房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中應注意的問題

李曉艷

房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中應注意的問題

李曉艷

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成

1.土地、建筑安裝工程費、設備費用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80%。由于當前土地價格飛漲，土地費用顯得尤其重要。土地費用的大小是評價一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行，是否有預期利潤的最主要經(jīng)濟指標。土地費用主要包括劃撥或征用土地的土地征用拆遷費、出讓土地的土地出讓地價款、轉讓土地的士地轉讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前，都必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本，以此來進行項目的可行性評估。

2.基礎設施及配套設施支出。主要是指水、電、煤氣、暖氣、小區(qū)內(nèi)道路、停車場等基礎設施。學校、醫(yī)院、商店、居委會、派出所等生活服務性配套設施也是不可缺少的。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多收費項目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強，標準普遍偏高。配套及收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%~15%，減少這部分費用支出，是降低開發(fā)成本取得經(jīng)營效益的一項重要手段。

3.管理費用和籌資成本。管理費用指企業(yè)行政、財務、人事等行政管理部門，為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算

房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算是指企業(yè)開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程。

1.成本歸集對象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本核算時，應該確定成本歸集對象，即成本核算單位。成本核算對象的確定原則：應滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本的及時結算，適應成本監(jiān)控的要求。對于小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個問題比較容易解決，可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對象，設立一個成本核算單位。但是對大規(guī)模的開發(fā)，就必須科學地確定成本歸集對象。在這種情況下，成本核算對象不能過細（如以單幢為單位），因為這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡單地以整個小區(qū)為核算單位，因為一個小區(qū)從開始建設到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其在管理上的作用。

2.共同成本的分配問題。對成片開發(fā)土地而言。肯定存在共同成本，按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。分配方法有個別認定法，按面積分配法和按價值分配法。在選擇方法時應保持使用方法的一致性。以價值為基礎來分配共同成本是一個廣為采用的方法，在這一方法下，其價值可取該項目的估計售價或評估價值。如若其中的直接成本可明確辯認，則應以減去直接成本后的共同成本來進行分配，以使分配結果更為準確。以面積為基礎來分配共同成本通常只適用于成片土地開發(fā)后的成塊出售或轉讓。如若每塊土地上的構成內(nèi)容不同，則分配結果必將與實際不符。個別認定法從定義上來講可能是個最好的辦法，如能分別認定，就可在平時歸集，也就不存在共同成本的分配問題，這種方法可同以上兩種方法結合使用。

3.籌建期間借款利息的會計處理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由其經(jīng)營特點所決定，在開發(fā)項目前期需要進行征地、拆遷、補償，以及“三通一平”等基礎設施建設，需要投入大量的資金。其資金的來源除了預收購房款外，銀行借款是主要來源。加之房地產(chǎn)開發(fā)項目建設周期長，在籌建期常常發(fā)生巨額的利息支出。根據(jù)現(xiàn)行會計準則規(guī)定，這種利息支出應當資本化，即發(fā)生時列作開發(fā)成本，待銷售實現(xiàn)時按照配比原則逐步轉入當期的經(jīng)營成本。項目竣工后，發(fā)生的借款利息則直接計入財務費用。

4.項目的竣工決算。房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便企業(yè)結出經(jīng)營利潤?？墒乾F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重視工程決算而忽視項目決算。因為工程決算在施工完成后進行，時間比較明確，且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而項目決算有可能因為各種原因變得遙遙無期，比如小區(qū)個別配套沒有完成（不影響銷售），計劃中的公建設施暫時不能實施，或者押金的收回久拖不決等，都會影響整個開發(fā)項目的完全建成和項目決算。可以通過“預提費用”科目將尚未實施的工程預算計入成本，使項目決算能按計劃進行，以后待工程完成再按實際支出調(diào)整項目成本。由于這部分工程支出，通常在項目總投資中所占的比例很小，這樣做對項目的總成本和單位成本不會造成較大的影響。

（作者單位：新疆天力建工集團有限公司）