對(duì)國家關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控措施的探討

曹葉

從去年初的“國十一條”到4月份《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，再到三季度的“二次調(diào)控”，政策的效果毋庸置疑是顯著的，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極的變化。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，今年1月26日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定了2011年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的新“國八條”。新“國八條”的調(diào)控力度如何，新出臺(tái)的措施將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場形成什么影響，就這些問題筆者談?wù)勛约旱睦斫夂涂捶ā?/p>

1 理解新“國八條”的幾個(gè)要點(diǎn)

1 )限購的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，升級(jí)版的限購令將是“國八”奏效的關(guān)鍵?！跋拗啤保翢o疑問要成為今年房地產(chǎn)市場的主基調(diào)，在新“國八條”中加強(qiáng)的限購政策無疑也是最關(guān)鍵的。2010年的限購政策中，無論一個(gè)家庭已經(jīng)擁有多少套住房，都允許其再購買一套住房，這樣的限購政策似乎不是十分的名副其實(shí)，對(duì)比新版的限購令只可謂一個(gè)過渡。新版的限購令中要求，對(duì)于已經(jīng)擁有一套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶徱惶鬃》?對(duì)于已經(jīng)擁有兩套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，擁有一套及以上住房的非?dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑹o法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

新的限購政策聽起來紛繁復(fù)雜，但卻更加的細(xì)致嚴(yán)厲，我們不妨舉個(gè)例子簡單的說明一下:以北京為例，如果一個(gè)北京戶口的家庭已經(jīng)擁有了兩套住房，那么今年這個(gè)家庭將沒有資格再購買住房;如果一個(gè)不是北京市戶口的家庭，但長期工作在北京，那么只可以在北京購買一套住房;如果這個(gè)家庭既沒有北京市戶口，家里又沒有人在北京長期工作，那么這個(gè)家庭今年則不允許在北京購買住房。說了這么多，新的限購條件到底有沒有針對(duì)性，據(jù)調(diào)查，近幾年來北京市的商品房中，約有1/3是由無北京市戶口同時(shí)也不在北京工作的人購買的，這些人又是些什么人。可以說他們中的大多數(shù)應(yīng)該是炒房者，投資客。他們在北京買房當(dāng)然不是為了居住、辦公，而是為了在房地產(chǎn)大潮中獲得更多的金錢和利益，正是因?yàn)橛辛诉@樣投機(jī)性的購房才使得房價(jià)上漲速度變得如此離譜，才使得房地產(chǎn)泡沫不斷的擴(kuò)大。而“國八條”中限購措施無疑將會(huì)對(duì)炒房者造成巨大的沖擊。值得注意的是，新的嚴(yán)格的限購政策并非只針對(duì)北京、上海、深圳等一線城市。從去年5月北京率先在全國實(shí)施限購令后，限購令的實(shí)施范圍一直在擴(kuò)大，至新版限購令出臺(tái)，已經(jīng)達(dá)到了基本所有一二線城市都須限購的程度，部分三四線城市也將開始限購政策，預(yù)計(jì)限購的城市將達(dá)到70多個(gè)。

2 )新“國八條”進(jìn)一步對(duì)問責(zé)內(nèi)容進(jìn)行了細(xì)致劃定，而且直指房價(jià)。新“國八條”中規(guī)定，地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。國務(wù)院還進(jìn)一步對(duì)地方調(diào)控目標(biāo)下達(dá)了任務(wù)，即2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，新建住房價(jià)格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障向安居工程目標(biāo)任務(wù)的人民政府，要向國務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行責(zé)問。

高房價(jià)的危害是顯而易見的，高房價(jià)將嚴(yán)重影響到國家的金融安全，會(huì)影響整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。中央政府要讓房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，就要在地方政府搞問責(zé)制。如果地方市場出現(xiàn)了泡沫，出現(xiàn)了問題，那么當(dāng)?shù)卣袚?dān)責(zé)任，就是說房價(jià)問題成為了地方政府政績的體現(xiàn)，過去房地產(chǎn)是提高地方GDP的重要先鋒，是各地方經(jīng)濟(jì)的重頭，是地方政府達(dá)成城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)的法寶，而如今在房價(jià)問題急需控制的情況下，曾經(jīng)的GDP先鋒已不復(fù)存在，如果房價(jià)問題沒有控制好，GDP再高也是不行的。

3 )新“國八條”中提及的稅收、信貸政策，均達(dá)到了有史以來的“最強(qiáng)度”。去年1月的“國十一條”中要求二套房貸首付不得低于40%，4月份“國十條”中要求二套房貸首付不得低于50%。到了今年，新“國八條”中要求二套房首付比例已經(jīng)提高至60%的高點(diǎn)，對(duì)抑制房價(jià)上漲而言不可謂不嚴(yán)厲。

新的信貸政策下，優(yōu)惠的利率和低首付與炒房者們是徹底無緣了，首付至少是六成，如果炒房客全部是用自己的錢來炒房的，那么這樣的政策當(dāng)然對(duì)他們不會(huì)產(chǎn)生什么影響，但關(guān)鍵是絕大部分炒房客的資金來源依靠的是銀行，在銀行沒有限制第二套房及多套房時(shí)，100萬元的房子只需要首付20萬元。有這樣的一筆賬，如果這套100萬元的房子一個(gè)月內(nèi)漲個(gè)10萬元，那么炒房者就有近50%的收益率。一旦他需要支付更高的首付金，甚至于全額時(shí)，他的收益率自然就沒有那么客觀了。與此同時(shí)，升高了的貸款利率也將增加資金壓力。

總的來說，新一輪調(diào)控可以說是增加交易成本、抑制消費(fèi)需求、減少交易流通的過程。增加交易成本則體現(xiàn)在營業(yè)稅的政策調(diào)整上。新“國八條”規(guī)定，對(duì)個(gè)人買住房不足五年轉(zhuǎn)手交易的，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。例如，以一套2008年購入的100萬元房產(chǎn)為例，在如今以200萬元出售的情況下，按照五年內(nèi)交易營業(yè)稅計(jì)算，之前只需要按照差額繳納5.5%的營業(yè)稅即5.5萬元，而按照全額收入征稅的話，繳納稅費(fèi)將上升至11萬元。這樣的營業(yè)稅收政策，取消了普通和非普通住宅的區(qū)分化，使得五年內(nèi)房源再交易成本明顯上漲，這樣的調(diào)控力度是相當(dāng)大的。

2 新“國八條”對(duì)房地產(chǎn)市場的影響

1 )加速保障性住房體系的建設(shè)。

中國房地產(chǎn)未來的目標(biāo)非常明確，抑制投資性購房，建設(shè)商品與保障房雙軌機(jī)制。新“國八條”第二條強(qiáng)調(diào)保障房建設(shè)。第五條強(qiáng)調(diào)土地供應(yīng)保障，各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房，用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。

2008年后，保障性安居工程住房建設(shè)規(guī)模逐年增大，2008年的保障性住房建設(shè)規(guī)模僅有100多萬套，2009年達(dá)到330萬套，2010年保障性安居工程建設(shè)規(guī)模達(dá)到580萬套。在此基礎(chǔ)上，住建部于2010年11月中旬向各地發(fā)出的通知明確提出，2011年計(jì)劃建設(shè)保障性安居工程任務(wù)是1 000萬套，相比2010年增長72.4%。由此可見，隨著計(jì)劃的推進(jìn)，今后兩三年內(nèi)必將形成保障性住房的供應(yīng)高潮。

大規(guī)模加速推進(jìn)保障房建設(shè)，不僅是一項(xiàng)民生工程，也意味著住房保障制度的調(diào)整，不僅事關(guān)著樓市，還將影響到金融市場、經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)，甚至于發(fā)展理念。這些年，商品房壟斷的住房市場，地方的土地財(cái)政積重難返，扭曲的發(fā)展觀不僅由此引發(fā)暴力拆遷等一系列新的社會(huì)問題，還嚴(yán)重?cái)D壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)和企業(yè)創(chuàng)新空間，已成為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的障礙。政府主導(dǎo)的大規(guī)模保障房建設(shè)，以民生為導(dǎo)向，可以給畸形發(fā)展的房地產(chǎn)市場降溫，引導(dǎo)社會(huì)投資方向，鼓勵(lì)更多企業(yè)和資本投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)和科技創(chuàng)新。從這個(gè)意義上說，大規(guī)模加速推進(jìn)保障房建設(shè)，還有望成為轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的重要突破口。

2 )二、三線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。

新的房地產(chǎn)政策使得房地產(chǎn)市場格局出現(xiàn)了新的變化趨勢，一線城市房價(jià)漲幅得到初步遏制，銷售面積同比下降，但是中西部一些中心城市出現(xiàn)量價(jià)齊頭勢頭，說明一些投資投機(jī)目標(biāo)從一線城市轉(zhuǎn)到二、三線城市。未來，一線城市與二、三線城市在房地產(chǎn)發(fā)展水平上的差距將不斷縮小，在國家戰(zhàn)略支持、區(qū)域發(fā)展梯度轉(zhuǎn)移的帶動(dòng)和自身經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的日漸落實(shí)基礎(chǔ)上，二、三線城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿⑷找骘@現(xiàn)。

新“國八條”等政策疊加效應(yīng)已經(jīng)開始日漸顯現(xiàn)，在政策、金融手段的雙重打壓下，樓市泡沫積聚的一線大城市將會(huì)迎來一輪深幅調(diào)整。一線城市的土地供應(yīng)進(jìn)一步受限，拿地價(jià)格高、競爭大、資源又稀缺，加之由于政策的影響未來的購買力不容樂觀等因素，促使很多開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市尋找新的利潤點(diǎn)。況且隨著國家區(qū)域規(guī)劃的不斷制定和中小城市城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，二、三線城市乃至三、四線城市房地產(chǎn)的潛力必將成為未來房地產(chǎn)企業(yè)競爭的主要戰(zhàn)場。

［1］ 劉炳南，周 理.土地新政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析［J］.山西建筑，2010，36(18)：226-227.