試論我國住宅小區(qū)的物業(yè)管理

劉 穎

0 引言

“物業(yè)”一詞是最早出現(xiàn)于英國，后由我國香港傳入大陸，并被普遍接受應(yīng)用的一個專有名詞，表示房地產(chǎn)或不動產(chǎn)。“物業(yè)管理”則是指為產(chǎn)權(quán)所有人管理不動產(chǎn)的服務(wù)。這種服務(wù)在國外已經(jīng)有一百多年的歷史，而成為一個新興行業(yè)，在我國始現(xiàn)于20世紀80年代初期。近年來，隨著我國城市建設(shè)步伐不斷加快，物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)模也在不斷壯大。物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展為現(xiàn)代人的生活帶來了便利，提高了居民生活水平;但是，由于相關(guān)制度尚不健全，物業(yè)管理糾紛仍時有發(fā)生。這些糾紛的存在影響了居民生活質(zhì)量，也影響了社會穩(wěn)定與和諧。本文從我國目前小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀入手，從制度建構(gòu)的角度尋找問題的原因以及相應(yīng)對策。

1 我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀

1． 1 立法現(xiàn)狀

目前，我國關(guān)于物業(yè)管理的法律規(guī)定主要有:

1)憲法?！稇椃ā肥俏覈母敬蠓?，其中有關(guān)城市住宅管理、公民基本權(quán)利義務(wù)的規(guī)定是物業(yè)管理立法的基本依據(jù)和根本原則。例如第39條規(guī)定:“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅?！?/p>

2)法律。我國有多部法律涉及到物業(yè)管理。例如，《民法通則》第83條對于相鄰關(guān)系的規(guī)定;《合同法》對于委托合同的規(guī)定;《土地管理法》(2004)、《城市房地產(chǎn)管理法》(1994)、《城市規(guī)劃法》(1989)中均有對于物業(yè)管理內(nèi)容的涉及。在這些法律中，2007年3月16日全國人大十屆五次會議通過的《中華人民共和國物權(quán)法》尤為引人注目，其中對物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會的地位首次進行了明確，規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)等涉及物業(yè)管理的內(nèi)容。這些規(guī)定有利于我國物業(yè)管理走上科學(xué)化、現(xiàn)代化的道路。

3)行政法規(guī)?！段餀?quán)法》出臺之前，2003年6月由國務(wù)院頒布了中國第一部物業(yè)管理行政法規(guī)——《物業(yè)管理條例》，它在規(guī)范我國物業(yè)管理服務(wù)方面起著重要作用。另外，相關(guān)行政法規(guī)還有《城市綠化條例》(1992)、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(1990)、《城市私有房屋管理條例》(1983)等等。

4)地方性法規(guī)。我國多地都制定有地方性法規(guī)，例如《山西省物業(yè)管理條例》(2004)、《廣東省物業(yè)管理條例》(1998)、《上海市居住物業(yè)管理條例》(1997)等。

5)行政規(guī)章。行政規(guī)章主要是住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部制定的為多，例如《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(1994)、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》(1996)等。

6)司法解釋。最高人民法院也就物業(yè)管理服務(wù)中的一些問題做出了司法解釋，例如《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(2009)、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(2009)等。

1． 2 物業(yè)管理糾紛仍然存在

自80年代初期我國物業(yè)管理制度建立以來，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)已經(jīng)得到了很大發(fā)展。從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)越來越多，政府監(jiān)管逐漸加強，執(zhí)業(yè)水平不斷得到提高。但是，在我國小區(qū)物業(yè)管理過程中，仍存在著種種問題。例如業(yè)主維權(quán)意識薄弱，業(yè)主委員會不能有效維護業(yè)主權(quán)益;物業(yè)收費標準不明，亂收費;物業(yè)管理人員素質(zhì)低，服務(wù)水平差等等。這些問題的存在制約著物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展，也影響著居民生活質(zhì)量的提高和居住環(huán)境的改善，因此，必須得到有效解決。

2 物業(yè)管理中存在問題的原因

2． 1 物業(yè)管理相關(guān)立法尚不完善

從目前立法情況來看，我國物業(yè)管理方面缺少法律層面的立法。現(xiàn)在有關(guān)物業(yè)管理的法律條文效力最高的就是2007年出臺的《物權(quán)法》。物權(quán)法雖然對物業(yè)管理有所規(guī)定，但是原則性強，實際可操作性弱。

行政法規(guī)方面，專門就物業(yè)管理進行規(guī)定的僅有《物業(yè)管理條例》這一部。其對明確物業(yè)管理過程中各方主體權(quán)利義務(wù)，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)行為，解決各種實際問題起到了重要作用。但是，作為一部行政法規(guī)其仍有一定局限性，對一些新問題和實際矛盾沒有作出規(guī)定。

地方性立法雖然近年來有很多，但是由于我國各地經(jīng)濟發(fā)展不平衡，物業(yè)管理水平不一，因此地方性立法呈現(xiàn)出立法技術(shù)、內(nèi)容與權(quán)限不一的特點。甚至有些地方性立法與《物業(yè)管理條例》相沖突。這些情況亟需規(guī)范與完善。

2． 2 物業(yè)管理配套制度有所欠缺

2．2．1 職責不明，物業(yè)管理交接混亂

實踐中，有部分開發(fā)商與物業(yè)管理公司同屬一家企業(yè)，甚至物業(yè)管理公司是開發(fā)商的子公司。由于存在利益關(guān)系，業(yè)主往往在入住前就被開發(fā)商要求簽訂物業(yè)服務(wù)合同同意由開發(fā)商指定的物業(yè)公司負責小區(qū)物業(yè)事務(wù)。業(yè)主往往急于入住而草率接受該合同。在這種情況下一旦發(fā)生物業(yè)管理糾紛，因為物業(yè)管理合同已經(jīng)存在，業(yè)主往往處于不利地位。而對某些質(zhì)量及配套設(shè)施問題，由于開發(fā)商與物業(yè)管理公司交接混亂，缺少嚴格的驗收程序，開發(fā)商會推卸責任，而物業(yè)公司則無力承擔該責任，業(yè)主的合法權(quán)益無法得到保障。

另外，在前后兩家物業(yè)公司的交接過程中有時也存在著混亂的情況。例如前物業(yè)公司雖然已經(jīng)落聘，但是出于利益的驅(qū)動或報復(fù)的心理，仍控制著小區(qū)物業(yè)管理權(quán)，從而導(dǎo)致后物業(yè)公司無法正常實行管理和服務(wù)。甚至有的前物業(yè)公司在撤離時不進行財務(wù)交接或故意破壞小區(qū)設(shè)施，直接導(dǎo)致業(yè)主們的經(jīng)濟損失并影響到正常生活秩序。

2．2．2 物業(yè)收費標準不透明，物業(yè)費糾紛存在

在物業(yè)管理過程中，最典型的糾紛之一就是物業(yè)費糾紛。一些物業(yè)管理公司的收費行為存在不規(guī)范的情況，使得業(yè)主對于所交費用的數(shù)目是否合理存在質(zhì)疑。再加上有些物業(yè)管理公司管理不到位，服務(wù)水平低，更增加了業(yè)主的不滿。于是，拒繳或拖延繳納物業(yè)費就成為業(yè)主表示不滿的方式之一。費用繳納的延緩必將影響到物業(yè)服務(wù)的水平和業(yè)主生活質(zhì)量，業(yè)主的不滿繼續(xù)增加。而物業(yè)公司又往往采取停水、停電、停暖等方式進行催繳，導(dǎo)致矛盾最終激化。

3 完善物業(yè)管理制度的措施

3． 1 提高立法層次，完善立法內(nèi)容，調(diào)整相關(guān)法律規(guī)定

隨著生活水平不斷提高，人們的生活已經(jīng)離不開物業(yè)管理服務(wù)。由于目前相關(guān)法律制度的欠缺，物業(yè)服務(wù)糾紛日益增多。解決這些問題應(yīng)當從完善相關(guān)立法著手。

首先，出臺國家層面的物業(yè)管理法律規(guī)范《物業(yè)管理法》是有必要的。作為一部全國統(tǒng)一的物業(yè)法律規(guī)范，《物業(yè)管理法》應(yīng)當明確物業(yè)管理各個主體的權(quán)利義務(wù)以及相互之間的法律關(guān)系。其中既包括業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商等平等民事主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，也包括具有監(jiān)督權(quán)的各行政主體與被監(jiān)督者物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的行政法律關(guān)系。同時，各個主體在物業(yè)管理過程中的法律責任也要予以明確。平等民事主體之間主要承擔民事責任;行政主體與相對人則要承擔相應(yīng)的行政責任。而且，《物業(yè)管理法》要建立和完善業(yè)主、業(yè)主委員會的救濟途徑，只有建立有效的救濟制度，業(yè)主的合法權(quán)益才能得到根本保障。

其次，以《物業(yè)管理法》和《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，規(guī)范相關(guān)立法。各級地方立法部門和政府應(yīng)當根據(jù)上位法的原則和具體規(guī)定，對本部門制定的物業(yè)管理法律規(guī)范進行整理，按照“下位法服從上位法”的原則予以調(diào)整，保持上下立法協(xié)調(diào)一致。

3． 2 建立健全物業(yè)管理公司準入制度，明確責任承擔

首先，在《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的基礎(chǔ)上建立一套標準明確的物業(yè)管理公司準入制度，從嚴把握物業(yè)服務(wù)市場的準入門檻，提高物業(yè)公司自身水平，鼓勵專業(yè)公司進入物業(yè)管理市場。對于物業(yè)管理公司具體從業(yè)人員，必須經(jīng)過培訓(xùn)，具備了相應(yīng)的專業(yè)知識才能上崗。

其次，完善交接程序，明確各自責任。開發(fā)商與物業(yè)管理公司應(yīng)當按照《物業(yè)管理條例》第二十九條規(guī)定的內(nèi)容進行交接。除此之外，對于交接期限、備案方式等內(nèi)容也應(yīng)當進一步明確。如果一方主體未能按照法定期限和內(nèi)容提供交接資料則要承擔相應(yīng)的法律責任。

物業(yè)公司之間的交接也要在法定期限內(nèi)進行。如果前物業(yè)公司未完成而撤離，造成業(yè)主合法權(quán)益受到損害，也要承擔相應(yīng)的法律責任，例如賠償責任，甚至喪失從業(yè)資格等。

3． 3 明確物業(yè)管理收費標準，公開收費及開支情況，接受監(jiān)督

物業(yè)公司應(yīng)當向業(yè)主明示物業(yè)費收費標準，例如每月收費與開支情況，不同服務(wù)的收費價格等等。通過這種公開的方式接受業(yè)主的監(jiān)督。價格行政管理部門和房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當嚴格按照《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，細化物業(yè)費收繳實施辦法，加強對于物業(yè)管理公司收費行為的監(jiān)管。如果發(fā)現(xiàn)收費存在不合理、不合法的情況，要及時制止并要求物業(yè)管理公司承擔相應(yīng)的法律責任，例如警告、罰款等。

4 結(jié)語

物業(yè)管理水平的高低影響著居民的生活質(zhì)量，物業(yè)糾紛的存在影響著社會的穩(wěn)定。因此，我們應(yīng)當正視住宅小區(qū)物業(yè)管理過程中出現(xiàn)的種種問題，并從制度上予以根本的解決。這對于保障人民合法權(quán)益，構(gòu)建和諧社會均有著重要的意義。

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