城市化初期河流治理背景下區(qū)域開發(fā)SWOT分析——以浐灞生態(tài)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)為例

王 靜,魯紅梅,張 榮

(1.西北大學(xué)城市與環(huán)境學(xué)院,陜西西安 710127;2.北京師范大學(xué)地理學(xué)與遙感科學(xué)學(xué)院,北京 100009;3.河北師范大學(xué)資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院,河北石家莊 050016)

城市化初期河流治理背景下區(qū)域開發(fā)SWOT分析
——以浐灞生態(tài)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)為例

王 靜1,魯紅梅2,張 榮3

(1.西北大學(xué)城市與環(huán)境學(xué)院,陜西西安 710127;2.北京師范大學(xué)地理學(xué)與遙感科學(xué)學(xué)院,北京 100009;3.河北師范大學(xué)資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院,河北石家莊 050016)

利用 SWOT方法對(duì)浐灞生態(tài)區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)遇和挑戰(zhàn)的分析,并進(jìn)行了 SO、ST、WO和 WT的策略研究。得出了擁有河流的區(qū)域在城市化初期的房地產(chǎn)開發(fā)中,應(yīng)結(jié)合生態(tài)城市建設(shè)的理念進(jìn)行多業(yè)態(tài)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。

城市河流;房地產(chǎn);浐灞生態(tài)區(qū);SWOT

目前中國(guó)處于快速城市化時(shí)期,很多地方政府采取了以區(qū)劃規(guī)劃和土地國(guó)有化推動(dòng)的城市化模式。尤其是在城市郊區(qū),這種現(xiàn)象更為明顯。而城郊城市化的發(fā)展模式和本來(lái)國(guó)家推崇城市化的意愿不相符,它的工業(yè)化是落后于城市化的。因此出現(xiàn)了先是房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)駐,然后吸引人口和產(chǎn)業(yè)的集聚,促進(jìn)工業(yè)化實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)象。所以在這種區(qū)域開發(fā)的模式中,房地產(chǎn)的開發(fā)對(duì)于其城市化起著舉足輕重的作用。進(jìn)行區(qū)域開發(fā)的目的是為了實(shí)現(xiàn)該地區(qū)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益的共同發(fā)展,但是在實(shí)際中,更多的是實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益,而犧牲了社會(huì)效益和生態(tài)效益。

近 30年來(lái),國(guó)內(nèi)外生態(tài)城市理論研究取得重大突破,研究者們認(rèn)為,社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和自然環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展,物質(zhì)、能量、信息高效利用,基礎(chǔ)設(shè)施完善、布局合理、生態(tài)良性循環(huán)的宜居之地,是構(gòu)成生態(tài)城市的基本要素。與此同時(shí),國(guó)內(nèi)外諸多城市和都市區(qū)紛紛開展生態(tài)城市建設(shè)的探索與實(shí)踐,都把建設(shè)生態(tài)城市作為城市發(fā)展的一種新的城市價(jià)值理念和目標(biāo)追求。

城市河流是指發(fā)源于城區(qū)或流經(jīng)城區(qū)的河段,包括人工開挖的、經(jīng)多年演化已具有自然河流特點(diǎn)的運(yùn)河、渠系[1]。城市河流與人類活動(dòng)的相互作用非常緊密,人類的社會(huì)活動(dòng)影響著城市河流的水文特性、物理結(jié)構(gòu)和生態(tài)環(huán)境,城市河流的水域環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、空間結(jié)構(gòu)等服務(wù)于人類并促進(jìn)人類的進(jìn)步和城市的發(fā)展,可以說(shuō),城市河流與城市布局、經(jīng)濟(jì)、文化、交通、景觀以及城市生態(tài)息息相關(guān)[2]。

作為西安生態(tài)型的新城區(qū)和城市型的生態(tài)區(qū),浐灞生態(tài)區(qū)浐河、灞河水環(huán)境的治理突破只投入不產(chǎn)出的傳統(tǒng)治理模式,通過(guò)以生態(tài)技術(shù)為主的科技創(chuàng)新應(yīng)用,將污水變?yōu)闆哄眳^(qū)寶貴的水資源,在解決實(shí)際污染問(wèn)題的同時(shí),發(fā)展自身的生態(tài)治理路徑,初步實(shí)現(xiàn)治理效益化。這一創(chuàng)新治理思路和發(fā)展模式,既全面改善浐灞河的水質(zhì),重塑河道生態(tài)走廊,使浐灞生態(tài)區(qū)成為水環(huán)境效益化治理的示范區(qū)域,又通過(guò)水環(huán)境治理工作推動(dòng)了區(qū)域內(nèi)生態(tài)農(nóng)業(yè)、花卉養(yǎng)植、科普教育、觀光休閑等生態(tài)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,帶動(dòng)了生態(tài)區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)。

浐灞生態(tài)區(qū)的這種模式在規(guī)劃上試圖實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益的共同發(fā)展,但是在區(qū)域開發(fā)的初期階段,這些更多的是體現(xiàn)在房地產(chǎn)的開發(fā)中。本文將應(yīng)用SWOT的分析方法,結(jié)合該地目前的房地產(chǎn)狀況,分析此種城市化發(fā)展模式在初期表現(xiàn)出的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)遇和挑戰(zhàn),并通過(guò)分析提出合理化發(fā)展建議,以使此種模式在城市化進(jìn)程中得以合理的推廣和應(yīng)用。

1 研究區(qū)概況

1.1 區(qū)域基本情況

浐灞生態(tài)區(qū)以浐河、灞河為中心,涉及西安的未央、雁塔、灞橋三個(gè)行政區(qū)。浐灞河流域綜合治理區(qū)域?yàn)?129 k m2,其中,集中治理區(qū)為 89 k m2。中心區(qū)域?yàn)殡]海線以北、東二環(huán)北延線以東、繞城高速路以內(nèi) 45 k m2。

區(qū)域內(nèi)生態(tài)資源、土地資源、水資源、熱力資源、電力資源豐富。生態(tài)區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特,區(qū)內(nèi)鐵路、公路、市政道路干線密布,即將建成的東三環(huán)路縱貫?zāi)媳?交通十分便利。

西安市對(duì)生態(tài)區(qū)的定位為:城市型的生態(tài)區(qū)、生態(tài)化的新市區(qū),具體的定位如表 1所示:

表 1 浐灞生態(tài)區(qū)的定位

1.2 浐灞生態(tài)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展簡(jiǎn)介

在目前房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向二三線城市的戰(zhàn)略影響之下,西安的地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行的如火如荼。根據(jù)城市各個(gè)分區(qū)特點(diǎn),將房地產(chǎn)開發(fā)分為城內(nèi)、城東、城西、城南、城北、浐灞、曲江、長(zhǎng)安、高新九個(gè)板塊。各個(gè)板塊憑借自己的資源和區(qū)位優(yōu)勢(shì)爭(zhēng)奪著地產(chǎn)開發(fā)。

隨著浐灞生態(tài)區(qū)的流域治理建設(shè)初見成效,憑借著這里城市水環(huán)境的改善吸引了大批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,包括香港中新集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、海航集團(tuán)、廣夏集團(tuán)等國(guó)內(nèi)知名的地產(chǎn)公司,也包括恒華置業(yè)等一些陜西本地的地產(chǎn)開發(fā)公司[3]。目前開發(fā)的項(xiàng)目共 38個(gè),其中半數(shù)項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)都以浐河、灞河沿岸為主,項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)也建設(shè)了很多水景,這也順應(yīng)了浐灞政府以河流治理帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的理念。

2 區(qū)域 SWOT分析

SWOT分析法是哈佛大學(xué)商學(xué)院的企業(yè)戰(zhàn)略決策教授安德魯斯(K.Andrens)在20世紀(jì)60年代提出的戰(zhàn)略管理理論。SWOT分析即對(duì)研究客體面臨的優(yōu)勢(shì)(strengths)、劣勢(shì)(weaknesses)、機(jī)遇(opportunities)、挑戰(zhàn)(threats)的分析。其分析的基本原理是通過(guò)對(duì)組織、個(gè)人、產(chǎn)業(yè)或區(qū)域等研究對(duì)象內(nèi)部條件和外部環(huán)境作系統(tǒng)分析,了解研究對(duì)象內(nèi)部所具有的優(yōu)勢(shì)和存在的劣勢(shì),分析影響研究對(duì)象的外部機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn),并在此基礎(chǔ)上選擇最優(yōu)行動(dòng)戰(zhàn)略,以最大限度地調(diào)動(dòng)資源和優(yōu)勢(shì),利用機(jī)會(huì),規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),獲得可持續(xù)發(fā)展的可能性[4]。

2.1 優(yōu)勢(shì)分析

2.1.1 充沛水資源支持下的水環(huán)境改善

浐灞生態(tài)區(qū)的最大特色就是擁有包括浐河和灞河等在內(nèi)的充沛水資源,結(jié)合這些對(duì)該區(qū)域城市水環(huán)境建設(shè),可以為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供“親水”品牌。在缺水的北方,靈動(dòng)的水域,可以大大增加該區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)潛在客戶的購(gòu)買吸引力。房地產(chǎn)開發(fā)商也結(jié)合該區(qū)域的親水特色,在項(xiàng)目?jī)?nèi)部建設(shè)與之相應(yīng)的水景觀。這樣不僅增加了該區(qū)域的吸引力,也使得局部的水環(huán)境得到改善,更進(jìn)一步提升了該區(qū)域的整體形象。

2.1.2 依托山水環(huán)境的城市綠化景觀建設(shè)

浐灞生態(tài)區(qū)作為城郊的未開發(fā)區(qū),有大量的土地可供用于生態(tài)建設(shè)。沿浐灞河兩河四岸形成100m到500m不等的連續(xù)濱河綠帶,沿鐵路線和快速道路同樣形成100m到500m的寬闊生態(tài)廊道,構(gòu)建成第一級(jí)帶狀生態(tài)廊。在浐灞河進(jìn)入規(guī)劃區(qū)的上游區(qū)域和灞河入渭河口,營(yíng)造大型生態(tài)綠地,加上廣運(yùn)潭生態(tài)景區(qū)共同形成面狀生態(tài)濕地公園。主要的交通干道兩側(cè)均控制寬達(dá)30～50m的綠化帶;核心區(qū)面積比較大的區(qū)域通過(guò)60m景觀大道控制總寬達(dá)100m的綠化走廊,形成地塊縱深的特色亞生態(tài)系統(tǒng),與濱河綠廊和防護(hù)林帶一起構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)狀綠化生態(tài)走廊。

這些生態(tài)建設(shè)規(guī)劃在建成之后,可以大大提高該地的綠化率。在寸土寸金的城市中,這無(wú)疑會(huì)形成對(duì)置業(yè)者的巨大吸引力。而對(duì)于開發(fā)商而言,如此優(yōu)美的環(huán)境,也構(gòu)成了開發(fā)高檔別墅的條件,能夠帶來(lái)更大的利潤(rùn)。

2.1.3 多種資源提供多業(yè)態(tài)的房地產(chǎn)開發(fā)

由于浐灞生態(tài)區(qū)奉陪的水資源、生態(tài)資源和土地資源,適合發(fā)展會(huì)展、旅游、商貿(mào)、居住相結(jié)合的多種產(chǎn)業(yè),這也使地產(chǎn)開發(fā)商可以在此處進(jìn)行住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多業(yè)態(tài)的開發(fā)。對(duì)于置業(yè)者而言,多種產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,也給居住提供了更多便利。

2.1.4 世園會(huì)的舉辦將大大提升區(qū)域形象

世園會(huì)在浐灞生態(tài)區(qū)的舉辦將促使基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè),它也將作為引擎,引爆浐灞房?jī)r(jià)的上升。

2.2 劣勢(shì)分析

2.2.1 區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重滯后

雖然政府在浐灞生態(tài)區(qū)投資 50個(gè)億進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),但是到目前為止,漫步?jīng)哄?看到的是房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部?jī)?yōu)美的景觀和外部凌亂的環(huán)境的強(qiáng)烈對(duì)比。很多開發(fā)商對(duì)此意見很大,多次和政府協(xié)商,但只能是無(wú)奈的先做好自己項(xiàng)目的景觀。置業(yè)者也對(duì)因?yàn)榛A(chǔ)設(shè)施差等帶來(lái)的入學(xué)、出行等問(wèn)題的報(bào)以擔(dān)憂。

2.2.2 區(qū)域內(nèi)沒(méi)有大的產(chǎn)業(yè)支撐

一個(gè)區(qū)域的發(fā)展最需要的是在主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)影響之下的多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,這樣才能帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的發(fā)展,提高區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力,也提高此處的房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。但目前的浐灞生態(tài)區(qū)除了擁有大片的土地之外,還沒(méi)有建立起產(chǎn)業(yè)集群,還缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。

2.3 機(jī)遇分析

2.3.1 新型城市化發(fā)展的趨勢(shì)

城市是社會(huì)生產(chǎn)力和商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物。隨著人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人口數(shù)量的持續(xù)增加,世界城市化,特別是發(fā)展中國(guó)家的城市化進(jìn)程迅猛提速,解決人與自然,人與人,人與社會(huì)矛盾,破解城市發(fā)展和城市生態(tài)環(huán)境建設(shè)難題,已經(jīng)成為人類生態(tài)學(xué)和城市生態(tài)學(xué)亟待解決的重大課題。由此學(xué)術(shù)界提出了生態(tài)城市的概念,它是指生態(tài)城市是文明、健康、和諧、充滿活力的復(fù)合系統(tǒng),是一種生態(tài)良性循環(huán)的理想?yún)^(qū)域形態(tài),是人與自然達(dá)到了陰陽(yáng)互補(bǔ),同氣共生的境界。它是具備高度生態(tài)文明的人文環(huán)境系統(tǒng),是擺脫區(qū)域發(fā)展困境的根本途徑,是人類發(fā)展的生態(tài)價(jià)值取向的必然結(jié)果,是生態(tài)價(jià)值觀、生態(tài)哲學(xué)和生態(tài)倫理意識(shí)的綜合體現(xiàn)[5]。

正是順應(yīng)這種思潮,依托浐灞的資源優(yōu)勢(shì),得以打造生態(tài)新城,并帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。而這種生態(tài)新城也吸引了房地產(chǎn)開發(fā)商在此處建設(shè)低密度的高檔住宅,能夠獲取更高的利潤(rùn)。

2.3.2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市

由于一線城市的限購(gòu)令和利潤(rùn)空間減少,房地產(chǎn)開發(fā)商將市場(chǎng)開拓到二三線城市,作為西部的重要城市,西安今年來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨?。而擁有大量土地的浐灞生態(tài)區(qū)也借此東風(fēng)能夠吸引大量開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)。

2.3.3 西安建設(shè)為國(guó)家化大都市的戰(zhàn)略

西安在“十二五”規(guī)劃中,把建設(shè)國(guó)家化大都市作為戰(zhàn)略目標(biāo)。城市國(guó)際化要求達(dá)到以下目標(biāo)[6]:具有強(qiáng)大的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力與輻射功能,是世界經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易和金融中心之一,對(duì)世界經(jīng)濟(jì)有相當(dāng)?shù)挠绊懥?聚集著眾多的跨國(guó)公司和財(cái)團(tuán)總部或分部以及國(guó)際經(jīng)濟(jì)和政治組織,是國(guó)際資本集散中心,在某種程度上能夠控制和影響全球或區(qū)域性經(jīng)濟(jì)活動(dòng);具有很高的經(jīng)濟(jì)開放度,通行國(guó)際慣例和國(guó)際法規(guī),生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá);擁有國(guó)際意義的加工工業(yè),是世界主要制造業(yè)中心;第三產(chǎn)業(yè)高度發(fā)達(dá),具有高效的綜合服務(wù)功能并形成了完善的中心商務(wù)區(qū);擁有世界一流水平的基礎(chǔ)設(shè)施和工作、生活環(huán)境;擁有廣泛而經(jīng)常性地開展國(guó)際性科技、教育、文化、體育等交流活動(dòng),或舉辦各種國(guó)際會(huì)議的先進(jìn)設(shè)施與能力。

作為西安市大力發(fā)展的區(qū)域,浐灞生態(tài)區(qū)也在憑借優(yōu)勢(shì)打造總部經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)中心、大力發(fā)展咨詢、法律、金融、旅游、會(huì)展等第三產(chǎn)業(yè)。而這些為房地產(chǎn)開拓多業(yè)態(tài)的發(fā)展提供了良好的條件,可以在此處興建集居住、商務(wù)、旅游等為一體的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目,減少單項(xiàng)投資帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.4 挑戰(zhàn)分析

2.4.1 其他板塊的爭(zhēng)奪

除了浐灞板塊之外,其他各個(gè)房地產(chǎn)板塊也各具特色。它們憑借各自的優(yōu)勢(shì)和浐灞板塊爭(zhēng)奪市場(chǎng)。見表 2。

表 2 西安市各房地產(chǎn)板塊優(yōu)勢(shì)分析表

2.4.2 區(qū)域?qū)ν庑麄髁Χ刃?/p>

雖然浐灞最近興辦了不少活動(dòng),如歐亞論壇、第二屆“中國(guó)杯”插花花藝大賽、摩托艇大賽等,并將在 2011年舉辦世園會(huì)。但是對(duì)外宣傳力度不夠,遠(yuǎn)不如昆明的世園會(huì)和上海的世博會(huì)影響大。

2.5 S WOT分析矩陣

表 3 浐灞生態(tài)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā) SWOT分析矩陣

3 結(jié)語(yǔ)

綜上分析可以看出,擁有河流的區(qū)域通過(guò)河流的綜合治理和利用,可以將其打造為生態(tài)城市。在其建設(shè)初期,應(yīng)當(dāng)打造“親水”品牌的房地產(chǎn),形成規(guī)模開發(fā)。然后引進(jìn)生態(tài)、文化等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè),形成以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)集群。因此該種區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)以住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)相結(jié)合進(jìn)行整體的開發(fā)。

[1]宋慶輝,楊志峰.對(duì)我國(guó)城市河流綜合管理的思考[J].水科學(xué)進(jìn)展,2002,(5):377-382.

[2]董哲仁,孫東亞.生態(tài)水利工程原理與技術(shù)[M].北京:中國(guó)水利水電出版社,2007.

[3]http://www.95191.com/西安樓盤/浐灞生態(tài)區(qū)/3.html

[4]胡軍,尹琪,朱坦.天津臨港工業(yè)區(qū)發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)的 SWOT分析[J].產(chǎn)業(yè)觀察,2010,(11):115.

[5]王飛兒.生態(tài)城市理論及其可持續(xù)發(fā)展研究[D]杭州:浙江大學(xué),2004,10.

[6]安樹偉.國(guó)際化大都市建設(shè)與北京承接國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移研究[J].城市發(fā)展研究,2009,(10):31.

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B

1004-1184(2011)03-0145-03

2011-1-13

王靜(1984-),女,河北滄州人,在讀碩士研究生,主攻方向:城市生態(tài)與區(qū)域開發(fā)。