劉廣元
重慶“一小時經(jīng)濟圈”旅游休閑地產(chǎn)現(xiàn)狀及建議
劉廣元
介紹了國外旅游休閑地產(chǎn)發(fā)展的階段性特征和我國旅游休閑地產(chǎn)發(fā)展的動因,分析了重慶市“一小時經(jīng)濟圈”的旅游休閑地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r,并就重慶市區(qū)域旅游休閑地產(chǎn)的進一步發(fā)展提出了注重項目主題特色、向小戶型產(chǎn)品傾斜和強化旅游地產(chǎn)與其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的嫁接等建議。
旅游經(jīng)濟;旅游休閑地產(chǎn);重慶;“一小時經(jīng)濟圈”
旅游業(yè)作為一種關(guān)聯(lián)力極強的經(jīng)濟發(fā)展形式,越來越受到社會各界的廣泛重視。2007-2009年,國務(wù)院出臺的411個文件中,有25個文件與旅游業(yè)直接或間接關(guān)聯(lián)。而且2009年的[國發(fā)41號]文件將旅游業(yè)定位為戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè),這說明旅游業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位越來越突出[1]?,F(xiàn)代旅游的發(fā)展形式呈現(xiàn)出多維度、多思路、多產(chǎn)業(yè)的特點,一系列的旅游發(fā)展創(chuàng)新模式應(yīng)運而生,旅游休閑地產(chǎn)是其中的典型之一。重慶“一小時經(jīng)濟圈”是重慶區(qū)位條件最好、資源環(huán)境承載力最強、最適宜城市、人口和產(chǎn)業(yè)聚集的區(qū)域[2],其中的旅游休閑地產(chǎn)的發(fā)展當(dāng)然也是值得認真研究的問題。
在市場經(jīng)濟的催生下,有關(guān)旅游休閑地產(chǎn)的理論研究和實踐探索正蓬勃發(fā)展,但目前關(guān)于旅游休閑地產(chǎn)的定義則有不同的研究視角、強調(diào)重點和原則方法。本文要談的旅游休閑地產(chǎn),強調(diào)與旅游休閑產(chǎn)業(yè)的緊密關(guān)系,是指投資商依托豐富的旅游資源(包括自然資源和人文資源),以旅游度假休閑會議為目的,通過將旅游業(yè)與地產(chǎn)相結(jié)合的開發(fā)、經(jīng)營模式而形成的各種物業(yè)的總稱,是一種集投資與消費于一體的新型物業(yè)模式[3]。旅游休閑地產(chǎn)是一個時序動態(tài)概念,其內(nèi)涵和外延隨著社會經(jīng)濟和社會實踐的發(fā)展而將不斷深化。目前,在我國具有代表性的旅游休閑地產(chǎn),主要有休閑度假住宅、產(chǎn)權(quán)酒店(分時度假)、高爾夫別墅、主題旅游度假社區(qū)等。
(一)國外旅游休閑地產(chǎn)發(fā)展概況
歐美發(fā)達國家的休閑地產(chǎn),由于起步早,經(jīng)濟實力雄厚、市場培育等原因,其發(fā)展已經(jīng)步入成熟期[4]。如果我們把休閑地產(chǎn)作為一個產(chǎn)品看待,那么可以清楚地看到其生命周期及發(fā)展的各個階段特征(見表1)。
表1 旅游休閑地產(chǎn)發(fā)展階段及特征
發(fā)達國家和地區(qū)的旅游休閑地產(chǎn)的成熟主要表現(xiàn)在:(1)以休閑為主導(dǎo),在體量規(guī)模上占有主導(dǎo)地位,能滿足三代人不同的休閑需求,并形成了融休閑度假及生活氛圍的產(chǎn)品;(2)開發(fā)商基本以休閑產(chǎn)品為經(jīng)營主體,集休閑運營和地產(chǎn)開發(fā)兩大角色于一體,能夠有效保證項目的可持續(xù)性;(3)按照規(guī)?;?、專業(yè)化、精細化的思路,將某一類或幾類休閑產(chǎn)品做大、做強、做專,形成規(guī)模效應(yīng)和疊加效應(yīng),如高爾夫、游艇、一級方程式等。
(二)國內(nèi)旅游休閑地產(chǎn)發(fā)展動因
有以下幾大因素,正推動著我國旅游休閑地產(chǎn)的發(fā)展:
一是城市規(guī)模擴張。2008年我國的城市化水平已達到45.7%,特大城市和大城市比例達到21.1%,城市化進程的高速階段已經(jīng)到來。然而,城市化造就的“水泥森林”、“高樓峽谷”卻促使人們逃離城市,向郊區(qū)找尋空間與自由。與此同時,交通條件的改善和私家車的普及,使得城市房地產(chǎn)發(fā)展趨向郊區(qū)化、邊緣化,地域時空概念逐漸淡化。在這樣的背景示意下,休閑與居住結(jié)為“秦晉之好”,旅游休閑地產(chǎn)也應(yīng)勢而生。
二是國民收入水平提高。我國人均GDP于2006年超過2000美元,有37個大中城市人均GDP突破3000美元,這意味著2007年中國全面進入旅游休閑度假階段,融入國際休閑文化大潮流。2009年我國人均GDP達到4000美元,為不動產(chǎn)投資提供了強勁的市場需求基礎(chǔ),再加上不可抗拒的休閑經(jīng)濟撲面而來,旅游休閑地產(chǎn)獲得了前所未有的良機。
三是休閑大環(huán)境改善。隨著假期增加和出行方式多元化,人們生活空間的地域限制逐漸弱化,出游能力大大提升,休閑方式不斷升級,對休閑產(chǎn)品的個性化需求也在不斷增加。休閑地產(chǎn)市場為滿足不同消費群體的需求,提供了多樣選擇,各色山水景觀地產(chǎn)、海濱休閑度假房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假酒店、高爾夫別墅、溫泉度假村、主題文化會館等,在全國各地相繼登場亮相。
重慶“一小時經(jīng)濟圈”經(jīng)濟體量大,2009年國內(nèi)生產(chǎn)總值相當(dāng)于全市的77.8%,是重慶城市化水平和人均國民收入最高,購買力最強的經(jīng)濟板塊。區(qū)域內(nèi)有世界文化遺產(chǎn)1處,國家A級景區(qū)41處(占全市63%)、森林公園35個、風(fēng)景名勝區(qū)17個,自然保護區(qū)5個。高品位的旅游資源賦存,為“一小時經(jīng)濟圈”旅游休閑地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的依托平臺[5]。
重慶的旅游地產(chǎn)市場起步很晚,“從無到有”的過程不過5年時間,但已呈蓬勃態(tài)勢。特點是注重概念打造,基本通過“旅游+地產(chǎn)”模式帶動起來,同時“旅游+地產(chǎn)”融合溫泉文化、養(yǎng)生、體育運動等“X”因素,正越來越受到開發(fā)商們熱捧。目前,“一小時經(jīng)濟圈”旅游休閑地產(chǎn)具有代表性的主要有:九里香堤、東方山水、海蘭云天、海昌加勒比、芳草地-雪嶺仙山、金佛美廬、仙山流云、夏宮-仙女山、隆鑫-花漾的山谷、戴斯圣杰溫泉度假酒店、澤京-海棠香國、德宜信-錦繡天臺等。
表2 重慶“一小時經(jīng)濟圈”主要旅游休閑地產(chǎn)項目
從表2可知:(1)重慶市內(nèi)的旅游休閑地產(chǎn)主要集中在南山、鐵山坪、白市驛等近郊區(qū)域。但隨著重慶市四山(縉云山、中梁山、明月山、銅鑼山)管制的執(zhí)行,近郊區(qū)域提供的旅游休閑地產(chǎn),在批量規(guī)模和周邊環(huán)境配套上都將受到很大限制。(2)重慶主城遠郊休閑地產(chǎn)項目,主要集中在仙女山、金佛山、黑山谷等避暑資源較好的旅游景區(qū),項目賣點依托避暑、休閑度假,結(jié)合重慶山城的時空差異,強調(diào)“5+2”、“4+3”等生活方式營銷。(3)“一小時經(jīng)濟圈”其他區(qū)縣休閑地產(chǎn)項目供應(yīng)數(shù)量較少,目前主要是依托主城“三環(huán)八射”的交通,突出“靠景”的特點。但一經(jīng)推出,便受到市場的追捧,市場增長潛力較大[6]。
(一)考慮人的自然本性需求,打造主城“第三空間”
“第三空間”是一個新的都市文化概念。家庭和居室稱為人的“第一空間”,繁忙緊張的辦公室稱為“第二空間”,人們放松身心的地方稱為“第三空間”。重慶作為我國重要的工業(yè)城市、長江中上游的經(jīng)濟中心和我國樓群密度最高的城市之一,生活其中的市民渴望回歸自然,回歸生態(tài)質(zhì)樸的“第三空間”。因此,重慶“一小時經(jīng)濟圈”發(fā)展旅游休閑地產(chǎn),應(yīng)該考慮打造重慶主城區(qū)的“第三空間”,市場定位方面要著重關(guān)注養(yǎng)生、養(yǎng)老和度假居住市場,尤其是“5+2”、“4+3”生活方式的群體。
(二)注重項目主題特色,避免區(qū)內(nèi)同質(zhì)競爭
在重慶主城區(qū)的市場調(diào)查顯示,六成調(diào)查對象購買休閑地產(chǎn)的目的是養(yǎng)老。目前重慶有避暑地產(chǎn)(如南山、仙女山、金佛山的地產(chǎn)項目)、溫泉地產(chǎn)(如白市驛海蘭云天項目)等眾多休閑地產(chǎn)項目,但關(guān)注以人為本的生態(tài)、生命、生活的綜合性和專業(yè)化養(yǎng)生、養(yǎng)老度假的地產(chǎn)還較少。可以將其作為“一小時經(jīng)濟圈”休閑地產(chǎn)市場開發(fā)的一個突破口和市場細分的拓展方向,避免區(qū)域市場內(nèi)扎堆同構(gòu)競爭。
(三)針對市場需求,向小戶型產(chǎn)品傾斜
據(jù)調(diào)查,有六成的調(diào)查對象青睞60m2以下的小戶型,而事實上40~60m2一房和產(chǎn)權(quán)式酒店客房的銷售模式也一直受到市場的追捧。從這兩點信息可以看出,重慶主城的市場需求敏感點關(guān)注在價格和投資風(fēng)險上。因此,重慶“一小時經(jīng)濟圈”的旅游休閑地產(chǎn)開發(fā),在堅持質(zhì)和量的基礎(chǔ)上,要多在防范投資風(fēng)險和小戶型物業(yè)且具有穩(wěn)定回報的銷售模式方面,開拓創(chuàng)新。
(四)強化旅游項目、地產(chǎn)和其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的嫁接
房地產(chǎn)有復(fù)合地產(chǎn)、泛地產(chǎn)的區(qū)別,旅游也有大旅游、大產(chǎn)業(yè)的解讀[7]。因此對于休閑地產(chǎn),應(yīng)該做好加法,不光要融合兩者的“優(yōu)良基因”,更要突出放大集成后的亮點。從國內(nèi)外休閑地產(chǎn)項目成功開發(fā)的經(jīng)驗來看,應(yīng)該適當(dāng)打造高端休閑產(chǎn)品,做大做強其中某項休閑產(chǎn)品功能,形成規(guī)模效應(yīng),賺足眼球經(jīng)濟,樹立“人氣+商氣”的發(fā)展思路,同時靈活地嫁接與主題相關(guān)的其他產(chǎn)業(yè) (如健康產(chǎn)業(yè)等),形成多維產(chǎn)業(yè)鏈條,為休閑地產(chǎn)項目的成功開發(fā)形成有力的支撐。
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F592.7
A
1673-1999(2011)03-0064-03
劉廣元(1986-),男,湖南永州人,重慶工商大學(xué)(重慶400067)經(jīng)貿(mào)學(xué)院碩士研究生,研究方向為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟。
2010-11-16