收益現(xiàn)值法在旅游資產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用研究＊

李衛(wèi)華

（桂林航天工業(yè)高等?？茖W(xué)校 學(xué)報(bào)編輯部，廣西 桂林541004）

隨著社會(huì)的發(fā)展，旅游業(yè)已成為全球經(jīng)濟(jì)中發(fā)展勢(shì)頭最強(qiáng)勁和規(guī)模最大的產(chǎn)業(yè)之一。旅游業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的產(chǎn)業(yè)地位、經(jīng)濟(jì)作用逐步增強(qiáng)，旅游業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)性、社會(huì)就業(yè)的帶動(dòng)力以及對(duì)文化與環(huán)境的促進(jìn)作用日益顯現(xiàn)。旅游業(yè)已經(jīng)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。

在經(jīng)濟(jì)全球化的條件下，資本的流動(dòng)性越來越強(qiáng)，資本的逐利本能促使投資人常常進(jìn)行跨國(guó)、跨地區(qū)的投資，投資的方式也越來越多樣化。旅游項(xiàng)目投資已經(jīng)脫離單一項(xiàng)目投資的時(shí)代，越來越多的投資商著眼于區(qū)域整體投資，力求整合旅游產(chǎn)業(yè)鏈，整合多元產(chǎn)業(yè)，尋求綜合收益的最大化。這是旅游投資發(fā)展的趨勢(shì)，也正在成為旅游投資的特征［1］。另外，在旅游資源得到開發(fā)或初步有效開發(fā)的地區(qū)，直接投資新建項(xiàng)目的機(jī)會(huì)已經(jīng)不多，收購(gòu)、轉(zhuǎn)讓、控股和租賃是常見的投資方式。本研究旨在利用收益現(xiàn)值法對(duì)旅游資產(chǎn)進(jìn)行應(yīng)用性評(píng)估嘗試。

一、旅游資產(chǎn)的特點(diǎn)

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度中，資產(chǎn)評(píng)估的方法和技術(shù)基本上是一致的，大多數(shù)情況下都是采用收益現(xiàn)值法、重置成本法和市場(chǎng)比較法等對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。這些方法和技術(shù)得到了世界各國(guó)的普遍認(rèn)可。由于制造業(yè)資產(chǎn)所涉及的技術(shù)經(jīng)濟(jì)內(nèi)容較其他類型企業(yè)更為復(fù)雜和多樣，所以，各種會(huì)計(jì)方法和基本會(huì)計(jì)制度一般都以制造業(yè)為藍(lán)本來設(shè)計(jì)和核算。旅游資產(chǎn)本質(zhì)上和其他行業(yè)資產(chǎn)是完全相同的，它有普通資產(chǎn)的一般共性，因此，旅游資產(chǎn)的分類和評(píng)估方法也是相同的。根據(jù)社會(huì)資產(chǎn)的存在形態(tài)分類，資產(chǎn)可分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。有形資產(chǎn)包括固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)、對(duì)外投資、其他資產(chǎn)和自然資源等。無形資產(chǎn)包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)、商譽(yù)等。

但是，旅游資產(chǎn)又具有與一般行業(yè)資產(chǎn)所不同的特點(diǎn)。這些特點(diǎn)是：

1.投資回收期短。旅游資產(chǎn)的投資回收期，一般在10年以內(nèi)，鮮見超過10年的項(xiàng)目。例如，餐飲和娛樂業(yè)1～2年（經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所為租賃時(shí)）；旅游中介業(yè)1年左右；旅館租賃經(jīng)營(yíng)2～3年；新建酒店和景區(qū)5～8年，最多10年。

2.經(jīng)營(yíng)期長(zhǎng)。根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行法律和行政法規(guī)的規(guī)定，投資旅游項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)營(yíng)時(shí)間都比較長(zhǎng)，基于土地使用權(quán)的有效期限，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理期限一般都在30～40年以上。對(duì)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)，所有者必須有明確的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略思想和目標(biāo)。

3.流動(dòng)性強(qiáng)。旅游資產(chǎn)的流動(dòng)性較其他資產(chǎn)更強(qiáng)，周轉(zhuǎn)時(shí)間更短。如，餐飲和娛樂業(yè)的流動(dòng)資金一次周轉(zhuǎn)時(shí)間約為3～5天；旅游中介業(yè)約為5～7天。

4.損耗率高?；诼糜螛I(yè)的消費(fèi)和休閑屬性，大多數(shù)旅游業(yè)的設(shè)施和裝修檔次較高，且這些設(shè)施和裝修都是一次性的投入、使用周期短、不具備修復(fù)性和重復(fù)使用。所以，它的損耗率很高。例如，裝修的投入一般3年要折舊完畢，或每次易主就要重做裝修；客房的日用品均為一次性使用；水電的消耗不能按人均分?jǐn)偟取?/p>

5.風(fēng)險(xiǎn)性高。由于旅游業(yè)的投資回報(bào)率較高，伴隨的必然是高風(fēng)險(xiǎn)。人們出游的目的地，一般是不會(huì)重復(fù)的，旅游景點(diǎn)和線路絕大多數(shù)情況下接待的客人是一次游過客。某些景區(qū)和游樂項(xiàng)目，開業(yè)時(shí)很鮮光，但熱鬧一段時(shí)間就門可羅雀了。所以，長(zhǎng)期持續(xù)地組織客源是旅游業(yè)的頭等大事（香港迪斯尼樂園開業(yè)以來長(zhǎng)期虧損的重要原因之一就是每年的游客沒有達(dá)到預(yù)期數(shù)量）。

6.季節(jié)性和地理氣候性明顯。季節(jié)性特點(diǎn)是旅游業(yè)與其他行業(yè)最明顯的區(qū)別，寒暑假、節(jié)日長(zhǎng)假是旅游旺季。另外，地理氣候條件優(yōu)越的熱線地區(qū)，也是旅游資產(chǎn)的重要加分因素，一些賬面價(jià)格同質(zhì)同價(jià)的資產(chǎn)，分別處于南北地區(qū)，由于每年的營(yíng)業(yè)天數(shù)不同，其市場(chǎng)價(jià)值的差異，會(huì)造成兩者的評(píng)估價(jià)格相差懸殊。

這些特點(diǎn)，我們?cè)趯?duì)旅游資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)應(yīng)該予以注意和重視。

二、收益現(xiàn)值法簡(jiǎn)介

（一）關(guān)于收益現(xiàn)值法的概念

收益現(xiàn)值法也稱收益法，是指通過估算被評(píng)估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益，并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格的一種資產(chǎn)評(píng)估方法［2］。所謂預(yù)期收益，是指一個(gè)企業(yè)或一項(xiàng)特定資產(chǎn)在使用過程中，所帶來的凈收入。這里的凈收入，首先是指企業(yè)的所得稅后利潤(rùn)，當(dāng)然，也包括固定資產(chǎn)的折舊額。

我們認(rèn)為，收益是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中運(yùn)用其資產(chǎn)所回收的凈現(xiàn)金。它應(yīng)該是企業(yè)在使用資產(chǎn)中，所取得的總現(xiàn)金扣除企業(yè)為取得這一總現(xiàn)金而必須支付的現(xiàn)金總額后的余額。

應(yīng)用收益現(xiàn)值評(píng)估資產(chǎn)必需具備以下條件：①被評(píng)估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來期望收益的單項(xiàng)或整體資產(chǎn)。②產(chǎn)權(quán)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也必須是能用貨幣衡量的。

（二）決定收益現(xiàn)值的基本因素

在資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下，一般不需要追加投資，決定其收益現(xiàn)值的基本因素包括：

1.超額利潤(rùn)

它是指一個(gè)企業(yè)的獲利能力超過了同行業(yè)其他企業(yè)的獲利能力；或者說就本行業(yè)而言，超出了其他行業(yè)的獲利能力。這個(gè)因素說明，這些資產(chǎn)相對(duì)于其他企業(yè)擁有的同樣資產(chǎn)具有較強(qiáng)的獲利能力。它是資產(chǎn)持有者和購(gòu)買者最重視的問題，運(yùn)用這些資產(chǎn)將帶來超額收益，其收益的現(xiàn)值必然增加，資產(chǎn)價(jià)格必然提高。在一般情況下，影響超額收益的因素主要有：①企業(yè)素質(zhì)。包括企業(yè)員工的技術(shù)、文化水平，機(jī)器設(shè)備，原材料，加工工藝方法以及企業(yè)管理等。企業(yè)素質(zhì)是企業(yè)技術(shù)先進(jìn)性、管理現(xiàn)代化、服務(wù)質(zhì)量、企業(yè)文化、商譽(yù)等無形資產(chǎn)的擁有程度的綜合反映。一般地說，在售價(jià)相同情況下，企業(yè)素質(zhì)高，生產(chǎn)消耗就低，成本就會(huì)低，超額利潤(rùn)就多；反之，就不會(huì)有超額利潤(rùn)。②市場(chǎng)條件。主要指市場(chǎng)占有率的高低、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的優(yōu)越與否等。③企業(yè)或其產(chǎn)品或其商譽(yù)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所處地位。如企業(yè)或其產(chǎn)品屬于新興行業(yè)或是新產(chǎn)品，缺乏競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，技術(shù)進(jìn)步或是提供超值服務(wù)等，它獲得超額利潤(rùn)的可能性就大［3］。

2.重置成本

通常情況下，重置成本是以現(xiàn)時(shí)貨幣量反映單項(xiàng)資產(chǎn)存量規(guī)模的指標(biāo)，也是在現(xiàn)時(shí)狀態(tài)下，反映投入本金數(shù)額的尺度。在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)正常情況下，收益率不變，則資產(chǎn)存量多，其收益額必然多；反之亦然。

3.本金化率，即折現(xiàn)率

本金化率是一個(gè)行業(yè)或一個(gè)社會(huì)的平均資金收益率，是用以考核某行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。本金化率與資產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系是：

本金化率＝ 資產(chǎn)收益率 ＝ 年收益額／資產(chǎn)總額（收益現(xiàn)值）

或者

資產(chǎn)總額（收益現(xiàn)值）＝ 年收益額／本金化率

顯然，本金化率越高，收益現(xiàn)值越低；本金化率越低，收益現(xiàn)值越高。

當(dāng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)方向有所變更，需要追加投資時(shí)，收益現(xiàn)值就不僅僅受上述持續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下各項(xiàng)因素的影響了。經(jīng)營(yíng)方向的改變使企業(yè)追加投資，應(yīng)視同預(yù)期收益的扣除因素，在計(jì)算收益額時(shí)，折舊增加現(xiàn)金流量和追加投資減少現(xiàn)金流量的因素統(tǒng)一予以考慮。

（三）收益現(xiàn)值法評(píng)估資產(chǎn)的程序

資產(chǎn)評(píng)估收益現(xiàn)值法的程序如圖1所示。

圖1 收益現(xiàn)值法資產(chǎn)評(píng)估程序圖

1.根據(jù)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)確定被評(píng)估資產(chǎn)應(yīng)用收益現(xiàn)值法。

2.收集有關(guān)財(cái)務(wù)狀況等信息資料，其來源主要是被評(píng)估企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表等財(cái)務(wù)報(bào)表和中長(zhǎng)期（一般5年）發(fā)展規(guī)劃。

3.對(duì)比分析有關(guān)指標(biāo)（如產(chǎn)銷量、利潤(rùn)總額等）的變化趨勢(shì)。

4.根據(jù)資料計(jì)算和對(duì)比分折結(jié)果，結(jié)合中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃預(yù)測(cè)未來收益額。

5.按一定的收益率對(duì)各年的收益額進(jìn)行折現(xiàn)或資本化處理。

6.根據(jù)評(píng)估結(jié)果，確定評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)格。

采用收益現(xiàn)值法，預(yù)期收益額預(yù)測(cè)難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來收益不可預(yù)見因素的影響，評(píng)估結(jié)果很難保證精確可靠。因此，收益現(xiàn)值法在評(píng)估中一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測(cè)未來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估（重置成本法適用于復(fù)原單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估，市場(chǎng)比較法需要成熟的市場(chǎng)條件）。比如，旅游資產(chǎn)的整體投資時(shí)，收益現(xiàn)值法是較好的。

三、收益現(xiàn)值評(píng)估法在旅游資產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用實(shí)例分析

收益現(xiàn)值法在實(shí)際運(yùn)用中一般可以采用預(yù)期收益折現(xiàn)法和市場(chǎng)參照法來對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。實(shí)際上，由于市場(chǎng)參照法因條件的限制，它具有很強(qiáng)的不可實(shí)現(xiàn)性，收益現(xiàn)值法的實(shí)際應(yīng)用則多為預(yù)期收益折現(xiàn)法。預(yù)期收益折現(xiàn)法是在能夠預(yù)測(cè)資產(chǎn)的未來各年度收益水平時(shí)，直接用未來各年度的收益額，根據(jù)資產(chǎn)所能夠服務(wù)的年限以及適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)，求出現(xiàn)值之和，即資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。預(yù)期收益折現(xiàn)法，分別在下列不同情況有所區(qū)別：

（一）有限期間各年時(shí)收益折現(xiàn)法的預(yù)測(cè)

其計(jì)算公式為：

收益現(xiàn)值＝∑（各年預(yù)期收益額×各年折現(xiàn)系數(shù)）

應(yīng)用舉例1：某飯店租賃經(jīng)營(yíng)10年，已經(jīng)經(jīng)營(yíng)了6年，還能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)4年，賬面固定資產(chǎn)原值為3 000萬元，假設(shè)10年里一直采用直線法提取折舊，最后殘值為原值的5%，即150萬元，流動(dòng)資產(chǎn)為1 000萬元，所得稅稅率為25%，折現(xiàn)率為12%。現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓，進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，假設(shè)暫不考慮債務(wù)問題。采用收益現(xiàn)值法預(yù)測(cè)4年內(nèi)，各年預(yù)期收益及其收益現(xiàn)值的計(jì)算如表1所示。

表1 采用收益現(xiàn)值法預(yù)測(cè)4年內(nèi)的收益金額單位：萬元

經(jīng)計(jì)算，全部資產(chǎn)現(xiàn)值總額（4年收益總現(xiàn)值）亦即全部資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的價(jià)格為1 891.076萬元。

（二）未來收益是無限期的情況下收益預(yù)測(cè)

在未來收益是無限期的條件下，有兩種可能，一是未來各年收益呈現(xiàn)為年金的無窮數(shù)列，二是未來各年收益是不等額的無窮數(shù)列。對(duì)這兩種情況也應(yīng)分別采取不同方法計(jì)算其收益現(xiàn)值。

1.年金法預(yù)測(cè)。它適用于未來各年預(yù)期收益呈現(xiàn)為年金無窮數(shù)列的情況，可直接進(jìn)行本金化，就可計(jì)算出其收益現(xiàn)值。其計(jì)算公式為：

收益現(xiàn)值＝ 年收益額／適用本金化率

應(yīng)用舉例2：某景區(qū)經(jīng)營(yíng)權(quán)欲出售，可以長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，該企業(yè)所在行業(yè)的折現(xiàn)率為10%。據(jù)預(yù)測(cè)，該企業(yè)在未來期間內(nèi)所面臨的市場(chǎng)狀況及其競(jìng)爭(zhēng)狀況基本穩(wěn)定，每年?duì)I業(yè)取得凈收益500萬元。使用年金（本金化）法，計(jì)算該企業(yè)的出售價(jià)格為：

收益現(xiàn)值（出售價(jià)格）＝500／10% ＝5000（萬元）

2.分段法預(yù)測(cè)。它適合于未來預(yù)期收益高低不等且沒有明顯穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)的情況。方法是以若干年為界劃分前期和后期，對(duì)前期（一般取5年）預(yù)測(cè)各年預(yù)期收益折現(xiàn)加總，計(jì)算現(xiàn)值；對(duì)后期，先設(shè)定各年收益為適當(dāng)數(shù)額的年金，并經(jīng)本金化處理計(jì)算出以后期第1年為現(xiàn)時(shí)的現(xiàn)值，再將這個(gè)現(xiàn)值進(jìn)行折現(xiàn)處理，折算或整個(gè)時(shí)期第一年的現(xiàn)值；最后將前后期兩段的收益相加，即是預(yù)期收益的現(xiàn)值。

采用分段法計(jì)算收益現(xiàn)值的計(jì)算公式為：

預(yù)期收益現(xiàn)值總額 ＝Σ（前期各年收益額×各年折現(xiàn)系數(shù)）＋（后期各年年金收益／適用本金化率）×后期第一年的折現(xiàn)系數(shù)

確定后期各年年金的方法，一般以前期最后一年的收益額作為后期永續(xù)年金收益的標(biāo)準(zhǔn)；也可預(yù)測(cè)后期第一年的收益作為永續(xù)年金收益。

應(yīng)用舉例3：某酒樓開業(yè)以來經(jīng)營(yíng)情況良好，根據(jù)以前的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，對(duì)其未來5年的收益狀況進(jìn)行預(yù)測(cè)，其收益值分別為230萬元、245萬元、260萬元、280萬元和265萬元。該酒店在未來較長(zhǎng)的時(shí)間里將繼續(xù)正常經(jīng)營(yíng)。若其所在行業(yè)的折現(xiàn)率為10%，試計(jì)算酒樓的收益現(xiàn)值。

解：第一步，先計(jì)算預(yù)測(cè)前期5年的收益現(xiàn)值。

①前期5年收益現(xiàn)值＝230×0.9091＋245×0.8264＋260×0.7513＋280×0.6830＋265×0.6209＝962.68（萬元）

第二步，以第5年的收益額作為以后各年的年金，計(jì)算第6年之后的年金，折算為第5年的收益現(xiàn)值：265÷10%＝2650（萬元）。

第三步，再將第5年收益現(xiàn)值折算為第一年的現(xiàn)值（即第6年之后的年金現(xiàn)值）：

②第6年之后的年金現(xiàn)值 ＝2650×0.6209＝1645.38（萬元）

第四步，計(jì)算該酒樓的收益現(xiàn)值。

該酒樓的收益現(xiàn)值＝①＋②＝962.68＋1645.38＝2608.06（萬元）

四、結(jié)束語

綜上所述，資本的流動(dòng)性越來越強(qiáng)，當(dāng)投資人進(jìn)行旅游業(yè)開發(fā)時(shí)，不一定非得從新建項(xiàng)目開始。如果選擇了收購(gòu)、受讓、控股和租賃中的任何一種投資方式，那么，對(duì)這些被出售或租賃的旅游資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估是必不可少的環(huán)節(jié)。收益現(xiàn)值法從對(duì)資產(chǎn)的本質(zhì)特性出發(fā)，以資產(chǎn)的未來收益的現(xiàn)值對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行計(jì)價(jià)，較真實(shí)和準(zhǔn)確地反映了企業(yè)整體資產(chǎn)或某一類資產(chǎn)的本金化的價(jià)格，應(yīng)用此法評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)格易為買賣雙方所接受。為了對(duì)同一種資產(chǎn)的評(píng)估得出較為準(zhǔn)確的結(jié)論，還可以同時(shí)采用重置成本法和市場(chǎng)比較法等來對(duì)被評(píng)估的資產(chǎn)進(jìn)行驗(yàn)證評(píng)估。

［1］ 李肇榮.旅游經(jīng)濟(jì)學(xué)［M］.北京：高等教育出版社，2008（2）.

［2］ 朱萍.資產(chǎn)評(píng)估學(xué)教程［M］.上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2002.

［3］ 顏世廉.資產(chǎn)評(píng)估 ［M］.長(zhǎng)沙：中南大學(xué)出版社，2001.