基于精益建造的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理

文/葛 欣

基于精益建造的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理

文/葛 欣

本文闡述精益建造的概念，分析傳統(tǒng)項(xiàng)目管理模式下質(zhì)量管理的不足，基于精益建造理念，指出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理實(shí)施要點(diǎn)，并提出企業(yè)對(duì)精益質(zhì)量管理活動(dòng)的支持措施。

精益建造；房地產(chǎn)項(xiàng)目；質(zhì)量管理

一、引言

當(dāng)前，中國的房地產(chǎn)買方市場(chǎng)中存在著較大的剛性需求，開發(fā)企業(yè)擁有巨大的顧客群，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中對(duì)于質(zhì)量、工期與成本三者的博弈往往以降低質(zhì)量為代價(jià)來換得產(chǎn)品盡快投入市場(chǎng)并取得較高的利潤回報(bào)。與此同時(shí)，消費(fèi)者理性也因先進(jìn)消費(fèi)理念的傳播及維權(quán)意識(shí)的增強(qiáng)而提高，消費(fèi)者對(duì)于所購買產(chǎn)品的質(zhì)量、個(gè)性化的要求越來越高，并在質(zhì)量不滿足需求、自我權(quán)益受到侵害時(shí)選擇投訴以維護(hù)自己的合法權(quán)益。面對(duì)逐漸提升的消費(fèi)者需求及日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新審視自身的管理模式，加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的重視，以求贏得更高的消費(fèi)者滿意度并進(jìn)一步加強(qiáng)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。因此，借鑒和應(yīng)用精益思想在制造業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用精益建造理論指導(dǎo)管理與開發(fā)建設(shè)，構(gòu)建企業(yè)深層次的競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)獲得長期穩(wěn)定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)有著重大意義。

二、精益建造的概念

精益建造是精益思想從制造業(yè)向建筑業(yè)的延伸，以期借鑒精益生產(chǎn)這種有效提高產(chǎn)品質(zhì)量及行業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)率的先進(jìn)生產(chǎn)方式，改變建筑行業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量與生產(chǎn)率均很低的現(xiàn)狀。精益建造的概念由Lauris Koskela于1993年在IGLC（International Group of Lean Construction）大會(huì)上首次提出：精益建造是一種基于生產(chǎn)管理理論在建設(shè)項(xiàng)目交付過程中以價(jià)值流為中心，運(yùn)用專業(yè)技術(shù)和方法，實(shí)現(xiàn)顧客價(jià)值最大化，浪費(fèi)最小化的建筑生產(chǎn)管理模式。

精益建造以精益思想原則為指導(dǎo)，追求七個(gè)“零”目標(biāo)，通過對(duì)“零”轉(zhuǎn)產(chǎn)工時(shí)浪費(fèi)、“零”庫存、“零”浪費(fèi)、“零”不良、“零”故障、“零”停滯、“零”災(zāi)害的目標(biāo)管理，使項(xiàng)目實(shí)施重點(diǎn)專注于生產(chǎn)轉(zhuǎn)化過程，消除非增值活動(dòng)，保障生產(chǎn)資源的高效轉(zhuǎn)化和價(jià)值流的順利流動(dòng)，使得高質(zhì)量的產(chǎn)品將與高水平的生產(chǎn)力同時(shí)產(chǎn)生。

三、傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理中存在的問題

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量形成于項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段，每個(gè)階段都有不同的質(zhì)量管理活動(dòng)，如表1所示。（表1）傳統(tǒng)的項(xiàng)目管理實(shí)踐在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理與控制時(shí)，存在以下幾方面的問題與不足：

1、項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)的確定僅僅以國家法律法規(guī)、技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定為主要參考對(duì)象。由此建立的質(zhì)量目標(biāo)是以達(dá)標(biāo)和通過有關(guān)部門審批為目的，最終形成的產(chǎn)品符合技術(shù)規(guī)范及法規(guī)要求，但由于對(duì)顧客的實(shí)際需求考慮不足，常常造成顧客滿意度減低。

2、在進(jìn)行設(shè)計(jì)與施工發(fā)包時(shí)，開發(fā)企業(yè)的一貫做法是通過招投標(biāo)的方式分別確定設(shè)計(jì)單位與工程承包商，分別對(duì)設(shè)計(jì)與施工活動(dòng)進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)控，遵循先設(shè)計(jì)后施工的順序，使得設(shè)計(jì)與施工在時(shí)間與空間上分離。設(shè)計(jì)方接受開發(fā)企業(yè)所傳達(dá)的顧客需求進(jìn)行建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)，繪制設(shè)計(jì)圖，更多的考慮需求的符合性、表現(xiàn)需求空間與美學(xué)，對(duì)可施工性考慮過少，且由于建筑工程具有復(fù)雜性的特征，易受外界因素影響，設(shè)計(jì)者無法準(zhǔn)確預(yù)估施工條件的確切狀況，設(shè)計(jì)深度不夠，從而增加設(shè)計(jì)變更并影響施工質(zhì)量。施工方接受設(shè)計(jì)圖紙、進(jìn)行施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)而開展施工，由于施工方并不參與工程設(shè)計(jì)，對(duì)設(shè)計(jì)思想的全面理解就變得困難，無法及時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)與施工間的不合理之處及時(shí)提出設(shè)計(jì)修改意見，造成設(shè)計(jì)質(zhì)量無法準(zhǔn)確傳達(dá)并轉(zhuǎn)化為施工質(zhì)量。

表1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)各階段的質(zhì)量活動(dòng)

3、項(xiàng)目施工質(zhì)量控制主要依靠事后檢查與監(jiān)控。施工單位依據(jù)質(zhì)量合格的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行自我檢查，開發(fā)企業(yè)作為項(xiàng)目業(yè)主與監(jiān)理單位一同對(duì)施工單位的質(zhì)量管理工作進(jìn)行監(jiān)控并對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行最終的檢查驗(yàn)收。此類質(zhì)量管理工作存在滯后性，無法從根源控制質(zhì)量問題的產(chǎn)生，對(duì)于不合格的產(chǎn)品采取返工的措施予以彌補(bǔ)，同時(shí)造成了資源的浪費(fèi)和質(zhì)量成本的上升。

4、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施基于建筑供應(yīng)鏈進(jìn)行。在項(xiàng)目開發(fā)過程中涉及到多個(gè)參與主體，各主體之間以合同為紐帶，為項(xiàng)目實(shí)體的形成提供材料、設(shè)備、勞動(dòng)力等必需資源。各方以自身利益為首要宗旨，缺乏有效溝通和一致的價(jià)值認(rèn)知，彼此之間在利潤的競(jìng)爭(zhēng)中進(jìn)行博弈，往往以犧牲質(zhì)量為代價(jià)而博取更高的收益。

四、基于精益建造的質(zhì)量管理實(shí)施要點(diǎn)

精益建造下的質(zhì)量管理理念緣起于制造業(yè)管理技術(shù)中的全面質(zhì)量管理，始于識(shí)別顧客的質(zhì)量要求，終于顧客對(duì)最終交付品的滿意；是全過程的質(zhì)量管理，不僅要管理建造過程，而且要管理設(shè)計(jì)、采購直至銷售、售后服務(wù)的全過程，由過程管理來保證最終質(zhì)量；要求企業(yè)全員以質(zhì)量為核心參加顧客價(jià)值創(chuàng)造活動(dòng)?；诰娼ㄔ炖砟睿_發(fā)企業(yè)可以通過以下途徑對(duì)傳統(tǒng)項(xiàng)目管理模式中在質(zhì)量管理方面的欠缺進(jìn)行彌補(bǔ)與改進(jìn)。

1、管理顧客需求。精益思想提倡以用戶為中心的項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施，質(zhì)量目標(biāo)的設(shè)定應(yīng)在滿足法律法規(guī)、技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)之上符合顧客的需求，致力于為他們提供高質(zhì)量的建筑產(chǎn)品和高水平的服務(wù)。

管理顧客需求首要任務(wù)是識(shí)別顧客需求。顧客需求不是一成不變的，不同的目標(biāo)市場(chǎng)中顧客的需求不同，隨著時(shí)間的推移，顧客需求也會(huì)發(fā)生變化。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其所選定的目標(biāo)房屋購買群體進(jìn)行顧客需求調(diào)查，而不拘泥于以往的調(diào)查數(shù)據(jù)。由于社會(huì)進(jìn)步與生活水平的提高，建筑質(zhì)量的范疇大為擴(kuò)展，除了對(duì)建筑產(chǎn)品耐用性、可靠性、安全性這些物理屬性要求以外，工程項(xiàng)目建設(shè)流程中所能獲得的服務(wù)和建筑產(chǎn)品所提供的附加功能，也成為近年來購房者關(guān)注的對(duì)象。開發(fā)企業(yè)必須及時(shí)識(shí)別這些改變，跟隨目標(biāo)顧客關(guān)注的內(nèi)容，制定質(zhì)量管理的重點(diǎn)。

顧客需求應(yīng)當(dāng)被準(zhǔn)確地轉(zhuǎn)化為設(shè)計(jì)質(zhì)量與設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。運(yùn)用質(zhì)量功能展開（QFD）這一設(shè)計(jì)質(zhì)量制定的有效工具，通過瀑布式分解模型四個(gè)階段中四個(gè)質(zhì)量屋的分析與轉(zhuǎn)化，將顧客需求依次轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品規(guī)則、零件規(guī)則、工藝規(guī)則，直至最終的設(shè)計(jì)質(zhì)量。

2、設(shè)計(jì)與施工相結(jié)合。在管理與提高開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量方面，精益建造提倡將設(shè)計(jì)與施工進(jìn)行整合，以并行工程為工具進(jìn)行設(shè)計(jì)模式的變革。設(shè)計(jì)模式的變革包括以下兩個(gè)方面：其一，在建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)采用并行工程的方法，以項(xiàng)目開發(fā)的全生命周期為對(duì)象，同時(shí)考慮顧客滿意、質(zhì)量保證、可施工性等多方面因素。建立良好的信息溝通機(jī)制，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)不僅只考慮產(chǎn)品特性，而且聽取銷售、策劃及各技術(shù)人員的意見、與其進(jìn)行協(xié)同工作，在進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)的同時(shí)，做好工作結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，增加設(shè)計(jì)深度和細(xì)度，使其盡量符合施工要求；其二，工作并行化。采用EPC（設(shè)計(jì)—采購—施工）、D-B（設(shè)計(jì)施工總承包）等承發(fā)包模式將設(shè)計(jì)任務(wù)與施工任務(wù)交予同一個(gè)主體進(jìn)行，或是創(chuàng)新發(fā)包模式，設(shè)計(jì)一部分、發(fā)包一部分、建造一部分，將設(shè)計(jì)工作與施工活動(dòng)并行開展。施工方將施工過程中遇到的問題、設(shè)計(jì)與施工間的不合理之處和事先不可預(yù)知的自然及其他外界條件的變化及時(shí)反饋于設(shè)計(jì)方，以使設(shè)計(jì)方能夠根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況及時(shí)更改設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)、施工、質(zhì)量控制三者之間建立流暢的信息溝通與反饋的通道，減少因設(shè)計(jì)變更而對(duì)質(zhì)量控制工作造成的不便。

3、注重建造過程質(zhì)量?！百|(zhì)量應(yīng)當(dāng)是在建造過程中產(chǎn)生的，而非通過檢驗(yàn)而得”是精益建造區(qū)別于傳統(tǒng)項(xiàng)目管理的最顯著質(zhì)量管理理念。每個(gè)施工人員既是產(chǎn)品的生產(chǎn)者，也是產(chǎn)品質(zhì)量的管理者，并同時(shí)承擔(dān)對(duì)前一工序的檢驗(yàn)工作。由此，將原本各階段分離的質(zhì)量檢驗(yàn)工作轉(zhuǎn)變?yōu)檫B續(xù)的質(zhì)量創(chuàng)造活動(dòng)。在工程實(shí)體的施工過程中，采取“三自一控”的自律性過程控制，即自檢、自分、自記和自控活動(dòng)，培養(yǎng)每一位員工的質(zhì)量意識(shí)。要求全員參與質(zhì)量控制工作，在做好本人工作質(zhì)量控制的同時(shí)，對(duì)于不合格的產(chǎn)品不予傳遞也不予接收，將質(zhì)量問題控制在初期階段，防止其對(duì)整體工程產(chǎn)生更大的影響。

精益建造下的工程施工，改變了由計(jì)劃推動(dòng)項(xiàng)目實(shí)施的工程施工方式，以最近計(jì)劃系統(tǒng)（LPS）組織項(xiàng)目的運(yùn)作與管理，對(duì)保障工程產(chǎn)品質(zhì)量起到了促進(jìn)作用。設(shè)置最近計(jì)劃者，由其作為決策的最底層，基于現(xiàn)場(chǎng)情況而制定周期短的計(jì)劃，該計(jì)劃不再指導(dǎo)下一層工作的進(jìn)行而是用于直接操作，即該等級(jí)計(jì)劃為任務(wù)分配。最近計(jì)劃者有責(zé)任保證“任務(wù)質(zhì)量”的完成，并否決與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不一致的工作。任務(wù)被承諾完成并在達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)之前不會(huì)交付給下一個(gè)施工人員。

4、基于供應(yīng)鏈進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施是基于建筑供應(yīng)鏈進(jìn)行的，為保證價(jià)值流在供應(yīng)鏈上的順利流動(dòng)和質(zhì)量的有效傳遞，項(xiàng)目開發(fā)者要確保供應(yīng)鏈中每個(gè)主體都要參與到質(zhì)量管理的活動(dòng)之中，保證從材料的采購、設(shè)備租賃、設(shè)計(jì)方案提供等各個(gè)方面都能夠做到將質(zhì)量問題解決于本階段，加強(qiáng)對(duì)各供應(yīng)商的質(zhì)量監(jiān)控，在選擇供應(yīng)商時(shí)不僅考慮供應(yīng)商資質(zhì)和成本因素，同時(shí)將其所提供的材料、設(shè)備及設(shè)計(jì)等生產(chǎn)要素是否符合開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量要求及供應(yīng)商的質(zhì)量管理意識(shí)作為評(píng)價(jià)供應(yīng)商的首要因素納入供應(yīng)商選擇標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)。

房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)主與承包商、分包商、各材料設(shè)備供應(yīng)商、設(shè)計(jì)供應(yīng)方之間要建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。建立伙伴合作機(jī)制的做法能夠在供應(yīng)商與承包商間建立一個(gè)以信任為基礎(chǔ)的合作系統(tǒng)，使得在這個(gè)合作系統(tǒng)中的參與者將其注意力由捍衛(wèi)自身的利益轉(zhuǎn)為改進(jìn)系統(tǒng)產(chǎn)出質(zhì)量。合作能帶來對(duì)設(shè)計(jì)過程、溝通和建筑效益的改善，可以得到生產(chǎn)率和現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量水平的提高?；锇殛P(guān)系不是一個(gè)確立規(guī)則、規(guī)章、文件和程序的技術(shù)，而是一個(gè)管理業(yè)務(wù)關(guān)系的積極辦法。

5、開展質(zhì)量營銷。營銷是質(zhì)量管理的出發(fā)點(diǎn)和歸宿，通過營銷活動(dòng)能夠準(zhǔn)確識(shí)別顧客需求并將其正確地傳達(dá)于產(chǎn)品設(shè)計(jì)者，同時(shí)也將產(chǎn)品質(zhì)量有效地傳遞于顧客。

營銷活動(dòng)直接接觸最終顧客，通過與顧客的溝通和對(duì)顧客的服務(wù)了解其質(zhì)量需求，并向設(shè)計(jì)工作提供消費(fèi)者需求的輸入。在實(shí)行并行工程進(jìn)行設(shè)計(jì)的精益建造模式下，銷售人員參與設(shè)計(jì)工作，為質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的制定提供原始需求數(shù)據(jù)。購房行為屬于較為復(fù)雜的消費(fèi)行為，顧客往往花費(fèi)大量的時(shí)間收集大量的數(shù)據(jù)為其購買決策提供依據(jù)，此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將企業(yè)產(chǎn)品的質(zhì)量信息傳遞于顧客，增加顧客的質(zhì)量感知，并正確引導(dǎo)顧客的質(zhì)量期望，以提高顧客對(duì)最終建筑產(chǎn)品的滿意度。

五、精益建造體系下質(zhì)量管理的支持措施

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立精益建造的項(xiàng)目管理模式，并開展在其體系之下的質(zhì)量管理活動(dòng)，還需在企業(yè)組織及信息化建設(shè)方面進(jìn)行精益改善，以支持上述精益活動(dòng)的開展。

1、改進(jìn)企業(yè)流程。將精益建造中客戶價(jià)值至上的理念切實(shí)地反映于業(yè)務(wù)流程之中，并進(jìn)行簡(jiǎn)潔的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化流程設(shè)計(jì)以提高反應(yīng)速度。

2、組織機(jī)構(gòu)彈性化。建立富有彈性的企業(yè)組織，突破部門分工的嚴(yán)格界限，為實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、低浪費(fèi)的精益項(xiàng)目管理目標(biāo)，進(jìn)行職能的重新組合，成立跨職能的機(jī)動(dòng)團(tuán)隊(duì)，為并行工程的實(shí)施創(chuàng)造條件，增強(qiáng)企業(yè)的效能和系統(tǒng)整合力。

3、深度參與施工現(xiàn)場(chǎng)管理。開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡可能深地介入項(xiàng)目實(shí)體施工過程的管理之中，貫徹精益質(zhì)量控制理念，將質(zhì)量管理的權(quán)力下放于現(xiàn)場(chǎng)施工人員，在提高質(zhì)量效率的同時(shí)增強(qiáng)施工人員的工作積極性；現(xiàn)場(chǎng)管理人員專注于質(zhì)量計(jì)劃的制定和質(zhì)量控制點(diǎn)的抽查，從而責(zé)權(quán)分明。

4、建立完善的信息系統(tǒng)。準(zhǔn)確記錄所有的質(zhì)量信息，實(shí)現(xiàn)其在項(xiàng)目開發(fā)中各部門間的共享，為質(zhì)量改進(jìn)提供依據(jù)；以信息系統(tǒng)為支撐完善項(xiàng)目參與主體間的信息溝通機(jī)制，保障并行工程實(shí)施過程中各參與方對(duì)于信息交流的需求和開發(fā)企業(yè)在建立與供應(yīng)鏈上各方的伙伴合作關(guān)系中的需要。

六、結(jié)語

在當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈的年代，質(zhì)量不能再作為降低成本的犧牲者，而應(yīng)逐漸成為房地產(chǎn)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力之一；建筑工程的質(zhì)量問題日益成為備受社會(huì)關(guān)注的一個(gè)重要問題，對(duì)優(yōu)質(zhì)建筑產(chǎn)品的需求正在逐步擴(kuò)大。精益建造作為一種先進(jìn)的項(xiàng)目管理模式，在保證項(xiàng)目質(zhì)量的同時(shí)，通過開發(fā)組織方式的改變及質(zhì)量控制活動(dòng)的改進(jìn)降低因不必要的返工活動(dòng)及資源浪費(fèi)所帶來的成本，并有效地縮短項(xiàng)目工期，是未來項(xiàng)目管理的必然趨勢(shì)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從建筑過程本身出發(fā)，合理運(yùn)用精益建造的思想，重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量問題，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。

[1]黃如寶，楊貴.精益建設(shè)的基礎(chǔ)理論與應(yīng)用理論研究[J].建筑管理現(xiàn)代化，2006.3.

[2]羅靜.建筑業(yè)精益建設(shè)管理研究[D].東南大學(xué)碩士學(xué)位論文，2007.

[3]劉曉冰主編.運(yùn)營管理[M].大連：大連理工大學(xué)出版社，2005.

[4]陳熙，駱仁俊.基于精益建造的工程項(xiàng)目質(zhì)量控制[J].工程管理學(xué)報(bào)，2010.24.2.

[5]Jason Matthews，Leah Pellew，F(xiàn)lorence Phua，Steve Row linson.Quality relationships：partnering in the construction supply chain[J].International Journal of Quality&Reliability Management，2000，Vol.17Nos4/5.

F27

A

大連理工大學(xué)管理與經(jīng)濟(jì)學(xué)部）