淺析住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收實(shí)施中的問題及對(duì)策

錢錦華

（淳安縣城鎮(zhèn)建筑工程有限公司，311700）

淺析住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收實(shí)施中的問題及對(duì)策

錢錦華

（淳安縣城鎮(zhèn)建筑工程有限公司，311700）

隨著城市的不斷發(fā)展，商品房建設(shè)的規(guī)模日趨增大，隨之而來的房屋投訴糾紛問題也逐漸增多。房地產(chǎn)的投訴問題基本上是各樓盤工程質(zhì)量的通?。罕热缧l(wèi)生間、門窗、墻面滲水；墻面空鼓裂縫較多等等。為了減少房屋交付由于質(zhì)量、安全問題引發(fā)的投訴和糾紛，杭州市建委出臺(tái)《杭州市住宅工程質(zhì)量分戶檢驗(yàn)管理暫行規(guī)定》，并制定了《杭州市住宅工程分戶檢驗(yàn)指引》，在房屋竣工前，按指引內(nèi)容對(duì)住宅每戶對(duì)應(yīng)質(zhì)量、使用功能的檢查，對(duì)存在問題進(jìn)行整改后形成《住宅分戶檢驗(yàn)合格標(biāo)識(shí)》。文章主要探討了分戶驗(yàn)收的主要幾個(gè)問題及解決對(duì)策。

商品房；工程質(zhì)量；分戶驗(yàn)收

一、工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收的定義

住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收是指住宅工程在按照國家現(xiàn)行驗(yàn)收規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行質(zhì)量竣工驗(yàn)收前，對(duì)每一戶進(jìn)行的專門驗(yàn)收，并形成分戶驗(yàn)收書面記錄，最后報(bào)職能部門驗(yàn)收及備案。分戶驗(yàn)收將單位工程驗(yàn)收更精細(xì)化，更全面化，目的是為了加強(qiáng)施工過程控制，消除房屋質(zhì)量通病，提高用戶對(duì)住宅工程質(zhì)量、安全及使用功能的滿意度。

二、工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收的內(nèi)容

住宅工程分戶檢驗(yàn)的質(zhì)量要求應(yīng)符合國家和省市工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)以及經(jīng)審查合格的施工圖設(shè)計(jì)文件。分戶檢驗(yàn)內(nèi)容以檢驗(yàn)批驗(yàn)收內(nèi)容為主，在確保工程地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)安全可靠的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)檢查工程感觀質(zhì)量、使用功能和使用安全等內(nèi)容，分戶驗(yàn)收應(yīng)包含下列必須檢驗(yàn)項(xiàng)目：

1、樓地面、墻面和頂棚質(zhì)量

2、門窗安裝質(zhì)量

3、欄桿安裝高度及間距

4、屋面淋、蓄水試驗(yàn)，有防水要求的地面進(jìn)行24小時(shí)的蓄水試驗(yàn)

5、室內(nèi)主要空間尺寸（房間凈高、開間、凈深）

6、給水、排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量：給水管道通水試驗(yàn)、消防管道、排水干道通球試驗(yàn)、衛(wèi)生器具滿水試驗(yàn)、燃?xì)夤艿缐毫υ囼?yàn)等

7、室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量：照明全負(fù)荷試驗(yàn)，線路、插座、開關(guān)接地檢驗(yàn)，避雷接地電阻測試，大型燈具牢固性試驗(yàn)等。

8、煙道設(shè)置及附件驗(yàn)收。

三、工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收的常見問題

1、分戶驗(yàn)收?qǐng)?zhí)行程序及主觀意識(shí)不正確

相關(guān)參加分戶驗(yàn)收單位對(duì)此項(xiàng)工作不重視：驗(yàn)收小組成員人員少且流動(dòng)性較大，驗(yàn)收檢查時(shí)間不連貫，順序比較混亂；分戶驗(yàn)收中存在的問題不能及時(shí)解決，或者解決的問題未及時(shí)反饋，導(dǎo)致驗(yàn)收資料登記混亂，驗(yàn)收結(jié)果信息不對(duì)稱，相關(guān)責(zé)任人簽字留于形式，實(shí)際發(fā)生的問題并未完全解決。

2、安全護(hù)攔安全高度的誤區(qū)

根據(jù)民用設(shè)計(jì)通則6.3.3 規(guī)定：臨空高度在24m以下時(shí)，欄桿高度不應(yīng)低于1.05m，臨空高度在24m及24m以上(包括中高層住宅)時(shí)，欄桿高度不應(yīng)低于 1.10m。（欄桿高度應(yīng)從樓地面或屋面至欄桿扶手頂面垂直高度計(jì)算，如底部有寬度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，應(yīng)從可踏部位頂面起計(jì)算。）施工單位欄桿制作時(shí)通常未考慮地面找平層或找坡層，起步高度通常從結(jié)構(gòu)面算起，而且何種情況從可踏部位起算欄桿高度，造成竣工驗(yàn)收不能一次驗(yàn)收成功，需要調(diào)整欄桿高度，返工的工序非常煩瑣。

3、煙道驗(yàn)收行同虛設(shè)

目前商品房的衛(wèi)生間煙道與廚房煙道通常為成品煙道，施工單位與監(jiān)理單位在進(jìn)場原材料驗(yàn)收符合要求后，基本上在分戶驗(yàn)收不再次對(duì)煙道的使用功能進(jìn)行檢查。實(shí)際上在房屋交付后，有不少居民在使用廚房、衛(wèi)生間的煙道時(shí)發(fā)現(xiàn)有串味、漏氣等現(xiàn)象，發(fā)生這類現(xiàn)象是居民生活中最不能接受的，而且在整改中也需要花比較大的代價(jià)，如檢查煙道是否裂縫，要把原裝修層給拆除，更換擋煙閥板需拆除吊頂、油煙機(jī)管道等。

4、外窗淋水試驗(yàn)不規(guī)范

在對(duì)外窗分戶驗(yàn)收時(shí)，必須對(duì)全部窗戶進(jìn)行淋水試驗(yàn)。通常驗(yàn)收小組由于客觀條件不足的原因，只對(duì)窗戶選擇性的用皮水管淋水，無論從水壓力、窗戶檢測的數(shù)量、淋水時(shí)間上都不滿足規(guī)范要求，最終造成用戶在大風(fēng)暴雨的氣候下，外窗雨水倒灌，對(duì)用戶的裝修造成巨大的損失。

5、房間凈高測量的不合理

房間凈高驗(yàn)收規(guī)定使用激光儀儀器測量，按分戶驗(yàn)收條律規(guī)定除房間中央一點(diǎn)外，其余四個(gè)角的測量區(qū)域在距墻、柱四角30-50厘米的測設(shè)區(qū)域，而在30-50厘米區(qū)域內(nèi)多測幾次，或向前向后稍微移動(dòng)，測量的凈高數(shù)據(jù)就可能偏差較大，極差就不符合要求。這樣的情況下，施工單位的整改通常是保證數(shù)據(jù)允許的情況下弄虛作假，只保證 30-50厘米的測設(shè)區(qū)域，不惜破壞原有地面，造成整個(gè)地坪面的平整度不符合施工規(guī)范，甚至出現(xiàn)局部凹坑等現(xiàn)象。

四、工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收的對(duì)策

1、分戶驗(yàn)收要做到與嚴(yán)格按照質(zhì)量、工藝標(biāo)準(zhǔn)施工相結(jié)合，并在過程中加以控制。為提高分戶驗(yàn)收一次合格率，施工單位在施工過程中應(yīng)認(rèn)真向施工操作人員進(jìn)行技術(shù)交底，使操作人員掌握質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)中主控項(xiàng)目和一般項(xiàng)目，實(shí)測項(xiàng)目允許偏差值等具體內(nèi)容，掌握實(shí)現(xiàn)這些質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的施工工藝標(biāo)準(zhǔn)。施工中操作人員要嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)自行檢查，合格后方可進(jìn)入下一工序施工。

2、分戶驗(yàn)收要做到與發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改復(fù)查相結(jié)合。分戶驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)若干不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)問題時(shí)，應(yīng)在分戶驗(yàn)收紀(jì)律表中如實(shí)記錄。監(jiān)理單位據(jù)此下發(fā)不合格項(xiàng)處置記錄單，限期整改。整改后，重新對(duì)存在問題的部位進(jìn)行復(fù)查，并在分戶驗(yàn)收記錄表中相應(yīng)項(xiàng)目位置記錄，該情況是監(jiān)督機(jī)構(gòu)督促檢查重點(diǎn)。

3、分戶驗(yàn)收要做到與質(zhì)量通病專項(xiàng)治理相結(jié)合。分戶驗(yàn)收內(nèi)容主要包括感觀、功能、實(shí)測項(xiàng)目質(zhì)量。為了順利通過分戶驗(yàn)收，并在使用中避免發(fā)生質(zhì)量通病，針對(duì)工程中常見的墻面、地面裂縫、煙道串味、門窗不嚴(yán)及滲水等質(zhì)量通病，監(jiān)理單位應(yīng)在分戶驗(yàn)收開始前審查施工單位提交的分戶驗(yàn)收方案，根據(jù)相應(yīng)規(guī)范編制通病防治實(shí)施細(xì)則。在施工過程中，加強(qiáng)對(duì)原材料，構(gòu)配件和預(yù)伴（商品）砼的質(zhì)量控制，結(jié)合施工規(guī)范要求，認(rèn)真做好通病的關(guān)鍵部位巡查。比如：安全防護(hù)欄桿高度應(yīng)該從建筑裝修面算起，安裝制作高度時(shí)，在結(jié)構(gòu)面中應(yīng)考慮裝修面的高度；煙道應(yīng)檢測每處是否有破損或裂縫，按規(guī)范在止回閥、防火閥附近要做酒精等火焰試驗(yàn)，看風(fēng)向判斷是否有空氣倒流現(xiàn)象；門窗淋水試驗(yàn)應(yīng)每層設(shè)置淋水帶，淋水試驗(yàn)過程中應(yīng)保證每層外窗玻璃中下部表面能形成“水幕”，時(shí)間為1小時(shí)以上，這樣才能真正檢驗(yàn)出門窗是否有滲水現(xiàn)象；在測量房間的凈高前，必須保證頂棚或地面的平整度，在30-50厘米區(qū)域及中間點(diǎn)多次測量數(shù)據(jù)相差較大時(shí)，更多情況應(yīng)考慮平頂或地面裝修面的不平整，必須對(duì)以上偏差部位按規(guī)范進(jìn)行修復(fù)，而不是為了保證數(shù)據(jù)，一味的破壞局部原有地面或頂棚，否則適當(dāng)其反。

五、結(jié)束語

分戶驗(yàn)收工作實(shí)施是治理住宅工程問題的一項(xiàng)有力措施，能促進(jìn)中國房地產(chǎn)質(zhì)量與安全的整體水平的提高。通過各參建方對(duì)施工質(zhì)量事前控制、事中控制、事后控制，能大大降低房屋建筑工程質(zhì)量的通病發(fā)生幾率，投訴及糾紛也隨之將減少，因此工程質(zhì)量的分戶驗(yàn)收工作必定是房屋交付時(shí)必要的前提工具。

[1] 李廣闊, 范有利.2008年版《水利水電建設(shè)工程驗(yàn)收規(guī)程》解讀[J].人民珠江, 2008,(06):48-49

[2] 胡莉萍，分部工程的驗(yàn)收[M]中國電力教育，2006年S3期

[3] GB50300-2001建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)

[4] GB50207-2002屋面工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范

[5] GB50209-2002建筑地面工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范

[6] GB50210-2001建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范

[7] GB50242-2002建筑給排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范

[8] GB50303-2002建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范

TU482

1674-3954（2011）03-0427-01