我國高住房空置率的行為經(jīng)濟學(xué)解釋

摘 要:伴隨著我國各地房價不斷上升的同時卻出現(xiàn)了住房的高空置率，說明了我國房產(chǎn)的投資與投機過熱，從行為經(jīng)濟學(xué)——有限理性角度分析了投資者空置住房的原因，并提出了降低房價和降低高住房空置率的相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞:房價;住房空置率;行為經(jīng)濟學(xué)

中圖分類號:F2

文獻標識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)19-0185-02

1 我國高房價與高住房空置率表現(xiàn)

在走過了房地產(chǎn)初期開發(fā)的二十多年平穩(wěn)期，進入21世紀后，隨著中心城市房價漸漲，引發(fā)全國房價在二十一世紀初集體井噴，北京、上海、廣州、深圳四大中心城市房價更是一路飚紅，其中以北京最為嚴重，2004年之后的北京樓市價格，漲幅快到以日計算，讓民眾望而生畏。以北京為例，2004-2007年三年時間北京商品房價格由5053元/m2漲到14411元/m2，上漲幅度達到185%，2007年的商品房均價較2006年上漲超過50%，已步入房產(chǎn)發(fā)展的畸形期，2009年7月北京商品住宅成交均價約達14500元/m2，2010年6月北京商品住宅成交均價19505元/m2。房價太高，而且持續(xù)上漲，超過了城鎮(zhèn)居民收入增長形成的購買能力，遷移入城的農(nóng)民，更無能力在城市中購買住宅。伴隨著房價的不斷攀升，卻出現(xiàn)了住宅空置率過高現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查，北京衛(wèi)星城入住率較低，有的樓盤40%的住房沒有入住;廣州通過對珠江新城片區(qū)、老城及金沙洲片區(qū)、北部片區(qū)和南部片區(qū)近3000套存量住宅進行監(jiān)測統(tǒng)計后得出，廣州存量住房空置率高達20.24%，已超國際警戒線(10%)的一倍;而從2007年到現(xiàn)在，號稱是亞洲地區(qū)最大別墅區(qū)的天津紅磡領(lǐng)世郡，別墅、花園、洋房、五星級酒店、溫泉城、商業(yè)街、高爾夫球場一應(yīng)俱全，更是全國最大的空置率地區(qū)。

住房空置包括兩個部分，一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建成的住房中可供銷售而未銷售或出租的住房，即新建商品住房中的空置住房，二是開發(fā)商已經(jīng)出售的房屋中無人使用的住房，即存量住房中的空置住房。

對于房地產(chǎn)調(diào)控而言，住房空置率無疑是一個相當(dāng)重要的數(shù)據(jù)。根據(jù)國際通行的共識，商品房空置率在5%-10%之間為供求平衡合理區(qū);空置率在10%-20%之間為空置危險區(qū)，提示要采取措施加大商品房銷售的力度;空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)。對于房價長期高居不降的中國樓市而言，住宅空置率數(shù)據(jù)又具備另一層重要意義。商品房銷售旺盛且價格飛漲，同時伴隨住宅空置率過高現(xiàn)象，一般意味著樓市投資和投機氣氛濃厚。本文主要從行為經(jīng)濟學(xué)的有限理性假設(shè)角度來解釋住房空置的第二種情況，即開發(fā)商已經(jīng)出售的房屋中無人使用的住房，存量住房中的空置住房。

2 高住房空置率的行為經(jīng)濟學(xué)——有限理性解釋

當(dāng)代西方主流經(jīng)濟學(xué)關(guān)于經(jīng)濟人特征之一的完全理性假設(shè)包括下面三個含義:

(1)對認知對象有完全解讀的能力;

(2)具有穩(wěn)定一致的偏好;

(3)在不確定條件下，根據(jù)期望效用評價選擇對象。

赫伯特·西蒙第一次對主流經(jīng)濟學(xué)理性假設(shè)進行系統(tǒng)的評判，他認為在復(fù)雜的社會經(jīng)濟形勢中，人不是全知全能的上帝，只有有限的計算和分析能力，無法充分利用所掌握的信息來計算并得到最優(yōu)選擇。經(jīng)濟學(xué)的重要研究任務(wù)就是描述人們的行為模式，刻畫他們?nèi)绾涡纬蓻Q策，從而決定自己行動的過程。行為經(jīng)濟學(xué)從研究人的行為出發(fā)驗證了西蒙的“有限理性”理論，對應(yīng)于完全理性，有限理性包括如下三個含義:

(1)人們在認知過程中會存在大量的啟發(fā)式偏差;

(2)人們的偏好也并不總是穩(wěn)定一致的;

(3)在不確定情況下，人們用預(yù)期理論揭示的過程來評價效用。

行為經(jīng)濟學(xué)研究發(fā)現(xiàn)，人們在認知對象時往往走思維捷徑，而走思維捷徑在簡化認知過程、提高認知效率的同時卻極易造成認知的偏差，這些偏差并不是偶然的、可以忽略的，而是會導(dǎo)致明顯的經(jīng)濟后果?？颇崧扔懻摿巳N常見的“思維捷徑”，并分別討論了它們可能造成的啟發(fā)式偏差，分別是:

(1)代表性，指人們在判斷甲、乙兩事件的從屬(或因果)關(guān)系時單純從兩事件的相似程度出發(fā)，這會導(dǎo)致人們對先驗概率不敏感，對統(tǒng)計樣本不敏感，在進行判斷時忽略掉不熟悉或看不懂的信息;

(2)可得性，指人們往往依靠最容易得到的信息進行判斷，這樣的話，可追溯性強的、明顯的、容易得到反應(yīng)的信息更容易影響人們對事實的判斷，而那些相對隱晦、不熟悉的信息則常常被忽略掉;

(3)錨定效應(yīng)，指人們在調(diào)整估值時無法擺脫初始估值的影響，從而造成最終估值不準確，人們傾向于高估連續(xù)事件發(fā)生的概率而低估獨立事件發(fā)生的概率，估值的心理置信區(qū)間往往過于狹窄，從而導(dǎo)致在估計不確定事件的概率分布時產(chǎn)生較大的系統(tǒng)誤差。

行為經(jīng)濟學(xué)發(fā)現(xiàn)，決策者在不確定條件下的效用評價有下列特征。第一，決策者真正關(guān)心的并不是收益的絕對值，而是相對于某一參照水平的相對值。第二，人們面對收益和損失時對待風(fēng)險的態(tài)度是不一樣的:大部分人在面對收益時是風(fēng)險規(guī)避的，而在面對損失時卻是風(fēng)險喜好的，同等數(shù)量的損失和收益，前者帶來的痛苦要大于后者帶來的。

購買住宅無非有兩種需求，一種是自己住，一種是當(dāng)做資產(chǎn)投資賺取利益，后一種需求，當(dāng)然希望房價越漲越好，如果一套房子從每平方米五千元漲到兩萬元，那投資者將獲利豐厚，非常興奮，這是投資者的投資心理預(yù)期。而投資與投機的活躍性與資產(chǎn)的持有成本高低是高度相關(guān)的，中國目前的房屋持有成本幾乎為零，不收房產(chǎn)稅，有的如果不住，物業(yè)費、水電等等費都不交。在股市行情低迷的情況下，投資者投資股市看到的是未來的損失，而投資房產(chǎn)，看到的是不斷上漲的房價帶來的未來的收益，根據(jù)行為經(jīng)濟學(xué)的有限理性假設(shè)，從“代表性”、“可得性”和“錨定效應(yīng)”來看，投資房產(chǎn)比投資股票、債券、基金等其他產(chǎn)品的經(jīng)濟效應(yīng)更明顯和信號更明確，所以購買住宅后，當(dāng)不斷上漲的房價未達到符合自己心目中的價格時，寧可閑置也不愿出售，便造成了大量的房屋空置。

3 降低房價和住房空置率的措施

房產(chǎn)政策方面:政府可以通過媒體的有效引導(dǎo)，把適當(dāng)?shù)男畔⑾蚬姽?，通過媒體的引導(dǎo)來調(diào)整投資者對未來房價的預(yù)期，抑制需求，從而調(diào)節(jié)當(dāng)前的房價;切實增加房產(chǎn)供應(yīng)量，增加經(jīng)濟適用房、廉租房的建設(shè)，合理調(diào)控土地和房屋問題，進一步解決供需矛盾;利率仍然是有效的調(diào)控房產(chǎn)價格的手段，利率的提高使得資金的使用成本上升，有效的減少了對房產(chǎn)市場的投資，同時利率的提高也使得無風(fēng)險資產(chǎn)的回報上升，也會吸引更多的資金流入到無風(fēng)險資產(chǎn)的投資上面。

金融市場方面:高度關(guān)注房產(chǎn)價格和其他風(fēng)險資產(chǎn)價格的相關(guān)度的問題，如果房產(chǎn)價格上漲，而其他風(fēng)險資產(chǎn)的價格上漲較慢或者為負增長，大量的錢將投入到房產(chǎn)市場，從而進一步推高房價;各種金融產(chǎn)品的開發(fā)和投資渠道的增多也有利于房價的控制，投資產(chǎn)品的豐富增加了投資者的選擇范圍，使有限的財富得以在更多的地方分布，當(dāng)前隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，老百姓也有更多的閑錢用于投資，這就呼喚更多投資產(chǎn)品的出現(xiàn)來分擔(dān)房產(chǎn)市場的負擔(dān)。

稅收方面:開征房產(chǎn)稅是抑制住宅投資和投機推動漲價的重要手段。房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，按照房產(chǎn)的計稅余值或出租房產(chǎn)取得的租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。澳大利亞不征房產(chǎn)稅，晚上住宅黑燈比例非常高。美國人口少，土地資源多，但是有兩套房子的人非常少，因為要征稅，各州1.2%到2%不等，一套50萬美元的住宅，一年要交1萬美元的稅，房屋的持有成本很高。2010年我國房價飆升的最主要原因是:在流動性相對過剩的背景下，大量投資投機性需求涌入樓市，造成部分城市房價短期內(nèi)迅速抬升。其結(jié)果是:一方面，大量有居住需求的人望房興嘆、無力購買;另一方面，不少炒房客以極低的持有成本囤房待漲，造成大量房屋空置。開征房產(chǎn)稅，短期內(nèi)對市場無疑是利空，它將增加住房持有成本，持房者將會對成本和收益進行審慎權(quán)衡，一部分炒房者將會被迫拋售房源，這將增加市場供應(yīng)，帶來房價相對下降，同時降低房屋空置率。從長期來看，房產(chǎn)稅將會減少樓市的投機和非理性成分，逐漸擠出房地產(chǎn)市場的價格泡沫，使市場更多地回歸由自主性需求、改善性需求決定的軌道上。

參考文獻

[1]呂保軍.行為經(jīng)濟人的三個基本特征[J].經(jīng)濟學(xué)家，2006，(5).

[2]張存.國內(nèi)外行為經(jīng)濟理論研究進程與啟示[J].企業(yè)家天地(理論版)，2007，(9).

[3]聶彩仁，者貴昌.房產(chǎn)價格的影響因素分析[J].全國商情(理論研究)，2010，(9).

[4]姚國會.國務(wù)院遏制房價再出“重拳”[J].南方論刊，2010，(6).

[5]金秋萍.是什么在推高房價[J].上海房地，2010，(5).