拼租房屋的法律問題研究

褚雪霏，徐騰飛

(天津商業(yè)大學(xué)法學(xué)院，天津300134)

拼租房屋的法律問題研究

褚雪霏，徐騰飛

(天津商業(yè)大學(xué)法學(xué)院，天津300134)

目前，我國(guó)對(duì)于拼租房屋的法律規(guī)制仍處于空白階段，這使得拼租房屋在實(shí)踐當(dāng)中產(chǎn)生了一系列糾紛并且無(wú)法可依、無(wú)章可循。拼租房屋與群租房屋概念的混淆也使得法律對(duì)于拼租房屋的規(guī)制產(chǎn)生了一定障礙。在明確拼租房屋中的法律關(guān)系后，對(duì)于拼租房屋的人均居住面積進(jìn)行合理地規(guī)定是解決拼租房屋產(chǎn)生的糾紛之理性選擇。

拼租;群租;人合性;民法上的合伙;無(wú)權(quán)利能力社團(tuán)

近年來(lái)，新興群體“拼客”的出現(xiàn)，使“拼”成為了一種潮流。由于房?jī)r(jià)的持續(xù)走高、收入不能與房?jī)r(jià)同步等原因，拼租房屋作為“拼”的具體類型之一，已經(jīng)成為了現(xiàn)代人的一種新的生活方式。然而，在我國(guó)拼租房屋現(xiàn)象如此盛行的現(xiàn)狀下，我國(guó)法律對(duì)于拼租房屋的規(guī)制仍然處于空白，學(xué)者對(duì)此問題也鮮有研究，甚至對(duì)于拼租房屋的界定都沒有形成統(tǒng)一的結(jié)論。正是由于法律的空白和理論研究的缺失，在實(shí)踐當(dāng)中產(chǎn)生了一系列問題。因此，界定拼租房屋的概念、在立法上規(guī)范拼租房屋行為有著重要的理論和實(shí)踐意義。

一、拼租房屋概述

(一)“拼租”的定義

“拼租客是指，互不認(rèn)識(shí)而共同租住房屋的一類人，他們大多為年輕的上班族，迫于高房租和收入較低的原因而拼租以降低開支?！雹賖ttp://www．hudong．com/wiki/%e6%8b%bc%e7%a7%9f%e5%ae%a2。這是SOSO百科對(duì)拼租客下的定義，此定義明確了拼租客選擇拼租房屋的社會(huì)原因，也對(duì)拼租房屋群體的范圍做了基本的界定。但是，筆者認(rèn)為，此定義存在以下方面的不足:首先，此定義將拼租房屋主體限定為“互不認(rèn)識(shí)”的一類人，該說(shuō)法過于絕對(duì)，在實(shí)踐當(dāng)中，拼租房屋的承租人可以是互不相識(shí)的幾個(gè)人，也可以是朋友之間、情侶之間等熟人拼租;其次，此定義有循環(huán)定義之嫌，以拼租解釋拼租，最終并沒有對(duì)拼租的實(shí)質(zhì)作出明確的解釋;最后，此定義并未將拼租的特征完全涵括，容易造成拼租與其他類似概念相互混淆。

通過研究實(shí)踐當(dāng)中拼租房屋的特點(diǎn)，筆者認(rèn)為，拼租房屋存在以下幾方面的特征:第一，主體方面要求兩個(gè)以上承租人，即主體為多人;第二，各個(gè)承租人之間在主觀上存在“拼”的意思，正是這種“拼”的意思，促成他們共同租住一套房屋;第三，拼租房屋的各個(gè)承租人是出于一定的目的共同租住一套房屋，該目的表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)方面的原因或生活方面的原因。

基于上述拼租房屋的特征，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將拼租房屋界定為:兩個(gè)以上的承租人，基于經(jīng)濟(jì)或生活上的特定目的，共同租住一套房屋，各承租人在主觀上存在共租房屋之合意，共享權(quán)利，共擔(dān)義務(wù)。

(二)拼租房屋的法律構(gòu)成

1．主體方面:拼租房屋的承租主體為兩人以上

拼租房屋在主體方面區(qū)別于傳統(tǒng)房屋租賃形式的最顯著特征，即為承租方人數(shù)眾多，而傳統(tǒng)房屋租賃當(dāng)中的承租人只為一人。而主體當(dāng)中“兩人以上”的“人”之含義，是僅指自然人，還是指自然人或者家庭，還是指有一定關(guān)系的自然人組合?

《上海市房屋土地資源管理局關(guān)于加強(qiáng)居住房屋租賃管理的若干規(guī)定(試行)》第1條規(guī)定:“居住房屋應(yīng)當(dāng)以原規(guī)劃設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，不分門進(jìn)出的客廳、廚房間、衛(wèi)生間等均不得單獨(dú)出租;一間房間只能出租給一個(gè)家庭或一個(gè)自然人，出租給家庭的，家庭人均承租的居住面積不得低于5平方米?！贝隧?xiàng)規(guī)定旨在規(guī)范一套房屋的租房人數(shù)，避免過多人租住一套房屋所產(chǎn)生的相鄰關(guān)系糾紛。但是，此項(xiàng)規(guī)定又產(chǎn)生上述的現(xiàn)實(shí)問題。筆者認(rèn)為，在拼租房屋中，承租方的多“人”，應(yīng)當(dāng)做寬泛之理解，即應(yīng)理解為自然人或者有一定關(guān)系的自然人組合。此處的“一定關(guān)系的自然人組合”應(yīng)包括家庭、親戚、未婚情侶、熟識(shí)的好友。但是，在對(duì)“人”的理解做擴(kuò)大解釋后，在拼租中應(yīng)嚴(yán)格遵守人均最低平米數(shù)的規(guī)定，這樣才能使拼租規(guī)范化。

2．客體方面:拼租房屋的客體是可供租賃之房屋

拼租的房屋應(yīng)在法律允許的范圍之內(nèi)，否則拼租房屋因不適法而不成立。《上海市房屋租賃條例》第8條規(guī)定:有下列情形之一的房屋不得出租:(一)除依法代管的房屋外，未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的;(二)共有的房屋，未經(jīng)全體共有人書面同意的;(三)改變房屋用途，依法須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)而未經(jīng)批準(zhǔn)的;(四)居住房屋不具備基本生活設(shè)施或者條件的;(五)被鑒定為危險(xiǎn)房屋的;(六)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等方面法律、法規(guī)規(guī)定的。

此外，對(duì)于拼租房屋的客體是否應(yīng)為整套房屋，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)進(jìn)行區(qū)分。拼租房屋并不局限于拼租住宅，拼租寫字樓、拼租辦公室或者拼租商鋪的情形也十分常見，此處的房屋拼租并不能夠限制在整套房屋。但是拼租住宅因更多地涉及居民生活、相鄰關(guān)系，較之拼租其他房屋更易產(chǎn)生糾紛和問題，故應(yīng)當(dāng)限制在一整套住宅之中，于法律上也更易規(guī)制。

3．內(nèi)容方面:建立一個(gè)或者多個(gè)租賃合同關(guān)系

實(shí)踐當(dāng)中，拼租房屋存在兩種情形:一種是所有承租人作為一個(gè)整體共同與出租人訂立一個(gè)房屋租賃合同，另一種是各個(gè)承租人分別與出租人訂立多個(gè)房屋租賃合同，由當(dāng)事人通過意思自治進(jìn)行選擇。如果各個(gè)承租人之間有一定的信任基礎(chǔ)，則可以選擇與出租房訂立一個(gè)租賃合同;如果各個(gè)承租人之間不存在任何信任基礎(chǔ)，則承租人可以選擇單獨(dú)與出租人分別訂立租賃合同，以簡(jiǎn)化其內(nèi)部關(guān)系。

(三)拼租房屋與群租房屋

由于拼租房屋與群租房屋在立法中都沒有明確的界定，因此在實(shí)踐中二者極易混淆，有些文章、報(bào)道甚至將其等同，忽視了拼租房屋與群租房屋的不同。拼租房屋與群租房屋之所以容易被畫上等號(hào)，源于二者之間具有很多共性:都是房屋租賃的形式之一，承租主體都是多數(shù)人，并且實(shí)踐中二者也產(chǎn)生了一些相同的社會(huì)問題。但是，拼租房屋和群租房屋存在著本質(zhì)上的區(qū)別，二者是不同的概念，其區(qū)別主要體現(xiàn)在以下方面:

第一，拼租房屋的承租人之間具有人合性，群租房屋并不具備這種特征。拼租房屋各個(gè)承租人之間在主觀上具有“拼”的意思，拼租房屋的承租人在拼租房屋法律關(guān)系形成之前，應(yīng)在各個(gè)拼租人之間形成一個(gè)拼租的合意。而在群租房屋中，雖與拼租房屋的表象完全相同，即多人同租一套住宅，但每個(gè)承租人與出租人之間的租賃關(guān)系彼此相互獨(dú)立，拼租房屋承租人之間在主觀上并不具有共同租賃房屋的合意。有學(xué)者認(rèn)為，群租房屋是拼租房屋的一種極端形式，認(rèn)為群租房屋是超過了房屋正常的承載能力的多數(shù)人的拼租房屋行為。筆者并不贊同此觀點(diǎn)，正是因?yàn)槠醋夥课莩凶馊酥g的合意而使其共同居住在一套住宅中，這也是拼租房屋與群租房屋的本質(zhì)區(qū)別。因此，拼租房屋與群租房屋并不是相同或者相包含的概念，不能將二者混為一談。

第二，群租房屋中存在多個(gè)租賃合同關(guān)系，而拼租房屋中可能存在多個(gè)租賃合同關(guān)系，也可能僅存在一個(gè)租賃合同關(guān)系。群租房屋的承租人之間沒有任何主觀方面的合意，所以他們不可能只與出租人訂立一份房屋租賃合同，而是各自獨(dú)立的與出租人簽訂合同以達(dá)成房屋租賃關(guān)系;而在拼租房屋中，存在各個(gè)承租人有一定信任基礎(chǔ)的情況，在這種情況下，各個(gè)承租人基于這種信任基礎(chǔ)，可以選擇只與出租人訂立一份房屋租賃合同，其內(nèi)部的權(quán)利義務(wù)通過內(nèi)部的拼租協(xié)議進(jìn)行規(guī)制。

第三，一般而言，在群租房屋中各個(gè)承租人的居住形式并非正常的居住形式，而在拼租房屋中各個(gè)承租人的居住形式屬于正常的居住形式。百度百科中對(duì)三種群租的形式進(jìn)行了總結(jié):一是將客廳、房間、廚房、甚至陽(yáng)臺(tái)分割成若干小間，按間分租;二是在房間內(nèi)布置多張床位，按床位出租;三是出租給單位作為集體宿舍，房東不直接進(jìn)行分割①http://baike．baidu．com/view/772728．htm?fr=ala0。。無(wú)論哪一種形式，都屬于非正常的居住形式;而在拼租房屋中，房屋結(jié)構(gòu)不被改變，也不存在加床的現(xiàn)象，各個(gè)承租人的居住形式和傳統(tǒng)的房屋租賃沒有實(shí)質(zhì)上的差別。

第四，在群租房屋中，出租人的主觀方面存在濫用房屋進(jìn)行租賃以達(dá)到擴(kuò)大贏利或者謀取暴利的目的，而拼租房屋的出租人并無(wú)此目的。在群租房屋中，出租人主動(dòng)改變房屋結(jié)構(gòu)、增加床位，其主觀具有擴(kuò)大贏利的目的，出租人對(duì)房屋所作的一系列改造都是為了獲得較正常租賃該房屋而無(wú)法取得的利潤(rùn)，在增加收益的驅(qū)使下，群租出租人擴(kuò)大房屋的利用價(jià)值，甚至無(wú)視房屋正常的承載能力;而在拼租房屋中，出租人的主觀目的與傳統(tǒng)房屋租賃中的出租人的主觀目的并無(wú)二致，都是將房屋出租出去，收取正常的租金。

第五，群租房屋的承租人與拼租房屋的承租人主觀目的不同。拼租房屋的承租人選擇拼租房屋的目的主要存在兩方面——經(jīng)濟(jì)上的和生活上的，有的承租人是為了分?jǐn)傋夥抠M(fèi)用，有的承租人是為了消除生活中的寂寞感;而在群租房屋中，承租人共同租賃房屋的目的僅僅體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)上，其選擇群租的唯一目的就是為了節(jié)約住房成本。

由于拼租房屋與群租房屋尚未在立法層面得以規(guī)制，所以實(shí)踐中極易產(chǎn)生糾紛，并且無(wú)法可依、無(wú)章可循。前文當(dāng)中已經(jīng)闡述了二者的區(qū)別，筆者認(rèn)為，拼租房屋較群租房屋來(lái)說(shuō)，具有適用上的顯著優(yōu)勢(shì)，具體體現(xiàn)為以下幾個(gè)方面:

一是從拼租房屋的承租主體具有人合性這一角度進(jìn)行分析，在拼租房屋當(dāng)中，各個(gè)承租人在主觀上存在共同租住一套房屋的合意;而群租房屋中的承租人大多數(shù)情況下僅僅是陌生人，平時(shí)生活上也少有交流，有的甚至生活習(xí)慣、生活作息完全不同。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，拼租房屋的承租人團(tuán)體更為穩(wěn)定，更有利于社會(huì)安定。

二是從房屋承載能力角度分析，正如前文所述，在大多數(shù)情況下群租房屋會(huì)改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)，來(lái)實(shí)現(xiàn)出租人贏取暴利的目的，因此房屋內(nèi)過多的承租人，使房屋的承載能力達(dá)到極限，相鄰關(guān)系糾紛時(shí)有發(fā)生;而拼租房屋則不然，拼租房屋中的出租人沒有贏取暴利的目的，所以較群租房屋而言，拼租房屋中的承租人數(shù)量在房屋的承載能力之內(nèi)，相鄰關(guān)系糾紛產(chǎn)生幾率較小，更有利于鄰里間的和平相處。

二、拼租房屋中的法律關(guān)系

如前文所述，拼租房屋中存在兩種形式:第一種，由全體承租人共同與出租人簽訂一份合同;第二種，各個(gè)承租人與出租人分別簽訂合同。正是由于合同訂立的方式不同，導(dǎo)致承租人與出租人之間的法律關(guān)系存在一定的差異。而理清承租人與出租人的法律關(guān)系，對(duì)于我們分析拼租房屋中出現(xiàn)的種種糾紛有著重大意義。下文筆者將從承租人團(tuán)體的性質(zhì)入手，分別對(duì)此兩種情況下承租人與出租人之間的法律關(guān)系進(jìn)行具體分析。

(一)全體承租人與出租人之間僅存在一個(gè)合同關(guān)系

這是現(xiàn)實(shí)生活中最常見的一種拼租房屋形式。在此種情況之下，全體承租人形成了共同拼租房屋的意思后，由全體拼租承租人共同選舉出一名代表，代全體承租人與出租人簽訂一份合同。于此情形中，各個(gè)承租人之間往往存在一定的信任基礎(chǔ)，最常見的就是剛剛畢業(yè)的大學(xué)同學(xué)之間共同拼租一套房屋的情況。如何定性這種情況下拼租房屋的承租人團(tuán)體的法律性質(zhì)，是分析承租人與出租人法律關(guān)系的關(guān)鍵所在。

對(duì)于此種情形下承租人團(tuán)體的法律性質(zhì)，可以參照德國(guó)民法上的相關(guān)規(guī)定。德國(guó)民法中，將這種私法上的聯(lián)合體分為有權(quán)利能力的和沒有權(quán)利能力的聯(lián)合體，此外還可以分為專以營(yíng)利為目的的和不以營(yíng)利為目的的聯(lián)合體。顯然，承租人團(tuán)體沒有自己的財(cái)產(chǎn)、不能獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任、不能以自己的名義從事活動(dòng)，屬于沒有權(quán)利能力的聯(lián)合體，并且不以營(yíng)利為目的。在德國(guó)民法中，無(wú)權(quán)利能力的聯(lián)合體又包括民法上的合伙和無(wú)權(quán)利能力社團(tuán)。要明確拼租房屋的承租人團(tuán)體的法律性質(zhì)究竟屬于二者中的何者，首先應(yīng)當(dāng)明確民法上的合伙和無(wú)權(quán)利能力社團(tuán)的概念以及二者的區(qū)別。

1．民法上的合伙與無(wú)權(quán)利能力社團(tuán)的概念

一種聯(lián)合體，本身不具有權(quán)利能力、嚴(yán)格地建立在人的基礎(chǔ)上，也沒有“團(tuán)體章程”，這種聯(lián)合體是民法上的合伙［1］。這種合伙僅僅需要在各合伙人之間存在一個(gè)不拘形式的合同，各合伙人通過合同互相承擔(dān)義務(wù)，以促進(jìn)共同目的的實(shí)現(xiàn)。從類型上看，這是互相密切聯(lián)系的一些個(gè)人的聯(lián)合，因而，每個(gè)合伙人對(duì)聯(lián)合都有很重要的意義［2］。無(wú)權(quán)利能力的社團(tuán)是指與社團(tuán)法人具有同一性質(zhì)但無(wú)法人資格的團(tuán)體［3］。所謂與社團(tuán)法人具有同一的性質(zhì)，是指其是由多數(shù)人為達(dá)一定之共同目的而組織起來(lái)的結(jié)合體，其與社團(tuán)法人的主要區(qū)別在于未依法律規(guī)定取得法人資格。

2．民法上的合伙與無(wú)權(quán)利能力社團(tuán)的區(qū)別

民法上的合伙與無(wú)權(quán)利能力社團(tuán)的區(qū)別主要體現(xiàn)為以下三點(diǎn):

第一，從團(tuán)體與其成員的關(guān)系來(lái)看，在無(wú)權(quán)利能力的社團(tuán)中，作為成員的個(gè)人喪失了重要性，團(tuán)體超越個(gè)人而獨(dú)立存在;而在合伙中，作為成員的個(gè)人仍然具有重要性，團(tuán)體并不超越個(gè)人而存在，即與各個(gè)合伙人的人格、財(cái)產(chǎn)與信用等有密切關(guān)系，仍未脫離個(gè)人的因素［4］［5］。這也就是說(shuō)，在民法上的合伙中，人與人的關(guān)系僅僅是被簡(jiǎn)單地組合了起來(lái)，其間的關(guān)系為契約性聯(lián)合;而無(wú)權(quán)利能力社團(tuán)中，人的集合通過一定的形式獨(dú)立于其成員而存在，并不依賴于其成員。

第二，從內(nèi)部關(guān)系看，無(wú)權(quán)利能力社團(tuán)有作為團(tuán)體的意思決定機(jī)關(guān)，并按照少數(shù)服從多數(shù)的原則進(jìn)行決議，有對(duì)外的執(zhí)行機(jī)關(guān)、對(duì)外代表機(jī)關(guān)的存在;團(tuán)體本身的存續(xù)不受其成員變化的影響［4］329;而在民法上的合伙中，沒有意思決定機(jī)關(guān)，且團(tuán)體的存續(xù)以各個(gè)合伙人的存在為必要，任何一個(gè)合伙人的死亡都可能導(dǎo)致該合伙的解散。

第三，在對(duì)外債務(wù)方面，無(wú)權(quán)利能力社團(tuán)的成員對(duì)該社團(tuán)的債務(wù)無(wú)須負(fù)無(wú)限連帶責(zé)任;而在民法上的合伙中，合伙人對(duì)合伙的債務(wù)負(fù)無(wú)限連帶責(zé)任。

3．結(jié)論——民法上的合伙

通過上文對(duì)民法上的合伙與無(wú)權(quán)利能力社團(tuán)的概念與區(qū)別的分析，筆者認(rèn)為，在全體承租人與出租人之間僅存在一個(gè)合同關(guān)系的情況下，拼租房屋的承租人團(tuán)體的法律性質(zhì)應(yīng)定性為民法上的合伙。理由如下:第一，在此情況下，各拼租承租人間有一定的信任基礎(chǔ)，體現(xiàn)出民法上合伙的人合性;第二，承租人團(tuán)體并不超越各個(gè)承租人而存在，這個(gè)團(tuán)體的形成只是把承租人通過一個(gè)不拘形式的契約簡(jiǎn)單地結(jié)合起來(lái);第三，承租人團(tuán)體內(nèi)部并不存在團(tuán)體的意思決定機(jī)關(guān);第四，承租人團(tuán)體基于其成員之間的人合性，任何人的退出或者死亡都可能導(dǎo)致該合伙的解散;第五，承租人對(duì)其團(tuán)體的債務(wù)承擔(dān)的是無(wú)限連帶責(zé)任。

4．內(nèi)外部法律關(guān)系

在全體承租人與出租人之間僅存在一個(gè)合同關(guān)系的情況下，在承租人團(tuán)體內(nèi)部是民法上的合伙關(guān)系，而在承租人團(tuán)體與出租人的外部法律關(guān)系上，是一個(gè)房屋租賃關(guān)系。出租人享有收取租金的權(quán)利，但其沒有決定任何一個(gè)拼租房屋的承租人具體交多少租金、住哪間房屋的權(quán)利。以上事項(xiàng)是承租人團(tuán)體內(nèi)部的約定，僅在承租人團(tuán)體內(nèi)部發(fā)生效力。

(二)全體承租人與出租人之間存在多個(gè)合同關(guān)系

實(shí)踐中，拼租還存在另外一種形式，即全體承租人與出租人之間存在多個(gè)合同關(guān)系。此種情況下，各個(gè)拼租房屋的承租人間往往沒有任何信任基礎(chǔ)，僅僅是基于經(jīng)濟(jì)上的原因或者生活上的原因而共同拼租一套房屋。正是由于信任基礎(chǔ)的缺乏，各個(gè)承租人為了減少今后生活的糾紛，分別與出租人訂立租賃合同，以簡(jiǎn)化其內(nèi)部的法律關(guān)系。

在這種情況下，如果拼租房屋的承租人與出租人發(fā)生了糾紛，則根據(jù)合同的相對(duì)性解決，各承租人不對(duì)其他承租人對(duì)出租人的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，可以說(shuō)在這種情況下的拼租房屋是多個(gè)房屋租賃關(guān)系的集合。筆者認(rèn)為，此時(shí)拼租房屋的承租人團(tuán)體的法律性質(zhì)，已經(jīng)無(wú)法將其認(rèn)定為民法上的合伙，因?yàn)槠洳环厦穹ㄉ虾匣锏淖罨镜奶匦浴撕闲?。在這種情況下，各個(gè)承租人相對(duì)獨(dú)立，當(dāng)某一個(gè)或者某幾個(gè)承租人與出租人發(fā)生糾紛時(shí)，出租人只能直接找該特定的某一個(gè)或某幾個(gè)承租人追償，其他拼租承租人不對(duì)其承擔(dān)連帶責(zé)任。

三、解決拼租房屋糾紛的根本途徑——規(guī)定具體人均居住面積

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告，截至2009年10月，北京市的平均房?jī)r(jià)已達(dá)到每平米16 057元，比1月份時(shí)10 403元的平均價(jià)漲了54%。在上海，2009年10月份的平均住房?jī)r(jià)格為16 954元，自1月份以來(lái)上漲了22%。于是，對(duì)于大部分在北京、上海這些大城市打拼的人來(lái)說(shuō)，買房成為了天方夜譚。于是，他們選擇了另外一種生活方式——拼租房屋。拼租房屋本身作為一種交易行為，同時(shí)滿足了供應(yīng)和需求兩方，在供需兩方之間達(dá)成了一定程度上的共贏。但是這種交易卻容易產(chǎn)生一定的弊端，甚至有可能產(chǎn)生一系列有害的社會(huì)現(xiàn)象。實(shí)踐中經(jīng)常存在涉及相鄰關(guān)系的糾紛問題:拼租房屋的衛(wèi)生間使用過度，導(dǎo)致樓下漏水或者造成整個(gè)單元的下水道堵塞，此時(shí)其他業(yè)主的損失由誰(shuí)承擔(dān)。有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由房屋的所有人承擔(dān)，有學(xué)者則認(rèn)為由房屋的承租人承擔(dān)。在我國(guó)拼租房屋如此盛行的時(shí)代下，僅僅討論由誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。只有將拼租房屋上升為法律中予以具體規(guī)制的一種制度，使拼租房屋中的各種行為有法可依、有章可循，才能從根本上解決糾紛。

筆者認(rèn)為，要解決現(xiàn)在拼租房屋中存在的糾紛，完善拼租房屋行為，最有效的途徑就是規(guī)定拼租房屋的人均最小租住面積。只有規(guī)定了人均最小的租住面積，才能使拼租房屋正規(guī)化、合法化，不至于產(chǎn)生拼租房屋的泛濫。

《上海市實(shí)有人口服務(wù)和管理若干規(guī)定(暫行)》草案中第17條規(guī)定:“租賃居住房屋，承租的人均建筑面積不得低于10平方米，或者人均使用面積不低于7平方米;其中，向單位出租用作集體宿舍的，承租的人均建筑面積不得低于6平方米，或者人均使用面積不低于4平方米”。但是，2009年10月27日的上海青年報(bào)中有報(bào)道稱，《上海市實(shí)有人口服務(wù)和管理若干規(guī)定(暫行)》將這條規(guī)定刪除了，原因是很多市民認(rèn)為規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)太低，建議提高人均承租面積標(biāo)準(zhǔn)。為此，《上海市實(shí)有人口服務(wù)和管理若干規(guī)定(暫行)》中不再對(duì)居住房屋人均承租面積標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定，而是由上海市房屋管理部門繼續(xù)調(diào)研，待條件成熟后另行制定專門的管理規(guī)范，對(duì)居住房屋租賃面積等方面的要求予以明確。等到出臺(tái)具體的居住房屋租賃面積標(biāo)準(zhǔn)后，公安機(jī)關(guān)將按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格管理，一旦超過標(biāo)準(zhǔn)，他們可以根據(jù)《治安處罰法》進(jìn)行罰款等處理。并且，根據(jù)該規(guī)定，民房出租，一間房只能出租給一個(gè)家庭或一個(gè)自然人居住。出租給家庭居住的，家庭人均承租的居住面積不得低于5平方米。不分門進(jìn)出的客廳、廚房間、衛(wèi)生間等均不得單獨(dú)出租。住宅小區(qū)居住房屋出租或轉(zhuǎn)租給單位用于員工宿舍的，也應(yīng)該符合上述標(biāo)準(zhǔn)。

《深圳市出租屋管理若干規(guī)定》也對(duì)人均租賃最小面積做出了具體的規(guī)定。其中，作為集體宿舍的出租屋，租住者平均使用面積不低于3平方米，個(gè)人租房的人均使用面積不低于6平方米，否則，管理部門將對(duì)實(shí)際超出人數(shù)按每人200元罰款。

從上海和深圳的實(shí)踐當(dāng)中不難發(fā)現(xiàn)，規(guī)定人均居住面積已經(jīng)成為了規(guī)制拼租房屋的法律途徑的趨勢(shì)所在。

四、結(jié)語(yǔ)

近年，拼租房屋產(chǎn)生的相鄰關(guān)系糾紛日益增多，這對(duì)我國(guó)建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)產(chǎn)生了極其惡劣的影響。所以，在立法層面上具體規(guī)制拼租房屋已經(jīng)迫在眉睫。當(dāng)然，制度的構(gòu)建并非一朝一夕，將是一個(gè)逐漸摸索的過程。從各大城市的實(shí)踐當(dāng)中可以總結(jié)出，規(guī)定人均居住面積已經(jīng)成為了規(guī)制拼租房屋的法律途徑的趨勢(shì)所在。規(guī)定人均居住面積，有利于實(shí)現(xiàn)拼租房屋的合法性和合理性，此手段必將成為規(guī)范拼租房屋行為的有效手段之一。

［1］［德］卡爾·拉倫茨．德國(guó)民法通論［M］．王曉曄，等，譯．北京:法律出版社，2004:185．

［2］［德］弗盧梅．德國(guó)民法總論［M］．邵建東，譯．北京:法律出版社，2001:95．

［3］江平．民法學(xué)［M］．北京:中國(guó)政法大學(xué)出版社，2007: 124．

［4］［日］山本敬三．民法講義［M］．解亙，譯．北京:北京大學(xué)出版社，2004:328．

［5］王澤鑒．民法總論［M］．北京:中國(guó)政法大學(xué)出版社，2001:145．

［責(zé)任編輯:劉 慶］

Research on the Legal Issues of Sharing House

CHU Xue-fei，XU Teng-fei

Currently，the legal regulation for sharing house with somebody is still in the blank stage in our country，which makes a series of disputes in practice produce and no laws to follow．The confusion of the concepts of sharing house with somebody and collective renting makes some barriers in the legal regulation of sharing house with somebody．On clearing the legal relationship in the sharing house with somebody，providing a reasonable per capita living space is a rational choice to resolve disputes arising in the sharing house with somebody．

sharing house;collective renting;human joining;partnership;societies without legal capacity

DF521

A

1008－7966(2011)01－0067－04

2010－11－01

褚雪霏(1985－)，女，河北任丘人，2008級(jí)民商法學(xué)專業(yè)碩士研究生;徐騰飛(1984－)，男，河北石家莊人，2008級(jí)民商法學(xué)專業(yè)碩士研究生。