平抑高房價的治本措施探討

摘 要:土地財政政策和房地產業(yè)在國民經濟中不合理的超支柱地位是導致高房價的根本原因。平抑房價必須針對這些根本原因推出治本措施。鑒于目前國際國內嚴峻的經濟形勢，平抑房價必須科學有序地進行。

關鍵詞:平抑;房價;根本;原因;措施

中圖分類號:F83

文獻標識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)19-0183-02

商品房價格高企，已經遠遠超出了一般工薪階層的經濟支付能力，甚至連所謂的“中產階級”也感覺心理上難以承受。住房支出在居民消費總支出中所占比例過大過重、房地產投資占GDP的不少份額，已是眾人皆知的事實。平抑房價、改善民生，優(yōu)化國民經濟結構，特別是第二產業(yè)結構是國家關注的經濟重點之一。為此，國家相繼出臺了不少經濟的、政治的措施和辦法。但這些措施和辦法，從本質上說都是治標之策，而非治本之術。從執(zhí)政為民、建設和諧社會、深化國民經濟和產業(yè)結構調整、加快科技創(chuàng)新、強國富民的角度出發(fā)，要從根本上扭轉商品房價格居高不下的勢頭，必須狠下決心，投以治本猛藥峻劑。

1 高房價的非根本原因

高房價的原因有很多。其中，土地資源的稀缺性、有限性和可控性是基礎性的。馬克思曾經說過:勞動是財富之父，土地是財富之母。所謂“母”，就是可以繁殖與增殖的事物。土地之母，自古以來就是一種重要的生產資料，因而屢屢成為人們爭奪的對象、國家間戰(zhàn)爭的根源。土地總量和存量的稀缺性更增加了它的重要性。另外，土地的可控性也決定了它能夠非常容易地成為財富。如果土地像空氣一樣，任何人都可以隨意地呼吸，任何人和組織都不能隨意地控制和排他性地占有，那么它的價值必然非常有限。但這些都是土地的財富性質，與高房價沒有必然的、本質的關聯(lián)。關于高房價的非根本性原因，主要有以下論點。

1.1 土地供應的有限性推高了房價

有人將“18億耕地紅線”列為高房價的罪魁禍首。實際上這種說法似是而非。世界上絕大多數(shù)國家都執(zhí)行嚴格的土地(耕地)保護政策，土地總量和存量比中國小的比比皆是，平均人口密度比中國大的國家也能找出不少實例，但并非個個國家都房價高企。在不觸及“18億耕地紅線”的前提下，找出些改善百姓住房條件的地塊來，還是不成問題的。

1.2 商品房供求的不平衡推高了房價

實際上，商品房供應并不是不足，這從媒體披露的不少商品房銷售情況可以看出。即便真的不足，也不是什么根本難以解決的問題，加大房地產供給不就得了!從本質上講，資本是逐利的，商人是“愛財”的，追求利益的最大化，只要有地方蓋房子，有利可圖，有錢可賺，開發(fā)商沒有不趨之若鶩的。而且，從以上論述看，土地實際是不成問題的。

1.3 開發(fā)商囤積居奇推高了房價

不可否認，開發(fā)商囤積土地和房源，在一定程度上推高了房價。但這并不是房價居高不下的根本原因。從市場經濟角度看，囤地與囤房都是市場經濟行為。當然，市場經濟也有缺陷，需要政府進行干預。但政府干預必須尊重市場規(guī)律，計劃手段和措施的實施必須基于經濟手段，而不能重走計劃經濟的老路。

1.4 炒房團推高了房價

炒房團實際上是熱錢團。目前外資尚不能進入中國房地產領域，所以炒房團的熱錢尚是國內游資。炒房團，即便是所謂的“溫州炒房團”也不可能有多大規(guī)模和能量。它們充其量只能使一時一地的房價熱起來，而不可能從根本上對全國范圍內的房價起到多大的推動作用。即便炒房團在一定程度上推動了房價的“瘋長”，它們也是在按市場經濟的規(guī)則出牌，你賣我買，程序合法。若要防范它們“興風作浪”，必須按市場規(guī)律行事。并且從技術上講這也不是很困難的事。按照市場規(guī)律行事，使炒房團無利可圖甚至虧本，它們自然不會對炒作房產感興趣。

1.5 腐敗推高了房價

這種說法有一定依據，房地產商進行疏通與賄賂、建立人脈關系的成本必然要打入房價，這對房價上升有一定的推動作用，但微乎其微。

上述5種關于高房價的觀點，實際上都似是而非，沒有擊中高房價的“七寸”，更沒有找到導致高房價的根本原因。它們只是高房價的表面原因，或次要因素、次要矛盾、非主要矛盾，沒有抓住事物的主要矛盾和矛盾的主要方面，因而開出的藥劑也不可能起到根本的治病之效，不可能從根本上解決高房價問題。

2 高房價的根本原因

實際上，不少專家和地產界人士早已指出了高房價的根本原因，即:國家，特別是地方政府事實上倚重的土地財政政策。但這只是其一。高房價還有更深層次的原因，即不合理的、過于倚重建筑業(yè)(實際上就是房地產業(yè))的第二產業(yè)結構及政策。在新一輪世界經濟危機背景下，房地產業(yè)更被賦予了拉動內需、抗拒危機影響，保經濟增長的重任。至于一些人所認為的改革已到一定階段，形成了特殊經濟利益集團，須進行第二次解放思想，深化改革等，本文不予采認。

2.1 實際上倚重的土地財政政策推高了房價

存在的未必都是合理的，但存在的都有其存在的根據和理由。事實上存在的土地財政政策也是如此。目前，地方政府承擔著改革、發(fā)展和穩(wěn)定的歷史重任，是社會主義和諧社會建設的重要主體，政治的、經濟的、社會的、文化的等各種建設需要大量的資金投入。但由于現(xiàn)行的稅費體制等各種原因，它們可以掌控的資金來源相對而言卻少之又少。因而，靠出讓土地籌集建設資金就成為不少地方政府無可奈何的選擇。土地財政幫不少地方政府籌集了占其財政收入很大部分的建設資金，在無米下鍋或少米下鍋的情形下，扮靚了城市、解決了不少民眾的住房需求等民生問題。從這一角度講，土地財政功不可沒。但土地財政也帶來了不容忽視的問題，如與之相關的拆遷與補償?shù)让芘c問題的出現(xiàn)，在一定程度上激化了社會矛盾;助長房價的瘋狂，增加了民生成本。

更重要的是，土地財政扭曲了社會主義國家土地所本應具有的公有福利性質，與社會主義本質和原則背道而馳，不符合構建社會主義和諧社會的總體要求，與黨的宗旨不一致，不利于“三個有利于”。我國經濟制度的主體是社會主義公有制，土地完全公有，要么屬于國家所有，要么屬于集體所有，不存在私有土地。即便居民掏腰包買來的商品房也是國家的，因為其使用期只有70年，實際上是國家租給居民的。雖然憲法承認并保護公民的合法私有財產，但土地、房屋等從法律角度來講并不是。甚至連人也是國家的，只要不受到刑事處罰都是人民!

在我國現(xiàn)階段，社會主要矛盾已經不是階級矛盾，而是人們日益增長的物質文化等需求同落后的社會生產力之間的矛盾。換句話說，在我國現(xiàn)階段，社會主要矛盾與基本矛盾是同一的，即生產力和生產關系的矛盾。因此，社會基本矛盾的解決直接導向社會主要矛盾的解決;化解了社會主要矛盾，也就解決了社會基本矛盾、促進了生產發(fā)展與社會和諧。社會主義國家，土地是國家的土地，人民是國家的人民。人民土地為人民，讓土地回歸福利性質不需贅言。可能會有人提出質疑:土地回歸福利性質，誰都可以隨意使用土地，不就亂套了嗎?非也!土地公有、回歸土地的福利性質與可以隨意使用與支配土地是兩碼事，也與土地財政政策、地王般“掛拍招”是兩碼事。

2.2 房地產在國民經濟中不合理的超支柱地位決定了高房價

目前，房地產在國民經濟占有支柱性地位和作用，主要表現(xiàn)在7方面:

(1)房地產業(yè)對經濟增長的貢獻巨大。如2007年房地產開發(fā)投資對GDP增長直接與間接貢獻率達到27.49%，成為對經濟增長貢獻最大的產業(yè)。

(2)房地產業(yè)對投資增長巨大。如2008年房地產開發(fā)投資占固有資產投資比重為20.63%。

(3)房地產業(yè)占全社會消費比重最大。如2008年占22.18%。

(4)房地產業(yè)對進出口增長貢獻大。主要表現(xiàn)在擴大進口、降低貿易順差和平衡國際收支方面。

(5)房地產業(yè)吸引了大量從業(yè)人員。如2007年房地產從業(yè)人員166.5萬，而且還帶動了其他產業(yè)的就業(yè)。

(6)房地產業(yè)對上下游關聯(lián)產業(yè)鏈的拉動力強大。

(7)房地產業(yè)對財政收入的貢獻巨大。例如，“2007年房地產開發(fā)企業(yè)向地方財政交土地出讓金1.3萬億元，當年地方財政總收入2.27萬億元，土地出讓金占地方財政收入57.2%、占房地產開發(fā)企業(yè)總支出的30.36%、占房地產開發(fā)企業(yè)總成本的42%?！豹?/p>

上述對房地產業(yè)支柱性地位與作用的“炫耀”，也正是其必須予以調整的根據與理由!在當前全球經濟危機背景下，房地產業(yè)更被賦予了擴大內需，刺激消費，保持經濟較快增長的重任。但這些也是導致商品房房價持續(xù)走高(居高不下)的主要因素之一，必須予以調整。但調整的理由絕不僅僅因為它們在國民經濟中的支柱地位以及推高了房價，而是因為:中國房地產業(yè)在國民經濟中所占比例太大，已經綁架了國民經濟，成為國民經濟持續(xù)健康發(fā)展的巨大威脅。

以房地產業(yè)在國民經濟中的支柱地位和作用否定需要調整的觀點是荒謬的。以國外數(shù)據力挺高房價，如美國80年來房地產業(yè)增加值占GDP的比值一直保持在平均8%-10%，二戰(zhàn)后基本保持在10%左右，也是美國經濟的支柱產業(yè)，更是不靠譜的。因為美國才10%左右，而我們卻是20%多，至少占GDP的1/5!因為我龐大，所以我重要;因為我重要，所以必須保持和強化這種龐大。這種邏輯之荒謬，就如同說:解放后我國東北地區(qū)的工業(yè)基礎較好，所以要感謝日本侵略。

房地產業(yè)獨大對國民經濟的弊端絕對大于優(yōu)勢:

(1)絕大多數(shù)民眾一家人為居有其屋忙碌一輩子，將大部分精力與收入都投放在房子上，是為滿足最低需求即滿足生存和安全需求;因而沒有更多精力與錢財用于教育、康樂、情趣等的發(fā)展提高上，不利于國民素質的提高和社會物質文明、精神文明與政治文明建設的發(fā)展。按照馬斯洛的需求層次理論，安全與生存需求是較低層次的需求，住房需求占據居民過多的經濟收入，必然影響和削弱其他方面的發(fā)展，不利于人的全面發(fā)展。而且，住房壓力過大直接造成經濟壓力、生活成本與精神壓力的陡增，導致社會不穩(wěn)定。

(2)房地產業(yè)總體上科技含量較低，卻占據國民經濟的支配地位，這不僅不利于國民經濟與產業(yè)結構的優(yōu)化，而且因其吸納了大部分國民財富，必然影響國家對教育、科技等高生產力產業(yè)的投入，以及民眾對商貿活動的參與投入，阻滯國家教育與科技創(chuàng)新的發(fā)展以及社會服務與民生事業(yè)譬如醫(yī)療、衛(wèi)生保健的發(fā)展，而這些才是真正關系國強民富的關鍵因素。不論房地產業(yè)創(chuàng)造了多少GDP，都與創(chuàng)新型國家建設和國家核心競爭力的增強沒有多少關聯(lián)!只有數(shù)量沒有質量的GDP表面光鮮，實際上卻非常脆弱與危險。因此，必須破除GDP迷思，更何況是房地產業(yè)堆砌起來GDP。房地產業(yè)的畸形龐大也寵溺成就了它尾大不掉、綁架與要挾國家的資本與本錢!兩會剛過，北京地王即現(xiàn)、每每國家出臺房地產業(yè)調控政策時，地產大鱷就明目張膽地放狠話反對就是明證!

3 平抑高房價的根本措施

3.1 改變目前地方政府倚重的土地財政政策

土地“掛拍招”沒錯，但不能作為圈財之道。建議:

(1)核算土地“掛拍招”以及土地平整審批等的必要成本，在此基礎上允許土地出讓金上浮一定比例(例如，一快土地的各種成本價為100萬元/畝，若上浮50%就是150萬元/畝)。

(2)在出讓土地的同時，要求開發(fā)商提供獲得土地后商

品房建設方案，如建筑面積、套數(shù)、預售價格等。預售價格政府職能部門預算過，保證開發(fā)商有利可圖，并且允許在一定限度內浮動。

(3)出讓出地。土地出讓金報價高而預售房價低，且設計與建筑質量優(yōu)越者競出，并向社會公示。

(4)開發(fā)商建房并銷售。

(5)職能部門對建房與銷售過程進行監(jiān)督，如有與事先承諾不符合者，加重懲罰力度。改變土地財政政策之初，地方財政必然會出現(xiàn)很大困難，所以它們反對是必然的。但一旦老百姓不必為住房勞力費神，他們就會關注發(fā)展需求，將錢財用于其他活動，這樣民間資本與商貿活動必然真正地活躍起來，那時稅收必然會好起來。

3.2 調整房地產業(yè)在國民經濟中不適宜的超支柱地位

多元化總比同一化、單一化好。房地產業(yè)的龐大對國民經濟尤為不利。維持或強化這種龐大，無疑于飲鴆止渴。肥皂泡吹得越大越危險。因此，必須決然地改變房地產業(yè)的虛胖狀態(tài)。當然，要改變這種情勢是一回事，怎么改變又是一回事。必須選擇適當?shù)臅r機，采取適宜的方法措施。如果時機選擇不合適宜，采取的措施不適當，出現(xiàn)“戒斷綜合征”是要命的。但無論如何，要調整要改變這種龐大而不強大的支柱性地位與作用應是基本原則和努力方向。

綜上所述，從根本上平抑高房價，須從改變現(xiàn)行的土地財政政策和調整房地產業(yè)在國民經濟中不合理的超支柱地位與作用入手。這是努力的主要方向。鑒于目前國際國內嚴峻的經濟形勢，調整必須科學有序地推進。比如，房價調整到什么水平才合理要認真調研，不能因為降幅太大而使已購房者的資產縮水，引起新的不穩(wěn)定因素。當然，這并不是說不需采取其他政經措施了。其他調控措施與手段實施得當，將有利于上述兩大目標的順利達成。另外，必須廢除不合理的財政、稅收、土地、建設、信貸政策，減免對房地產開發(fā)商征收各種不合理費稅等。

參考文獻

[1]孔慶平.客觀全面準確認識房地產業(yè)在國民經濟中的支柱地位與作用[J].中國房地信息，2009，(3):68-71.