房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道思考

□文/閆 寒

融資，通常是指貨幣資金的持有者和需求者之間，直接或間接地進(jìn)行資金融通的活動。通俗地講，就是指一個企業(yè)的資金籌集行為與過程。即公司根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營狀況、資金擁有狀況以及公司未來經(jīng)營發(fā)展的需要，通過科學(xué)的預(yù)測和決策，采用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權(quán)人籌集資金，組織資金的供應(yīng)，以保證公司正常的生產(chǎn)、經(jīng)營管理需要的理財(cái)行為。從廣義概念上講，房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通及消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)服務(wù)的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集、運(yùn)用和清算。

一、房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道概述

近年來，國家開始了新一輪的宏觀調(diào)控，緊縮房地產(chǎn)銀行貸款的政策措施相繼出臺。房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道受到嚴(yán)重的市場挑戰(zhàn)。

1、銀行貸款。目前，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國內(nèi)貸款，銀行信貸資金貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的整個過程。我國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依賴明顯過高。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險，進(jìn)而影響國家的金融安全。為此，政府開始頻頻出招調(diào)控，開始實(shí)行緊縮的貨幣政策，央行連續(xù)加息以及連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。雖然這一措施并不是專門針對房地產(chǎn)市場的，而是為了收縮流動性、壓制通脹壓力，但給房地產(chǎn)的資金供應(yīng)產(chǎn)生了不小影響。

2、房地產(chǎn)信托。目前在我國較為常見的房地產(chǎn)信托融資模式主要包括：房地產(chǎn)股權(quán)投資信托、股權(quán)證券化信托、混合信托、財(cái)產(chǎn)信托和債權(quán)信托等。信托產(chǎn)品能比較靈活充分地適應(yīng)和處理房地產(chǎn)的多種經(jīng)濟(jì)和法律關(guān)系。相對銀行而言，房地產(chǎn)信托能降低產(chǎn)業(yè)整體的運(yùn)營成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，還有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)運(yùn)用。在供給方式上，可以根據(jù)企業(yè)本身運(yùn)營需求和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)資金信托產(chǎn)品，增大市場供需雙方的選擇空間。但對長期的、大規(guī)模的項(xiàng)目融資作用有限。同時，房地產(chǎn)信托起點(diǎn)比較高，融資額度最少在1億人民幣以上，信托產(chǎn)品發(fā)行周期有限，且退出機(jī)制也欠完善。

3、上市融資。上市融資也是房地產(chǎn)企業(yè)的一個理想融資渠道。房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)上市融資的方式主要為國內(nèi)主板A股上市、境外上市和借殼上市。近年來，北京、上海等地有相當(dāng)多的房地產(chǎn)公司為解決融資問題，在不能從境內(nèi)商業(yè)銀行和信托投資公司取得資金的情況下，他們的目光自然就要投向其他融資渠道，上市融資成為房地產(chǎn)企業(yè)熱門途徑。SOHO中國、碧桂園的成功上市不僅給潘石屹、楊惠妍帶來了數(shù)百億身價，在締造一個個富豪傳奇的同時，也激起了境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)上市熱潮。對于企業(yè)而言，上市的益處在于能夠拓寬企業(yè)融資渠道、提高公司知名度、提升公司治理水平，有利于培養(yǎng)公眾認(rèn)同感、幫助企業(yè)形成較穩(wěn)定的消費(fèi)群體。但上市融資，會使公司股本加大，融資的成本較高，股東還需對公司的控制權(quán)著以考慮。上市公司信息的披露，使財(cái)務(wù)公開化。公司還將面臨證監(jiān)委嚴(yán)格的審查，對公司的經(jīng)營管理者形成約束。

二、我國房地產(chǎn)融資渠道對策建議

房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展客觀上需要改變目前融資渠道不暢、資金短缺的局面，因此必須對目前房地產(chǎn)融資渠道進(jìn)行完善創(chuàng)新。

1、建立多層次直接融資體系。中小企業(yè)融資難問題既有機(jī)制問題，也有中小企業(yè)自身的問題。譬如，中小企業(yè)規(guī)模小抑制金融機(jī)構(gòu)的放貸意愿；中小企業(yè)貸款條件嚴(yán)、融資成本高；中小企業(yè)金融服務(wù)和信用擔(dān)保機(jī)制不夠健全；中小企業(yè)融資渠道狹窄等。推動建立中小企業(yè)多層次直接融資體系；穩(wěn)步擴(kuò)大中小企業(yè)板規(guī)模，加快創(chuàng)業(yè)板市場的形成與發(fā)展；鼓勵各類創(chuàng)投機(jī)構(gòu)加大對中小企業(yè)的投資力度；鼓勵各金融機(jī)構(gòu)開展產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)和股權(quán)等無形資產(chǎn)的質(zhì)押貸款，開辦融資租賃、公司理財(cái)、賬戶托管等多種中小企業(yè)融資業(yè)務(wù)；鼓勵民間資本參投中小企業(yè)金融機(jī)構(gòu)，積極發(fā)展小額貸款公司和村鎮(zhèn)銀行。

2、加緊開發(fā)房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品。房地產(chǎn)融資渠道的多元化發(fā)展，關(guān)鍵是需要設(shè)計(jì)出有差異的、服務(wù)不同房地產(chǎn)企業(yè)的金融產(chǎn)品，從而形成一個穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品供應(yīng)體系。目前，在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)涌出一批新型的金融產(chǎn)品，典型的有房地產(chǎn)投資基金和海外資金。房地產(chǎn)投資基金，即指信托公司通過制定信托投資計(jì)劃，與投資者（委托人）簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施具體的經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式。房地產(chǎn)投資基金不應(yīng)是一個簡單的財(cái)務(wù)投資，要對行業(yè)、項(xiàng)目有充分的了解，還要搭建好合作平臺。海外資金，以基金形式存在，來自海外通過專業(yè)管理的資金。海外基金擁有雄厚的資金實(shí)力，根據(jù)目前中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和前景，他們認(rèn)為可以賺取高額利潤，同時坐享人民幣升值的“雙贏”投資。目前，跨境資本加快了進(jìn)駐的速度，除了摩根士丹利、ING等海外基金巨頭外，一些來自泰國、韓國、日本、俄羅斯和土耳其等非主流的海外基金也開始關(guān)注我國的房地產(chǎn)市場。

3、完善金融法律法規(guī)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場健康發(fā)展。我國現(xiàn)行針對房地產(chǎn)行業(yè)頒布了一系列法律、法規(guī)，從根本上說體系不健全，規(guī)定不具體，操作難度大。從發(fā)展的角度看，已經(jīng)嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有很大的束縛。在房地產(chǎn)融資多元化的過程中，新出現(xiàn)的很多融資工具如果沒有相應(yīng)的制度進(jìn)行規(guī)范，就難免陷入混亂局面。我們應(yīng)盡快修改完善現(xiàn)行的法律法規(guī)，確立房地產(chǎn)信貸的法律地位，如制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法、產(chǎn)業(yè)基金法、違反房地產(chǎn)信貸管理辦法處罰條例等，明確規(guī)定開發(fā)商及個人的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的融資行為，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場健康發(fā)展。