試論廉租住房監(jiān)管機制

陳玲燕

1 我國廉租住房運行現(xiàn)狀

廉租住房是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮?向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房[1]。作為解決最低收入家庭住房問題的一種手段,廉租住房制度具有調(diào)控住房市場和調(diào)節(jié)收入分配的作用,它與經(jīng)濟適用房、商品房相銜接,形成住房分類供應(yīng)體系,加快房地產(chǎn)市場化的進程,解決住房問題上的“市場失靈”,符合社會發(fā)展和進步的需要。

我國的廉租住房管理體制尚待完善,從目前全國各地廉租住房運作情況看,管理體制存在較多問題：管理機構(gòu)未能理順;廉租住房分配審批不嚴、廉政同步監(jiān)察不力;廉租住房資金挪作他用等現(xiàn)象。

監(jiān)管就是指依據(jù)一定的規(guī)則對個人和經(jīng)濟主體的活動進行限制的行為。廉租住房監(jiān)管是政府對廉租住房市場實施的一種政府管制行為。廉租住房運行的監(jiān)管不僅僅是頒布幾條法律、法規(guī)或成立一些監(jiān)管機構(gòu),而是一個涉及法律、經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場和政府部門相互配合協(xié)調(diào)的系統(tǒng)工程,從而保證社會的穩(wěn)定與和諧,同時促使廉租住房資源的最優(yōu)化配置。

下面就以廉租住房配租模式為依托,從各個階段來分析如何加強監(jiān)管。

2 廉租住房審批階段的監(jiān)管

根據(jù)申請廉租住房的程序,實行嚴格的準入制度,資質(zhì)審查制度。各街道辦事處負責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)最低收入家庭申請住房保障的受理、初審管理工作,區(qū)(縣)房產(chǎn)管理部門負責(zé)審核、公告及配租后的復(fù)核管理工作,市住房保障中心負責(zé)登記、配租、協(xié)調(diào)管理等。建設(shè)部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務(wù)局和社會保障等部門按照各自職責(zé)對廉租住房進行監(jiān)督和管理。

在審批過程中,重要的是建立個人信用體系和個人財產(chǎn)申報制度。收入不透明,無法規(guī)范個人租賃廉租住房行為,一些城市出現(xiàn)“投機”,中低收入者不能享受到政府為他們提供的住房保障服務(wù),加劇了低端住宅市場的供需矛盾。首先,制訂《個人信用報告法》,以立法的方式規(guī)范信息的收集、提供、使用和管理,用法律的形式對個人賬戶體系,個人信用記錄與移交,個人信用檔案管理,個人信用級別的評定、披露和使用,個人信用主體的權(quán)利義務(wù)及行為規(guī)范等作出明確規(guī)定,以確保個人信用制度的規(guī)范發(fā)展,保證個人信用信息的客觀、公正和正確利用。另外,建立個人財產(chǎn)申報制度,完善個人儲蓄存款實名制,保證個人的財務(wù)數(shù)據(jù)完整;建立個人基本賬戶制度。

對違背個人信用制度者進行制裁,形成強有力的外部約束。對于有違約記錄的人,應(yīng)實行全社會共同監(jiān)督,聯(lián)合制裁的方法,建立合理的懲罰尺度以對不同程度的失信行為施以相應(yīng)的處罰,依法追究嚴重失信者的民事或刑事責(zé)任。建立快速收到有關(guān)失信行為的信息或舉報機制及不良信用記錄數(shù)據(jù)庫。建立被懲罰人申訴機制,并對誣告、誹謗者訴諸法律,提高違約者的成本,從而促進信用觀念的提高,在全社會形成良好的信用環(huán)境和信用秩序。

3 廉租住房配租階段的監(jiān)管

廉租住房按照供給模式可以劃分為：實物配租、租金補貼、租金核減、租金補貼還貸購房四種,見圖1。以下將逐個分析如何監(jiān)管。

3.1 實物配租模式的監(jiān)管

我們按照廉租住房制度運行當中所采用的不同模式進行劃分,可分為：政府集中購建廉租住房和政府分散購建廉租住房。廉租住房制度作為社會保障的一部分,房租收入有限,不能靠房租彌補自身運行需要,否則存在大量資金缺口。為了確保資金來源,地方各級人民政府要根據(jù)廉租住房工作的年度計劃,切實落實廉租住房保障資金。對工作不落實、措施不到位的地區(qū),要通報批評,限期整改,并追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任;對在解決城市低收入家庭住房困難工作中以權(quán)謀私、玩忽職守的,依法依規(guī)追究有關(guān)責(zé)任人的行政和法律責(zé)任。

3.2 租金補貼模式的監(jiān)管

租金補貼模式分為限定性租金補貼模式和非限定性租金補貼模式[2]。由于租金補貼模式能滿足不同廉租對象對住房區(qū)位、房型以及周邊環(huán)境的多樣化偏好,且由于該方法的易執(zhí)行性,退出成本較低,所以目前這種配租方式應(yīng)用最廣。

對于限定性租金補貼模式,政府要監(jiān)督廉租對象,看是否專款專用,還要幫助和監(jiān)督廉租對象尋找適合的廉租住房。對于非限定性租金補貼模式,政府無需監(jiān)督廉租對象如何使用補貼租金的費用,只要幫助和監(jiān)督尋租。承租人對所使用的住宅設(shè)備要妥善保管、不得私自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓他人;對租金拖欠者,收取滯納金。如果接受廉租住房的家庭擅自改變房屋用途且拒不改正的,擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的,或者連續(xù) 6個月以上未在廉租住房居住的,由市住房保障中心收回其承租的廉租住房,或者停止發(fā)放租金補貼,已騙取廉租住房保障的,責(zé)令其退還已領(lǐng)取的租賃住房補貼,或者退出廉租住房并補交市場平均租金與廉租住房標準租金的差額,情節(jié)惡劣的,并可處以1 000元以下的罰款。

3.3 租金核減模式的監(jiān)管

租金核減模式：政府對已經(jīng)租住符合廉租住房標準的廉租對象按照配租標準減免其已交房租中的超額部分。該模式由于已經(jīng)界定了廉租對象,配租標準,所以只有在定期核查的時候,街道辦事處或者區(qū)(縣)房產(chǎn)管理部門監(jiān)督承租人是否有擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的,或者連續(xù)6個月以上未在廉租住房居住的或已經(jīng)超過當?shù)刂贫ǖ淖畹捅Ｕ暇€,如有這種情況存在,由市住房保障中心收回其承租的廉租住房或停止租金核減,已騙取廉租住房保障的,責(zé)令其補交核減的租金,情節(jié)惡劣的,并可處以 1 000元以下的罰款。

3.4 租金補貼還貸購房模式的監(jiān)管

租金補貼還貸購房模式：針對拆遷地區(qū)的最低收入家庭在購買安置房時,通過用政府為其提供的租金補貼,償還部分購房貸款。租金補貼還貸政策的實施,可以使大量原本無法享受公積金貸款的低收入家庭,在購房時得到政府低息貸款的金融支持。按租金補貼還貸購房政策購買的住房,不得私自轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)租,如遇特殊情況需轉(zhuǎn)讓住房時,由市房產(chǎn)管理部門收購。房產(chǎn)管理部門要加強監(jiān)督,定時審查財務(wù)數(shù)據(jù),對于購買家庭月人均收入連續(xù)一定年限內(nèi)超過當?shù)刈畹蜕畋Ｕ蠘藴实?房產(chǎn)管理部門將根據(jù)其收入水平調(diào)整租金補貼還貸額,有關(guān)規(guī)定另行制定。

4 廉租住房騰退階段的監(jiān)管

當配租家庭人均收入連續(xù)一定年限(根據(jù)當?shù)卣畬嶋H情況制定年限)超過城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準;現(xiàn)有住房已被列入動拆遷范圍內(nèi)的家庭;人口情況發(fā)生變化,人均面積超過當?shù)匾?guī)定的配租面積標準。以上三種情況都要涉及到廉租住房的騰退問題[3]。對虛報、隱瞞情況或者偽造有關(guān)證明享受政策的配租家庭,由房地產(chǎn)行政主管部門取消其申請資格,已騙取廉租住房保障的,責(zé)令其退還已領(lǐng)取的租賃住房補貼,或者退出廉租住房并補交市場平均租金與廉租住房標準租金的差額,或者補交核減的租金,兩年內(nèi)不得申請并執(zhí)行相關(guān)的經(jīng)濟處罰規(guī)定。

除了強制性的監(jiān)管措施外,因地制宜的制定廉租住戶申請主動退出優(yōu)惠政策,鼓勵廉租戶自行置業(yè),促使條件轉(zhuǎn)好的廉租住戶申請主動退出,購買經(jīng)濟適用房或商品房。廉租住戶自覺主動退出廉租福利后,能得到政策性優(yōu)惠,提供低息購房貸款、優(yōu)先購買經(jīng)濟適用房、購房稅費減免等。這種激勵機制能夠使條件轉(zhuǎn)好的家庭主動退出廉租住房,減少監(jiān)管成本。

5 結(jié)語

廉租住房作為住房保障體系的一部分,有很多優(yōu)點,如用地較少、成本較低和可反復(fù)使用等優(yōu)點,是住房保障制度中最經(jīng)濟、最公平、最能滿足城市低收入者的住房需求的制度。但廉租住房制度還處在襁褓中,因此需要法律、經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場和政府部門相互配合協(xié)調(diào),建立一套完善的監(jiān)管機制,使得它能為更多的低收入家庭帶來福音。

[1] 劉曉君.廉租住房縱覽[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社, 2005：3-4.

[2] 王嚇忠,巫月娥.廉租房相關(guān)問題研究[J].城市問題,2006 (6)：61-64.

[3] 曾國安,胡晶晶,周 盼.關(guān)于建立廉租住房騰退五大保障機制的構(gòu)想[J].湖北行政學(xué)院學(xué)報,2010(5)：26-27.