高房價背景下對廉租房的研究——以成都市為例

駱玉婷

高房價的現(xiàn)狀

日前，中國社科院發(fā)布《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書：2011年中國經(jīng)濟(jì)形勢分析與預(yù)測》，其中指出，我國房價收入比超出合理承受范圍，中國85%的家庭無能力買房。在成都，房價均價的走勢也是相當(dāng)陡峭，根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，成都市2011年2月的房價均價已到達(dá)每平米8042元。

廉租房的建設(shè)現(xiàn)狀

廉租房作為高房價的衍生品和解決城鎮(zhèn)低收入階層住房問題的重要方式，是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實物配租和租金減免為輔。因為廉租房的重要作用，國家和地方政府在近幾年給予了充分的重視。

2007 年8 月國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。2008 年11 月，計劃未來三年內(nèi)安排9000 億元住房保障投資計劃迅速啟動，其中廉租房的投入約2150 億元。2011年全國計劃開工建設(shè)各類保障性住房1000萬套。截至2010年11月底，保障性住房供地已超過1.34萬公頃，占住宅供地總面積的14%以上。

近幾年，雖然成都的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在近些年來突飛猛進(jìn)，但是依然有很多低收入者生活在城市的邊緣地帶。在目前房價壓力下，他們的住房問題依然十分嚴(yán)峻，研究廉租房制度，不僅能夠完善成都市的住房保障體系，同時有利于帶動城市整體的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展。具體的意義表現(xiàn)在以下三點：

發(fā)展廉租房制度有利于縮小貧富差距, 維護(hù)政治穩(wěn)定

廉租房由于有政府財政補(bǔ)貼，可以保證低收入家庭的住房費(fèi)用保持在低水平上，這樣就減輕了困難家庭支付廉租房租金的負(fù)擔(dān),在一定程度上有利于縮小貧富差距,有利于維護(hù)社會的政治穩(wěn)定和城市經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。

發(fā)展廉租房制度增加社會福利

廉租房實質(zhì)上是由政府主導(dǎo)的行為來完成國民收入的再分配，對低收入階層進(jìn)行補(bǔ)助和救濟(jì)。這一政策有助于提高整個社會的福利。對于成都市而言，這一政策既增加整個城市的福利，又有利于加快成都的城市化和工業(yè)化進(jìn)程。

發(fā)展廉租房制度可以作為政府調(diào)控房價的有力措施

穩(wěn)定房價最主要的措施應(yīng)該在滿足需求上，市場上所提供的住房大多數(shù)適用于高薪階層，而中低收入者的住房需求卻不能滿足，因此政府主導(dǎo)建設(shè)滿足中低收入階層能住的起，買的起的房子就顯得尤為重要。從需求入手，在保障人們基本的居住權(quán)的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)進(jìn)行有效調(diào)控，有利于整體住房市場的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展。

成都市廉租房的政策發(fā)展歷程

2006年，正式出臺并實施《成都市城市公共住房制度實施方案（試行）》和《成都市最低收入與低收入家庭住房保障實施細(xì)則》。2007年，成都市在全國率先實行了“零租金”的優(yōu)惠政策。2008年，四川省出臺了《關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的意見》，其中規(guī)定確保廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房和中低價位、中小套型的商品住房建設(shè)用地的年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)量的70%。2009年，成都郊區(qū)(市)縣就新建廉租住房9426套，住房面積準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到人均16平方米。2010年，成都市在全國率先實現(xiàn)了鄉(xiāng)鎮(zhèn)場鎮(zhèn)低收入家庭申請廉租房“應(yīng)保盡?！?。并擬在2011年實現(xiàn)廉租房以房等人。不久前，成都市政府正式發(fā)布文件，把建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的住房保障體系作為最終目標(biāo)，并設(shè)置了時間表，預(yù)計在2012年底前實現(xiàn)住房保障體系覆蓋農(nóng)村。

成都現(xiàn)行廉租房政策的運(yùn)行機(jī)制

成都廉租房租金補(bǔ)貼申請條件：申請廉租住房租金補(bǔ)貼的家庭需同時具備3個條件：1）政府確定的最低生活保障家庭或家庭年收入在2.2萬元以下的家庭(2010至2011年度標(biāo)準(zhǔn))；2）有住房人均建筑面積低于16平方米；3）庭成員中擁有兩個（含兩個）以上，主申請人必須具有本市五城區(qū)（含高新區(qū)）正式戶口。補(bǔ)貼計算公式為：補(bǔ)貼金額＝（家庭承租住房面積－家庭原有住房面積）×租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。在市場租賃住房的，租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)：最低收入家庭租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為14元/平方米。低收入家庭租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為，人均承租面積每平方米補(bǔ)貼金額（元）16＜r≤19平方米 1119＜r≤22平方米 1022＜r≤24平方米 9（其中r是指人均承租面積）。廉租房的退出機(jī)制是，滿足以下7種情況之一的，將被取消廉租房入住資格：未如實申報家庭收入、家庭人口及住房狀況的；領(lǐng)取的租金補(bǔ)貼未用于改善住房條件的；家庭年收入連續(xù)一年以上超出規(guī)定收入標(biāo)準(zhǔn)的；因家庭人數(shù)減少或住房面積增加，人均住房面積超出規(guī)定住房標(biāo)準(zhǔn)的；擅自改變房屋用途的；將承租的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租的；連續(xù)6個月以上未在承租住房居住的。

成都市廉租房制度存在的問題及解決措施

一，住戶分布太分散，離城區(qū)較遠(yuǎn)。成都市的廉租房分散于市內(nèi)的5個區(qū)（青羊區(qū)、武侯區(qū)、錦江區(qū)、成華區(qū)、金牛區(qū)）以及周邊的縣如郫縣、雙流縣等，遠(yuǎn)離城市中心區(qū)。又由于房源的多種渠道來源造成了住戶比較分散，且容易造成交通不便。住戶分散不僅會加大廉租房管理工作的難度，又增加了管理成本。

要解決這一問題，就需要從房源地址的選擇和房源的提供渠道來解決。在對領(lǐng)導(dǎo)的考核機(jī)制中加入問責(zé)制，充分考慮實際情況，利用自有土地集中進(jìn)行一定規(guī)模的廉租房建設(shè)，集中進(jìn)行管理，剩余的房屋還可以出售，既能夠彌補(bǔ)廉租辦的經(jīng)費(fèi)不足，又能增加資金的來源。

二，流動人口被排除在廉租房之外。在成都，主申請人必須具有本市五城區(qū)（含高新區(qū)）正式戶口，這造成了城市的廉租房制度對流動人口的排斥。而事實上，流動人口往往是最沒有住房保障的群體，他們有的甚至沒有固定的工作，在城市中找不到歸屬感，如果長期如此，就會滋生很多不安定因素，同時也不能體現(xiàn)社會福利政策的普享性和公平性。

在實際的住房供應(yīng)體系框架下考慮，廉租房是解決城市流動人口的較好途徑之一，因為它不會使制度改革牽扯面過大，因此只要是能夠認(rèn)清楚這一點開始實施，就能夠較快的發(fā)揮作用。

三，資金來源匱乏。根據(jù)《成都市城市公共住房制度實施方案（試行）》和《成都市最低收入與低收入家庭住房保障實施細(xì)則》的規(guī)定，成都市的住房保障資金來源于住房公積金增值收益所提取的貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金、剩余的管理費(fèi)以及五城區(qū)（含成都高新區(qū)）在中心城區(qū)拍賣經(jīng)營性用地總價款超過基準(zhǔn)地價部分的10%的住房調(diào)劑基金，和在其他區(qū)（市）縣土地出讓凈收益的10%及以上。雖然有這些資金上的保障，但是在實際的執(zhí)行情況下卻有著很多問題，通過有關(guān)數(shù)據(jù)分析，成都市的住房保障支出在財政支出中的比重依然很低，不能從根本上起到解決成都目前30多萬戶低收入者的住房困難。只有在財政上能給予確定的支持才能夠保證廉租房建設(shè)。

解決這一問題，需要法律法規(guī)在此方面的完善，以上述規(guī)定來說，需要具體確定住房保障在財政支出中的所占比例，而不是一個大而泛的規(guī)定。同時，要合理的運(yùn)用廉租房租金的收入，一定要做到?？顚Ｓ?。

四，分配不公平。雖然成都市立志在2011年實現(xiàn)以房等人、應(yīng)保盡保。但是由于信息不對稱等原因，對眾多符合條件的貧困家庭來說簡直是杯水車薪，分配中又存在諸多的不合理，高收入者通過關(guān)系獲得房源的漏洞任然大量存在。

解決這個普遍存在的困難問題，需要的就是監(jiān)督和監(jiān)管。一方面需要全民動員，使廉租房的分配和資格審核過程更大限度的透明化。另一方面需要政府部門對申請人資格的鑒定有更加規(guī)范和科學(xué)的程序。

成都市是我國廉租房制度最早建立的城市之一，它的發(fā)展進(jìn)程和效果以及存在的問題在全國范圍內(nèi)都有著很重要的借鑒意義。本文通過對成都廉租房發(fā)展現(xiàn)狀的研究，找出成都廉租房政策在實施過程中的問題，提出一些解決辦法，希望在現(xiàn)今高房價背景下，通過完善住房保障制度，切實解決中低收入家庭的住房問題，實現(xiàn) “人人享有適當(dāng)住房”的社會目標(biāo)。

（作者單位：西南財經(jīng)大學(xué)保險學(xué)院）