公允價值在投資性房地產中的應用

辛云峰

（財政部財政科學研究所，北京市 100142）

公允價值在投資性房地產中的應用

辛云峰

（財政部財政科學研究所，北京市 100142）

在投資性房地產中，公允價值的測算可以采用成本法、市場法和收益法。成本法主要適用于既不產生現金流，又很少有交易案例的公益性房地產，其優(yōu)點是數據可靠性強，易于理解，缺點是估值目標可能與公允價值的估值目標不一致；市場法主要適用于存在活躍房地產交易市場的區(qū)域，其優(yōu)點是最體現公允價值的目標，但在實際過程中，判斷與選擇參照物高度依賴于專業(yè)知識和估值經驗；收益法主要適用于能帶來持續(xù)現金流的房地產，其優(yōu)點是能體現公允價值的估值目標，并體現貨幣的時間價值以及風險與收益之間的關系，缺點是計算結果受未來現金流量和資本化率計算合理性的影響。

投資性房地產；公允價值；成本法；市場法；收益法

一、問題的提出

投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括用于出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及用于出租的建筑物。自用房地產以及作為存貨的房地產不屬于投資性房地產。

《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產》中規(guī)定，投資性房地產應當按照成本進行初始計量。企業(yè)應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，但當投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場，且企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而能夠對投資性房地產的公允價值作出合理估計時，企業(yè)可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。[1]

新企業(yè)會計準則中雖然規(guī)定了投資性房地產可以采用公允價值計量模式進行后續(xù)計量，但對公允價值計量模式的應用作了嚴格的限定，即“投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場，且企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息”。然而，投資性房地產作為非流動資產存在著周邊環(huán)境、交通狀況、新舊程度、容積率、樓層等差異，很難從房地產交易市場中找出完全相同的參照物，即使提取了大量的類似資產的市場交易信息，最終確定的公允價值必然是經過調整的估計價值。

目前，我國除北京、上海等少數一線城市外，大部分城市尚未建立成熟的房地產二級市場。準則制定者考慮到我國社會主義市場經濟的發(fā)育程度，限定了投資性房地產公允價值的使用范圍，在一定程度上避免了企業(yè)利用公允價值操縱利潤。未來，隨著我國與全球經濟發(fā)展的聯系越來越緊密，房地產行業(yè)也將面臨外資企業(yè)的挑戰(zhàn)與競爭。運用公允價值能更好地反映我國參與房地產經營企業(yè)的真實價值，使會計信息更加透明、公開，符合廣大利益相關者的要求，亦有助于我國房地產企業(yè)參與國際上的競爭與合作。此外，隨著我國經濟持續(xù)迅速發(fā)展，房地產價格亦持續(xù)上漲，對持有大量投資性房地產的公司來說，資產實際價值遠超賬面價值，為提高會計信息的可靠性和相關性，與國際接軌，采用公允價值對資產進行計量是財務會計發(fā)展的趨勢。本文結合資產評估行業(yè)對房地產價值的確定方法，提出投資性房地產公允價值的幾種確定方法。

二、確定投資性房地產公允價值的幾種方法

目前，評估投資性房地產公允價值可以采取三種方法，分別為成本法、市場法、收益法，由于估值思路不同，三種方法適用的范圍也略有區(qū)別。

1.成本法

（1）成本法及其估值過程。成本法是指采用投資性房地產在當前時點的重置價格或重建價格，包括土地使用權的成本，按該項資產的新舊程度進行調整后，作為其公允價值。成本法主要適用于既不產生現金流，又很少有交易案例的公益性房地產，如政府的辦公樓、學校、醫(yī)院、公園、博物館等，也適用于新建房地產。需要說明的是，土地的價格，尤其是商業(yè)用地的價格，主要由該地塊的外部環(huán)境及效用而非其購置成本決定。因此，成本法主要用于評估建筑物價格，在評估土地價值時，其結果有一定的局限性。

土地重置價格主要包括取得待開發(fā)土地的成本和土地開發(fā)成本。取得待開發(fā)土地的成本取決于獲取土地使用權方式。如果待開發(fā)土地原是農村集體土地，取得該土地成本包括國家征用集體土地而支付給農村集體組織的費用以及支付給政府的土地使用權出讓金。如果待開發(fā)土地原是城鎮(zhèn)土地，取得該土地成本包括向原土地使用者支付的拆遷費用以及支付給政府的土地使用權出讓金。

土地開發(fā)成本包括基礎設施建設費、公共配套設施建設費、管理費用、利息費用等?；A設施建設費主要包括三通一平費用，即水通、電通、路通以及場地平整費用，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍钡馁M用。公共配套設施建設費主要包括水、電、大市政和公建配套的建筑物建設費用，如學校、郵電、銀行以及公廁等。管理費用指企業(yè)組織管理開發(fā)項目所發(fā)生的工資、勞動保護費等費用。利息費用是指占用資金（自有或從外部借入）在土地開發(fā)完工前發(fā)生的利息。舊有土地使用權攤銷可以通過下列公式計算：

建筑物重置價格主要包括建筑安裝工程費、設備費、勘察設計與前期工程費、管理費、稅費、利息費用、開發(fā)利潤等，各分項可以依據當地《建筑工程預算定額》或建筑工程造價經驗指標測算。舊有建筑物折舊可以通過下列公式計算：

（2）成本法的優(yōu)缺點。運用成本法估計投資性房地產公允價值的優(yōu)點在于其成本數據的可靠性較強，易于理解。對于大多數投資性房地產來說，在無法取得市場價格的情況下，一方面部分報告主體本身能夠運用自身數據提供重置成本，另一方面當地的建筑工程定額或造價經驗指標亦能夠提供測算重置成本所需要的數據。

運用成本法估計投資性房地產公允價值的最大缺陷在于成本法的估值目標可能會與公允價值估值目標不一致，估值結果的相關性較弱。成本法主要從生產者的角度考慮資產價值的構成，只有當同時滿足自由競爭（進出行業(yè)自由，且門檻不高）以及商品本身可以大量重復生產這兩個基本條件時，成本法估值結果才會與現行市場價格較為接近。而公允價值的估值目標是現行市場價格，即估值標的對市場參與者的效用。

因此，在實際應用中，成本法通常作為市場法和收益法的補充，適用于既不產生現金流，又難以找尋相同或類似資產交易案例的投資性房地產。

2.市場法

市場法又稱市場價格比較法，是通過比較被評估投資性房地產與最近售出類似資產的異同，并將類似的市場價格進行調整，從而確定被評估資產價值的一種資產評估方法，主要適用于存在活躍房地產交易市場的京、滬等一線城市。市場價格是相對于評估參照物而言的，可以為近期類似資產的銷售價格，或者一組類似資產銷售價格的平均數或者中間數。根據所使用的估值技術的不同，市場法可分為線性回歸法和市場比較法。

無論使用線性回歸法還是市場比較法評估投資性房地產的公允價值，都需要通過市場調查搜集相關評估參照物詳實的市場交易資料，包括交易價格、交易時間、資產狀況等。目前，國內搜集房地產交易信息的渠道有：第一，各地區(qū)房地產交易管理網站公布的相關數據；第二，各房地產交易網站公布的房屋銷售信息；第三，制作房地產銷售調查表，邀請業(yè)內人員填寫；第四，通過房地產展覽會搜集資料，選取并掌握評估參照物的相關信息。評估參照物的確定是最基礎、同時也是最重要的工作，直接影響估值結果。評估參照物越具有可比性，估值結果就越具有相關性、可靠性。

（1）線性回歸法估值過程。第一，選取影響因素、建立模型。投資性房地產的公允價值受多種因素的影響，而投資性房地產物業(yè)類型不同，其影響因素也不盡相同。如住宅類投資性房地產公允價值的影響因素包括剩余使用年限、建筑面積、地理位置、交通狀況、小區(qū)規(guī)劃等；商業(yè)類投資性房地產公允價值的影響因素包括與商圈中心的距離、人流量、交通狀況等。確定影響因素后，將已搜集的評估參照物信息針對各因素進行多元線性回歸分析，確定各影響因素的回歸系數，并剔除統計上不顯著的影響因素。以某住宅類投資性房地產為例，假定其影響因素包括剩余使用年限（L）、建筑面積（A）、周邊超市數量（N）、與地鐵站點的距離（D），則其價格P為：

其中，fL、fA、fN和fD分別為各影響因素（自變量）的回歸系數，Intercept為回歸方程的截距項，ε為回歸方程的誤差項。

確定價格與各影響因素的回歸模型后，將待評估投資性房地產的相關信息輸入模型，即可確定其經評估的公允價值。

例1：某企業(yè)擁有房屋一套，原用于職工宿舍，現已收回并用于對外出租。企業(yè)會計人員采用公允價值對該房屋進行計量，并搜集了一組同區(qū)域近期交易房屋作為評估參照物，確定上述出租房屋的公允價值，相關信息如表1所示。

表1 待評估房地產與參照物的基本情況

經過計算，可列出四元線性回歸方程：

上式表明，剩余使用年限每增加1年，房屋公允價值評估值增加2.6815萬元；建筑面積每增加1平米，房屋公允價值評估值增加2.0355萬元；周邊超市數量每增加1個，房屋公允價值評估值減少7.7982萬元；與地鐵距離每增加1米，房屋公允價值評估值減少0.0105萬元。

第二，結果分析與模型調整。計算顯示，調整判定系數（Adjusted R Square）為99.64%，表明在房屋公允價值變動中，有99.64%可由房屋剩余使用年限、建筑面積、超市數量以及與地鐵的距離這4個因素的變動來解釋。

F檢驗統計值為888.43，當置信度為95%，即顯著性水平為0.05，回歸分析自由度（自變量數目）為4，殘差自由度為9時，F檢驗的臨界值為3.63，本次回歸分析F=888.43>3.63，因此可以認為已建立的四元線性回歸模型有效。

5個回歸系數的t檢驗統計值分別為-6.4626、 5.4350、9.4817、-0.9897以及-3.3436。當置信度為95%，顯著性水平為0.05，自由度為9時，t檢驗臨界值為2.262，而超市數量的t檢驗統計值為-0.9897，絕對值小于2.262，表明超市數量的回歸系數在統計上不顯著。[2]

在回歸方程中刪除“超市數量”這一自變量，再次進行線性回歸，得出以下三元線性回歸方程：

將待評估自有出租房屋的相關系數代入上式中，即可得出其公允價值評估值371.5284萬元。

（2）市場比較法估值過程。運用市場比較法估計投資性房地產公允價值時，應對從各渠道搜集的交易案例進行篩選，選擇合適的交易案例作為評估參照物，數量宜在三個以上。最終選取的評估參照物一般應滿足以下條件：第一，評估參照物與估值標的的用途、建筑結構、地理位置相同或者接近；第二，評估參照物交易時間與估值基準日接近；第三，評估參照物的交易價格為公平的市場交易價格，即交易雙方擁有的信息對稱，且是在互相了解、自由、不受各方之間任何關系影響基礎上商定條款而形成的交易價格。[3]

評估參照物確定之后，估值標的的公允價值即可在評估參照物交易價格的基礎上通過系數修正獲取。

其中：P為估值標的價格，P'為評估參照物價格，fs為交易情況修正系數，fd為交易日期修正系數，fr為房地產狀況因素修正系數，fy為土地使用年限修正系數，若折現率為r，評估參照物剩余使用年限為m，估值標的剩余使用年限為n，則：

（3）市場法的優(yōu)缺點。運用市場法估計投資性房地產公允價值的優(yōu)點在于其估值方法基于市場交易數據，最能夠體現公允價值估值目標。通過運用市場法估值得出的投資性房地產公允價值，具備較強的相關性和可靠性。

運用市場法估計投資性房地產公允價值的不足之處在于實際應用過程中，判斷和選擇估值參照物對專業(yè)知識和估值經驗要求較高。一旦選取的估值參照物存在缺陷，對估值標的的公允價值計量將產生較大影響。如估值標的為民用住宅，而估值參照物選取酒店式公寓，估值結果就可能“謬以千里”。

3.收益法

（1）收益法及其估值過程。收益法指的是用適當的還原利率將資產的未來純收益折算為現值的評估方法，主要適用于能夠帶來持續(xù)現金流入的房地產。資產的未來純收益指的是年度凈營運收益，即每年潛在的毛收入扣除正常的空置損失、保險費、稅費、公用事業(yè)費以及必要的維護修繕費用。還原利率是指市場要求的回報率，即資本化率。

NOI（Net Operating Income）：年度凈營運收益。

R（Market Capitalization Rate）:資本化率。

n:使用年限，按建筑物經濟壽命與土地使用權年限孰小原則確定。

如果該項地產可以無限期使用，則上式變?yōu)椋?/p>

第一，年度凈營運收益（NOI）的計算。

GPI（Gross Potential Income）:潛在毛收入總額，即房屋按照市場價格全部滿期租出產生的全部租金收入。

EVCL（EstimatedVacancyandCollecting Losses）:預計的空置和拖欠損失。

INS（Insurance）:保險費。

T（Taxes）:稅費，國內對企業(yè)出租房屋按租金收入計征12%房產稅、5%營業(yè)稅以及城市維護建設稅、教育費附加等其他稅費。

U（Utilities）:公用事業(yè)費。

M（Repaires and Maintenance）:維護保養(yǎng)費。

例2：某地產公司于2009年10月取得一塊土地50年使用權，并于2010年10月在此地塊上建成鋼結構辦公樓，建筑面積20000平米，每平米造價5000元，重置價格為每平米6000元，經濟耐用年限70年。該地產公司擬自營該辦公樓用于出租。據調查，該地塊附近同類型辦公樓租金平均為每天每平米3元，空置率約為10%，每年保險費為辦公樓重置價格的0.1%，房產稅為租金收入的12%，營業(yè)稅為租金收入的5%，其他稅費合計為租金收入的1%，公用事業(yè)費約為每年500萬元，維護修繕費用為年租金收入的3%。年度凈營運收益的計算過程如表2所示。

表2 年度凈營運收益的計算

第二，資本化率（R）的確定。資本化率的確定可以采取兩種方法，分別為市場法和利率累加法。市場法指參照近期的類似案例，通過交易標的的年度凈營運收益與交易價格的比率獲取資本化率。利率累加法指通過無風險利率rf和風險調整利率累加獲取資本化率。

在市場法下，通過搜集若干個（一般為4個以上）與待評估房地產相同或類似的房地產交易案例，求其年度凈營運收益與交易價格的比率的算術平均值，獲取待評估投資性房地產的資本化率。

例3：承上例，地產公司財務人員選取了6個可比案例，并搜集相關資料如表3所示。

該辦公樓的評估價值為：

利率累加法通過無風險利率與風險調整利率累加獲取資本化率。無風險利率指無風險的資本投資收益率，美國取長期國債（Treasury Bond）利率，而國內通常取一年期居民定期存款利率。風險調整利率的確定通常采用以下兩種方法：一是評估人員憑借經驗判斷資本化率的范圍；二是找出各種投資類型及其收益率、風險程度，按風險大小排序，將評估對象的風險與上述各種投資類型的風險進行比較，確定資本化率。這兩種方法均要求評估人員具備一定行業(yè)經驗，涉及較多的職業(yè)判斷，最終確定的資本化率也較為主觀。近期，部分學者提出引入資本資產定價模型（CAPM），依據該模型確定的資本化率較為客觀且有理論依據。然而，資本資產定價模型的假設條件較多，市場的有效性是其成立的一個重要基礎。中國的資本市場乃至房地產市場是否支持資本資產定價模型以及在現有條件下如何運用資本資產定價模型，有賴于進一步的研究分析。

表3 待評估房地產資本化率的確定

（2）收益法的優(yōu)缺點。運用收益法估計投資性房地產公允價值的優(yōu)點在于其估值方法能夠反映公允價值估值目標，并且體現了貨幣的時間價值以及風險與收益率之間的關系，因此，該方法能夠為會計準則制定者所接受。

運用收益法估計投資性房地產公允價值的最大挑戰(zhàn)在于未來現金流量以及資本化率的確定，所有影響估值標的公允價值的因素均應體現在未來現金流量和資本化率中。因此，未來現金流量及資本化率計算的合理性直接影響著公允價值的計量結果。

4.估值方法總結

成本法、市場法和收益法在理論基礎、估價步驟、估價角度以及估值過程中應用的主要輸入變量上都存在著明顯差別，在實際應用中，報告主體應結合實際情況選擇恰當的估值方法。在考慮了估值標的的會計環(huán)境和估值方法輸入變量的充分性后，在有些情況下，可以應用單一的估值方法，而在另外一些情況下，需要使用多種估值方法。如果運用多種估值方法估計投資性房地產公允價值，應當在對估值標的及其會計環(huán)境進行充分評價的基礎上，對各種估值方法的估值結果予以評價并平衡。

三、總結與展望

本文引入了幾種評估方法來確定投資性房地產公允價值，為未來投資性房地產公允價值計量模式的大范圍應用作了一些基礎性準備。然而，要在投資性房地產業(yè)務中全面引入公允價值計量模式，仍需要總體設計、分布推進、明確工作思路，進一步做好建章建制工作。

1.加快稅收政策調整

國家稅收政策制定部門應研究并出臺相關政策，對采用公允價值模式計量投資性房地產業(yè)務的企業(yè)各期由于資產公允價值提高產生的收益，給予一定的稅收減免。對于非主營房地產相關業(yè)務的企業(yè)，可以考慮采用“收付實現制”核算該類企業(yè)當期投資性房地產業(yè)務的應納稅額。

2.加大證券市場監(jiān)管力度

證券市場監(jiān)管機構應加大監(jiān)管力度，防止上市公司利用投資性房地產業(yè)務操縱利潤、粉飾報表，對上市公司以公允價值模式計量的投資性房地產業(yè)務提出更高披露要求，并嚴懲違規(guī)者。

3.加強公允價值評估制度建設

國家財政部門應研究并出臺有關公允價值估值的指導性規(guī)章。相關專業(yè)協會一方面應制定公允價值估值的規(guī)范性文件及相關細則，使公允價值估值有章可循、有據可依；另一方面，應加快公允價值信息數據庫建設，以降低公允價值獲取成本。

4.加強公允價值評估人才培養(yǎng)

專業(yè)協會和評估機構應提供多渠道、全方位的培訓機會，加大職業(yè)道德宣傳力度，建設一支政治堅定、技術過硬、作風頑強的評估隊伍，為未來公允價值計量模式的廣泛運用提供確實保證。

隨著我國社會主義市場經濟的不斷發(fā)展，采取公允價值計量模式對投資性房地產資產進行計量是未來發(fā)展的必然趨勢，也是我國會計與國際慣例趨同的重要標志。未來，我國資本市場以及其他資產交易市場必將不斷完善，公允價值的估值技術也會朝更為先進、精確的方向演變，會計準則對投資性房地產公允價值計量方法的規(guī)定將更為明確、客觀，從而提高企業(yè)提供會計信息的相關性、可靠性，為投資者決策以及資本市場的進一步健康發(fā)展提供制度保證。

[1]財政部.企業(yè)會計準則[M].北京：經濟科學出版社，2006：15-18.

[2]張曉峒.計量經濟學基礎[M].天津：南開大學出版社，2001：75-87.

[3]朱萍.資產評估學教程[M].上海：上海財經大學出版社，2008：138-142

The Measurement of Fair Value of Investment Real Estate

XIN Yun-feng

(Research of Institute for Fiscal Science Ministry of Finance，P.R.China，Beijing100142，China)

For investment real estate,we can adopt the cost,market or return method to measure the fair value.The cost method is suitable to non-profit real estate without cash-flow or the case of transaction;the advantage of this method is the reliable data and to be easily understood,while the disadvantage of that is the inconsistent target of valuation.The market method is suitable to active real estate exchange market;the advantage of this method is that it can reflect the target of fair value,while the disadvantage of this method is that the judgment and selection of reference will highly depend on professional knowledge and experience of valuation.The return method is suitable to real estate with continuous cash flow;the advantage of this method is that it can reflect the valuation target of fair value,the time value of currency and the relationship between risk and return,while the disadvantage of this method is that the result of measurement of fair value will be affected by the rationality of future cash flow and the calculation of capitalization rate.

investment real estate；fair value；cost method；market method；return method

F275.2

A

1007－8266（2011）06－0121－06

辛云峰（1977-），男，河北省邯鄲市人，財政部財政科學研究所博士生，主要研究方向為會計理論。

方程