顧云昌 縷析“新政”沖擊波

“房地產(chǎn)新政”的第一輪沖擊波已經(jīng)過(guò)去，對(duì)此輪調(diào)控該如何理解，以后樓市走向又會(huì)如何?7月24日，在華中科技大學(xué)舉辦的地產(chǎn)研修班上，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌向現(xiàn)場(chǎng)上百位湖北地產(chǎn)界企業(yè)家分析了當(dāng)前國(guó)內(nèi)樓市的種種表現(xiàn)。

宏觀:中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)遇到“成長(zhǎng)中的煩惱”

“房地產(chǎn)新政”已經(jīng)成為了目前社會(huì)的熱點(diǎn)，焦點(diǎn)，同時(shí)也是難點(diǎn)，許多人都希望有一個(gè)“合理的價(jià)位”，但是，每個(gè)人對(duì)“合理”的定位都不相同，只有一點(diǎn)是相同的——2010年上半年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。

房地產(chǎn)是國(guó)家主導(dǎo)型支柱產(chǎn)業(yè)，它的健康與否，直接關(guān)系到整個(gè)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)體系，因此，國(guó)家不會(huì)讓其非理性上漲，然而，國(guó)家對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控已經(jīng)多次，但均沒(méi)有取得比較成功的效果，而此次調(diào)控被稱為“史上最嚴(yán)厲的新政”，在調(diào)控百日之內(nèi)，北京，上海等一線城市的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的現(xiàn)象得以遏制，武漢等二線城市的房?jī)r(jià)也開(kāi)始松動(dòng)，由此觀之，國(guó)十條的基本目的已經(jīng)達(dá)到。

在二線城市，新政的威力似乎還沒(méi)有徹底發(fā)揮出來(lái)，樓市降價(jià)的跡象僅僅只是松動(dòng)。對(duì)此，顧云昌認(rèn)為，中國(guó)的樓市所遇到的問(wèn)題屬于“成長(zhǎng)中的煩惱”，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在走向成熟，制度正在完善，需要一個(gè)時(shí)間過(guò)程。凡是泡沫多的地方，也就是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方、也就是投機(jī)需求比例過(guò)高的地方，這次調(diào)控的效果就越明顯的，反過(guò)來(lái)，房?jī)r(jià)本來(lái)就不太高，沒(méi)有多少泡沫，投機(jī)需求也不旺的地方，效果和反應(yīng)就沒(méi)有像一線城市那么強(qiáng)烈。

不過(guò)，顧表示:要解決中國(guó)樓市的“成長(zhǎng)中的煩惱”，光靠國(guó)家宏觀調(diào)控是不夠的，調(diào)控只能調(diào)整市場(chǎng)的冷熱，比如擴(kuò)大供給，減少需求等，但是只有改革才能從根本上解決中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題，特別是解決目前的“土地財(cái)政”制度，隨著物業(yè)稅的出臺(tái)，中國(guó)的房地產(chǎn)制度會(huì)朝著更好的方向發(fā)展。

供應(yīng):供應(yīng)總量不足是房?jī)r(jià)虛高的市場(chǎng)原因

“國(guó)十條”中，政府從供需兩方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，既要控制供應(yīng)量，還要控制需求量。房地產(chǎn)既是消費(fèi)品，又是投資品，因此要遵循市場(chǎng)規(guī)律，當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格自然會(huì)上漲。

據(jù)了解，2009年全國(guó)的商品住宅竣工面積為5.8億平方米，銷售面積為8.5億平方米，銷售面積是竣工面積的1.5倍。這組數(shù)據(jù)的對(duì)比充分說(shuō)明了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，在供不應(yīng)求的狀態(tài)下，房?jī)r(jià)上漲似乎也就順理成章了。

顧云昌認(rèn)為，目前我國(guó)的土地供應(yīng)總量不足，但是購(gòu)房者的需求量卻很旺盛，這便構(gòu)成了房?jī)r(jià)虛高的內(nèi)在動(dòng)力，從供求關(guān)系的角度而言，如果要讓房?jī)r(jià)降下去，要么擴(kuò)大供給，要么減少需求，因此，擴(kuò)大供給總量成為了當(dāng)務(wù)之急，國(guó)家土地部門已經(jīng)在2010年加大土地供應(yīng)量，全國(guó)住宅用地供應(yīng)量要達(dá)到18.5萬(wàn)公頃，過(guò)去幾年平均下來(lái)每年的住宅用地供應(yīng)量是5.4萬(wàn)公頃。對(duì)比數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，今年相比過(guò)去幾年的土地供應(yīng)量要多許多。并且國(guó)家開(kāi)始重視保障性住房，很大一部分土地供應(yīng)是給保障性住房提供的，從國(guó)家的這些舉措中，也可以看出此次調(diào)控，國(guó)家確實(shí)所采取的手段確實(shí)“嚴(yán)厲”!

對(duì)于如何提高土地供應(yīng)量，顧云昌指出，現(xiàn)在全國(guó)城市用地為4萬(wàn)平方公里，而農(nóng)村的建設(shè)用地，包括農(nóng)民的宅基地在內(nèi)為16.8萬(wàn)平方公里，一方面城市的土地越來(lái)越緊張，一方面農(nóng)村的土地越來(lái)越空閑。中國(guó)兩部分人有多余的房子，一部分是城里的有錢人，一部分是農(nóng)民兄弟。然而由于法律原因，城鄉(xiāng)建設(shè)用地不能流通，這樣使得大量土地被閑置，當(dāng)然要解決這個(gè)問(wèn)題，需要在制度上有所突破。

需求:精確打擊投機(jī)性需求，但不能打壓自主性需求

目前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求相當(dāng)旺盛，對(duì)于需求的結(jié)構(gòu)，往往分為投資性需求和自主性需求，而在投資性需求里，有一部分短線投資者就屬于投機(jī)性需求，國(guó)家調(diào)控的對(duì)象僅僅是投機(jī)炒房者。

國(guó)十條的出臺(tái)，遏制了一部分投機(jī)性需求，但同時(shí)也使得一部分自主性需求被連帶壓制，對(duì)此，顧云昌表示，國(guó)家要千方百計(jì)加大供應(yīng)量，做大“蛋糕”，同時(shí)，要重拳精準(zhǔn)打壓投機(jī)購(gòu)房?！皣?guó)十條”的核心和亮點(diǎn)就是差別化的信貸政策。

顧還認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了2008年的冷清，2009年的快速發(fā)展，直至今年一季度的“高燒”，房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速回暖甚至過(guò)熱，背后的實(shí)際推手是金融的杠桿力在支撐。這次政策的推出，對(duì)過(guò)熱的遏制恐怕是要減少杠桿力，房地產(chǎn)信貸的差別化就體現(xiàn)在這里。

后市:穩(wěn)定房?jī)r(jià)，穩(wěn)定增長(zhǎng)

此次調(diào)控，使得快速上漲的中國(guó)樓市價(jià)格猛的一個(gè)“急剎車”，但是，后市會(huì)如何?是出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，還是房?jī)r(jià)出現(xiàn)嚴(yán)重下挫?

顧云昌認(rèn)為，出現(xiàn)發(fā)彈的可能性較小，房?jī)r(jià)上漲的原因主要來(lái)自于供求關(guān)系的不平衡，而此次調(diào)控，國(guó)家已經(jīng)增加了土地供應(yīng)量，土地供應(yīng)量一旦加大，開(kāi)發(fā)商手上的土地就多了，平衡了供求關(guān)系。另外，國(guó)家正在精準(zhǔn)打擊投機(jī)性需求的購(gòu)房者，這次所出臺(tái)的調(diào)控政策就是從根本上遏制他們投機(jī)的資金，遏制他們投機(jī)性的炒房需求，用差別化的信貸政策和強(qiáng)有力的行政手段一起來(lái)控制這個(gè)市場(chǎng)。加大土地市場(chǎng)的供應(yīng)的同時(shí)控制投機(jī)性購(gòu)房者，那么房?jī)r(jià)反彈的可能性也就不大了。

在顧云昌看來(lái)，房?jī)r(jià)也不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重下挫，在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，市場(chǎng)存在通貨膨脹，而且整個(gè)世界大環(huán)境下，房?jī)r(jià)也是處于上漲趨勢(shì)，國(guó)家的宏觀調(diào)控只是說(shuō)遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，由于前段時(shí)間漲幅太大，所以很多開(kāi)發(fā)商都有了降價(jià)空間，而二線城市可能受到的影響要小一些，因此不會(huì)出現(xiàn)大幅度降價(jià)，當(dāng)然不排除小幅度波動(dòng)。

最后，顧云昌還特別指出，此次調(diào)控關(guān)系重大，既要防止報(bào)復(fù)性反彈，又要防止嚴(yán)重下挫，只有穩(wěn)定房?jī)r(jià)，才能穩(wěn)定增長(zhǎng)，只有穩(wěn)定增長(zhǎng)，才能保民生。