)規(guī)劃時，應(yīng)當(dāng)充分借鑒并參考這些理論。本文認(rèn)為值得借鑒的數(shù)量分析方法主要是購物概率模型（荷夫模型）以及多因素模型（布萊克模型）。

1.購物概率模型。美國學(xué)者荷夫（Huff）認(rèn)為，在數(shù)個商業(yè)集聚區(qū)（或商店）集中于一地時，顧客利用哪一個商業(yè)聚集區(qū)（或商店）的概率是由商業(yè)集聚區(qū)（或商店）的規(guī)模和顧客到該區(qū)（或商店）的距離所決定的，即一個商店對顧客的吸引力取決于兩個因素：商店規(guī)模和距離。該模型是在數(shù)個商店（群）集中于一地的情況下，一個住戶利用其中哪一個的概率由各商店的規(guī)模和住戶來此的距離所決定。[6]、[7]商店（群）規(guī)模以營業(yè)面積表示，距離用顧客到商店的時間衡量。該模型可表示為：

其中，Eij為從人口中心i被吸引到零售點(diǎn)j的預(yù)期需求；Pij為顧客從人口中心i出行到零售地點(diǎn)j的概率；Ci為人口中心i的客戶需求；Sj為零售點(diǎn)j的規(guī)模；Tij為從人口中心i到零售點(diǎn)j的出行時間；n為零售點(diǎn)j的數(shù)量；a為經(jīng)驗(yàn)估計參數(shù)。

2.多因素模型。隨著零售業(yè)的變化發(fā)展，購物概率模型有了更進(jìn)一步的突破，1987年美國學(xué)者布萊克（Black）提出了多因素作用模型：[8]

其中，Pak為區(qū)域a內(nèi)顧客到零售店k購物的可能性；Aak為零售店k吸引區(qū)域a內(nèi)顧客到零售店k的因素總和；Dak為阻礙區(qū)域a內(nèi)顧客到零售店k的因素總和；N，n為經(jīng)驗(yàn)作用指數(shù)。

該模型表明，吸引顧客來店購物的因素，除了商店規(guī)模外，還包括商店的形象、商譽(yù)、購物氣氛、服務(wù)等，阻礙顧客來店購物的因素包括交通時間、交通成本、機(jī)會成本及其他費(fèi)用。盡管商譽(yù)、機(jī)會成本等因素很難定量化，但該模型的提出使人們對商圈有了更深層次的認(rèn)識，即一個零售點(diǎn)的商圈的吸引力將隨著各種因素的變化而變化。

3.“團(tuán)帶式”理論模型。借鑒上述量化分析模式，“團(tuán)帶式”模式認(rèn)為吸引顧客前來一個區(qū)域的影響因素也是多方面的，主要體現(xiàn)在以下六個因素：即交通干線（T）、經(jīng)濟(jì)發(fā)展（E）、招商引資（B）、輻射區(qū)域（A）、商業(yè)人才（H）、商業(yè)項目（P）等方面的支撐。如果這六個因素的支撐力越強(qiáng)，則“團(tuán)帶式”商業(yè)發(fā)展的動力越大?？芍粋€地點(diǎn)的商業(yè)吸引力是這六個因素的函數(shù)，即：

上式中，Pn是指某一個商業(yè)地點(diǎn)吸引消費(fèi)者前來消費(fèi)的概率值；T是指交通干線因素，具有商業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ慕煌ǜ删€，是形成“團(tuán)帶式”模式的重要前提；E是指經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素，“團(tuán)帶式”商業(yè)規(guī)劃必須建立在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)之上，其所依賴的區(qū)域經(jīng)濟(jì)最好正處于騰飛階段；B是指招商引資因素，“團(tuán)帶式”模式的規(guī)劃布局，需要不同的商業(yè)業(yè)種和業(yè)態(tài)，需要大量的品牌商業(yè)和大型項目來支撐，如果一個地區(qū)不具備吸引商業(yè)資源和金融資本的優(yōu)勢和條件，“團(tuán)帶式”模式無法真正落地；A是指輻射區(qū)域因素，“團(tuán)帶式”的商業(yè)規(guī)劃，必然要考慮其輻射性，輻射的區(qū)域要合理定位；H是指商業(yè)人才因素，“團(tuán)帶式”商業(yè)規(guī)劃要成為現(xiàn)實(shí)，必須有相應(yīng)的大量專業(yè)人才進(jìn)行支撐；P是指商業(yè)項目因素，商業(yè)項目是“團(tuán)帶式”模式的根本支撐點(diǎn)。

當(dāng)無法通過建立模型對公式（3）進(jìn)行量化分析時，可以借助公式（2）的原理，對上述六個因素進(jìn)行對比打分，將比較值打分亦可得到近似比值，即：

其中，Pk指第k個商業(yè)地點(diǎn)吸引消費(fèi)者前來消費(fèi)的概率值；T指交通干線的比較得分值；E指經(jīng)濟(jì)發(fā)展的比較得分值；B指招商引資的比較得分值；A指輻射區(qū)域的比較得分值；H指商業(yè)人才的比較得分值；P指商業(yè)項目的比較得分值；n指共有n個商業(yè)地點(diǎn)進(jìn)行比較；Σ為求和。

三、“團(tuán)帶式”商業(yè)規(guī)劃模式實(shí)證分析

本文以制定北京市平谷區(qū)“十二五”商業(yè)規(guī)劃為例，對“團(tuán)帶式”商業(yè)規(guī)劃模式進(jìn)行理論的實(shí)證分析。

1.北京市平谷區(qū)商業(yè)發(fā)展條件的比較分析。平谷區(qū)地處北京市遠(yuǎn)郊山區(qū)產(chǎn)業(yè)圈中，是首都的生態(tài)屏障，在全市整個生態(tài)環(huán)境方面占有舉足輕重的地位。近年來，平谷區(qū)經(jīng)濟(jì)總量不斷攀升，商業(yè)經(jīng)濟(jì)取得長足發(fā)展。但是與北京不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行對比分析，可以發(fā)現(xiàn)平谷區(qū)的差距。以2009年為例，平谷區(qū)的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，如地區(qū)生產(chǎn)總值、財政收入、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入等，在全市各區(qū)縣的排名中都相對靠后。即使在北京的五個生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)縣中，平谷區(qū)的社會消費(fèi)品零售總額（同口徑比較）排名第四，處于落后水平。

由此可見，持續(xù)較快的發(fā)展速度和相對落后的排名狀態(tài)，必將促進(jìn)平谷區(qū)迎來一個跨越式發(fā)展的階段。隨著國家環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展戰(zhàn)略的確立，借助于獨(dú)特的區(qū)位條件、自然生態(tài)資源優(yōu)勢、有力的政策支持，平谷區(qū)已開始進(jìn)入加快發(fā)展的戰(zhàn)略機(jī)遇期，平谷區(qū)商業(yè)將呈現(xiàn)快速、有效、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。上述這些條件都為平谷區(qū)的商業(yè)規(guī)劃提供了機(jī)遇，但同時也對傳統(tǒng)規(guī)劃理論提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

2.北京市平谷區(qū)對“團(tuán)帶式”商業(yè)規(guī)劃模式的應(yīng)用?；谝陨蟽?yōu)勢分析，按照“團(tuán)帶式”模式理論，平谷區(qū)未來的商業(yè)規(guī)劃如圖1所示。

圖1 北京市平谷區(qū)“團(tuán)帶式”商業(yè)規(guī)劃模式示意圖

具體體現(xiàn)為：首先是整體規(guī)劃為“一個主組團(tuán)、三個副組團(tuán)”，其次是在主組團(tuán)內(nèi)布局“三個商業(yè)帶”，再次是在不同的商業(yè)帶內(nèi)重點(diǎn)建設(shè)體現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)、集聚效應(yīng)和輻射效應(yīng)的商業(yè)項目。主組團(tuán)是以平谷新城區(qū)為核心的，它將對平谷區(qū)商業(yè)發(fā)展起主導(dǎo)作用，是平谷區(qū)商務(wù)、購物、住宿、餐飲、休閑等多種功能為一體的集中商業(yè)活動區(qū)?！吧虡I(yè)帶”是體現(xiàn)平谷不同商業(yè)特色的帶狀區(qū)域，而且各有一條交通干線貫穿其中。在主組團(tuán)之內(nèi)，連接北京與平谷區(qū)的京平高速公路，以及規(guī)劃中軌道交通線，無疑將成為兩大吸引商業(yè)集聚的交通干線，在理論上可以規(guī)劃為兩條東西向的商業(yè)帶。作為平谷區(qū)貫穿南北的交通干線密三路，是平谷區(qū)貫通南北的、獨(dú)一無二的南北經(jīng)濟(jì)動脈，未來將成為平谷商業(yè)發(fā)展的南北主軸，也適于建設(shè)為南北向的商業(yè)帶。因此，在平谷區(qū)的商業(yè)主組團(tuán)內(nèi)，可以規(guī)劃建設(shè)京平高速商業(yè)帶、密三路商業(yè)帶、軌道交通商業(yè)帶，這三條商業(yè)帶在區(qū)位上體現(xiàn)為“兩橫一縱”。最終，平谷區(qū)的商業(yè)主框架由組團(tuán)和商業(yè)帶組成，分成主組團(tuán)、副組團(tuán)、商業(yè)帶、特色商業(yè)、商品交易市場、社區(qū)商業(yè)等功能區(qū)，并在各功能區(qū)中合理分布商業(yè)街、集散市場、特色旅游市場、星級酒店和連鎖酒店等大型商業(yè)設(shè)施，構(gòu)建“團(tuán)帶式”的商業(yè)格局，形成均衡分布、相互依存、相互補(bǔ)充的新型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局，以承接北京市在建設(shè)國際大都市的過程中購物、娛樂、休閑等消費(fèi)由城區(qū)向郊區(qū)外流的趨勢，在未來發(fā)展成為“京津商谷”。

3.北京市平谷區(qū)“團(tuán)帶式”商業(yè)規(guī)劃模式的實(shí)證分析。“團(tuán)帶式”商業(yè)規(guī)劃思路是在提倡“多組團(tuán)”的基礎(chǔ)上，建議在不同的組團(tuán)內(nèi)，沿著不同的交通干線，規(guī)劃建設(shè)不同的商業(yè)帶，最終形成在商業(yè)組團(tuán)下設(shè)商業(yè)帶的規(guī)劃格局。北京市平谷區(qū)具備了“團(tuán)帶式”規(guī)劃的支撐要素，主要表現(xiàn)在：

（1）交通干線支撐。平谷區(qū)在發(fā)展高速公路交通體系及軌道交通時，預(yù)先考慮交通對商業(yè)的帶動作用，預(yù)先規(guī)劃商業(yè)匯集點(diǎn)，為商業(yè)布局提供了便捷的交通條件。

（2）經(jīng)濟(jì)發(fā)展支撐。參照國際城市化發(fā)展階段指標(biāo)，北京城市化已進(jìn)入高速發(fā)展的階段，郊區(qū)將成為北京市發(fā)展的新戰(zhàn)略空間。平谷區(qū)由于環(huán)境優(yōu)越，未來將成為居住的熱點(diǎn)區(qū)域，這種變化在未來五年內(nèi)將得到充分體現(xiàn)。

（3）招商引資支撐。就平谷區(qū)來說，國際化資本、國際品牌、先進(jìn)技術(shù)、現(xiàn)代管理以及服務(wù)理念將不斷引入平谷區(qū)，新的商業(yè)業(yè)態(tài)將在平谷區(qū)不斷涌現(xiàn)，整體商業(yè)環(huán)境、金融環(huán)境和政策環(huán)境將變得更加優(yōu)越，這將有利于平谷區(qū)的招商引資及商貿(mào)結(jié)構(gòu)調(diào)整提升，有利于大型商業(yè)綜合體的引進(jìn)和融資，具備了發(fā)展“團(tuán)帶式”模式的商業(yè)基礎(chǔ)。

（4）輻射區(qū)域支撐。從地理位置上來看，平谷區(qū)地處北京、天津、河北兩市一省的交界，正處于環(huán)渤海地區(qū)的節(jié)點(diǎn)位置上，與環(huán)渤海其他地區(qū)的距離都在300公里半徑以內(nèi)。平谷區(qū)距離市中心的交通時間在1～1.5小時之間，到首都機(jī)場的時間為45分鐘，到天津新港的時間為140分鐘。這些地理屬性使平谷區(qū)有潛力成為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的一個中心節(jié)點(diǎn)，因此，平谷商業(yè)的定位可以是未來成為“京津商谷”。

（5）商業(yè)人才支撐。隨著北京東部發(fā)展帶的興起，平谷新城的發(fā)展壯大，平谷區(qū)將成為北京東部的重要增長帶。這本身將吸引北京市以及其他郊區(qū)縣的產(chǎn)業(yè)、資金、人才向本區(qū)轉(zhuǎn)移。同時，環(huán)渤海的聯(lián)動發(fā)展為平谷區(qū)提供了廣闊的人才腹地。當(dāng)然，對人才最有吸引力的地方是平谷區(qū)規(guī)劃的新城區(qū)，一批大型項目的引入和配套政策的實(shí)施，都將吸引周邊人才的涌入，平谷區(qū)發(fā)展“團(tuán)帶式”商業(yè)模式具有足夠的人才基礎(chǔ)。

（6）商業(yè)項目支撐。在制定平谷區(qū)商業(yè)規(guī)劃時，在商業(yè)帶內(nèi)都規(guī)劃一批重點(diǎn)商業(yè)項目。每個商業(yè)帶各有發(fā)展重心，分別發(fā)展綜合商業(yè)體項目、商業(yè)街和專業(yè)市場，其中綜合體項目包括平谷中央商務(wù)區(qū)商業(yè)項目、御馬坊度假城項目和中國樂谷樂器展示交易中心；商業(yè)街項目包括平谷新城餐飲商業(yè)街、平谷城區(qū)中心商業(yè)街；專業(yè)市場則包括東寺渠區(qū)域性批發(fā)市場、區(qū)域性建材批發(fā)市場和汽車交易市場。重點(diǎn)商業(yè)項目成為商業(yè)帶發(fā)展的根本支撐因素，它們成為商業(yè)帶發(fā)展的龍頭帶動力量。

綜合考慮“團(tuán)帶式”商業(yè)規(guī)劃六個因素對平谷區(qū)商業(yè)發(fā)展的影響，依據(jù)平谷區(qū)關(guān)于社會消費(fèi)品零售總額的歷史統(tǒng)計資料，再根據(jù)公式（3），通過回歸分析可得：在前兩年期間，將表現(xiàn)出一個以年度（X）為自變量、以社會消費(fèi)品零售總額（Y）為因變量的一元線性回歸方程，如公式（5）所示：

即在“十二五”期間的最初兩年，由于商業(yè)發(fā)展處在建設(shè)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施階段，平谷區(qū)難以實(shí)現(xiàn)商業(yè)發(fā)展的跳躍。但在“十二五”期間的后三年，由于商業(yè)產(chǎn)業(yè)設(shè)施、招商工作等都逐步完成，商業(yè)發(fā)展將迎來一個超常規(guī)發(fā)展階段。根據(jù)新建商業(yè)項目的經(jīng)濟(jì)預(yù)測，可得到一個以年度（X）為自變量、社會消費(fèi)品零售總額（Y）為因變量的指數(shù)函數(shù)方程，如公式（6）所示：

圖2 北京平谷區(qū)社會消費(fèi)品零售總額發(fā)展趨勢圖

模型預(yù)示的未來發(fā)展趨勢如圖2所示?？芍凇笆濉逼陂g，平谷區(qū)的商業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)以下發(fā)展趨勢，即在2013年將迎來超常規(guī)發(fā)展期。而如果按照傳統(tǒng)的規(guī)劃理論，只能得出平谷區(qū)在未來五年的發(fā)展將按照以往的發(fā)展慣性和規(guī)律，呈現(xiàn)穩(wěn)定式、平滑式增長，不會實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。由于“團(tuán)帶式”規(guī)劃提倡的是多團(tuán)組、多商業(yè)帶，因此，當(dāng)區(qū)外、市外以及境外的資本和商業(yè)在進(jìn)入平谷區(qū)商業(yè)領(lǐng)域時，將按照規(guī)劃均衡分布在各個商業(yè)帶內(nèi)。而新規(guī)劃的每個商業(yè)帶，將沿著預(yù)先設(shè)計的方向，逐步形成不同的特色，有的商業(yè)帶是密集購物、休閑、餐飲和娛樂為一體的大型購物中心，有的商業(yè)帶則以旅游度假和休閑會務(wù)為特色，還有的商業(yè)帶則是以新興業(yè)態(tài)為主，各個商業(yè)帶獨(dú)自發(fā)展，避免了在核心區(qū)各類商業(yè)扎堆的情況，最終實(shí)現(xiàn)既能跨越式發(fā)展，又能均衡式發(fā)展，體現(xiàn)出商業(yè)規(guī)劃的前瞻性、可持續(xù)性和科學(xué)性。

四、結(jié)論與展望

本文認(rèn)為“團(tuán)帶式”商業(yè)規(guī)劃的影響因素主要有六個，即交通干線、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、招商引資、輻射區(qū)域、商業(yè)人才和商業(yè)項目。當(dāng)一個區(qū)域面臨商業(yè)跨越式發(fā)展階段時，特別適合用“團(tuán)帶式”模式來進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃。利用“團(tuán)帶式”商業(yè)規(guī)劃模式可以有效解決該區(qū)域跨越式發(fā)展所帶來的負(fù)面效應(yīng)影響，引導(dǎo)區(qū)域商業(yè)由中心式分布向均衡式分布過渡，改變組團(tuán)核心地帶商業(yè)過于密集和人口過于擁擠的現(xiàn)狀，并預(yù)防其交通過于擁堵、生活環(huán)境趨于惡化等問題。以北京市平谷區(qū)的實(shí)證分析表明，這種商業(yè)規(guī)劃模式對提高城市商業(yè)的服務(wù)功能提供了一種有效的理論和實(shí)踐模式，可以促進(jìn)一個區(qū)域迎來跨越式發(fā)展。但是鑒于對六個影響因素的量化分析是較復(fù)雜的，因此該模式的應(yīng)用還具有一定的局限性，在實(shí)踐中仍需要進(jìn)一步豐富和發(fā)展。

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責(zé)任編輯：敖華

Abstract:Based on the theory of“Business Circle”and“Business Group”，the authors put forward the“Business belts and groups”theory of business planning model.Based on the twelfth five-year business planning of Ping-gu District of Beijing，the authors propose six elements that can be used to support the application of“Business Belts and Group”，namely the communication lines，economic development，attracting foreign capital,surrounding regions，business professional people and commercial projects.The study provides a theoretical and practical model for the development of regional business.With the help of“Business Belts and Groups”，we can solve the problem of the negative effect brought by the cross-region development，lead the layout of regional commerce transforming from being centralized to being balanced decentralized，change the current situation of the too crowded in terms of the business and people in the core belts of the groups，and prevent the environment of living to be more worse.

Key words：business belts and groups；business planning；business layout；business mode

“Business Belts and Groups”Theory of Business Planning Model and Its Application

LV Bo and WEIGuo-chen
（Beijing Wuzi University，Beijing101149，China）

F713.50

A

1007－8266（2011）02－0086－05

＊本文系北京物資學(xué)院工商管理創(chuàng)新基地資助項目（項目編號：WYJD200904）的研究成果之一。

呂波（1973-），男，山東省萊蕪市人，管理學(xué)博士，北京物資學(xué)院教師，主要研究方向?yàn)樯虡I(yè)規(guī)劃、商業(yè)地產(chǎn)、資本運(yùn)營；魏國辰（1964-），男，河南省新密市人，北京物資學(xué)院教授，碩士生導(dǎo)師，主要研究方向?yàn)槲锪骷夹g(shù)管理、農(nóng)產(chǎn)品商品流通、商業(yè)規(guī)劃等。