解釋論視野下的不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的司法救濟(jì)——從民事訴訟和行政訴訟交錯(cuò)的視角

劉 璐，高圣平

(1．北京師范大學(xué) 法學(xué)院，北京 100875;2．中國(guó)人民大學(xué) 民商事法律科學(xué)研究中心，北京 100872)

解釋論視野下的不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的司法救濟(jì)
——從民事訴訟和行政訴訟交錯(cuò)的視角

劉 璐1，高圣平2

(1．北京師范大學(xué) 法學(xué)院，北京 100875;2．中國(guó)人民大學(xué) 民商事法律科學(xué)研究中心，北京 100872)

在物權(quán)法之下，不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的司法救濟(jì)有民事訴訟與行政訴訟兩種形式，就登記機(jī)構(gòu)不予更正登記多提起行政訴訟;異議登記后提起的訴訟則屬于民事訴訟;登記錯(cuò)誤的賠償訴訟既有民事訴訟，又有行政訴訟。不動(dòng)產(chǎn)登記法應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一司法救濟(jì)模式，以便受損害的當(dāng)事人主張權(quán)利。

登記錯(cuò)誤;民事訴訟;行政訴訟;更正登記;異議登記

不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的司法救濟(jì)路徑一度是理論界和實(shí)務(wù)界所關(guān)注的熱點(diǎn)問題，由焦作房產(chǎn)糾紛行民交錯(cuò)案件所引發(fā)的爭(zhēng)論［1］，更是綿延十余年，至今未息?！坝捎跊]有法律上的明確規(guī)定，理論上也沒有達(dá)成一致，人民法院對(duì)行政爭(zhēng)議與民事爭(zhēng)議相互關(guān)聯(lián)案件的處理方式更是多種多樣。”［2］私法關(guān)系與公法關(guān)系之訟爭(zhēng)分屬不同法院予以審判，各有其訴訟法理，并非放諸四海皆然的道理，實(shí)為歷史因素及立法政策上之選擇［3］。現(xiàn)如今，《物權(quán)法》已對(duì)相關(guān)問題作了相應(yīng)的回答，但在目前統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度仍然存在管理體制上的困難，統(tǒng)一的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》尚未列入立法規(guī)劃的情況下，《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定語(yǔ)焉不詳，學(xué)者們的解釋更是眾說紛紜。本文不揣淺薄，擬從解釋論的視角，疏理《物權(quán)法》上關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的司法救濟(jì)的規(guī)定，以求教于方家。

一、權(quán)利人、利害關(guān)系人就登記機(jī)構(gòu)不予更正登記提起的訴訟

在不動(dòng)產(chǎn)登記生效主義之下，不動(dòng)產(chǎn)登記簿被賦予了權(quán)利推定力和公信力。不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤會(huì)使?jié)撛诘慕灰紫鄬?duì)人產(chǎn)生虛假的信賴，在相關(guān)要件得以滿足的情況下，第三人可依物權(quán)法上的善意取得規(guī)則取得登記錯(cuò)誤的不動(dòng)產(chǎn)之上的所有權(quán)或他物權(quán)，由此而危及真正權(quán)利人的權(quán)利?！段餀?quán)法》為維護(hù)真實(shí)權(quán)利人的合法權(quán)益，特別規(guī)定了更正登記制度，以徹底地切斷不動(dòng)產(chǎn)登記簿上原有登記權(quán)利的推定效力和公信力，并以新的真正權(quán)利的登記來代替。準(zhǔn)此以解，更正登記屬于對(duì)現(xiàn)時(shí)登記的注銷登記，同時(shí)又是對(duì)真正權(quán)利的初始登記［4］。

《物權(quán)法》第19條第1款規(guī)定:“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。”由此可見，登記機(jī)構(gòu)踐行更正登記應(yīng)當(dāng)滿足以下條件:第一，權(quán)利人、利害關(guān)系人提出更正登記申請(qǐng)。這里，所謂權(quán)利人是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記記載的權(quán)利人，又稱登記權(quán)利人或名義權(quán)利人，包括所有權(quán)人、他項(xiàng)權(quán)利人以及預(yù)告登記和查封登記的權(quán)利人;所謂利害關(guān)系人是指登記記載錯(cuò)誤可能損害自己利益的人［5］342。第二，權(quán)利人書面同意更正或者申請(qǐng)人有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤。證明登記錯(cuò)誤的材料包括登記檔案、登記基礎(chǔ)文件被撤銷的法律文書、登記簿和權(quán)屬證書上的相關(guān)記載或者法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書［6］349－350。

如果權(quán)利人提出更正登記申請(qǐng)，也提供了證明登記確有錯(cuò)誤的證據(jù)，登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為登記沒有錯(cuò)誤，不予辦理更正登記，此時(shí)，權(quán)利人應(yīng)采取何種方式尋求救濟(jì)?如果利害關(guān)系人提出更正登記申請(qǐng)，提交了權(quán)利人同意更正的書面材料或者提供了證明登記確有錯(cuò)誤的證據(jù)，登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為登記沒有錯(cuò)誤，不予辦理更正登記，此時(shí)，利害關(guān)系人應(yīng)采取何種方式尋求救濟(jì)?

對(duì)此問題的回答，涉及對(duì)登記錯(cuò)誤和登記行為性質(zhì)的理解。第一種意見認(rèn)為，所謂登記錯(cuò)誤，系指不動(dòng)產(chǎn)登記簿與原始文件不一致［5］344，在將登記行為理解為具體行政行為①關(guān)于登記行為的性質(zhì)，容后詳述。的情況下，權(quán)利人或者利害關(guān)系人如認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)不予更正登記違法，即可提起行政訴訟，由法院對(duì)登記機(jī)構(gòu)的具體行政行為進(jìn)行司法審查。第二種意見認(rèn)為，登記錯(cuò)誤是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)的物權(quán)狀況不一致。此時(shí)，已經(jīng)涉及物權(quán)的歸屬與內(nèi)容的爭(zhēng)執(zhí)，此種爭(zhēng)執(zhí)屬于民事糾紛，應(yīng)由司法審判機(jī)關(guān)通過民事訴訟程序加以解決［5］344。亦即此時(shí)應(yīng)由發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)的當(dāng)事人依民事訴訟解決，登記機(jī)構(gòu)不是訴訟的當(dāng)事人?！斗课莸怯涋k法》采納了第二種意見，凡是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)的物權(quán)狀況不一致的，均屬登記錯(cuò)誤［6］346。

筆者認(rèn)為，如將《物權(quán)法》第19條第1款所稱“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤”界定為登記簿記載與真實(shí)狀況不一致的所有情形，就意味著申請(qǐng)人提供虛假材料導(dǎo)致的登記錯(cuò)誤、登記機(jī)構(gòu)的過錯(cuò)引起的登記錯(cuò)誤等均屬應(yīng)予更正登記的情形。此時(shí)，如權(quán)利人或利害關(guān)系人提起更正登記申請(qǐng)，但登記機(jī)構(gòu)不予更正，權(quán)利人或利害關(guān)系人可以選擇的救濟(jì)途徑包括:第一，就物權(quán)的歸屬和內(nèi)容所發(fā)生的糾紛，向?qū)Ψ疆?dāng)事人提起民事訴訟，案由宜定為“所有權(quán)利糾紛”、“用益物權(quán)糾紛”、“擔(dān)保物權(quán)糾紛”或“物權(quán)確認(rèn)糾紛”，權(quán)利人或利害關(guān)系人即可依勝訴判決申請(qǐng)登記機(jī)構(gòu)更正②《房屋登記辦法》第80條規(guī)定:“人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書確定的房屋權(quán)利歸屬或者權(quán)利內(nèi)容與房屋登記簿記載的權(quán)利狀況不一致的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的申請(qǐng)或者有關(guān)法律文書，辦理相應(yīng)的登記?！?，如登記機(jī)構(gòu)此時(shí)仍不予更正，則應(yīng)以登記機(jī)構(gòu)為被告提起行政訴訟;第二，直接就登記機(jī)構(gòu)的不予更正登記的行為(不作為)向人民法院提起行政訴訟，由人民法院對(duì)其不予更正登記的具體行政行為進(jìn)行司法審查。

在行政訴訟中尚值研究的是，更正登記中的利害關(guān)系人是否均應(yīng)同時(shí)提交證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載錯(cuò)誤的材料和權(quán)利人同意更正的材料?對(duì)此，《物權(quán)法》第19條第1款中規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以糾正”。這一表述明顯是針對(duì)利害關(guān)系人的，依本項(xiàng)規(guī)定，利害關(guān)系人只需提交證明權(quán)利人書面同意的材料或證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載錯(cuò)誤的材料兩者之一即可，但結(jié)合第19條第2款的規(guī)定，如權(quán)利人不同意更正，利害關(guān)系人只能辦理異議登記。準(zhǔn)此以解，利害關(guān)系人只有在權(quán)利人同意的情況下才可以辦理更正登記。但在權(quán)利人同意之外，利害關(guān)系人是否還應(yīng)提交證明登記簿記載錯(cuò)誤的材料?對(duì)此，相關(guān)行政規(guī)章解釋不一，《土地登記辦法》認(rèn)為無須再提交登記錯(cuò)誤的證明材料③《土地登記辦法》第59條第2款規(guī)定:“利害關(guān)系人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以持土地權(quán)利人書面同意更正的證明文件，申請(qǐng)更正登記?！?，但《房屋登記辦法》則規(guī)定還須提交登記錯(cuò)誤的證明材料④《房屋登記辦法》第74條中規(guī)定:“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的，可以提交下列材料，申請(qǐng)更正登記:(一)登記申請(qǐng)書;(二)申請(qǐng)人的身份證明;(三)證明房屋登記簿記載錯(cuò)誤的材料。利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記的，還應(yīng)當(dāng)提供權(quán)利人同意更正的證明材料?！?。《房屋登記辦法》的這一規(guī)定頗值商榷。第一，在《物權(quán)法》第19條第1款已明定更正登記的條件的情況下，《房屋登記辦法》在此之外增加新的條件是否具有正當(dāng)性?第二，利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記，也就是對(duì)權(quán)利內(nèi)容或者權(quán)利歸屬提出新的要求，必然涉及登記權(quán)利人的利益，但如果登記權(quán)利人對(duì)更正表示同意，即表明其自愿承擔(dān)由更正登記帶來的不利益，則登記機(jī)構(gòu)自應(yīng)準(zhǔn)許利害關(guān)系人的更正請(qǐng)求［6］351?！皺?quán)利歸屬是當(dāng)事人之間的事宜，國(guó)家不宜對(duì)此作出干預(yù)。如果登記權(quán)利人都認(rèn)可了更正要求，登記機(jī)構(gòu)沒有權(quán)力對(duì)此加以阻撓?！保?］344第三，以防止借更正登記規(guī)避稅收為由強(qiáng)求利害關(guān)系人提交證明登記錯(cuò)誤的材料，理由尚不充分?！斗课莸怯涋k法》“之所以規(guī)定申請(qǐng)人必須提供證明登記確有錯(cuò)誤的材料，主要是為了避免權(quán)利人和利害關(guān)系人利用書面同意的規(guī)則規(guī)避相應(yīng)的稅收”［6］352。同時(shí)認(rèn)為“鑒于權(quán)利歸屬畢竟是當(dāng)事人之間的事宜，國(guó)家不宜對(duì)此過分干預(yù)，而且權(quán)利人的書面同意能夠極大減輕登記機(jī)構(gòu)的賠償壓力，因此，此種情況下，可以適當(dāng)降低證明登記錯(cuò)誤材料的證明要求?！保?］353在該辦法一再?gòu)?qiáng)調(diào)登記機(jī)構(gòu)僅對(duì)登記材料進(jìn)行形式審查，對(duì)更正登記的審核原則上也應(yīng)當(dāng)遵循形式審查的原則［6］349的前提下，要求提交證明登記錯(cuò)誤的材料意義不大。同時(shí)，對(duì)稅收進(jìn)行控制本不屬于登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)，對(duì)稅收控制手段的設(shè)計(jì)自有其特殊的規(guī)律，僅僅是要求利害關(guān)系人提交證明登記錯(cuò)誤的材料，并不能達(dá)到規(guī)制避稅的目的。綜上，本文作者以為，利害關(guān)系人無須向登記機(jī)構(gòu)提交證明登記錯(cuò)誤的材料，如登記機(jī)構(gòu)僅憑此而不予辦理更正登記，人民法院可以依法作出責(zé)令更正登記的判決。

二、異議登記后的訴訟

在不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤之時(shí)，最理想的方式當(dāng)屬更正錯(cuò)誤的登記，但更正登記仰賴于登記權(quán)利人的同意以及登記機(jī)構(gòu)的審查，在這兩者均不具備或存在瑕疵的情況下，通過法院來確認(rèn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容，無疑是不二之選，但面對(duì)曠日持久的訴訟程序，真正權(quán)利人或利害關(guān)系人實(shí)難控制登記權(quán)利人是否處分不動(dòng)產(chǎn)，即使此后原告的訴訟請(qǐng)求得到法院的首肯，其權(quán)利也將面臨無法實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，異議登記制度因此而生。所謂異議登記，是指登記機(jī)構(gòu)對(duì)利害關(guān)系人針對(duì)登記薄的正確性提出的異議而為的登記，其目的是在利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記有誤但又無法立即更正時(shí)，通過中止不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力而獲得臨時(shí)性救濟(jì)，以避免其權(quán)利受損［7］?！段餀?quán)法》第19條第2款規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償?！庇纱丝梢?，在我國(guó)，異議登記實(shí)際上是一種暫時(shí)的保全登記，是更正登記的前置輔助手段［8］。在登記生效主義之下，異議登記具有了阻卻登記公信力的功能，避免了登記權(quán)利人濫用登記的公信力對(duì)真正權(quán)利人所造成的損害。

異議登記僅起暫時(shí)阻卻登記公信力的作用，最終對(duì)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容的確定端賴于更正登記，而更正登記要求嚴(yán)格的權(quán)利證明。在異議登記申請(qǐng)人于異議登記期間仍然無法收集足夠的證據(jù)，無法依《物權(quán)法》的規(guī)定啟動(dòng)更正登記程序時(shí)，在“15日”期間內(nèi)向人民法院提起訴訟，無疑是最佳選擇。法院判決的拘束力、確定力、形成力和執(zhí)行力［9］決定了其是確定物權(quán)歸屬和內(nèi)容的終局性的依據(jù)。但異議登記后，申請(qǐng)人究竟提起什么性質(zhì)的訴訟?是民事訴訟還是行政訴訟?

并非針對(duì)登記簿上的所有登記事項(xiàng)的錯(cuò)誤，利害關(guān)系人都能申請(qǐng)異議登記。就登記簿上的非權(quán)利事項(xiàng)發(fā)生錯(cuò)誤，如對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況的記載錯(cuò)誤，包括房屋編號(hào)、房屋坐落、所在建筑總層數(shù)、建筑面積、規(guī)劃用途、房屋結(jié)構(gòu)、土地界址、土地面積、土地權(quán)屬性質(zhì)、國(guó)有土地使用權(quán)取得方式、集體土地使用權(quán)類型、地號(hào)、土地證號(hào)、土地使用年限、房地產(chǎn)平面圖等錯(cuò)誤，以及登記權(quán)利人的姓名或名稱發(fā)生錯(cuò)誤，均不涉及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容，其正確與否，并不影響第三取得人的主觀善意、惡意的判斷［6］368。由此可見，異議登記申請(qǐng)人與登記權(quán)利人之間的所有爭(zhēng)議并非均屬于《物權(quán)法》第19條第2款的“起訴”之列。申請(qǐng)人與登記權(quán)利人之間關(guān)于自然狀況的爭(zhēng)議，有的涉及行政訴訟，有的涉及民事訴訟，不屬于《物權(quán)法》第19條第2款所稱“起訴”，僅因此起訴，不具有阻止異議登記失效的作用。只有針對(duì)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容的爭(zhēng)議，異議登記申請(qǐng)人的起訴才具有意義。例如，甲登記機(jī)構(gòu)將乙的房屋面積登記錯(cuò)誤，乙依《物權(quán)法》的規(guī)定向甲登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)更正登記，但遭到甲的拒絕，此時(shí)，乙無法申請(qǐng)異議登記，只能向法院起訴。本例中，乙所享有的即為確認(rèn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，由于“確權(quán)請(qǐng)求權(quán)不能直接針對(duì)特定的人行使，這也是它與一般請(qǐng)求權(quán)所不同的”［5］196，乙并沒有與他人發(fā)生所有權(quán)糾紛，而是請(qǐng)求法院確認(rèn)其所有權(quán)［10］。此起訴即不具有阻止異議登記失效的作用。準(zhǔn)此以解，《物權(quán)法》第19條第2款所稱“起訴”應(yīng)僅指異議登記申請(qǐng)人就“物權(quán)的歸屬和內(nèi)容”所提起的民事訴訟，登記權(quán)利人即為被告。

在最高人民法院《民事案件案由規(guī)定》的起草討論過程中，對(duì)《物權(quán)法》第19條第2款異議登記申請(qǐng)人的訴權(quán)性質(zhì)曾有爭(zhēng)議。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，該款是賦予申請(qǐng)人另外一個(gè)訴權(quán)，是其就原登記的瑕疵單獨(dú)提起的另外一類訴訟，雖然其實(shí)體審理可能會(huì)涉及物權(quán)歸屬和內(nèi)容等實(shí)體問題，但法院審理置重的是物權(quán)登記的程序瑕疵⑤據(jù)《民事案件案由規(guī)定》的主要起草人最高人民法院研究室黃建中博士的介紹，在此謹(jǐn)向黃博士致謝。。筆者認(rèn)為，就前述異議登記的功用而言，異議登記之后的訴訟是為更正登記提供強(qiáng)有力的證據(jù)，因此，《物權(quán)法》第19條第2款所稱“起訴”的對(duì)象應(yīng)僅限于“物權(quán)的歸屬和內(nèi)容”，否則，登記機(jī)構(gòu)無法依法院判決結(jié)果進(jìn)行更正登記，異議登記即喪失意義。

根據(jù)最高人民法院《民事案件案由規(guī)定》，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容”的糾紛，屬于“物權(quán)確認(rèn)糾紛”［10］。但關(guān)于異議登記后利害關(guān)系人就登記薄上權(quán)利事項(xiàng)登記所提起的民事訴訟案由的確定，一直存在爭(zhēng)議［11］。

《民事案件案由規(guī)定》對(duì)民事糾紛的案由采取了四級(jí)分類方法，但就物權(quán)糾紛案由，該規(guī)定采取了特殊的處理方法。異議登記后利害關(guān)系人就登記簿上權(quán)利事項(xiàng)登記所提起的民事訴訟明顯屬于“物權(quán)確認(rèn)糾紛”，而“物權(quán)確認(rèn)糾紛”屬于第二級(jí)案由“物權(quán)保護(hù)糾紛”之下的第三級(jí)案由，其下又細(xì)分了“所有權(quán)確認(rèn)糾紛”、“用益物權(quán)確認(rèn)糾紛”、“擔(dān)保物權(quán)確認(rèn)糾紛”等三個(gè)第四級(jí)案由。同時(shí)，第一級(jí)案由“物權(quán)糾紛”之下還有“所有權(quán)糾紛”、“用益物權(quán)糾紛”、“擔(dān)保物權(quán)糾紛”等第二級(jí)案由，同樣可以涵蓋所有權(quán)確認(rèn)糾紛、用益物權(quán)確認(rèn)糾紛、擔(dān)保物權(quán)確認(rèn)糾紛，兩者之間極易重復(fù)。此時(shí)，應(yīng)當(dāng)如何確定案由?是在“物權(quán)確認(rèn)糾紛”(以請(qǐng)求權(quán)為基礎(chǔ)而設(shè)計(jì))這個(gè)第二級(jí)案由之下確定具體案由，還是在“所有權(quán)糾紛”、“用益物權(quán)糾紛”、“擔(dān)保物權(quán)糾紛”(均以法律關(guān)系為基礎(chǔ)而設(shè)計(jì))這些第二級(jí)案由之下確定具體案由?

《最高人民法院關(guān)于印發(fā)修改后的〈民事案件案由規(guī)定〉的通知》(法［2011］42號(hào))中指出:“物權(quán)法第三章‘物權(quán)的保護(hù)’所規(guī)定的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)或者債權(quán)請(qǐng)求權(quán)保護(hù)方法，在《民事案件案由規(guī)定》規(guī)定的每個(gè)物權(quán)類型(第三級(jí)案由)項(xiàng)下可能部分或者全部適用，多數(shù)可以作為第四級(jí)案由規(guī)定，但為避免使整個(gè)案由體系冗長(zhǎng)繁雜，在各第三級(jí)案由下并未一一列出，在適用時(shí)可以按照保護(hù)的權(quán)利種類，分別適用所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保護(hù)物權(quán)項(xiàng)下的第三級(jí)案由?！庇纱丝梢?，異議登記后利害關(guān)系人就登記簿上權(quán)利事項(xiàng)登記所提起的民事訴訟應(yīng)在“所有權(quán)糾紛”、“用益物權(quán)糾紛”、“擔(dān)保物權(quán)糾紛”等第二級(jí)案由之下確定具體的第三、第四級(jí)案由，在一般情況下不直接適用“物權(quán)確定糾紛”案由。例如，夫妻共有的房屋登記在丈夫名下，現(xiàn)妻子行使更正請(qǐng)求權(quán)，但丈夫不同意更正登記。妻子在異議登記之后，向人民法院提起訴訟，訴請(qǐng)確認(rèn)其對(duì)爭(zhēng)訴房屋的共有權(quán)。在案由確定上，既可定“物權(quán)確認(rèn)糾紛”(第二級(jí)案由)之下的“所有權(quán)確認(rèn)糾紛”(第三級(jí)案由)，也可定“所有權(quán)糾紛”(第二級(jí)案由)之下的“共有糾紛”(第三級(jí)案由)中的“共有權(quán)確認(rèn)糾紛”(第四級(jí)案由)。依據(jù)上述通知的規(guī)定，此時(shí)以定后者為宜。

應(yīng)當(dāng)注意的是，該通知中同時(shí)指出:“如果一個(gè)糾紛中同時(shí)涉及所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)中兩種以上的物權(quán)，或者在物權(quán)糾紛案由其他部分找不到可以適用的第三級(jí)案由時(shí)，則可以適用‘物權(quán)保護(hù)糾紛’項(xiàng)下的具體案由?！庇纱丝梢姡愖h登記后利害關(guān)系人就登記簿上權(quán)利事項(xiàng)登記所提起的民事訴訟在特殊情況下也適用“物權(quán)確認(rèn)糾紛”案由。

三、登記錯(cuò)誤的賠償訴訟

(一)《物權(quán)法》第21條的理解

《物權(quán)法》第21條規(guī)定:“當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償?！本捅緱l的理解，尤其是第1款和第2款之間的關(guān)系，學(xué)界有不同的看法。第一種意見認(rèn)為，第2款規(guī)定是和第1款相銜接，即排除第1款規(guī)定情形外，因登記錯(cuò)誤所造成損失的，登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)嚴(yán)格責(zé)任，但如果符合第1款的規(guī)定，是因?yàn)樯暾?qǐng)人提交了錯(cuò)誤或者虛假的材料造成損害的，登記機(jī)構(gòu)則承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任，即只有登記機(jī)構(gòu)對(duì)損害結(jié)果存在過錯(cuò)時(shí)才承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任;第二種意見認(rèn)為第2款規(guī)定是獨(dú)立規(guī)定的，只要登記出現(xiàn)錯(cuò)誤，造成損害，房屋登記機(jī)構(gòu)均需要承擔(dān)賠償責(zé)任，即無論何種情況，登記機(jī)構(gòu)都承擔(dān)嚴(yán)格責(zé)任［6］418。

筆者傾向于贊成第一種觀點(diǎn)，即:(1)登記申請(qǐng)人提供虛假材料造成登記錯(cuò)誤，如果登記機(jī)構(gòu)已善盡合理的審查義務(wù)，仍未避免登記錯(cuò)誤的發(fā)生，則由登記申請(qǐng)人就登記錯(cuò)誤給他人造成的損害承擔(dān)賠償責(zé)任;(2)登記申請(qǐng)人提供虛假材料，但同時(shí)登記機(jī)構(gòu)并未善盡合理的審查義務(wù)，在兩者的共同作用之下造成登記錯(cuò)誤，則由登記申請(qǐng)人和登記機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)因登記錯(cuò)誤給他人造成損害的賠償責(zé)任;(3)非因登記申請(qǐng)人提供虛假材料引起，完全系因登記機(jī)構(gòu)的原因所致登記錯(cuò)誤，應(yīng)由登記機(jī)構(gòu)就登記錯(cuò)誤給他人造成的損害承擔(dān)賠償責(zé)任。

(二)登記行為的性質(zhì)與賠償訴訟的性質(zhì)

在上述第(1)種情形，賠償訴訟顯系民事訴訟，自無疑問。但在第(2)種情形、第(3)種情形，當(dāng)事人向登記機(jī)構(gòu)主張的賠償訴訟是民事訴訟還是行政訴訟，端賴于對(duì)登記行為性質(zhì)的不同認(rèn)識(shí)。對(duì)此，學(xué)界一直存在多種觀點(diǎn):

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記行為是民事行為。從登記所產(chǎn)生的效力來看，登記所表彰的是物權(quán)的權(quán)利狀況，所產(chǎn)生的是民法上的物權(quán)變動(dòng);登記行為是產(chǎn)生私法效果的行為［12］?！暗怯浶再|(zhì)上為私法當(dāng)無異議，其特殊之處在于其是國(guó)家設(shè)立的擔(dān)負(fù)公共職能的機(jī)關(guān)參與的私法行為”［13］;盡管登記是登記機(jī)關(guān)的職權(quán)行為，但該職權(quán)行為必須在當(dāng)事人意志范圍內(nèi)作出，故登記應(yīng)當(dāng)以私法屬性為基調(diào)［14］。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記是行政行為。不動(dòng)產(chǎn)登記在我國(guó)是不動(dòng)產(chǎn)行政管理部門依其職權(quán)所實(shí)施的行政行為［15］。在此觀點(diǎn)下，又存在三種不同的看法，第一種認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記可視為一種準(zhǔn)行政行為［16］;第二種認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記行為是一種行政許可行為⑥《行政許可法》出臺(tái)后，這種觀點(diǎn)逐漸淡出人們的視野。;第三種將不動(dòng)產(chǎn)登記解釋為一種行政確認(rèn)行為［17］。其中以第三種看法為此種觀點(diǎn)的主流。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)將登記行為作為一個(gè)整體來認(rèn)定其性質(zhì)［18］，是一種復(fù)合性質(zhì)的行為［19］。不動(dòng)產(chǎn)登記原則上基于當(dāng)事人的申請(qǐng)而發(fā)生，當(dāng)事人的登記請(qǐng)求權(quán)無論界定為債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，還是物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，均屬于私法上的請(qǐng)求權(quán)，同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)的法律效果，并不是基于登記行為，而主要在于當(dāng)事人之間的合意。登記機(jī)構(gòu)對(duì)登記申請(qǐng)的審查和在登記簿上記載體現(xiàn)了充分、明確的行政法性質(zhì)。登記機(jī)構(gòu)作為行政機(jī)關(guān)，通過登記使不動(dòng)產(chǎn)交易的效力得以產(chǎn)生。這樣，不僅可以維護(hù)交易秩序，并支持不動(dòng)產(chǎn)交易的發(fā)展，還可以為國(guó)家征稅等治理活動(dòng)提供重要信息［20］。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記承載著公法的目標(biāo)，具有鮮明的國(guó)家治理活動(dòng)的色彩［21］。

筆者大抵贊成第二種觀點(diǎn)。第一，在理論上，登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法，同時(shí)在我國(guó)采不動(dòng)產(chǎn)登記要件主義的立法論之下，登記又是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，亦即僅有當(dāng)事人之間關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的合意，尚不足以發(fā)生物權(quán)的變動(dòng)，僅有踐行登記之后，物權(quán)才發(fā)生變動(dòng)。準(zhǔn)此以解，登記行為是對(duì)物權(quán)的確認(rèn)，具有創(chuàng)設(shè)權(quán)利的功能。這也是不動(dòng)產(chǎn)登記與動(dòng)產(chǎn)登記在功能上的重大區(qū)別⑦我國(guó)對(duì)動(dòng)產(chǎn)登記系登記對(duì)抗主義，登記在那里僅起證明權(quán)利存在的作用。。而不動(dòng)產(chǎn)登記之所以具有權(quán)利推定力和公信力，是因?yàn)閲?guó)家的行政行為公定力決定了不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)威性和穩(wěn)定性⑧所謂行政行為的公定力，是指行政行為與被撤銷、變更之前，即使不符合法定條件，也在形式上推定為合法有效，并強(qiáng)制他人承認(rèn)的效力。參見吳亮:《論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利推定力的本質(zhì)》，載于江南大學(xué)學(xué)報(bào)(人文社會(huì)科學(xué)版)，2008年第3期。。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記是行政確認(rèn)行為，是一種行政機(jī)關(guān)對(duì)私法關(guān)系進(jìn)行規(guī)范，并且產(chǎn)生直接公法法律效果和私法法律效果的行政行為。第二，在登記實(shí)務(wù)中，不動(dòng)產(chǎn)登記由建設(shè)主管部門和國(guó)土資源主管部門分別負(fù)責(zé)，而具體的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)均是這些行政機(jī)關(guān)及其下設(shè)的事業(yè)單位，雖然《房屋登記辦法》和《土地登記辦法》的規(guī)章名稱上去掉了“管理”二字，但通觀這些行政規(guī)章的條文，又不難看到其中的強(qiáng)烈行政管理色彩⑨對(duì)利害關(guān)系人查詢登記資料的限制即為其中顯著例子。。不過，以登記機(jī)構(gòu)的性質(zhì)來推導(dǎo)登記行為的性質(zhì)，其充分性似嫌不足，但在目前賠償基金尚未建立的現(xiàn)狀之下，將登記界定為行政行為，將登記錯(cuò)誤的責(zé)任即為國(guó)家賠償責(zé)任，對(duì)當(dāng)事人受損害的權(quán)利無疑提供了最基本的保障。在審判實(shí)務(wù)中，登記機(jī)構(gòu)因登記錯(cuò)誤所遭致的賠償責(zé)任被界定為行政賠償(國(guó)家賠償)，而在行政訴訟模式之下運(yùn)作。

綜上，在《不動(dòng)產(chǎn)登記法》對(duì)于登記機(jī)構(gòu)的性質(zhì)等重新作出界定之前，不動(dòng)產(chǎn)登記即應(yīng)界定為行政行為，登記錯(cuò)誤的賠償訴訟也就大多屬于行政訴訟的范疇。不過，這僅僅是權(quán)宜之計(jì)，在制定不動(dòng)產(chǎn)登記法之時(shí)，相關(guān)問題應(yīng)作重新考量10相關(guān)學(xué)者已就其中問題作出精到的分析，可供立法時(shí)參照。例如，楊立新:《論不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記損害賠償責(zé)任的性質(zhì)》，載于《當(dāng)代法學(xué)》，2010年第1期。。

四、余論:民事訴訟與行政訴訟界分的尷尬與展望

行文至此，大抵可以看出不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的司法救濟(jì)路徑——民事訴訟與行政訴訟并存。這種基于法條本身的解釋論雖有其正當(dāng)性，但卻給司法實(shí)踐造成了重大的影響。諸如，因登記錯(cuò)誤所引起的賠償訴訟，有的屬于民事訴訟(上述第一種情形);有的屬于行政訴訟(上述第三種情形);有的屬于民事訴訟與行政訴訟共存(上述第二種情形)，由此引發(fā)了民事侵權(quán)人和國(guó)家機(jī)關(guān)之間究系過錯(cuò)責(zé)任、份額責(zé)任，還是補(bǔ)充責(zé)任的爭(zhēng)論［22］，也引發(fā)了程序上所謂行政附帶民事訴訟、民事附帶行政訴訟等的討論。民事賠償與行政賠償在賠償范圍、歸責(zé)原則等方面的實(shí)質(zhì)差異，也給學(xué)說上的研究帶來了巨大的驅(qū)動(dòng)力?；诮忉屨摰慕绶纸o受損害權(quán)利的救濟(jì)也造成了極大的困難，本文開篇所引的焦作房產(chǎn)糾紛案件即屬著名案例。有學(xué)者通過比較域外審判實(shí)踐中出現(xiàn)的以法國(guó)為代表的大陸法系二元制處理模式(我國(guó)大抵屬此種模式)、以英國(guó)為代表的英美法系一元制處理模式以及日本獨(dú)特的當(dāng)事人訴訟模式，并進(jìn)而主張采取行政、民事融合方式來化解行政爭(zhēng)議與民事爭(zhēng)議之間的沖突［23］，無疑是可貴的探索?？梢钥吹?，這種行民融合的方式在我國(guó)審判實(shí)踐中已見端倪，如最高人民法院民事審判第三庭既受理知識(shí)產(chǎn)權(quán)民事糾紛案件，也受理知識(shí)產(chǎn)權(quán)行政糾紛案件。實(shí)際上，可采的路徑還有將不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)確定為脫離于行政管理體制的純“私法屬性”的機(jī)構(gòu)，明定不動(dòng)產(chǎn)登記中各當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)的性質(zhì)，統(tǒng)一由一個(gè)審判機(jī)構(gòu)處理不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛，無疑為上選。當(dāng)然，這些都有賴于統(tǒng)一的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》的出臺(tái)。

［1］王貴松．行政與民事爭(zhēng)議交織的難題——焦作房產(chǎn)糾紛案的反思與展開［M］．北京:法律出版社，2005．

［2］馬懷德．行政訴訟原理［M］．北京:法律出版社，2003:21－25．

［3］吳庚．行政爭(zhēng)訟法論［M］．臺(tái)北:作者自版，2005:11．

［4］梁慧星．中國(guó)物權(quán)法草案建議稿——條文、說明、理由與參考立法例［M］．北京:社會(huì)科學(xué)出版社，2000:161．

［5］王利明．物權(quán)法研究:上卷［M］．修訂版．北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社，2007．

［6］住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策法規(guī)司、住宅與房地業(yè)司、村鎮(zhèn)建設(shè)辦公室．房屋登記辦法釋義［M］．北京:人民出版社，2008

［7］王富博．不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵的法律救濟(jì)［J］．法律適用，2005(2):78－81．

［8］崔建遠(yuǎn)．我國(guó)物權(quán)立法疑難問題研究［M］．北京:清華大學(xué)出版社，2005:421．

［9］江偉．民事訴訟法學(xué)［M］．上海:復(fù)旦大學(xué)出版社，2002:360．

［10］高圣平，黃建中．物權(quán)糾紛案由的理解與適用［J］．人民司法，2008(4):8－13．

［11］曹建明．最高人民法院民事案件案由規(guī)定理解與適用［M］．北京:人民法院出版社，2008:56．

［12］姚輝．民法學(xué)原理與案例教程［M］．北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社，2007:244．

［13］王洪亮．不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記立法研究［J］．法律科學(xué)，2002(2):118－127．

［14］李昊．物權(quán)法背景下的不動(dòng)產(chǎn)登記法［J］．清華法律評(píng)論，2006(1):62－86．

［15］崔建遠(yuǎn)．中國(guó)房地產(chǎn)法研究［M］．北京:中國(guó)法制出版社，1995:238．

［16］閻爾寶．不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記、行政許可與國(guó)家賠償責(zé)任［J］．行政法學(xué)研究，1999(2):63－70．

［17］姜明安．行政法與行政訴訟法［M］．北京:北京大學(xué)出版社、高等教育出版社，2005:282．

［18］申衛(wèi)星．從物權(quán)法看物權(quán)登記制度［J］．國(guó)家檢察官學(xué)院學(xué)報(bào)，2007(3):7－18．

［19］王利民，郭明龍．邏輯轉(zhuǎn)換與制度創(chuàng)新—中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵救濟(jì)模式的體制性調(diào)整［J］．政法論叢，2006(5):24－30．

［20］李昊，常鵬翱，葉金強(qiáng)，等．不動(dòng)產(chǎn)登記程序的制度建構(gòu)［M］．北京:北京大學(xué)出版社，2005:3．

［21］周林彬．物權(quán)法新論——一種法律經(jīng)濟(jì)分析的觀點(diǎn)［M］．北京:北京大學(xué)出版社，2002:245．

［22］王達(dá)．對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的行政法思考［J］．行政法學(xué)研究，2007(2):90－95．

［23］張旭東，甘力．行政與民事交叉案例沖突解決機(jī)制的選擇［J］．中國(guó)石油大學(xué)學(xué)報(bào):社會(huì)科學(xué)版，2008(2):58－63

Judicial Remedy towards the Inaccurate Real Estate Registration in the Context of Hermeneutics——from the Interlaced Perspectives of Civil Litigation and Administrative Litigation

LIU Lu1，GAO Sheng-ping2

(1．Law School，Beijing Normal University，Beijing 100875，China;2．Research Center of Civil and Commercial Jurisprudence，Renmin University of China，Beijing 100872，China)

According to property law，judicial remedy towards the inaccurate real estate registration can be in two ways-civil litigation and administrative litigation．The litigation originated in that registration agencies do not conduct correction registration ismost likely administrative;while，the litigation brought up after dissidence registration civil．The compensation litigation originated from the inaccurate registration may be either civil or administrative．Real estate registration law should unify the patterns of judicial remedy in order to facilitate the victim＇s right assertion．

inaccurate registration;civil litigation;administrative litigation;correction registration;dissidence registration

D 923．2

A

1004－1710(2011)06－0054－06

2011－11－22

劉璐(1972－)，女，河北冀州人，北京師范大學(xué)法學(xué)院副教授，2008級(jí)博士研究生，主要從事民事法學(xué)研究。

高圣平(1968－)，男，湖北仙桃人，中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心副教授，主要從事民商事法學(xué)研究。

［責(zé)任編輯:王 怡］