論小區(qū)停車位的歸屬

陳年冰，林曉安

(華南理工大學(xué) 法學(xué)院，廣東 廣州 510006)

我國已成為世界第二大汽車消費國，普通家庭擁有汽車的比例逐年上升，小區(qū)停車位也就成為了人們實現(xiàn)安居夢想不可或缺的組成部分。 車位的輔助功能越來越突出，其所具有的使用價值和商業(yè)價值越來越受到人們的重視，然而我國小區(qū)停車位的建設(shè)卻跟不上汽車的發(fā)展速度，停車位嚴(yán)重缺乏的矛盾日益突出。緊缺的停車位成了業(yè)主和開發(fā)商爭奪的對象，有關(guān)停車位的糾紛不斷升級，糾紛的癥結(jié)歸根結(jié)底是小區(qū)停車位的歸屬問題，因此從理論和實踐上厘清小區(qū)停車位的歸屬，是解決小區(qū)停車位糾紛的關(guān)鍵，而歸屬問題又與小區(qū)車位的性質(zhì)問題密切相關(guān)。

我國《物權(quán)法》對小區(qū)停車位問題只做了原則性規(guī)定，業(yè)主與開發(fā)商之間關(guān)于小區(qū)停車位歸屬的糾紛在《物權(quán)法》實施兩年多以來，非但沒有減少，反而愈演愈烈，司法實踐也面臨許多需要解決的問題。 在這種情況下，最高人民法院于2009年5月出臺了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(下文簡稱為《區(qū)分所有權(quán)解釋》)。筆者擬結(jié)合我國《物權(quán)法》和《區(qū)分所有權(quán)解釋》的相關(guān)規(guī)定，對小區(qū)停車位的性質(zhì)和歸屬問題做一探討。

一、 《物權(quán)法》對小區(qū)停車位歸屬的規(guī)定及缺陷

《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！庇捎谶@一規(guī)定過于原則，使得小區(qū)停車位的歸屬仍顯得模糊和不確定。

小區(qū)停車位可以分為地面停車位、地下停車位、架空層停車位以及樓頂停車位等。不同類型的停車位的歸屬也有所差異。地面停車位主要是占用小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場所設(shè)立的停車位，這類停車位是通過簡單的劃線分割方式直接設(shè)置在地表上。由于這部分的土地使用權(quán)是作為共用部分歸全體業(yè)主共有的，因此，此類停車位當(dāng)然應(yīng)該歸業(yè)主所有，《物權(quán)法》將其規(guī)定為小區(qū)業(yè)主共有，并沒有太大的爭議。但地下停車位、架空層停車位以及樓頂停車位等若依法屬于建筑區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停車的小區(qū)停車位，則由于其性質(zhì)以及功能的原因，其歸屬歷來存在著極大的爭議。

關(guān)于小區(qū)停車位的歸屬，學(xué)界存在著“業(yè)主所有說”、“開發(fā)商所有說”、“國家所有說”和“約定歸屬說”的爭論。[1]《物權(quán)法》在已有的地方性法規(guī)和實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，從平衡業(yè)主和開發(fā)商兩者利益出發(fā)，最終采納了“約定歸屬說”的觀點，規(guī)定規(guī)劃用于停車的車位由當(dāng)事人通過出售、出租、贈予等方式進行約定。

小區(qū)停車位歸屬由當(dāng)事人約定的規(guī)定，初看起來具有一定的合理性，但是仔細推敲之下，則發(fā)現(xiàn)其仍存在著不合理的地方。

首先，通過出售、附贈等方式來約定小區(qū)停車位的歸屬，從物權(quán)的取得方式來說，顯然屬于繼受取得。當(dāng)事人可以約定小區(qū)停車位歸屬的前提是小區(qū)停車位的權(quán)利主體明確?！段餀?quán)法》在未對小區(qū)停車位的權(quán)利主體作出明確具體規(guī)定的前提下，以出售、附贈等方式來約定其歸屬，更易導(dǎo)致小區(qū)停車位的歸屬混亂。

其次，約定小區(qū)停車位歸屬的重要先決條件是雙方具有相當(dāng)?shù)膮f(xié)商能力。 在現(xiàn)實生活中業(yè)主和開發(fā)商在締約協(xié)商能力上存在著巨大的差距，此時仍由當(dāng)事人對小區(qū)停車位進行約定，無異于在平等協(xié)商的合法外衣掩蓋下將業(yè)主置于不利的地位。況且，現(xiàn)在的不動產(chǎn)買賣合同多是格式合同，業(yè)主為了解決迫切的居住需求往往只能被動地接受合同條款，沒有太多的協(xié)商機會。 開發(fā)商則具有強大的話語權(quán)，在追逐利益最大化的動機驅(qū)使下，完全可以利用約定來壟斷稀缺的停車位資源，繼而高價出讓停車位，導(dǎo)致業(yè)主因無法承受過高的價格而無法獲得車位，最終損害業(yè)主的居住利益。

再次，小區(qū)停車位已經(jīng)成為物業(yè)小區(qū)的重要配套設(shè)施，對業(yè)主實現(xiàn)其建筑物區(qū)分所有權(quán)具有重要的輔助作用，對于穩(wěn)定小區(qū)和諧的生活秩序也起著舉足輕重的作用。 從這個意義上來說，小區(qū)停車位的功能具有一定的公益性，因此，小區(qū)停車位的歸屬首先要考慮業(yè)主生活的需要。 雖然《物權(quán)法》對此采取了“首先滿足業(yè)主的需要”的強制性限制，但是“首先滿足”并非嚴(yán)格的法律術(shù)語，對其理解也多有不同： 例如，王利明教授認(rèn)為“首先滿足”就是開發(fā)商應(yīng)當(dāng)首先將車位出租、出售給業(yè)主，不管第三人是否提出了比業(yè)主更高的條件，都不能首先賣給第三人。[2]604徐海燕教授認(rèn)為“首先滿足”包括但不限于業(yè)主的優(yōu)

先購買權(quán)或使用權(quán)，還應(yīng)考慮價格的合理性，保障業(yè)主的生活需要以及存在潛在需求的業(yè)主將來的需要。[3]337陶麗琴教授認(rèn)為，“首先滿足業(yè)主的需要”就是要限制開發(fā)商將小區(qū)停車位的歸屬向非業(yè)主做永久性或長期性的處分，而只能做短期處分。[4]“首先滿足”的限制條件具有較大的不確定性，缺乏可操作性，無法起到保障業(yè)主利益的作用。

基于以上原因，《物權(quán)法》中停車位約定歸屬的做法，并沒有起到應(yīng)有的定紛止?fàn)幍淖饔?，相反，由于立法的模糊性和不確定性，反而引起新一輪的停車位的紛爭。小區(qū)停車位的歸屬關(guān)系到住宅小區(qū)的和諧穩(wěn)定，實有檢討和完善的必要。

二、 小區(qū)停車位的共有

物業(yè)小區(qū)內(nèi)的所有設(shè)施分為兩類，即專有部分和共有部分，小區(qū)內(nèi)絕不允許既不屬于專有部分又不屬于共有部分的“飛地”存在。[5]118小區(qū)停車位的歸屬問題也與小區(qū)停車位屬于專有部分還是共有部分密切相關(guān)。

《物權(quán)法》第74條第3款規(guī)定占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。正如前文所論述的，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地的停車位屬于業(yè)主共有應(yīng)無疑義，筆者對小區(qū)停車位共有的研究主要是探尋建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停車的車位共有的可能性。

考察西方國家的小區(qū)停車位歸屬制度后，我們發(fā)現(xiàn)，美國及其他發(fā)達國家對小區(qū)停車位的歸屬采用將其界定為共有部分或者直接將其界定為房屋單元的組成部分的方式。[5]119-120西方國家大多經(jīng)濟發(fā)達，土地資源豐富，小區(qū)停車位的建設(shè)能夠與業(yè)主需求相一致，*法國規(guī)定建造者負(fù)有為每一住戶設(shè)計一個停車空間的法定義務(wù)； 加拿大多倫多市規(guī)定開發(fā)商須為2間臥室的住戶配置1個停車位，為3間臥室住戶配置2個停車位，參見卓潔輝：“區(qū)分所有建筑物附設(shè)停車場的比較法研究”，《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報》，2003年第2期，第4-5頁。即使實行單一的小區(qū)停車位歸屬模式也不會引起太多的糾紛。而我國大陸地區(qū)地少人多，土地資源缺乏，多數(shù)小區(qū)的停車位設(shè)置率遠無法達到1 ∶1的程度，甚至有的地方的停車位設(shè)置率還不到一半。 小區(qū)停車位嚴(yán)重缺乏，完全無法滿足業(yè)主的需求，因而不能簡單照搬西方國家單一的歸屬模式，否則極易造成業(yè)主爭搶停車位，而開發(fā)商則借機賺取高額利潤，引發(fā)大量停車位的糾紛，影響小區(qū)的和諧穩(wěn)定； 而同樣人口密度大的我國臺灣地區(qū)區(qū)分不同類型的小區(qū)停車位歸屬的綜合模式對我們具有較大的借鑒意義。

我國臺灣地區(qū)區(qū)分所有建筑物所附設(shè)之停車位，實務(wù)及通說分為三類： 法定停車位、自行增設(shè)停車位和獎勵增設(shè)停車位。法定停車位是指建筑物按照相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，依建筑物之用途和建筑物總樓板面積，至少應(yīng)設(shè)置之停車位。[6]45自行增設(shè)停車位是法定停車位之外，以剩余樓板面積、法定空地并在符合規(guī)定下所自行增設(shè)規(guī)劃的停車位；[6]47獎勵增設(shè)停車位是再行增設(shè)為不特定公眾使用的停車位。[6]49對于法定停車位的歸屬，臺灣地區(qū)“內(nèi)政部營建署”于1991年9月18日發(fā)函，*臺灣地區(qū)“內(nèi)政部營建署”在1991年9月18日發(fā)布臺內(nèi)營字第801337號函，做出法定停車位只能共有的規(guī)定，臺灣地區(qū)學(xué)者稱之為“停車位之九一八事變”。規(guī)定法定停車位只能為區(qū)分所有建筑物全體所有權(quán)人共有或合意由部分區(qū)分所有權(quán)人共有，而且法定停車位的轉(zhuǎn)移只能在區(qū)分所有權(quán)人之間進行。[6]增設(shè)停車位由開發(fā)商自行決定建設(shè)，并可通過登記為專有部分轉(zhuǎn)移給業(yè)主。[6]51

小區(qū)停車位的配置狀況關(guān)乎廣大業(yè)主的基本居住權(quán)益。臺灣地區(qū)區(qū)分不同類型車位的歸屬，并規(guī)定法定停車位只能為業(yè)主共有，顯然是為了保障業(yè)主最根本的居住權(quán)益，防止開發(fā)商以此壟斷停車位，借機攫取高額利益，損害業(yè)主的利益。同樣，大陸地區(qū)對小區(qū)停車位歸屬的規(guī)定也十分注重業(yè)主利益的保障，《物權(quán)法》第74條第1款規(guī)定了小區(qū)車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！秴^(qū)分所有權(quán)解釋》第5條則對“首先滿足”做出了具體明確的解釋：“建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第74條第1款有關(guān)‘應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要’的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例?！备鶕?jù)《物權(quán)法》第74條第1款和《區(qū)分所有權(quán)解釋》第5條的精神，按配置比例設(shè)置的停車位只能處分給業(yè)主，不論是約定為業(yè)主專有還是約定為業(yè)主共有，均在所不問。

建筑物附設(shè)一定比例的停車位是開發(fā)商建設(shè)住宅用建筑物的法定義務(wù)。我國《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》(2002版)第8.0.6條明確規(guī)定：“居住區(qū)內(nèi)必須配套設(shè)置居民汽車(含通勤車)停車場、停車庫，并應(yīng)符合下列規(guī)定： 居民汽車停車率(居住區(qū)內(nèi)居民汽車的停車位數(shù)量于居民住戶數(shù)的比率)不應(yīng)小于10%?！痹摋l款確定的配置比例是居住區(qū)內(nèi)應(yīng)當(dāng)附設(shè)的停車位的最低限額的比例。*這是建設(shè)部規(guī)定的統(tǒng)一的最低限額比例，實踐中，各地規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)因經(jīng)濟發(fā)展情況和汽車保有量的不同均高于此最低標(biāo)準(zhǔn)?！渡钲谑谐鞘幸?guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》規(guī)定每100平方米設(shè)置0.6 ～ 1.0個停車位； 《南京市建筑物配建停車設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》規(guī)定城區(qū)小區(qū)停車位設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)小于0.8個/100平方。我國城市居民區(qū)人口密度大，無法做到戶均一個停車位，只能通過最低限額標(biāo)準(zhǔn)來保障小區(qū)停車位的配套設(shè)置。*同樣地少人多的我國臺灣地區(qū)也有類似的規(guī)定。臺灣地區(qū)“建筑技術(shù)規(guī)則建筑設(shè)計施工編”第59條規(guī)定達到一定面積的建筑物應(yīng)當(dāng)按比例設(shè)置相應(yīng)數(shù)量的停車位。

依配置比例建設(shè)的小區(qū)停車位(為了論述的方便，以下稱之為“配建停車位”)是滿足業(yè)主最基本的居住要求所必需的停車位。根據(jù)《物權(quán)法》和《區(qū)分所有權(quán)解釋》的精神，開發(fā)商對于配建停車位按照規(guī)定只能先行處分給業(yè)主。開發(fā)商只有首先將這部分停車位處分給小區(qū)業(yè)主后，才能自行處分其余的停車位。據(jù)此，結(jié)合我國臺灣地區(qū)法定停車位共有的制度設(shè)計，筆者認(rèn)為與其讓開發(fā)商和業(yè)主約定配建停車位的歸屬，耗時耗力，徒增糾紛，不如一開始就借鑒臺灣地區(qū)法定停車位共有的做法，由法律法規(guī)強制性地規(guī)定配建停車位歸業(yè)主共有。 這樣既有利于滿足小區(qū)業(yè)主最基本的停車需求，實現(xiàn)《物權(quán)法》保護業(yè)主權(quán)益的法律目標(biāo)，也有利于減少業(yè)主和開發(fā)商愈演愈烈的停車位權(quán)屬矛盾，更能避免因開發(fā)商高價出售停車位造成的業(yè)主無法獲得停車位，間接造成業(yè)主停車難問題的出現(xiàn)。

配建停車位作為最低配置比例的設(shè)施，只能處分給小區(qū)業(yè)主，是由其特定的功能所決定的，配建停車位是完善小區(qū)整體功能，滿足小區(qū)業(yè)主最基本的停車需求所必不可少的。隨著我國大陸地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，社會生活水平的提高，小區(qū)已不僅僅局限于滿足業(yè)主的居住要求，小區(qū)的功能不斷向多樣化發(fā)展，小區(qū)內(nèi)的其他配套設(shè)施也逐漸成為人們居住環(huán)境必不可少的設(shè)施。[8]因而，配建停車位應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)住宅的配套設(shè)施，是實現(xiàn)區(qū)分所有建筑物功能、構(gòu)建安全便利的居住環(huán)境的重要輔助設(shè)施，在小區(qū)中具有滿足業(yè)主的基本停車需求，保護業(yè)主的居住權(quán)益的特定功能。相關(guān)的法律制度應(yīng)從保護業(yè)主最基本的生活需求出發(fā)，強制性地規(guī)定這部分停車位歸業(yè)主共有，以滿足小區(qū)整體最低的停車需求求。配建停車位作為小區(qū)的配套設(shè)施，則理應(yīng)隨著專有部分的轉(zhuǎn)移而一同轉(zhuǎn)移為業(yè)主共有，只有這樣才能遏制開發(fā)商將停車位作為創(chuàng)造收益的工具，高價出售停車位，最終損害業(yè)主利益的現(xiàn)象發(fā)生。

小區(qū)配建的停車位共有更有利于首先滿足業(yè)主的需求，共有的配建停車位的使用可由業(yè)主共同決定。但是，停車位不同于綠地和小區(qū)道路等絕對共有部分，綠地和道路不可分割，只能由業(yè)主共同使用。 而停車位有其特殊性，一個停車位通常由單個業(yè)主單獨使用，滿足權(quán)利主體的單個停車需求，因此，配建停車位不宜簡單地由業(yè)主共同使用，可以通過設(shè)定專有使用權(quán)來分配給業(yè)主使用。專有使用權(quán)是為發(fā)揮經(jīng)濟效用、滿足不同的需要，而將共有部分約定供區(qū)分所有權(quán)人使用，使其取得共有部分之專用權(quán)。[9]258專有使用權(quán)的設(shè)定可以通過共有人之同意、規(guī)約和讓售契約等三種方式設(shè)定。[9]259具體來說，配建停車位的使用需要由業(yè)主多數(shù)決議同意，*《物權(quán)法》第76條第2款規(guī)定的一般事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。停車位專有使用權(quán)的設(shè)定應(yīng)屬于一般事項，因此只需過半數(shù)同意即可。或者在業(yè)主大會通過的管理規(guī)約中加以規(guī)定，而在房屋買賣初期，業(yè)主大會未召開之際，則可以由開發(fā)商通過格式合同的方式來設(shè)定專有使用權(quán)，待業(yè)主大會成立之后再行協(xié)商決定。專有使用權(quán)設(shè)立所獲得的收益應(yīng)歸全體區(qū)分所有權(quán)人共有，并且可以用于沖抵維修基金等需要共同分?jǐn)偟馁M用。有學(xué)者曾擔(dān)憂停車位歸業(yè)主共有后，不需要停車位的人也要為此付出成本，增加其購房成本，對不需要停車位的業(yè)主有失公平。[3]237筆者認(rèn)為，業(yè)主因為共有停車位而分擔(dān)的購房成本可以在此獲得回收，最終并不會因此而額外增加購房成本，反而因為停車位法定共有，抑制了高價停車位的出現(xiàn)，從而降低了整體的平均購房成本。

配建停車位的專有使用權(quán)由單個業(yè)主享有，業(yè)主可以自行決定行使其使用權(quán)。專有使用權(quán)可以隨著業(yè)主房屋一并轉(zhuǎn)讓，也可以在符合共同訂立的管理規(guī)約的條件下單獨轉(zhuǎn)讓，但是由于共有的配建停車位是為了滿足小區(qū)整體的基本停車需求，具有一定的公益性，因而專有使用權(quán)只能在區(qū)分所有權(quán)人之間轉(zhuǎn)讓，不能轉(zhuǎn)讓給區(qū)分所有權(quán)之外的第三人。*我國臺灣地區(qū)“公寓大廈管理條例”第58條第2款規(guī)定：“公寓大廈之起造人或建筑業(yè)者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設(shè)備，讓售于特定人或為區(qū)分所有權(quán)人以外之特定人設(shè)定專用使用權(quán)或為其他有損害區(qū)分所有權(quán)人權(quán)益之行為?！?/p>

在小區(qū)停車位緊缺，無法實現(xiàn)1∶1的配置比例的情況下，將配建停車位規(guī)定為業(yè)主共有能夠更好地滿足小區(qū)業(yè)主最基本的停車需求。筆者據(jù)此認(rèn)為，與其通過“首先滿足業(yè)主的需要”來限定這部分停車位的歸屬主體以及通過約定的方式來確定配建停車位的歸屬，不如直接將其規(guī)定為小區(qū)業(yè)主共有，這樣既能充分保障業(yè)主的居住權(quán)益，也可以減少開發(fā)商與業(yè)主的糾紛，促進社區(qū)的和諧與穩(wěn)定。

三、 小區(qū)停車位的專有

配建停車位是小區(qū)必不可少的配套設(shè)施，但是配建停車位只是最低的配置標(biāo)準(zhǔn)，僅能滿足小區(qū)整體最基本的要求。隨著車位需求的激增，配建停車位難以完全滿足業(yè)主的停車需求，應(yīng)當(dāng)鼓勵開發(fā)商增設(shè)小區(qū)停車位，以滿足不斷增加的停車需求。增設(shè)的小區(qū)停車位不同于法定的配建停車位，可以不受法定共有的限制。王澤鑒教授認(rèn)為： “鑒于停車位之重要，若能在立法上規(guī)定于具備一定要件時，停車空間得為區(qū)分所有之標(biāo)的，并在登記制度上予以配合，對于解決層出不窮的糾紛，必有助益。”[9]271筆者認(rèn)為，增設(shè)的小區(qū)停車位具備一定的要件就可以作為專有部分，成為區(qū)分所有權(quán)的客體。

境外法域?qū)Ｓ胁糠值呐袛嗫芍^大同小異。法國以使用上的排他性作為判斷專有部分的標(biāo)準(zhǔn)，日本、德國、美國及我國臺灣地區(qū)均將構(gòu)造上和使用上的獨立性作為判斷專有部分的基準(zhǔn)。[10]129依一般傳統(tǒng)，專有部分多從明確性、間隔性、遮斷性、通行直接性，專用設(shè)備的存在、共用設(shè)備的不存在等方面認(rèn)定。[9]250隨著時代的發(fā)展，專有部分構(gòu)造上和利用上的獨立性判斷標(biāo)準(zhǔn)均呈現(xiàn)出緩和的趨勢。對構(gòu)造上隔離的限制逐漸變得寬松，不再完全嚴(yán)格地按照傳統(tǒng)上的物理遮斷來判斷，而是開始向“觀念上的隔壁”轉(zhuǎn)變，只要在觀念上與其他部分的外觀可以區(qū)分，有固定的界線標(biāo)識點，就可以認(rèn)定構(gòu)造上的獨立。[10]122而對于利用上的獨立性，也不再簡單地認(rèn)為存在共用設(shè)備即非專有部分。日本最高法院在關(guān)于停車場問題的判決中就認(rèn)為，不論四周是否完全隔斷，只要其范圍明確即可，而且即使其中存在共用設(shè)備，但是只要滿足了共用設(shè)備只占很小的部分，不會對專有部分的使用產(chǎn)生限制以及互不產(chǎn)生影響，即可認(rèn)為構(gòu)造上和利用上均具有獨立性。[10]205而德國更是直接在1973年修訂的《住宅所有權(quán)法》中規(guī)定： “以持久性界標(biāo)標(biāo)明范圍的停車場，視為有獨立性的房間?！庇蛲夥ㄓ蛟趯Ｓ胁糠终J(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上的放松，肯定了停車位成為專有部分的可能性，為小區(qū)停車位專有奠定了理論和實踐的基礎(chǔ)。

考察以上國家或地區(qū)關(guān)于停車位的相關(guān)理論和立法，結(jié)合我國學(xué)者的研究，小區(qū)停車位作為專有部分，要滿足以下條件： 第一，構(gòu)造的獨立性，即一專有部分與另一專有部分須在建筑構(gòu)造上能客觀地區(qū)分其范圍。[11]除了傳統(tǒng)的水泥、磚塊、木材等物理性的間隔物進行區(qū)分以外，當(dāng)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度逐漸承認(rèn)通過永久性界線等的區(qū)分形成構(gòu)造上的獨立性； 第二，利用上的獨立性，要求能夠獨立使用，不需要借助其他設(shè)備輔助，就能滿足一般的經(jīng)濟效用； 第三，能夠登記，也就是“形式上的獨立性”[2]582，即能夠通過登記在法律上成為各個所有權(quán)的客體。由此觀之，小區(qū)停車位即使沒有嚴(yán)格的物理上的遮斷，只要具備明顯的界標(biāo)、界線等明確具體確定的范圍空間，也可以認(rèn)定具有構(gòu)造上的獨立性。 同時小區(qū)停車位是為小區(qū)業(yè)主獨立的停車功能設(shè)立的，使用上具有排他性，即使空間范圍內(nèi)存在管線等共用設(shè)備，只要停車位使用過程中不需要這些設(shè)備的輔助，也可認(rèn)定為具有利用上的獨立性。具有獨立性的小區(qū)停車位，在登記公示的情況下可以成為專有部分，令人遺憾的是，我國法律至今仍沒有關(guān)于停車位登記公示的制度設(shè)計，這不能不說是停車位成為專有部分的一大障礙。因此，應(yīng)當(dāng)完善不動產(chǎn)登記制度，將具備構(gòu)造上和使用上獨立性的停車位列入登記公示的范圍。

我國《區(qū)分所有權(quán)解釋》對小區(qū)停車位作為專有部分的判斷也采納了國際通行的標(biāo)準(zhǔn)。《區(qū)分所有權(quán)解釋》第2條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分： (一)具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分； (二)具有利用上的獨立性，可以排他使用； (三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體?！?/p>

小區(qū)停車位可以作為專有部分，也就意味著開發(fā)商可以將小區(qū)停車位登記后轉(zhuǎn)移給小區(qū)業(yè)主，使業(yè)主獲得小區(qū)停車位的專有權(quán)。*一些地方法規(guī)和規(guī)章做了積極的嘗試，規(guī)定建設(shè)單位依法取得停車位的權(quán)屬登記后可以向業(yè)主移轉(zhuǎn)車位。例如，廣東省2008年11月28日修訂的《廣東省物業(yè)管理條例》第54條； 重慶市2009年5月22日通過的《重慶市物業(yè)管理條例》第63條； 2008年3月20日發(fā)布的《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項目車位和車庫租售管理規(guī)定》第5條。小區(qū)停車位具有服務(wù)小區(qū)的特殊性，開發(fā)商對小區(qū)停車位進行處分時應(yīng)盡可能滿足小區(qū)業(yè)主的需要。另一方面，鑒于我國停車位嚴(yán)重缺乏的現(xiàn)實，小區(qū)停車位在滿足小區(qū)業(yè)主需求后還有盈余的前提下，可以有限制地將小區(qū)停車位處分給小區(qū)以外的其他人，但是應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限定處分的條件和范圍，并且不得損害小區(qū)業(yè)主的利益。

專有的小區(qū)停車位是開發(fā)商根據(jù)相關(guān)法規(guī)，在完成配置比例的停車位建設(shè)后經(jīng)審批興建的，它是對共有停車位的補充，對于緩解我國城市長期忽略停車位建設(shè)所帶來的停車位緊張的狀況應(yīng)當(dāng)能夠起到積極的作用。

四、 結(jié) 語

綜上所述，《物權(quán)法》中過于原則和模糊的規(guī)定，未能很好地解決實踐中的停車位歸屬問題； 《區(qū)分所有權(quán)解釋》對小區(qū)停車位專有類型的肯定以及“首先滿足業(yè)主的需要”的解釋，在一定程度上與我國臺灣地區(qū)的停車位歸屬的綜合模式相契合，在法院解決相關(guān)糾紛方面能起到積極作用； 但是在我國最終解決小區(qū)停車位的問題，應(yīng)當(dāng)采取專有和共有相結(jié)合的綜合模式，此模式能平衡開發(fā)商和業(yè)主的利益，更好地滿足業(yè)主的需求，對于創(chuàng)建和諧穩(wěn)定的社區(qū)也具有積極意義。

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