論住宅合作社的功效

□文/陳 岷

近年來(lái)，我國(guó)住房供應(yīng)體系獲得了較大發(fā)展，但也存在不少問(wèn)題。為完善我國(guó)住房供應(yīng)體系，應(yīng)重視住宅合作社的功效，發(fā)展住宅合作社。

一、降低人們購(gòu)、租房成本

相比通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)、租住房商品房，社員向住宅合作社購(gòu)、租房的支出要少得多。而此，也是吸引人們加入住宅合作社的主要?jiǎng)右?。住宅合作社之所以具有此功效，主要是由合作社的本質(zhì)屬性及其能得到政府的扶持與支持所決定的。

首先，住宅合作社經(jīng)營(yíng)的非營(yíng)利性，使其能以較低的價(jià)格向社員提供住房。關(guān)于合作社，1995年國(guó)際合作社聯(lián)盟通過(guò)的《關(guān)于合作社特征的宣言》指出，其是自愿組織起來(lái)的人們通過(guò)共同擁有與民主控制的企業(yè)來(lái)滿足他們共同的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與文化的需求和抱負(fù)的自治團(tuán)體。據(jù)此可知，在本質(zhì)屬性上合作社是利用其服務(wù)的人們所擁有和控制的，是用以滿足人們共同經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與文化需要的非營(yíng)利組織；合作社的經(jīng)營(yíng)宗旨是為社員提供服務(wù)，不追求自身的營(yíng)利，與社員交易即使有盈余，也要返還給社員。對(duì)此，住宅合作社也不例外。由于經(jīng)營(yíng)的非營(yíng)利性，住宅合作社出售、出租的住房自然要比房地產(chǎn)市場(chǎng)上出售、出租的住房低廉不少。對(duì)于住宅合作社所售房的價(jià)格，曾有人進(jìn)行了估算，由于不包含房地產(chǎn)商的利潤(rùn)，其要比房地產(chǎn)市場(chǎng)上的住房商品房?jī)r(jià)格低15%～20%。在內(nèi)蒙古，部分城市曾進(jìn)行過(guò)合作建房。根據(jù)那里的實(shí)踐，在現(xiàn)有土地供給制度不變的情況下，合作建房將因減少了房地產(chǎn)商的利潤(rùn)可使房?jī)r(jià)降低40%。

其次，住宅合作社的住房開發(fā)能節(jié)省一些商品房開發(fā)中不可缺少的費(fèi)用。住宅合作社開發(fā)的住房是直接出售、出租給社員，因而無(wú)需進(jìn)行廣告宣傳、做樣板房、建售樓處、雇銷售人員等，不存在廣告銷售費(fèi)用支出及其他的一些“灰色”開銷，建房成本得到大大降低。這使得住宅合作社能以較低的價(jià)格向社員出售、出租住房。

再次，政府的扶持與支持會(huì)進(jìn)一步削減住宅合作社的建房成本。由于合作社是自治、互助的非營(yíng)利組織，加之國(guó)際合作社運(yùn)動(dòng)的實(shí)踐與理論表明，合作社是由社會(huì)弱勢(shì)群體的聯(lián)合而形成的團(tuán)體。因而對(duì)于合作社，從實(shí)現(xiàn)社會(huì)正義與公平出發(fā)，各國(guó)和地區(qū)的政府在合作社的政策及立法上大都給予其扶持和支持，如資金幫助及稅收優(yōu)惠等。就住宅合作社而言，政府若能提供低價(jià)的土地、利率優(yōu)惠的貸款，減、免一些稅費(fèi)，無(wú)疑會(huì)使其建房成本有更多的下降空間，從而住宅合作社向社員所出售、出租住房的價(jià)格會(huì)更加低廉。2004年的加拿大，共有住宅合作社2，185個(gè)，社員16萬(wàn)。這些住宅合作社先后為城鎮(zhèn)居民提供了9萬(wàn)多套住宅。作為非營(yíng)利性組織，加拿大的住宅合作社都得到了政府補(bǔ)貼，它們所售住房?jī)r(jià)格比私人建造的住房?jī)r(jià)格低了19%。

二、充分滿足住房者戶型需求

住宅合作社較房地產(chǎn)商更能滿足住房者對(duì)住房戶型的需求，實(shí)現(xiàn)供需平衡。住宅合作社因其所具有的先天優(yōu)勢(shì)，使得其所開發(fā)的住房無(wú)論是面積，還是結(jié)構(gòu)、建筑材料等等，都能較好地滿足住房需求者的要求。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)，供需并不總是平衡。不平衡除表現(xiàn)在供需總量方面，還體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性不對(duì)稱。所謂結(jié)構(gòu)性不對(duì)稱，是指房地產(chǎn)商所出售的住房在面積及設(shè)計(jì)等方面，不與市場(chǎng)整體需求完全吻合，一些住房需求在房地產(chǎn)商那里無(wú)法得到滿足。產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性不對(duì)稱的原因主要有兩點(diǎn)：一是信息失靈。房地產(chǎn)商的住房開發(fā)決策需要相關(guān)住房需求信息為支撐，但由于信息失靈現(xiàn)象的存在，房地產(chǎn)商往往難以獲得準(zhǔn)確的住房需求信息。所謂信息失靈，一般是指決策所依賴的信息不足、錯(cuò)誤及不對(duì)稱。信息失靈是商品市場(chǎng)所固有的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也一定程度的存在。比如，由于住房需求信息具有公共產(chǎn)品的特性，收集、處理這些信息要付出一定的成本，且該成本存在遞增的現(xiàn)象，加之收集、處理住房需求信息能力有限，故而房地產(chǎn)商所得到的住房需求信息往往是不充分的。若住房需求信息收集、處理的方法不當(dāng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不真實(shí)，也會(huì)使房地產(chǎn)商得到的信息存在偏差。若得知的住房需求信息不準(zhǔn)確，其所供之房又如何能完全滿足市場(chǎng)需求呢？二是營(yíng)利的需要。房地產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)宗旨是追求營(yíng)利，利潤(rùn)最大化是其住房設(shè)計(jì)和建造的出發(fā)點(diǎn)。由此，房地產(chǎn)商所開發(fā)的住房，無(wú)論是面積還是結(jié)構(gòu)等，為營(yíng)利所左右，尤其在房地產(chǎn)市場(chǎng)是賣方市場(chǎng)時(shí)。比如，近年我國(guó)一些地區(qū)，高檔、大戶型住房利潤(rùn)豐厚，房地產(chǎn)商就大量建造；低檔、小戶型住房利潤(rùn)少，則市場(chǎng)難尋。如果說(shuō)信息失靈使得地產(chǎn)商開發(fā)的住房與市場(chǎng)需求不匹配是被動(dòng)的，那么，為營(yíng)利而有選擇地不開發(fā)一些有需求的住房則是主動(dòng)的。因此，必然使得部分民眾的住房需求難以滿足。

與房地產(chǎn)商不同，住宅合作社所開發(fā)住房不存在供給與需求不一致的問(wèn)題。對(duì)于住宅合作社而言，社員不僅是其客戶，更是其所有者。由此，住宅合作社為社員民主控制，社員可通過(guò)社員大會(huì)決定其經(jīng)營(yíng)方針和重大事項(xiàng)。因而，住宅合作社的住房開發(fā)是以需定產(chǎn)，設(shè)計(jì)和建造所遵從的是全體社員的意愿，要努力使每個(gè)社員的需求都得到滿足，較好地解決了住房供給與需求一致的問(wèn)題。在瑞典，住宅合作社不僅使居民有能力購(gòu)買自己的住房，而且還可以通過(guò)民主化的形式共同建設(shè)符合自己需要的住房，并管理自己的住房。因?yàn)?，由住宅合作社所提供的住房，社員享有參與設(shè)計(jì)的權(quán)利。

三、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

房地產(chǎn)市場(chǎng)是特定的交易場(chǎng)所和不特定的交易主體共同組成的市場(chǎng)體系，是從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、抵押等交易活動(dòng)的場(chǎng)所或領(lǐng)域。我國(guó)1998年開始了住房社會(huì)化、市場(chǎng)化改革；其后，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模逐漸擴(kuò)大。由于房地產(chǎn)交易的主要組成部分為住房交易，因而住房市場(chǎng)狀況如何對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展影響甚大。住宅合作社是經(jīng)營(yíng)宗旨不同于房地產(chǎn)商的住房供應(yīng)主體，它能對(duì)房地產(chǎn)商產(chǎn)生制衡作用，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

依據(jù)交易對(duì)象在市場(chǎng)是初次出現(xiàn)還是再次出現(xiàn)，住房市場(chǎng)可分為兩個(gè)市場(chǎng)：增量市場(chǎng)與存量市場(chǎng)。增量市場(chǎng)是房地產(chǎn)商將開發(fā)出來(lái)的住房進(jìn)行初次交易的市場(chǎng)；存量市場(chǎng)則是對(duì)初次交易后的住房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或租賃等活動(dòng)的市場(chǎng)。比較而言，兩個(gè)市場(chǎng)的交易主體不盡相同，交易雙方地位及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況也存在差別。在增量市場(chǎng)，一方交易者是房地產(chǎn)商，另一方則是購(gòu)買住房的大量而分散的居民；而在存量市場(chǎng)，交易雙方均為大量而分散的居民。由于我國(guó)土地供給受土地制度和統(tǒng)一規(guī)劃制約，房與地具有不可分割性，房地產(chǎn)開發(fā)存在區(qū)域性，加之相比購(gòu)買住房的居民，房地產(chǎn)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大，增量市場(chǎng)中的房地產(chǎn)商是占據(jù)壟斷性地位的，購(gòu)買者則處于劣勢(shì)地位。交易中的地位不平等，常常使得購(gòu)買者缺乏價(jià)格的談判能力，而房地產(chǎn)商則為了壟斷利潤(rùn)進(jìn)而推高住房市場(chǎng)價(jià)格，價(jià)格機(jī)制難免出現(xiàn)失靈。此種壟斷價(jià)格的形成，限制了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，嚴(yán)重?fù)p害了購(gòu)買者的利益，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、有序發(fā)展。在存量市場(chǎng)，居民將自有的住房拿來(lái)交易，交易雙方地位對(duì)等，所形成的是壟斷競(jìng)爭(zhēng)狀況。為打破增量市場(chǎng)里房地產(chǎn)商對(duì)住房?jī)r(jià)格的壟斷，除加強(qiáng)宏觀調(diào)控，運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)法、稅法等對(duì)房地產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)行為予以規(guī)制外，還應(yīng)遵循市場(chǎng)規(guī)律，允許和鼓勵(lì)住房建設(shè)市場(chǎng)多元化，培育與扶持能對(duì)房地產(chǎn)商產(chǎn)生制衡作用的市場(chǎng)力量。事實(shí)上，在一個(gè)健全、規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)，出現(xiàn)與壟斷力量相抗衡的力量也是必然的。美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家加爾布雷思曾指出，當(dāng)某個(gè)賣主享有一定的壟斷力量，并且因此而獲得一定的壟斷利潤(rùn)時(shí)，就意味著會(huì)有一種刺激因素去激勵(lì)他的供應(yīng)商或顧客培養(yǎng)一種保護(hù)自己免受剝奪的力量；同時(shí)也意味著只要可能，他們就會(huì)通過(guò)分享對(duì)手的市場(chǎng)力量或權(quán)力所創(chuàng)造的利潤(rùn)來(lái)獲取報(bào)酬。

而住宅合作社，就是這樣一種能對(duì)房地產(chǎn)商的壟斷產(chǎn)生抗衡作用的力量。住宅合作社所供住房?jī)r(jià)格較為低廉，且能滿足人們的個(gè)性化需求，無(wú)疑將吸引一部分人，尤其是那些具有一定的出資能力的人通過(guò)其解決住房問(wèn)題。在市場(chǎng)需求總量一定時(shí)期不變的情況下，住宅合作社所供之房量的增加，意味著向房地產(chǎn)商購(gòu)買住房量的減少。而此，將帶來(lái)住房市場(chǎng)乃至房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況的變化，影響房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，進(jìn)而制約房地產(chǎn)商的壟斷行為。鑒于此，住宅合作社具有改善房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，提高購(gòu)房者地位的功效。有學(xué)者就談到，某種意義上而言，住宅合作社的發(fā)展能夠成為國(guó)家除土地、貸款、稅費(fèi)以外的又一種有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控手段，可促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康、有序發(fā)展。

四、推動(dòng)社會(huì)穩(wěn)定與進(jìn)步

住宅合作社不僅具有經(jīng)濟(jì)方面的功效，其推動(dòng)社會(huì)穩(wěn)定與進(jìn)步的功效也是明顯的。具體而言，住宅合作社幫助人們實(shí)現(xiàn)了居住權(quán)，增進(jìn)了民眾的民主意識(shí)，促進(jìn)了社會(huì)和諧等。

住房是人的基本生活條件，關(guān)系到人的健康、學(xué)習(xí)、工作和尊嚴(yán)，不是一般的生活必需品。在當(dāng)代，社會(huì)成員住有所居和逐步改善住宅條件的權(quán)利也即居住權(quán)已成為人權(quán)的一個(gè)重要組成部分。1948年聯(lián)合國(guó)大會(huì)通過(guò)的《世界人權(quán)宣言》第25條第1款規(guī)定：“人人有權(quán)享受為維持他本人和家屬的健康和福利所需的生活水準(zhǔn)，包括食物、衣著、住房、醫(yī)療和必要的社會(huì)服務(wù)；在遭到失業(yè)、疾病、殘廢、守寡、衰老或在其他不能控制的情況下喪失謀生能力時(shí)，有權(quán)享受保障?！?981年在倫敦召開的國(guó)際住宅和城市問(wèn)題研討會(huì)上所通過(guò)的《住宅人權(quán)宣言》，也將“享有良好環(huán)境，適宜于人類的住所”確認(rèn)為“是所有居民的基本人權(quán)”。由此，應(yīng)千方百計(jì)通過(guò)各種方式和渠道落實(shí)居民的居住權(quán)；否則，勢(shì)必影響居民個(gè)人、家庭的生活及社會(huì)安定。有學(xué)者就指出，從個(gè)人和家庭上升到社會(huì)層面，如果某一群體局限于能力不能實(shí)現(xiàn)居住權(quán)利，必然會(huì)給社會(huì)帶來(lái)不安。很難想象，在一個(gè)大部分民眾居無(wú)定所的國(guó)家，社會(huì)能出現(xiàn)長(zhǎng)久的穩(wěn)定與和諧。住宅合作社解決了一部分人，尤其是收入不高者的住房問(wèn)題，無(wú)疑具有縮小貧富差距，化解社會(huì)矛盾，安定人心，增進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定的功效。

住宅合作社所推崇的基本價(jià)值觀和社員所信奉的道德價(jià)值觀，有助于社會(huì)和諧。依國(guó)際合作社聯(lián)盟1995年代表大會(huì)通過(guò)的《關(guān)于合作社界定的說(shuō)明》，合作社的基本價(jià)值為自助、民主、平等、公平和團(tuán)結(jié)；社員所信奉的道德價(jià)值觀是誠(chéng)實(shí)、開放、社會(huì)責(zé)任與關(guān)懷他人。自助、民主、平等、公平和團(tuán)結(jié)，意味著自立與公正地對(duì)待他人；誠(chéng)實(shí)、開放、社會(huì)責(zé)任與關(guān)懷他人，則倡導(dǎo)了對(duì)社會(huì)的奉獻(xiàn)及人與人之間的互相關(guān)愛(ài)。無(wú)疑，住宅合作社要踐行上述基本價(jià)值觀，其社員要實(shí)踐上述道德價(jià)值觀。因此，必然會(huì)推動(dòng)“人人為我，我為人人”的社會(huì)風(fēng)尚和處世精神的形成，進(jìn)而減少社會(huì)矛盾，促進(jìn)社會(huì)和諧。

住宅合作社的民主實(shí)踐與宣傳能夠增進(jìn)民眾民主意識(shí)。合作社的基本治理規(guī)則是實(shí)行社員民主控制。對(duì)此，《關(guān)于合作社界定的說(shuō)明》有明確規(guī)定：合作社是由其社員控制的民主的組織，社員主動(dòng)參與合作社的政策制定和決策；選舉產(chǎn)生的男女代表要對(duì)社員負(fù)責(zé)；在第一級(jí)合作社，社員有平等的投票權(quán)（社員一人一票）；其他層次的合作社也以民主的方式組織。而合作社之所以實(shí)行社員民主控制，在于其是自治與互助的人合組織，決策要體現(xiàn)多數(shù)人的意志。就住宅合作社而言，社員的民主控制不僅體現(xiàn)在住房的建設(shè)、出售、出租等過(guò)程，也存在于住房建成之后的小區(qū)管理。社員的民主控制，在使社員受到民主的熏陶和鍛煉，增強(qiáng)他們的民主意識(shí)和能力，養(yǎng)成他們民主習(xí)慣的同時(shí)，還能在一定程度上激發(fā)了人們參與社會(huì)活動(dòng)的積極性和民主治理的潛力，這對(duì)整個(gè)社會(huì)民主進(jìn)程的發(fā)展不無(wú)益處，有利于社會(huì)民主政治的形成。此外，社員廣泛參與住宅合作社小區(qū)建設(shè)和管理，不僅加強(qiáng)了鄰里間的溝通，也會(huì)促進(jìn)社區(qū)的和諧與社會(huì)的穩(wěn)定。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，健全的住房供應(yīng)體系是針對(duì)住房需求及支付能力不同的人，設(shè)計(jì)不同的住房供應(yīng)渠道。因而，由房地產(chǎn)商向人們提供發(fā)展住房商品房是必要的，政府向中低收入者提供廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房也是必需的。同時(shí)，住宅合作社所具有的獨(dú)特功效表明，在健全的住房供應(yīng)體系中，其是無(wú)法被另外的住房供應(yīng)者替代的。因此，在我國(guó)的住房供應(yīng)體系中需有住宅合作社一席之地。

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