淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目如何進(jìn)行成本控制

○陸慶強(qiáng)

（上海城開集團(tuán)龍城置業(yè)有限公司 上海 200232）

淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目如何進(jìn)行成本控制

○陸慶強(qiáng)

（上海城開集團(tuán)龍城置業(yè)有限公司 上海 200232）

本文在介紹關(guān)于成本控制和房地產(chǎn)開發(fā)項目的理論知識的基礎(chǔ)上，詳細(xì)論述了房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制方法以及在各個階段的具體應(yīng)用，為實際提供一些理論指導(dǎo)，從而促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷提高內(nèi)部管理能力和外部競爭能力。

房地產(chǎn)開發(fā)項目 成本控制 控制方法

一、研究背景及意義

中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了二十多年的發(fā)展歷程，行業(yè)越來越公開，越來越透明，也越來越規(guī)范。當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競爭也日益激烈，其贏利模式也開始從粗放的土地贏利向精細(xì)的產(chǎn)品贏利轉(zhuǎn)變，利潤空間也在日漸縮小。提高企業(yè)核心競爭力已成為房地產(chǎn)業(yè)迫切需要解決的問題，許多綜合實力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商都把打造企業(yè)成本管理與控制作為提升自身競爭力的重要手段。具備了成本優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)才具備核心競爭力，才能在新時期的競爭中優(yōu)勝劣汰。

此外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中也存在一些非理性的因素，主要表現(xiàn)為房價過快的上漲速度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展所允許的理性范圍，這固然與中國城市化進(jìn)程飛速發(fā)展的需求強(qiáng)勁相關(guān)，但是過度的投資已經(jīng)引起投機(jī)泡沫的存在，房價快速攀升已經(jīng)嚴(yán)重影響到百姓的安居生活，影響到社會經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。在這樣的社會背景下，房地產(chǎn)企業(yè)如果能在房價和利潤之間尋求到一個平衡點，達(dá)到買賣雙方的雙贏，控制好房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本就處于非常重要的戰(zhàn)略地位。

二、國內(nèi)外研究情況概述

傳統(tǒng)項目成本管理可以追溯到20世紀(jì)60年代，最具代表性的管理方法是美國航天局和美國空軍為開展項目成本管理和控制而創(chuàng)建的工作分解結(jié)構(gòu)（W ork Breakdown Structure，WBS）技術(shù)和掙值管理（Earned Value Management，EVM）技術(shù)。

隨著全球性競爭的日益加劇、項目活動的更趨擴(kuò)大和復(fù)雜、項目數(shù)量的急劇增加、項目團(tuán)隊規(guī)模的不斷擴(kuò)大、項目相關(guān)利益者的沖突不斷增加、降低項目成本的壓力不斷上升等一系列情況的出現(xiàn)，項目成本管理在理論與方法等方面不斷地發(fā)展和現(xiàn)代化，現(xiàn)代項目成本管理理論和實踐在這一時期均獲得了長足的進(jìn)步和快速的發(fā)展。

現(xiàn)代項目成本管理的方法從管理思想來看，是全面的、系統(tǒng)的管理方法。其中，最有代表性的有：項目全過程成本管理、項目全壽命周期成本管理以及項目全面成本管理三種方法。

20世紀(jì)60年代美國國防部首先提出了項目全壽命周期成本管理的思想。當(dāng)時國外的有關(guān)資料表明，在項目的壽命周期內(nèi)，研究和研制費用約占10%，生產(chǎn)費用約占30%，使用保障費用約占60%。鑒于使用費用、采購費用遠(yuǎn)大于研制費用的現(xiàn)象，美國國防部首先提出了全壽命周期費用概念，力求通過在研制階段多花一點錢來節(jié)省后來的使用保障費。這一方法包括：項目全壽命費用設(shè)計和項目全壽命費用的管理和控制。目前它已經(jīng)成為一種項目投資決策和項目成本控制的一種思想和技術(shù)方法。

項目全面成本管理思想是國際全面成本管理促進(jìn)會（AACE-I，原美國造價工程師協(xié)會）前主席R.K.W estney先生借助“全面質(zhì)量管理”的思想提出的。根據(jù)AACE-I的定義，“全面成本管理就是通過有效使用專業(yè)知識和專門技術(shù)去計劃和控制項目的資源、成本與贏利、風(fēng)險?！爆F(xiàn)在人們普遍認(rèn)為項目全面成本管理將成為世界項目成本管理中最有效的技術(shù)和方法。

項目全過程成本管理是于20世紀(jì)80年代中期開始，由我國項目成本管理領(lǐng)域工作者提出的。該管理思想認(rèn)為，項目成本管理應(yīng)該是貫穿項目生命周期各階段的全過程、全方位的工作。因為項目的投資要貫穿于項目建設(shè)全過程，而且項目實施之前的決策和設(shè)計方案對投資的影響最大，因此，成本管理的關(guān)鍵在于采取經(jīng)濟(jì)技術(shù)手段，以設(shè)計階段為重點，對項目建設(shè)全過程進(jìn)行全方位管理。進(jìn)入20世紀(jì)90年代，這種項目成本管理的理論和方法正逐步成為中國和世界許多國家項目成本管理的主要方法。

項目成本控制是項目成本管理的一個重要內(nèi)容。近年來，我國學(xué)者和具有豐富社會實際工作經(jīng)驗的工作人員都做出了具有代表性意義的研究成果。例如：馮偉認(rèn)為，只有建立健全激勵競爭機(jī)制，堅持以人為本，層層簽訂目標(biāo)責(zé)任書，賞罰分明，對房地產(chǎn)開發(fā)項目實施全面成本管理與控制，才能取得良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。王忠偉認(rèn)為，既要考慮傳統(tǒng)的成本控制，同時要從分析項目的時間——成本均衡關(guān)系出發(fā)，實現(xiàn)成本的優(yōu)化，成本控制與成本優(yōu)化是成本管理中不可或缺的兩個方面。王蓉認(rèn)為，成本管理是一個動態(tài)的過程，是對項目建設(shè)全過程的管理，包括決策階段、設(shè)計階段、工程招投標(biāo)及承發(fā)包階段、施工階段以及竣工結(jié)算階段的成本管理，相應(yīng)形成投資估算、設(shè)計概算、修正概算、施工圖預(yù)算、承包合同價、結(jié)算價及竣工決算等造價。這些造價形式之間存在著前者控制后者，后者補(bǔ)充前者這樣的相互作用關(guān)系。只有依靠科學(xué)的估算方法和合理的管理措施，把建設(shè)工程每一階段的成本控制在合理的范圍和核定的投資限額以內(nèi)，才能實現(xiàn)投資控制目標(biāo)，取得較好的投資效益和社會效益。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制相關(guān)理論綜述

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成

（1）前期項目費用。項目開發(fā)是一個過程，從工程勘察到項目建設(shè)一段時間發(fā)生的費用都屬于前期項目費用。特別需要注意的是因項目開發(fā)而征用土地所發(fā)生的費用，如征用土地費、拆遷安置費和補(bǔ)償費等，這一部分費用一般各地政府都有較為明確的標(biāo)準(zhǔn)。

（2）建筑施工過程中的費用。這又可以劃分為直接成本和間接成本。直接成本包括直接材料費用、直接人工費用以及其他直接費用。間接成本包括管理人員的職工薪酬、固定資產(chǎn)折舊費用、固定資產(chǎn)修理費用、辦公費、基礎(chǔ)設(shè)施費用等。基礎(chǔ)設(shè)施費用主要指土地、房屋開發(fā)過程中所發(fā)生的水電費、通訊費、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費用等因利用基礎(chǔ)設(shè)施而發(fā)生的費用。

（3）安裝費用。在開發(fā)項目達(dá)到可使用狀態(tài)之前可能會發(fā)生建筑安裝工程費和設(shè)備費用等。企業(yè)可以自行安裝，也可以將這部分業(yè)務(wù)承包出去。如果企業(yè)自行安裝，那么發(fā)生的費用和建筑施工過程中發(fā)生的費用基本相同。

（4）完工后的清理費用，如使環(huán)境恢復(fù)原貌的費用。在很多情況下，很難分清楚清理費用和間接費用的區(qū)別。在這種情況下，往往以是否設(shè)立現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)為依據(jù)進(jìn)行劃分，如果不設(shè)現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)，那么不計入開發(fā)成本項目，直接計入當(dāng)期損益。

（5）配套設(shè)施費用。在開發(fā)項目中發(fā)生的，可計入成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如公廁、鍋爐房等設(shè)施支出。

（6）其他。包括企業(yè)為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本的以上各項之外的支出。如按新企業(yè)會計準(zhǔn)則的要求，在建造項目達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)之前，企業(yè)為建造而發(fā)生的借款費用應(yīng)計入項目成本。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制方法

（1）實施全過程成本控制。房地產(chǎn)成本控制應(yīng)貫穿于房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的全過程，要防止片面性發(fā)生，不能只注重控制建設(shè)承辦單位的建設(shè)成本，而忽視投資決策階段、規(guī)劃設(shè)計階段的控制。在工程實踐中，往往設(shè)計階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制重點控制過程。此外，招投標(biāo)階段投資控制也非常重要。

（2）全面采取綜合成本控制。成本目標(biāo)不是孤立的，它的標(biāo)底物有質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、投資成本目標(biāo)、安全目標(biāo)，和與現(xiàn)場協(xié)調(diào)管理、資源消耗相結(jié)合的綜合考慮的目標(biāo)。在成本控制過程中，要綜合充分考慮到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體利益，力求優(yōu)化實現(xiàn)各目標(biāo)的平衡。

（3）建立動態(tài)成本控制制度。房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是通過對估算、預(yù)算、合同、合同執(zhí)行的管理計算出動態(tài)成本，并比較動態(tài)成本與目標(biāo)成本，找出偏差，最終達(dá)到成本控制的目的。為了控制好整個項目的成本，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從每個成本支出的時間段開始，從項目工程的每一個分部工程開始，分步驟分階段實施控制。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目各個階段的成本控制

1、投資決策階段

（1）認(rèn)真做好市場調(diào)查研究工作。應(yīng)調(diào)查國內(nèi)外市場近期需求狀況，對產(chǎn)品銷售進(jìn)行預(yù)測，對產(chǎn)品的方案和發(fā)展的方向進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證比較，對影響開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)效益的因素進(jìn)行定性分析。

（2）合理確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平應(yīng)從目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平出發(fā)，區(qū)別不同地區(qū)、不同規(guī)模、不同等級、不同功能、不同消費群體，充分研究建筑標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量要求、建筑材料的性能價格等情況，合理確定。

（3）認(rèn)真編制投資估算。準(zhǔn)確的工程建設(shè)投資估算可為項目投資資金籌措、工程設(shè)計招標(biāo)、工程限額設(shè)計提供可靠的依據(jù)。

2、設(shè)計階段

在項目做出決策后，控制工程成本的關(guān)鍵就轉(zhuǎn)入設(shè)計。盡管設(shè)計費用在開發(fā)項目全過程費用中比例只有1.5%—2%，但對工程造價的影響可達(dá)75%以上。設(shè)計一旦成型，開發(fā)項目的成本就基本確定，因而設(shè)計階段也是房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制的重點。做好本階段的成本控制，可以通過以下幾個方面：采用設(shè)計招標(biāo)，選擇最優(yōu)方案；對階段設(shè)計成果應(yīng)審批簽章；著重應(yīng)用價值工程進(jìn)行設(shè)計方案優(yōu)化，并且開展限額設(shè)計，實行設(shè)計的獎罰制度；加強(qiáng)設(shè)計圖紙的會查與審查工作等。

3、招標(biāo)階段

招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開、公正、誠信的原則，選擇綜合組織管理能力優(yōu)勝的施工單位和項目經(jīng)理，確定合理的合同價格、簽訂嚴(yán)密的工程合同，做好招標(biāo)文件的編制工作。

4、施工階段

施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施過程，是資金投入最大的階段，因此必須強(qiáng)化施工控制。對開發(fā)商來說，主要是加強(qiáng)對施工單位履約行為的管理。施工階段成本控制的重點有以下幾個方面：嚴(yán)格合同管理，做好反索賠工作；強(qiáng)化監(jiān)理機(jī)制，加強(qiáng)施工管理；開展技術(shù)創(chuàng)新，節(jié)約成本支出；采取經(jīng)濟(jì)措施，控制管理成本；定期發(fā)布成本動態(tài)報告等。

5、竣工結(jié)算階段

這一階段成本控制的核心工作是：根據(jù)合同及有關(guān)的變更條款、工程預(yù)算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)等，認(rèn)真審核工程款。最后的工程支付，必須以政策為依據(jù)，對送審的竣工決算要逐項核算工程量，落實聯(lián)系單簽證費用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實際造價。

6、經(jīng)營使用期

房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售階段的成本控制主要是合理安排營業(yè)費用的支出。按照項目全壽命成本控制的思想，在運營和維護(hù)階段，也要制定合理的運營和維護(hù)方案，運用現(xiàn)代經(jīng)營手段和修繕技術(shù)，按合同對已投入使用的各類設(shè)施實施多功能、全方位的統(tǒng)一管理，為設(shè)施的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到的服務(wù)，以提高設(shè)施的經(jīng)濟(jì)價值和實用價值，降低運營和維護(hù)費用。

五、結(jié)束語

控制成本是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營，繁榮我國住房市場的一個重要手段。本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的研究，目的是希望房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠居安思危，走內(nèi)延式發(fā)展，使房地產(chǎn)行業(yè)走上穩(wěn)定健康發(fā)展的軌道。然而，房地產(chǎn)行業(yè)畢竟受國家宏觀調(diào)控、土地、融資等政策影響，因此，房地產(chǎn)成本控制不能僅從技術(shù)、管理角度進(jìn)行研究，還需要宏觀經(jīng)濟(jì)指導(dǎo)，需要一些更深刻的宏觀經(jīng)濟(jì)綜合理論加以完善，這也是本文所缺之處。認(rèn)真做好房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的控制，應(yīng)是我們不斷探索的課題。

[1] 邱苑華：現(xiàn)代項目管理導(dǎo)論[M].機(jī)械工業(yè)出版社，2002.

[2] 全國造價工程師執(zhí)業(yè)資格考試培訓(xùn)教材編審委員會：工程造價計價與控制[M].中國計劃出版社，2003.

[3] 馮偉：論房地產(chǎn)開發(fā)項目全面成本管理與控制[J].四川建筑，2005（5）.

[4] 林峰：對我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的思考[J].經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展，2010（5）.

[5] 馬建國：房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制分析[J].價值工程，2010（9）.

[6] 任國強(qiáng)、黃建甌：建設(shè)項目成本管理理論研究綜述[J].西安建筑科技大學(xué)學(xué)報，2008（9）.

[7] 王蓉：房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理與控制淺析[J].林業(yè)建設(shè)，2010（1）.

[8] 王忠偉：房地產(chǎn)成本優(yōu)化控制[J].開發(fā)與建設(shè)，2006（2）.

[9] 侯志國：中國房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制分析[D].對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2006.

[10] 魏美苓：房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制研究[D].天津大學(xué)，2007.

[11] 徐存國：房地產(chǎn)開發(fā)項目工程成本控制研究[D].中國地質(zhì)大學(xué)，2009.

[12] 喻亞妮：房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制研究[D].長安大學(xué)，2009.

[13] 朱偉瓊：房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究——以YC公司為例[D].暨南大學(xué)，2009.