基準(zhǔn)地價(jià)更新成果合理性分析

□文/葉 霞 董曉明 徐目圣

一、引言

國(guó)家和各級(jí)政府可以依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)制定出靈活的地價(jià)政策，為各級(jí)政府在土地使用權(quán)有償出讓時(shí)提供依據(jù)；為政府征收土地稅費(fèi)提供客觀依據(jù)；同時(shí)，也可為土地使用權(quán)在土地使用者之間轉(zhuǎn)讓時(shí)提供參考依據(jù)。因此，基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的合理性與科學(xué)性是確保其上述作用發(fā)揮良好的關(guān)鍵。有必要對(duì)其更新成果進(jìn)行深入分析，檢驗(yàn)其與城市的實(shí)際地價(jià)狀況的一致性，以及成果內(nèi)部結(jié)構(gòu)解析并從各方面探究基準(zhǔn)地價(jià)成果的變動(dòng)。這是保障基準(zhǔn)地價(jià)更新成果在促進(jìn)城市地價(jià)體系建立和完善，指導(dǎo)政府宏觀調(diào)控，各級(jí)土地市場(chǎng)良好發(fā)展的先決條件。本文以淮北市2011年更新的基準(zhǔn)地價(jià)成果為例，進(jìn)行分析。

二、背景簡(jiǎn)述

（一）淮北市概況?；幢笔惺前不帐〉氖≥犑?，地處蘇魯豫皖四省交界、淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)腹心，市轄一縣三區(qū)：濉溪縣、相山區(qū)、杜集區(qū)和烈山區(qū)，總面積2，741平方公里，人口218萬(wàn)人，2010年地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到455億元，財(cái)政收入70多億元。京滬、隴海、符夾等鐵路縱橫東西南北，6條國(guó)道、省道以及京福、連霍、泗許高速公路穿境而過(guò)，離徐州觀音機(jī)場(chǎng)60公里，至連云港港口280公里，是安徽省距深水港口最近的城市。全市現(xiàn)有6個(gè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)，總投資近200億元的市開(kāi)發(fā)區(qū)南部新區(qū)正在建設(shè)，為企業(yè)發(fā)展搭建了堅(jiān)實(shí)平臺(tái)。

（二）淮北市基準(zhǔn)地價(jià)更新成果?；幢笔谐菂^(qū)土地市場(chǎng)較為活躍，除了末幾級(jí)地外，其各個(gè)土地級(jí)別內(nèi)均有較多的土地市場(chǎng)交易資料，本次的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估采用的主要資料是市場(chǎng)交易資料，因此，較高級(jí)別土地的基準(zhǔn)地價(jià)確定以市場(chǎng)交易資料測(cè)算的結(jié)果為準(zhǔn)，缺乏交易樣點(diǎn)資料的以數(shù)學(xué)模型測(cè)算結(jié)果為主，以少量市場(chǎng)交易資料測(cè)算結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證。工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)則在參考成本法計(jì)算結(jié)果的基礎(chǔ)上兼顧國(guó)家相關(guān)地價(jià)限價(jià)政策。在評(píng)估結(jié)果的基礎(chǔ)上，充分考慮淮北市城區(qū)今后一段時(shí)間內(nèi)的地價(jià)管理政策，綜合確定基準(zhǔn)地價(jià)。（表1）

表1 淮北市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)表（基準(zhǔn)日2010年6月）單位：元/m2

三、更新成果的合理性分析

（一）典型區(qū)域樣點(diǎn)檢驗(yàn)。對(duì)于判定基準(zhǔn)地價(jià)更新的結(jié)果與一個(gè)城市的地價(jià)現(xiàn)狀是否相符，可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法對(duì)近期交易的各類(lèi)用途土地進(jìn)行宗地地價(jià)評(píng)估，若評(píng)估結(jié)果與該宗地所在級(jí)別對(duì)應(yīng)用途的級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)較為相近則表明基準(zhǔn)地價(jià)更新成果反映所評(píng)估城市的現(xiàn)實(shí)地價(jià)水平。筆者收集了典型區(qū)域的部分近期交易樓盤(pán)、二手房銷(xiāo)售、土地出讓資料，如中泰廣場(chǎng)（寫(xiě)字樓均價(jià)7，000元/m2；住宅均價(jià)6，000 元/m2），柳暗花明均價(jià)為 5，100 元/m2，深藍(lán)華庭 4，600 元/m2，龍溪水岸3，400元/m2，濱湖新城住宅為 2，900元/m2；最近出讓的工業(yè)用地淮國(guó)土掛（2010）25號(hào)的價(jià)格為317元/m2，26號(hào)位于龍湖工業(yè)園（180.67元/m2）。通過(guò)本次更新的基準(zhǔn)地價(jià)經(jīng)系數(shù)修正之后的價(jià)格與近期交易的宗地價(jià)格比較接近。這表明本次更新的基準(zhǔn)地價(jià)成果符合淮北市地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)水平，基準(zhǔn)地價(jià)更新的成果可以用來(lái)調(diào)控淮北市土地市場(chǎng)，引導(dǎo)不同目的的土地使用權(quán)交易行為。

表2 同類(lèi)城市各項(xiàng)指標(biāo)對(duì)比

圖1 同類(lèi)城市指標(biāo)位序圖

（二）與國(guó)家政策及土地成本的銜接。國(guó)土資源部2006年頒布的《關(guān)于發(fā)布實(shí)施〈全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)＞的通知》（國(guó)土資發(fā)［2006］307號(hào)），要求依據(jù)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)展基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，及時(shí)調(diào)整工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)。因此，通過(guò)與國(guó)家地價(jià)限價(jià)政策以及城市相應(yīng)級(jí)別實(shí)際土地成本的比較，可判斷更新成果是否符合政策法規(guī)基本要求以及與基本經(jīng)濟(jì)原理的匹配性。根據(jù)307號(hào)文件規(guī)定，相山區(qū)、烈山區(qū)屬于土地等級(jí)中的第七等，工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為288元/m2；杜集區(qū)土地等級(jí)為十一等，工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為144元/m2。本次基準(zhǔn)地價(jià)更新相山區(qū)與烈山區(qū)兩區(qū)的工業(yè)用地末級(jí)地基準(zhǔn)地價(jià)分別為320元/m2、295元/m2?；幢背菂^(qū)最末級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)為155/m2，高于最低出讓標(biāo)準(zhǔn)，本次基準(zhǔn)地價(jià)更新結(jié)果符合國(guó)土資發(fā)307號(hào)文件的要求。

根據(jù)各級(jí)別土地對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)程度以及開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算，得出各級(jí)別土地開(kāi)發(fā)成本從一級(jí)到三級(jí)分別為105元/m2、80元/m2、65元/m2，四級(jí)到六級(jí)均為 50元/m2。本次更新的工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)超過(guò)成本價(jià)格，符合客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

（三）與同類(lèi)城市的位序比較。一個(gè)城市地價(jià)的總體水平可通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)總體水平來(lái)反映?；鶞?zhǔn)地價(jià)的總體水平與城市區(qū)位、城市規(guī)模、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市基礎(chǔ)設(shè)施條件等因素密切相關(guān)。這些因素相似的城市其基準(zhǔn)地價(jià)具有可比性，而這些因素差異較大的城市之間其基準(zhǔn)地價(jià)水平差異則較大。通過(guò)對(duì)篩選城市對(duì)地價(jià)影響較為明顯的各因子的位次排序，將排序結(jié)果同各自基準(zhǔn)地價(jià)排列結(jié)果做對(duì)比。以比較結(jié)果來(lái)驗(yàn)證基準(zhǔn)地價(jià)更新結(jié)果的合理性與否。（表2）

根據(jù)收集的安徽省皖北地區(qū)各市的基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)據(jù)，見(jiàn)表3。因蚌埠市與淮南市2010年基準(zhǔn)地價(jià)更新的成果未公布，為了增加各城市之間基準(zhǔn)地價(jià)的可比性，此處特采用兩市2008年的基準(zhǔn)地價(jià)成果與淮北市2008年的成果進(jìn)行比較。并結(jié)合蚌埠、淮南、淮北三年來(lái)實(shí)際的土地市場(chǎng)發(fā)展情況推測(cè)2010年基準(zhǔn)地價(jià)水平對(duì)比結(jié)果。經(jīng)過(guò)三年穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)大發(fā)展，淮北市地價(jià)水平穩(wěn)步提升，但蚌埠市與淮南市的土地市場(chǎng)發(fā)展仍然保持著良好勢(shì)頭。在淮北市地價(jià)不斷攀升的同時(shí)，蚌埠與淮南兩市的地價(jià)水平在2008年的基礎(chǔ)上有了迅猛的變化。因此，淮北市地價(jià)在同類(lèi)城市中依舊處于中等水平。各城市之間的地價(jià)水平比較結(jié)果基本與表2中指標(biāo)對(duì)比所反映的城市間發(fā)展水平基本保持一致。從而可以證明此次淮北市基準(zhǔn)地價(jià)更新的結(jié)果與實(shí)際水平較為吻合，切實(shí)反映了淮北市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。對(duì)比分析城區(qū)商業(yè)、住宅、工業(yè)等各用途各級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)，淮北市城區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)在皖東北地區(qū)城市中處于一般水平。將各類(lèi)指標(biāo)因子進(jìn)行排序，見(jiàn)圖1?；鶞?zhǔn)地價(jià)水平與該城市在比較的同類(lèi)城市之間的經(jīng)濟(jì)位序較一致。（表 3、圖 1）

表3 淮北市周邊城市基準(zhǔn)地價(jià)一覽表（單位：元/平方米）

（四）地價(jià)、房?jī)r(jià)關(guān)系分析。在房地產(chǎn)價(jià)格中，地價(jià)在一定經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下所占房?jī)r(jià)比例有一個(gè)合理闕值?？梢罁?jù)基準(zhǔn)地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例是否在闕值范圍內(nèi)來(lái)判定其合理性。根據(jù)國(guó)土資源部官方意見(jiàn)，目前在中國(guó)，地價(jià)占房?jī)r(jià)15%～30%，平均是23.2%。對(duì)于地價(jià)的不斷上漲，淮北市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的速度要更快。地價(jià)作為房?jī)r(jià)構(gòu)成的一部分，自然對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)產(chǎn)生一定的影響；反過(guò)來(lái)，房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)也是有反作用的，但是其影響不是絕對(duì)的，即使是零地價(jià)，也不必然導(dǎo)致低房?jī)r(jià)。從淮北市2010年動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)地價(jià)水平和全市房屋銷(xiāo)售情況分析來(lái)看，淮北市整體地價(jià)水平占房?jī)r(jià)的比例在19.7%左右，其中居住整體地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例為24.12%。該比例在目前中國(guó)地價(jià)占房?jī)r(jià)比例的合理范圍之內(nèi)，與全國(guó)平均水平較接近。

四、結(jié)論與討論

總之，基準(zhǔn)地價(jià)更新成果對(duì)于政府執(zhí)行土地政策，調(diào)控土地市場(chǎng)；對(duì)于指導(dǎo)土地市場(chǎng)交易正常進(jìn)行；對(duì)于完善土地價(jià)格體系都具有重要作用，其結(jié)果科學(xué)合理與否至關(guān)重要。利用典型樣點(diǎn)地價(jià)檢驗(yàn)，與國(guó)家文件與地價(jià)成本銜接以及與同類(lèi)城市基準(zhǔn)地價(jià)、各類(lèi)地價(jià)影響因子的比較和房、地價(jià)關(guān)系等各方面對(duì)一個(gè)城市基準(zhǔn)地價(jià)更新結(jié)果合理性進(jìn)行驗(yàn)證。通過(guò)上述幾方面的檢驗(yàn)，淮北市2011年基準(zhǔn)地價(jià)更新結(jié)果與該市實(shí)際地價(jià)水平較為一致，同時(shí)說(shuō)明了淮北市基準(zhǔn)地價(jià)更新結(jié)果的合理性。

[1]中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn).城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程[S].GB/T18508-2001.

[2]中國(guó)國(guó)土資源報(bào)[N].2006.

[3]宋子鈺.小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果合理性分析-以湖北省團(tuán)風(fēng)縣為例 [J].社會(huì)發(fā)展，2006.

[4]中國(guó)國(guó)土資源網(wǎng).