論物業(yè)服務(wù)合同中的格式條款

■劉倩

隨著我國(guó)物業(yè)服務(wù)逐漸向規(guī)?；姆较虬l(fā)展，格式條款在物業(yè)服務(wù)合同中得以出現(xiàn)并廣泛應(yīng)用。盡管物業(yè)服務(wù)合同中的格式條款具有其自身的優(yōu)勢(shì)，但其在實(shí)踐中侵權(quán)的現(xiàn)象也屢見(jiàn)不鮮。導(dǎo)致侵權(quán)現(xiàn)象產(chǎn)生的原因是多樣的，這要求我們必須對(duì)物業(yè)服務(wù)合同中的格式條款進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)制。

在當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中，格式條款因其方便交易、提高效率、節(jié)省交易成本等優(yōu)勢(shì)而被廣泛運(yùn)用。特別是在物業(yè)服務(wù)合同中，格式條款應(yīng)用得相當(dāng)普遍。但在現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)服務(wù)合同中的格式條款排除業(yè)主主要權(quán)利，從而逃避自身法定義務(wù)或減免自身主要責(zé)任的現(xiàn)象也普遍存在。如此一來(lái)，避免格式條款不被濫用以平衡業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方的利益，就顯得尤為迫切和必要。

一、物業(yè)服務(wù)合同中格式條款侵權(quán)的具體表現(xiàn)

當(dāng)前我國(guó)物業(yè)服務(wù)發(fā)展仍處于初級(jí)階段，物業(yè)服務(wù)合同中，普遍存在物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用格式條款侵害業(yè)主權(quán)利的現(xiàn)象。

1、限制業(yè)主主要權(quán)利

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，業(yè)主享有對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)的建議權(quán)、對(duì)物業(yè)服務(wù)合同履行情況的監(jiān)督權(quán)、投票權(quán)和知情權(quán)等權(quán)利。但這些權(quán)利往往被物業(yè)服務(wù)企業(yè)以格式條款的形式予以限制甚至剝奪。例如，有的物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定：用小區(qū)的道路和場(chǎng)地作為車(chē)位，出賣(mài)人(物業(yè))有權(quán)出租或出售。然而根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，小區(qū)的道路屬于業(yè)主共有，物業(yè)無(wú)權(quán)出租、出賣(mài)，也無(wú)權(quán)禁止業(yè)主出入小區(qū)。有的物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定，物業(yè)有權(quán)出租本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)用房及會(huì)所。然而，該條款正是《物業(yè)管理?xiàng)l例》第38條和第65條所明令禁止的，小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理用房屬于業(yè)主共有，物業(yè)管理企業(yè)只有使用權(quán)且不能隨便改變其用途。

2、擴(kuò)大物業(yè)公司的權(quán)利

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主有權(quán)共同決定制定和修改管理規(guī)約；籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施等有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)。但在實(shí)踐中，有很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)將這些本應(yīng)由業(yè)主享有的權(quán)利通過(guò)格式條款的方式占為己有。例如，有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)管理規(guī)約的制定權(quán)獨(dú)攬，僅給業(yè)主提出意見(jiàn)和建議的權(quán)利。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中規(guī)定，由物業(yè)公司一方單獨(dú)決定小區(qū)專(zhuān)項(xiàng)維修基金的使用計(jì)劃。而根據(jù)《條例》第11條和第54條的規(guī)定，專(zhuān)項(xiàng)維修基金屬于業(yè)主共有，只有全體業(yè)主才能共同決定其籌集和使用。顯然，物業(yè)公司不經(jīng)業(yè)主授權(quán)擅自決定專(zhuān)項(xiàng)維修基金的使用任意擴(kuò)大了自身的權(quán)利，是不符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的行為。

3、免除物業(yè)公司的義務(wù)和責(zé)任

按照法律和合同規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)必須達(dá)到相應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，否則就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往只在合同中規(guī)定業(yè)主的違約責(zé)任，而對(duì)己方的違約責(zé)任只字未提。一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中規(guī)定業(yè)主在辦理入住手續(xù)時(shí)，必須將水、電、熱、氣等代收費(fèi)用和物業(yè)費(fèi)一并交齊，否則將不向業(yè)主交付鑰匙，不得入住裝修。這種規(guī)定明顯不合理，水、電、熱、氣等費(fèi)用的繳納是業(yè)主與相關(guān)公用事業(yè)單位之間的合同規(guī)定的事項(xiàng)，與物業(yè)服務(wù)合同并沒(méi)有太大的關(guān)系，業(yè)主買(mǎi)了房子，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)當(dāng)履行《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》按期交付房子鑰匙，而不能以不相干的其它合同未履行作為理由排除自身的法定義務(wù)。

二、物業(yè)服務(wù)合同中格式條款侵權(quán)之原因分析

物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容特別繁雜，格式條款的引入固然給合同雙方帶來(lái)了方便，但同時(shí)也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用格式條款侵害業(yè)主合法權(quán)益帶來(lái)了方便。究其原因，主要有以下幾點(diǎn)。

1、物業(yè)服務(wù)合同主體的特殊性

前期物業(yè)服務(wù)合同是由開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽訂的，但其主要關(guān)涉的卻是第三方業(yè)主的利益。在簽訂合同的過(guò)程中，作為合同相對(duì)方的開(kāi)發(fā)商對(duì)格式條款很難盡到完全的注意義務(wù)。更何況，現(xiàn)在很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身就與開(kāi)發(fā)商有著某種關(guān)聯(lián)關(guān)系，二者本身就是利益共同體，在這種情況下，業(yè)主的權(quán)益就更容易受到格式條款的侵害了。而普通物業(yè)服務(wù)合同雖然是由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的，但是業(yè)主仍然不是合同的直接簽訂者。這一方面容易造成業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)合謀損害業(yè)主利益現(xiàn)象的發(fā)生；另一方面，由于每個(gè)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求不同，其正當(dāng)服務(wù)訴求很難在物業(yè)服務(wù)合同中真正反映出來(lái)。

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)自身定位錯(cuò)誤

物業(yè)服務(wù)合同從本質(zhì)上講是服務(wù)性合同，而物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容是提供服務(wù)。很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)并沒(méi)有認(rèn)清自己與業(yè)主之間的這種關(guān)系，而是想當(dāng)然地認(rèn)為自己是小區(qū)的主人或統(tǒng)治者，凌駕于業(yè)主之上。在這種思想的影響下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)想當(dāng)然地認(rèn)為業(yè)主的權(quán)利是物業(yè)給予的，物業(yè)可以選擇給多或者是給少。如此一來(lái)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就不可能將自身與業(yè)主置于平等的地位，也就無(wú)法合理公平地在物業(yè)服務(wù)合同中分配彼此的權(quán)利與義務(wù)。正是這種認(rèn)識(shí)上的錯(cuò)誤，導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)中很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)唯其自身利益是圖，無(wú)視甚至主動(dòng)侵害業(yè)主的利益。

3、業(yè)主維權(quán)意識(shí)比較淡薄

相對(duì)于物業(yè)企業(yè)而言，業(yè)主往往是弱勢(shì)的一方，對(duì)小區(qū)的具體信息并不是十分了解。這種信息的不對(duì)稱(chēng)，使業(yè)主很難意識(shí)到不公平的合同條款正在侵犯自己的權(quán)益。部分業(yè)主甚至沒(méi)有意識(shí)到自己是小區(qū)的主人，反而認(rèn)為自己是“被管理者”。在這種心理的影響下，簽訂物業(yè)服務(wù)合同就只是在走過(guò)場(chǎng)，很多業(yè)主都不會(huì)仔細(xì)留意合同內(nèi)容，就算發(fā)現(xiàn)有不公平的條款也不會(huì)主動(dòng)表達(dá)出來(lái)。如此一來(lái)，自身權(quán)益遭受侵犯也就在所難免了。

4、合同示范文本存在缺陷

我國(guó)建設(shè)部提供了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《物業(yè)管理委托合同》的示范文本，這兩個(gè)示范文本包含的內(nèi)容比較全面，具有一定的普適性。但是合同示范文本自身存在的一些缺陷往往也使其在保護(hù)業(yè)主權(quán)利方面顯得力不從心。一方面，我國(guó)的示范文本中完全是任意條款，并沒(méi)有強(qiáng)制條款，無(wú)法有力保護(hù)處于弱勢(shì)的業(yè)主，未能很好地體現(xiàn)公平、平等的法律精神。也就是說(shuō)，示范文本的條款雖然完備，但是物業(yè)仍然可以通過(guò)排除其中不利于己的款項(xiàng)而侵犯業(yè)主的權(quán)利。另一方面，我國(guó)的示范文本雖然內(nèi)容比較完備，但是合同條款規(guī)定的太過(guò)粗淺，缺乏對(duì)具體內(nèi)容的詳細(xì)規(guī)定。一個(gè)不夠詳盡的合同必然會(huì)成為物業(yè)逃避其法定義務(wù)和責(zé)任的絕佳借口。

三、對(duì)物業(yè)服務(wù)合同中格式條款的規(guī)制

從合同法角度看，格式條款是規(guī)模經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，它滿(mǎn)足了現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活高效率、低成本的要求，但也非常容易演變?yōu)椴还?、不公平的條款，侵害弱勢(shì)一方的權(quán)益。特別是在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，這種情況尤為突出。有基于此，對(duì)物業(yè)服務(wù)合同中的格式條款加以規(guī)制就非常有必要了。

1、合同締結(jié)階段的控制

在合同的締約階段，合同自由原則體現(xiàn)為訂立合同的自由，選擇相對(duì)人的自由以及決定合同內(nèi)容的自由。而在我國(guó)物業(yè)服務(wù)合同領(lǐng)域，往往并不是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接提供格式條款，而是直接采用建設(shè)部的示范文本，或者其他第三方提供的示范文本。我們知道，建設(shè)部或者其他第三方提供的示范文本雖然內(nèi)容比較完整，條款也相對(duì)公平合理，但是示范文本自身的缺陷令其對(duì)業(yè)主權(quán)益的保護(hù)作用大打折扣。首先，示范文本中的條款缺乏強(qiáng)制性，這為物業(yè)侵犯業(yè)主權(quán)益打開(kāi)了方便之門(mén)；其次，示范文本雖然具有很強(qiáng)的普適性，但現(xiàn)實(shí)中每個(gè)業(yè)主的具體情況并不完全一樣，在個(gè)別情況下，示范文本對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)并不一定是公平的。為防止物業(yè)隨意侵犯業(yè)主權(quán)益，有必要建立或者完善相關(guān)的法律法規(guī)，通過(guò)立法的形式使業(yè)主權(quán)利在合同中得以明確。與此同時(shí)，相關(guān)行政主管部門(mén)也要加強(qiáng)對(duì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的指導(dǎo)和監(jiān)督，對(duì)已經(jīng)簽訂的不公平的物業(yè)服務(wù)合同要督促物業(yè)及時(shí)予以糾正。

2、物業(yè)服務(wù)合同中格式條款的提示、解釋

我國(guó)《合同法》第39條規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式合同的一方應(yīng)當(dāng)遵守公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明?！焙贤ㄗ鞒鲞@一規(guī)定主要是考慮到格式條款是由一方未與對(duì)方商量而預(yù)先擬定的，如果不規(guī)定提示義務(wù)的話(huà)，相對(duì)方很可能因?yàn)槭韬龆荒馨l(fā)現(xiàn)對(duì)其不公平的條款。具體到物業(yè)服務(wù)合同，很多業(yè)主維權(quán)意識(shí)淡薄，而物業(yè)服務(wù)合同一般內(nèi)容繁多，條款冗長(zhǎng)，很多業(yè)主通常并不會(huì)仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容，再加上物業(yè)的利己意圖，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)以合理、適當(dāng)?shù)姆绞教嵴?qǐng)業(yè)主注意全部格式條款的內(nèi)容就顯得非常必要。另外，由于現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)是非常專(zhuān)業(yè)和精細(xì)的行業(yè)，涉及到很多關(guān)于專(zhuān)業(yè)化的管理以及服務(wù)采用的標(biāo)準(zhǔn)和等級(jí)，而業(yè)主對(duì)物業(yè)的了解都是非?；\統(tǒng)的，對(duì)其中的專(zhuān)業(yè)知識(shí)更是知之甚少。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)不對(duì)格式條款的內(nèi)容進(jìn)行合理、詳盡的解釋?zhuān)箻I(yè)主能夠準(zhǔn)確了解合同的內(nèi)容，業(yè)主的權(quán)利就很難保證不受侵害。

3、物業(yè)服務(wù)合同中格式條款的事后控制

對(duì)物業(yè)服務(wù)合同除了進(jìn)行事前控制，還要進(jìn)行事后控制，即在雙方因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)合同的格式條款產(chǎn)生糾紛而進(jìn)入司法階段時(shí)，要準(zhǔn)備好有效的應(yīng)對(duì)之策。首先，《合同法》規(guī)定了無(wú)效格式條款：如果格式條款造成合同法第52條、第53條的嚴(yán)重后果或者提供格式條款的一方免除其責(zé)任，加重對(duì)方責(zé)任，排除對(duì)方主要權(quán)利的，則該格式條款不發(fā)生法律效力。這一規(guī)定可以起到約束企業(yè)行為的作用，也能夠成為業(yè)主維護(hù)自身權(quán)益的最重要的法律依據(jù)。其次，《合同法》第41條規(guī)定了合同格式條款解釋的原則：對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。具體到物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)企業(yè)是格式條款的提供者，它處于相對(duì)強(qiáng)勢(shì)的地位，對(duì)格式條款作出不利于物業(yè)的解釋可以平衡雙方地位，也能夠避免物業(yè)利用格式條款的模糊性侵害業(yè)主權(quán)益。最后，公序良俗和誠(chéng)信原則可以發(fā)揮最終的補(bǔ)救作用。這要是因?yàn)榉梢灿凶陨淼木窒扌裕茈y涵蓋所有利用格式條款侵權(quán)的行為，為了避免法律出現(xiàn)真空地帶，使所有受到格式條款侵權(quán)的業(yè)主都得到應(yīng)有的法律救濟(jì)，尋求法律原則的幫助就非常必要，者主要體現(xiàn)為民法上的公序良俗原則和誠(chéng)信原則。

四、結(jié)語(yǔ)

物業(yè)服務(wù)合同是建立業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間關(guān)系的最重要的法律文件，其中業(yè)主作為小區(qū)的主人所能享有的權(quán)利又是最為核心的內(nèi)容，格式條款作為物業(yè)服務(wù)合同中非常敏感的部分，最容易被物業(yè)企業(yè)不當(dāng)利用，成為損害業(yè)主權(quán)益的工具。這固然有物業(yè)企業(yè)自身的原因，作為處于相對(duì)強(qiáng)勢(shì)地位的一方，它往往扮演物業(yè)服務(wù)合同制定者的角色，那么它自然就不愿也無(wú)意在格式條款中真正貫徹公平公正的法律理念，而業(yè)主自身法律維權(quán)意識(shí)的淡薄也為物業(yè)企業(yè)通過(guò)格式條款侵害其利益提供了便利。當(dāng)然，我國(guó)合同示范文本存在一定的缺陷也是重要原因之一。這些無(wú)不警醒著我們必須對(duì)物業(yè)服務(wù)合同中的格式條款加以規(guī)制。規(guī)制的大體思路可以沿著合同締結(jié)時(shí)、合同中格式條款的提示解釋、合同中格式條款的事后控制三個(gè)方面進(jìn)行規(guī)定和說(shuō)明，確保物業(yè)服務(wù)合同中的格式條款在發(fā)揮應(yīng)有的方便高效的作用時(shí)，不侵害到業(yè)主的合法權(quán)益。這是匡正物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間地位的重要途徑，亦是喚醒我國(guó)物業(yè)業(yè)主積極維護(hù)自身合法權(quán)益的重要契機(jī)。

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