誰能代表我們：轉型期城市社區(qū)管治研究
——基于南京梅花山莊社區(qū)物管糾紛的實證分析

◎ 羅小龍 陳 果 殷 潔

誰能代表我們：轉型期城市社區(qū)管治研究
——基于南京梅花山莊社區(qū)物管糾紛的實證分析

◎ 羅小龍 陳 果 殷 潔

在單位制城市社區(qū)向物業(yè)小區(qū)的城市社區(qū)轉型中，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務公司、居委會等利益相關者大量涌現，社區(qū)管治也隨之出現。但轉型期居委會基層組織和房地產行政主管部門“雙線”管理的社區(qū)管治結構在物業(yè)管理糾紛時并非有效。本研究對南京市梅花山莊社區(qū)物業(yè)管理糾紛進行實證研究，透視轉型期社區(qū)管治的問題，并對改善社區(qū)管治提出一些建議。

社區(qū) 轉型 管治 梅花山莊

隨著中國社會經濟的轉型，特別是城市土地有償使用和住房商品化改革的實施，單位不再是城市社會組織的基本單元，而被各種市場化的物業(yè)小區(qū)取而代之。住房商品化同時催生出業(yè)主、業(yè)主委員會（下文簡稱業(yè)委會）、物業(yè)服務公司、居委會等大量的利益相關者，以居委會基層組織和區(qū)、縣政府房地產行政主管部門“雙線”管理為特征的新社區(qū)管治結構隨之出現。新社區(qū)管治結構在物業(yè)小區(qū)管理和服務中發(fā)揮了重要的作用，但是社區(qū)管治是一個新事物，在具體操作中存在著諸多問題，其制度建設有待進一步完善。

當前社區(qū)管治的突出問題之一是，當業(yè)主與物業(yè)服務公司產生分歧時，無論是業(yè)委會，還是居委會都不能真正代表業(yè)主的利益。業(yè)主因此常常會有“誰能代表我們”的困惑。本文選擇南京市梅花山莊社區(qū)物業(yè)管理糾紛進行實證研究，嘗試回答“當物業(yè)管理糾紛出現時，為什么誰（居委會和業(yè)委會）都不能代表我們（業(yè)主）”的問題。在實證研究的基礎上，指出當前社區(qū)管治中存在的制度缺陷，并提出相應的政策建議。

一、社區(qū)轉型與管治

改革開放30年來，隨著土地市場和房地產市場的不斷發(fā)展，城市的細胞——社區(qū)也經歷了劇烈的轉型，單位逐漸退出了社區(qū)的社會和物業(yè)管理，市場經濟下新型的城市社區(qū)大量涌現，社區(qū)管理也發(fā)生了根本變化。

在改革開放以前的計劃經濟體制下，單位是社會組織的基本單元，在整合城市社會、行使城市基層管理職能上發(fā)揮著主體作用，街居組織只是必要的輔助和補充（唐忠新, 2000）。單位為其職工提供住房、學校、文化娛樂設施等基礎設施，同時承擔管理、服務和維護的責任。在社區(qū)社會事務管理上，單位也是主要的掌控者。國家（政府）主要通過“單位”傳達各類城市管理信息，并進行社會組織、社會動員和資源分配。計劃經濟下，只有極少數沒有單位的城市居民或不屬于單位的直管公房，分別由街道辦事處（居委會）和房產管理部門進行管理。由于單位享有物業(yè)的所有權，而居民只擁有物業(yè)的使用權，所有權與使用權的割裂使物業(yè)管理糾紛相對較少。即使發(fā)生物業(yè)管理糾紛，單位也能進行很好的協(xié)調和處理。

改革開放以來，隨著經濟體制改革的不斷深入，特別是城市土地有償使用和住房商品化改革的實施，單位漸漸淡出城市基層管理領域（Huang，2004；Wu，1997）。原“單位人”逐漸成為“社會人”，成為真正的城市居民。原單位的住宅房產，也通過住房改革，成為城市居民的私有房產。大量商品房的出現，也催生出大量的房產業(yè)主。單位將社區(qū)的管理職能開始移交給社會與市場，居委會的職能得到加強，并出現了物業(yè)管理公司和業(yè)委會。在社區(qū)管治上，出現了居委會基層組織和區(qū)、縣政府房地產行政主管部門的“雙線”管理，分別對城市社區(qū)的社會事務和物業(yè)進行管理（圖1）。居委會承擔著城市社區(qū)主要的社會管理和居民服務職能，諸如就業(yè)、教育、宣傳、治安、綠化、環(huán)保、計劃生育等。同時，作為街道辦行政職能的延伸，居委會負責落實街道辦下達的各項任務。在物業(yè)管理上，成立業(yè)主大會和業(yè)委會，并由業(yè)委會選聘物業(yè)服務企業(yè)，對房屋進行保養(yǎng)、維修，也負責住宅小區(qū)的清潔綠化、管理和小區(qū)內的商業(yè)服務等活動。根據2003年《物業(yè)管理條例》，業(yè)主大會和業(yè)委會在區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立和備案，物業(yè)服務企業(yè)也由房地產行政主管部門監(jiān)督和管理。對城市居民和其所擁有產權的房產進行“雙線”管理，成為市場經濟下對城市社區(qū)管理的主要模式之一。但是由于城市居民和其房產往往不可分割，“雙線”管理造成城市社區(qū)管理職能交疊，各種社區(qū)管理問題層出不窮。南京市梅花山莊社區(qū)物業(yè)管理糾紛是我國社區(qū)管治問題的一個縮影，下文將對其進行詳細的實證研究，探尋物業(yè)管理糾紛產生的根源。

圖1 城市社區(qū)管治體系的變化

二、梅花山莊的物管糾紛

1.梅花山莊概況與物管糾紛緣起

梅花山莊位于南京市城東的白下區(qū)，背靠紫金山，是南京開發(fā)最早的商品房小區(qū)之一。該住宅小區(qū)始建于1994年5月，1999年完成前4期主體工程，2002年完成最后一期工程。小區(qū)占地113,182平方米，總建筑面積327,667平方米，其中銷售面積241,000平方米，入住1938戶居民。 經過十多年來的不斷完善和發(fā)展，梅花山莊已經成為南京市成熟的城市社區(qū)。小區(qū)的物業(yè)由新加坡開發(fā)商仁恒集團下屬的南京仁恒物業(yè)管理有限公司進行管理。由于其出色的物業(yè)管理工作，1997年小區(qū)被建設部評為“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”，并隨后三次通過建設部復審。

梅花山莊的物業(yè)管理糾紛源于2006年的物業(yè)管理費漲價。2006年9月20日，南京市房產管理局和南京市物價局聯(lián)合頒布《南京市普通住宅物業(yè)服務等級和收費標準》（下文稱收費標準），并規(guī)定自2006年11月1日起開始施行。在新《收費標準》中，南京市將物業(yè)管理行業(yè)服務標準由低到高劃分為一至五級，相應收費也隨之提高。由于梅花山莊社區(qū)與仁恒物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)服務委托合同》已經到期，應當重新簽訂合同，并確定服務級別和收費標準。

仁恒物業(yè)公司在與小區(qū)業(yè)委會協(xié)商后，確定了參照五級標準提供服務，按照四級標準收費方案的新合同，并決定召開全體業(yè)主大會對新合同進行表決。在新合同中，多層住宅物業(yè)管理費由原來的0.7元/平方米·月，提高至1元/平方米·月，平均每戶月管理費提高30元；高層住宅由原來的1.2元/平方米·月，調整為1.6元/平方米·月，平均每戶月管理費提高56元。物業(yè)管理費的“漲價”隨后引發(fā)了業(yè)主與物業(yè)管理公司、業(yè)委會的糾紛。

2. 維權業(yè)主與物業(yè)公司的“選戰(zhàn)”

像中國其他地方的新城市社區(qū)一樣（Read, 2003），居民和物管企業(yè)圍繞物業(yè)的糾紛也在梅花山莊出現。2006年12月28日，梅花山莊業(yè)主大會以書面材料（業(yè)委會通過的業(yè)主大會會議程序、議事規(guī)則和新合同等）和新合同審議表決單的形式進行表決。新合同與相關材料由物業(yè)管理公司發(fā)送給每戶業(yè)主，要求業(yè)主在指定時間內完成表決。物業(yè)管理費的漲價遭到一些業(yè)主的強烈反對，部分業(yè)主甚至采取靜坐、喊話、游行等過激方式，并與物業(yè)公司、社區(qū)民警發(fā)生了沖突，矛盾開始激化。隨后幾天，維權業(yè)主在小區(qū)主要通行道路和廣場懸掛起了數十條橫幅，如“業(yè)主們聯(lián)合起來，維護我們的合法權益”、“堅決反對不平等《物業(yè)合同》”等，反對物業(yè)公司漲價。另一方仁恒物業(yè)也積極應對，爭取廣大業(yè)主的支持。物業(yè)公司派專人上門收取選票，物業(yè)公司的負責人更是親自向每戶業(yè)主打電話陳情，爭取業(yè)主支持。物業(yè)公司甚至一度表態(tài)，“新合同不通過，仁恒物業(yè)就要走”。

在反對漲價的業(yè)主們和物業(yè)公司的膠著中，業(yè)主中出現了分化，支持物業(yè)公司適當漲價的業(yè)主們開始表達自己的聲音。支持漲價的業(yè)主大都有兩個方面的考慮：一方面，十多年來仁恒物業(yè)的服務確實得到了絕大多數業(yè)主的認可，認為適當漲價對物業(yè)服務企業(yè)也是公平的；另一方面，“仁恒物業(yè)一走，梅花山莊的二手房價就會下跌”，這是大多數業(yè)主所普遍顧慮的問題。因此，支持物業(yè)的聲音也開始出現，小區(qū)內出現了“十年好物業(yè)，仁恒不能走”等條幅。支持者與維權業(yè)主之間有時甚至發(fā)生沖突。由于梅花山莊是南京市的樣板社區(qū)，并涉及南京市物業(yè)新規(guī)的執(zhí)行，梅花山莊物管糾紛在全市產生很大影響，成為媒體聚焦的熱點。2007年1月，投票結果以支持物管費漲價而告終，業(yè)委會在這一輪的斗爭取得了勝利（應投票1938票，實際投票1638票，其中1356票贊成，211票反對，71票棄權，贊成票超過實際總投票數的2/3）。按照物業(yè)管理有關規(guī)定，新《合同》獲得通過，仁恒物業(yè)將繼續(xù)留在梅花山莊。

梅花山莊居民就物業(yè)管理費漲價出現的分化表明，在轉型期社區(qū)居民的利益并非一致，他們自發(fā)組織起來，表達自己的聲音，維護自己的權益。但是當前社區(qū)居民的訴求缺乏有效的溝通渠道和協(xié)商解決手段。維權業(yè)主在“選戰(zhàn)”中的失敗，使他們開始思考“誰能代表我們”。

3. 沖突的焦點——業(yè)委會

中國新城市社區(qū)中的權利管理非常復雜。業(yè)委會能否發(fā)揮作用取決于其是否相對獨立、內部實踐及與社區(qū)成員的關系、駕馭權力的能力（Read, 2008）。不像西方積極介入社區(qū)事務的房屋和社區(qū)組織，梅花山莊業(yè)委會在物管糾紛中一直保持沉默。由于梅花山莊的業(yè)委會是物業(yè)管理公司主導的物業(yè)管理模式①，因此其受到部分業(yè)主的質疑。

雖然新合同獲得通過，但維權業(yè)主拒絕接受這一結果。通過質疑物業(yè)管理費漲價的程序，維權業(yè)主將矛頭指向業(yè)委會。維權業(yè)主認為，業(yè)委會的委員（候選人）均由物業(yè)公司指定，與物業(yè)公司存在或多或少的利益關系，因此不能代表廣大業(yè)主的利益。因此，業(yè)委會代表業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的新《合同》也是違法的，應予以撤銷。此外，他們也認為從一開始的業(yè)主大會會議程序和議事規(guī)則（如計票規(guī)則）都應由全體業(yè)主的2/3投票通過，而不是由業(yè)委會通過并執(zhí)行。

維權業(yè)主希望通過重新召開業(yè)主大會，改寫上述投票結果。半年多來，他們自發(fā)組織起來，利用周末在小區(qū)中心廣場和主要出入口散發(fā)傳單，試圖爭取足夠的業(yè)主簽名，以達到召開臨時業(yè)主大會的目的，但他們的努力收效甚微。此后，他們向主管部門白下區(qū)房管局提起行政復議，甚至向法院對業(yè)委會提起民事訴訟，但均未成功。

業(yè)委會不能代表維權業(yè)主的利益，那是否就能代表支持漲價業(yè)主的利益呢？我們的走訪中發(fā)現，絕大多數小區(qū)居民認為他們就物業(yè)管理事務或糾紛直接與物業(yè)公司發(fā)生聯(lián)系，從不經過業(yè)委會。從業(yè)主的心理看，業(yè)委會是可有可無的虛體，誰做業(yè)委會的委員，都與自己很遙遠。即使發(fā)生糾紛，居民也大多向政府求助（陳華彬, 2008）。因此，對由仁恒物業(yè)提出的業(yè)委會委員候選人名單，大家并沒有嚴肅對待，就投出了自己的選票。在物業(yè)糾紛發(fā)生前，大家從未關心過這個法定的、代表全體業(yè)主權益的自治組織。因此，不難理解業(yè)委會的“委屈”和成為各方出氣筒的原因。

業(yè)委會的建設非常薄弱。按照2007年新修訂的《物業(yè)管理條例》，業(yè)委會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。但實際上，似乎沒有太多的業(yè)主“熱心公益事業(yè)”。而按照《物業(yè)管理條例》，物業(yè)公司的很多工作必須得到業(yè)委會的支持才能開展。因此，物業(yè)公司不得不通過“提名候選人”的方式，作用于業(yè)主大會選舉業(yè)委會委員的過程。而由于業(yè)主們對選舉業(yè)委會的隨意態(tài)度，物業(yè)公司提名的業(yè)委會委員就是選舉的最終結果。原梅花山莊業(yè)委會的主任曾向媒體表示，“自己也不知道怎么就當上了業(yè)委會主任”。在此次物管糾紛中，該主任迫于壓力辭去主任一職。業(yè)委會發(fā)展基礎薄弱，是我國社區(qū)發(fā)展中的普遍現象。一些物業(yè)小區(qū)甚至根本沒有建立業(yè)委會，例如北京上千個物業(yè)小區(qū)中只有兩三百個成立了業(yè)委會（步延勝、徐建中，2006）。

按照《物業(yè)管理條例》，業(yè)委會與物業(yè)公司的關系應當是“主人”與“管家”的關系，業(yè)委會負有監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同的職責。但在梅花山莊，“管家”常常左右著“主人”的行動。業(yè)委會的辦公場所、日常運作費用和必要協(xié)助（如召開業(yè)主大會等）等均由物業(yè)公司提供，形成了實際上的依賴關系。此外，業(yè)委會中沒有專職工作人員，也一定程度上限制了業(yè)委會的工作和效力。

綜上所述，業(yè)委會作為一種新的城市社區(qū)管治單元已經出現，但仍未得到居民的心理認可，在社區(qū)建設中缺乏參與意識。在梅花山莊物管糾紛的案例中，業(yè)委會是一個不能代表業(yè)主權益的“虛擬”自治組織，業(yè)委會與物業(yè)公司關系、制度缺陷和財務問題等都有待解決。值得慶幸的是，維權業(yè)主對業(yè)委會的質疑也是一種進步，至少表明居民對社區(qū)治理認識的深入和對以往社區(qū)選舉隨意態(tài)度的反思。

4.“無關”的利益相關者

中國社區(qū)基層組織往往利益糾纏，沖突諸多，很難進行協(xié)調（Chen, 2009）。在梅花山莊的社區(qū)管治中，梅花山莊居委會和區(qū)房管局應當是利益相關者。但當物業(yè)管理糾紛發(fā)生時，這些利益相關者卻變成了“無關”的利益相關者。梅花山莊物業(yè)管理糾紛中，居委會只起到監(jiān)督業(yè)主大會召開與選舉投標程序，并未調解糾紛。在我們的走訪中，居委會認為物業(yè)管理糾紛應當是業(yè)委會和區(qū)房管局的職責，和自己關系不大。此外，根據城市居民委員會組織法，居委會是“居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織”，并負有調解民間糾紛和向人民政府或者它的派出機關反映居民的意見、要求和提出建議的任務。但現實中，居委會更多的是政府行政職能的延伸，落實街道辦下達的公共衛(wèi)生、計劃生育、優(yōu)撫救濟、青少年教育等工作。居委會的工作經費、辦公場所和人員工資均由政府撥付，這也進一步強化了居委會運作中的政府色彩，而不能充分代表居民的利益。因此，居委會更多的是一種準基層政權單位（陳華彬，2008）。在我們的調查中，居委會的服務對象（梅花山莊住戶）對居委會的工作也了解甚少，相當一部分居民甚至不知道梅花山莊居委會在哪里。因此，要進一步加強居委會建設，使居委會真正成為能協(xié)助政府的群眾性自治組織，真正融入到社區(qū)中，融入到居民的生活中。

對于區(qū)房管局而言，它負責對梅花山莊的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理，包括指導業(yè)委會建設、物業(yè)服務公司資質管理、物業(yè)服務企業(yè)監(jiān)管等諸多方面。作為一個專業(yè)職能部門，房管局在小區(qū)環(huán)境建設、物業(yè)服務等方面能夠很好地實施監(jiān)管。然而，一旦涉及具體的社會糾紛（社會事務）的管理和協(xié)調，往往顯得力不從心。在多數糾紛的情況下，推諉的現象就會出現，房管局常常指出物管糾紛是民事糾紛，不是房管局的職責。因此，扯皮和推諉在其他城市也時有發(fā)生。例如西安的物業(yè)公司雇兇打死業(yè)主案中，業(yè)主們竟不能找到負責社區(qū)成立業(yè)委會的政府有關部門。

梅花山莊物業(yè)管理糾紛反映了當前“雙線”社區(qū)管治的弊端。管理職責模糊和職能重疊造成了“有利大家爭、有責大家‘逃’”的社區(qū)管治困境。此外，房管局對業(yè)委會的管理（社會管理）直接擠占居委會對社區(qū)社會事務管理和調節(jié)的空間和熱情。“雙線”社區(qū)管理經常造成所謂的“看得見的管不著，管得著的看不見”的現象（吳開松等, 2006）。2007年新修訂的《物業(yè)管理條例》似乎注意到這一問題，并將“區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門指導下成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會”修改為“區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會”。這種變化加強了基層政府對社區(qū)管治的能力，但也出現了多頭管治的問題，不僅不能從根本上解決目前社區(qū)管治中的問題，反而可能因為行政主體的多元和模糊，使部門利益更加交疊，物業(yè)管理糾紛更加難以得到妥善處理。

綜上所述，改善社區(qū)管治最根本的是要理順各種利益相關者的關系。為使行政職能更加清晰，責任更加明確，現行的“雙線”社區(qū)管治體系必須進行改革。我們建議，房管部門仍對物業(yè)管理負有技術和行業(yè)指導作用，并對物業(yè)服務企業(yè)負有監(jiān)管職能，但是有必要將社會事務管理（業(yè)委會）從房管部門分離出來，納入到社會管理體系（居委會）中，理順行政體系。真正做到讓“看得見的來管，看不見的來指導”。

三、結論與建議

通過對南京市梅花山莊社區(qū)物業(yè)管理糾紛進行實證研究，本文對造成社區(qū)管治問題的原因有以下發(fā)現，并相應提出完善建議。

首先，“雙線”社區(qū)管治體系造成管理錯位與缺位?，F有街道辦、居委會基層組織和區(qū)、縣政府房地產行政主管部門“雙線”管理的社區(qū)管治結構在行政職能上相互交疊，責任模糊。房產部門本應是對“物”（物業(yè)）的管理，卻通過業(yè)委會將行政觸角伸向了對“人”（居民的物業(yè)及與物業(yè)相關的權益）的管理。在物業(yè)管理糾紛出現時，這種管理的錯位必然導致管理的缺位。在梅花山莊的物業(yè)管理糾紛中，部門利益與推諉是造成小區(qū)居民“誰能代表我們”困惑的根本原因。

改善社區(qū)管治最根本的是理順各種利益相關者的關系，明晰各自職能和責任。我們建議對現行的“雙線”社區(qū)管治體系進行改革，實行對社區(qū)的“單線”管理。房管部門仍對物業(yè)管理負有技術和行業(yè)指導作用，并對物業(yè)服務企業(yè)負有監(jiān)管職能；將業(yè)委會完全納入到街道辦、居委會的社會管理體系。真正做到“人”歸“人”管，“物”歸“物”管。

其次，業(yè)委會制度建設有待加強。業(yè)委會是社會經濟轉型中的新生事物，也是社區(qū)管治制度建設中的薄弱環(huán)節(jié)。在梅花山莊物管糾紛的案例中，業(yè)委會不過是一個不能代表業(yè)主權益的“虛擬”自治組織，這主要是由于業(yè)委會與物業(yè)服務企業(yè)關系混亂。業(yè)委會與物業(yè)服務企業(yè)的委托與被委托關系，在物業(yè)公司為業(yè)委會“提供”辦公場所、經費和必要工作協(xié)助后，變成了業(yè)委會對物業(yè)服務公司的深層次的依賴。此外，業(yè)委會中沒有專職工作人員，也一定程度上限制了業(yè)委會的工作和效力。社區(qū)居民對業(yè)委會的質疑，也很大程度地影響了業(yè)委會的合法性。

業(yè)委會的建設關系到社區(qū)管治建設的成敗，必須予以重視。建議依托現有居委會，將業(yè)委會建設成為實體組織。居委會和業(yè)委會可實行兩套班子一套人馬或在居委會下專門設立業(yè)委會工作組的模式，統(tǒng)一管理和服務社區(qū)。這種模式已經在北京等地的物業(yè)小區(qū)出現（步延勝、徐建中，2006）。這種模式將結束業(yè)委會對物業(yè)服務企業(yè)的依賴，更好地發(fā)揮對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管作用，同時也會有專職人員負責業(yè)委會的工作。

第三，社區(qū)居民缺乏民主精神與社區(qū)歸屬感。由于諸多歷史原因，城市居民缺乏民主精神。在梅花山莊物業(yè)管理糾紛中，由于社區(qū)居民對社區(qū)管治的認識有限和對社區(qū)選舉的隨意態(tài)度，他們自己選出了連自己都無法信任的業(yè)委會。當分歧出現時，爭論甚至對抗自然無可避免，并愈演愈烈。而物業(yè)公司“指派”業(yè)委會委員候選人則表明社區(qū)居民缺乏對社區(qū)的歸屬感和認同感。只要沒有妨礙到自己利益，就事不關己；一旦需要維權，則悔之晚矣。

居民民主意識與社區(qū)歸屬感的培育必須納入到社區(qū)管治的建設中，使社區(qū)不僅是居民的居住家園，更是居民的精神家園。建議加強對社區(qū)工作者和社區(qū)領導的培養(yǎng)，建設專業(yè)化的社區(qū)工作隊伍，提高社區(qū)管理水平；建設社區(qū)學校和發(fā)展社區(qū)中介組織，提高居民對社區(qū)的歸屬和認同感；建設網絡虛擬社區(qū)（業(yè)主論壇），提高居民對社區(qū)事務的參與熱情②。通過這些措施，塑造社區(qū)文化，增強社區(qū)凝聚力。

希望通過對社區(qū)管治體系的改革與完善、業(yè)委員的建設、居民民主意識和社區(qū)歸屬感的培育，真正讓居委會、業(yè)委會能夠代表社區(qū)居民的利益，成為社區(qū)管治的中堅力量。

注釋：

①根據Read (2008)的研究，中國城市中新社區(qū)的業(yè)委會與物業(yè)管理公司有著不同的關系。他將業(yè)委會分為三大類：政府批準和居民控制的業(yè)委會、物業(yè)公司主導的業(yè)委會、未經官方批準但實際存在的居委會或挑戰(zhàn)現有業(yè)委會的居民組織。

②上海、廣州、深圳和杭州等大城市的物業(yè)小區(qū)相繼在互聯(lián)網上建立了業(yè)主論壇等虛擬社區(qū)。社區(qū)居民通過網上溝通與交流，增進了相互了解，提高了社區(qū)居民對社區(qū)事務的參與熱情和程度。根據我們不完全統(tǒng)計，上海有近100個業(yè)主論壇。業(yè)主論壇是社區(qū)文化建設的新渠道。

參考文獻：

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[2]Huang, Y. (2004). Housing markets, government behaviors, and housing choice: a case study of three cities in China. Environment and Planning A, 36, 45-68.

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[4]Read, B. L. (2008). Property Rights and Homeowner Activism in New Neighborhoods. In L. Zhang & A. Ong (Eds.), Privatizing China: Socialism from Afar (pp. 41-56). London: Cornell University Press.

[5]Wu, F. (1997). Urban restructuring in China’s emerging market economy: towards a framework for analysis. International Journal of Urban and Regional Research, 21, 640-663.

[6]步延勝,徐建中.小區(qū)治理模式的選擇.中國改革,2006,5.

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[8]吳開松等.城市社區(qū)管理.科學出版社,2006.

[9]陳華彬.當代中國城市社區(qū)治理問題探究.城市管理,2008,(4).

Who Can Represent Us? A Case Study on Community Governance

Luo Xiaolong, Chen Guo, Yin Jie

Property owners, property owners’ committees, property management enterprises, residential committees and other forms of stakeholdership have emerged in recent years, with urban community shifting from working-unit based community to market-led community. Community governance has thus emerged in Chinese cities. However, the current dual-track community management system of residential committees and real estate bureau can not deal well with many new problems in property management. This empirical study examines community governance in the transitional era through a case study of Meihua Shanzhuang community in Nanjing. The author identifies the reasons for the poor capability of community governance and provides some suggestions for its improvement.

community; transition; governance; Meihua Shanzhuang community

C912.8

羅小龍，南京大學城市規(guī)劃系副教授。陳果，美國密歇根州立大學地理系助理教授。殷潔，南京大學城市與區(qū)域規(guī)劃系博士研究生，南京林業(yè)大學風景與園林學院城市規(guī)劃系講師。

（責任編輯：盧小文）

本文受國家自然科學基金項目（41071107）和中國科學院知識創(chuàng)新工程重要方向性項目（KZCX2-YW-339）資助。