漢中市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

摘 要:隨著交通條件的改善，漢中市房地產(chǎn)得到了迅速發(fā)展，但高速發(fā)展中也存在一些問題，這主要是該城市本身的不利因素所導(dǎo)致。從多方面考察了漢中的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，并通過收集相關(guān)信息，對漢中市的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀做出了整體總結(jié)判斷。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場;漢中市;房地產(chǎn)泡沫

中圖分類號:F29

文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)19-0108-02

近些年來，隨著中央一系列優(yōu)惠政策的實(shí)施以及交通條件的不斷改善，漢中市的房地產(chǎn)市場發(fā)展取得了顯著成就。今年1-4月份，全市的房地產(chǎn)在建項(xiàng)目，累計(jì)施工面積達(dá)287.8萬平方米，同比增長16%;完成投資8.58億元，同比增長18%;新開工面積49.7萬平方米，同比增長16%;竣工面積達(dá)17.1萬平方米，同比下降了15%;商品房累計(jì)預(yù)收銷售面積同比增長13%;商品房空置率保持在5%以下。但是發(fā)展中也存在一些隱患問題，如住宅均價(jià)漲幅超過全市GDP增長率，商品房開發(fā)項(xiàng)目中住宅所占比例較大，商用房只占了很小一部分比例等等。

1 漢中市城市發(fā)展的影響因素分析

在分析漢中房地產(chǎn)業(yè)之前，我們首先了解影響漢中市城市發(fā)展的因素，對漢中的經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展有一定的了解。首先是不利因素:

1.1 工業(yè)制約因素

工業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)，一個(gè)地區(qū)工業(yè)化水平?jīng)Q定著其技術(shù)水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。工業(yè)化是現(xiàn)代化不可逾越的階段，也是漢中經(jīng)濟(jì)騰飛的必然要求。但是由于交通條件的制約，漢中工業(yè)經(jīng)濟(jì)經(jīng)受著巨大考驗(yàn)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的競爭力還比較弱，發(fā)展能力還不夠強(qiáng)，優(yōu)勢骨干企業(yè)較少。

1.2 交通不利因素

有句古話“蜀道之難難于上青天”，這里的蜀道指的就是從成都往北直至出了秦嶺的八百里秦川，漢中就是其中一段。漢中是一個(gè)盆地，北靠秦嶺，南倚巴山，外面的人進(jìn)不來里面的人出不去，交通極不便利。

1.3 城鎮(zhèn)化水平較低

近年來漢中雖然以年均1.3%的增長速度在增長，2009年該比例占到39%，城鎮(zhèn)化已經(jīng)計(jì)入了一個(gè)快速發(fā)展的階段，分層合理的城鎮(zhèn)化體系已經(jīng)基本形成。但是從整體來看，漢中的城鎮(zhèn)化水平還是比較滯后，分別低于全省、全國平均水平4.5個(gè)和7.2個(gè)百分點(diǎn)。

其次是有利因素:

(1)國家新建的以及馬上竣工的交通網(wǎng)，給漢中經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了新的機(jī)遇。整個(gè)漢中有三條高速公路，分別為西漢高速、巴寶高速和石天高速。另外還有就是正在準(zhǔn)備建設(shè)的西漢高鐵。據(jù)預(yù)測西漢高鐵建成后，從漢中至西安路段所用時(shí)間只為1小時(shí)，這將會大大促進(jìn)漢中經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使其成為一個(gè)有利的交通樞紐。

(2)農(nóng)耕條件優(yōu)越。竺可楨是我國著名學(xué)者，他曾經(jīng)指出:“漢中是全國水稻的最高產(chǎn)區(qū)”。經(jīng)過多年的努力，漢中市建成了漢中盆地百萬畝旱澇保收的良田，被稱為“一碗泥巴一碗飯”的寶地。近幾年，漢中的農(nóng)業(yè)化進(jìn)程已經(jīng)得到了初步發(fā)展，五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)有很好的發(fā)展前景。

(3)生物資源豐富。漢中地處南北過渡地段，適宜多種動(dòng)植物生長繁衍。特殊的氣候和地理為動(dòng)植物的生息繁衍提供了極為優(yōu)越的條件，這里被稱為“天然物種基因庫”。

(4)水能資源豐富。漢中市區(qū)內(nèi)氣候溫和濕潤，雨量充沛，年平均降雨量1000mm，水資源比較豐富，地表水總量為217.6億m3，其中流域自產(chǎn)水為144.1億m3，容水量73.5億m3。市內(nèi)地形起伏大，峰嶺峻俏，河流密布，流域面積大于1000km2的有7條，500-1000km2的有14條，100-500km2的有44條，10-100km2的有500條，河網(wǎng)密度約1.6km/km2。該市水能蘊(yùn)藏量、可開發(fā)容量及小水電裝機(jī)容量分別為260萬kw、109.8萬kw和84.3萬kw，分別占全省的19.4%、18.1%和42.5%。水能理論蘊(yùn)藏量和可開發(fā)量居全省第二，小水電裝機(jī)容量居全省首位。

(5)礦產(chǎn)資源豐富。漢中市處于橫跨秦嶺褶皺帶和揚(yáng)子準(zhǔn)地臺兩個(gè)地質(zhì)構(gòu)造單元的結(jié)合部，形成礦石的條件優(yōu)越，礦產(chǎn)資源十分豐富。

(6)有強(qiáng)大的旅游資源。漢中市素有“西北小江南”之美譽(yù)，是國務(wù)院批準(zhǔn)的歷史文化名城。漢中境內(nèi)自然旅游資源和人文資源相互輝映，吸引了國內(nèi)外的旅游人士。

2 漢中房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

下面將從商品房開發(fā)面積、住宅均價(jià)漲幅、商品房交易量等幾個(gè)比較有代表性的方面研究漢中市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。通過收集相關(guān)信息來考察其發(fā)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，進(jìn)而判斷房地產(chǎn)業(yè)的健康程度。

2.1 房地產(chǎn)投資額持續(xù)走高

通過漢中市規(guī)劃建設(shè)，來提高人居環(huán)境品質(zhì)，進(jìn)而推動(dòng)城市規(guī)模的擴(kuò)張。房地產(chǎn)業(yè)借助城市規(guī)劃的力量持續(xù)走高，發(fā)展形勢見好，已經(jīng)初步形成規(guī)模。另外由于該市經(jīng)濟(jì)增長迅速，也已經(jīng)帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的快速提升。自1998年以來，房地產(chǎn)投資額逐年快速增長，2007年至2009年時(shí)，漢中市的房地產(chǎn)投資額已經(jīng)穩(wěn)定在23億，房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)u漸形成規(guī)模。

2.2 漢中市商品房開發(fā)面積年均增長率為13%，供應(yīng)量基本趨于穩(wěn)定

根據(jù)中銀國際預(yù)測，2006-2010年間中國房地產(chǎn)開發(fā)投資額的年均增長率可保持在15%以上，商品房施工面積的年均增長率也可保持在約10%以上。從1998至2007年近十年中，商品房開發(fā)情況基本是平穩(wěn)發(fā)展，而2008年受地震影響，增速稍有減緩。由于受2009年全國房地產(chǎn)市場回暖影響，漢中商品房施工面積達(dá)到245萬平方米，創(chuàng)造歷史最高值。目前房地市場項(xiàng)目主要集中漢中市中心，漢江南北兩岸房地產(chǎn)業(yè)也有所發(fā)展。中心市區(qū)是集商業(yè)、寫字樓、住宅為綜合的城市發(fā)展核心區(qū)，漢江兩岸由于開發(fā)較晚，開發(fā)項(xiàng)目以住宅為主。

2.3 從2009年開始，商品房銷售量呈現(xiàn)回復(fù)性快速增長

1999年至2007年，全市商品房年交易量從31萬增長至113萬平方米，年均漲幅為17.6%。2008年受地震和中國房地產(chǎn)政策影響，商品房交易量僅為47.29萬平方米。而2009年來，在全國樓市暖市情況下，漢中市商品房交易量有顯著增長，但是還沒有突破2007年的交易水平。

2.4 住宅均價(jià)漲幅加大，年均漲幅達(dá)到20%左右

2000年漢中商品房交易均價(jià)還不到一千元，根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2007漢中市的商品房加以均價(jià)已達(dá)1880元/平方米，2008年盡管受到地震影響，商品房交易均價(jià)還是有了顯著增長，為2395元/平方米，同比2007年增長了27.3%。至2009年底，全市商品房均價(jià)已攀升至3420元/平方米，漲幅為19.9%。但是，2009年全市GDP416.15億元，增長僅為14.6%。由此可見，漢中市商品房均價(jià)增長率遠(yuǎn)超GDP增長率。整體分析來看，漢中價(jià)格近兩年的快速增長主要受周邊城市諸如西安、咸陽等房地產(chǎn)快速增長的輻射拉動(dòng)為主，投資性炒作成份相對較低。

2.5 商品房項(xiàng)目主要是住宅開發(fā)，整個(gè)市區(qū)房產(chǎn)呈現(xiàn)扁平化特征

隨著漢中市房地產(chǎn)市場的快步發(fā)展，房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從以住宅為主要形式過渡到向全面開發(fā)方向推進(jìn)，逐漸形成住宅、寫字樓、商鋪、商住樓等開發(fā)項(xiàng)目為一體的綜合開發(fā)模式，但是住宅項(xiàng)目仍然占很大比例，住宅房產(chǎn)開發(fā)面積占到總開發(fā)面積的89%還多。從漢中市住宅需求形勢來看，住宅需求仍然強(qiáng)烈，住宅房產(chǎn)開發(fā)仍有很大的提升空間，并且由于各處住宅開發(fā)項(xiàng)目出售價(jià)格幾乎沒有多大差別，整體的市場呈現(xiàn)明顯的扁平化發(fā)展特點(diǎn)。

2.6 剛性需求成為支撐市場的主導(dǎo)力量

剛性需求，是相對于彈性需求而言的，指商品供求關(guān)系中受價(jià)格影響較小的需求。由于漢中市有利的環(huán)境優(yōu)勢，房地產(chǎn)市場發(fā)展十分迅速。從2009年漢中市普通住宅購買來源看，首次購買的年輕群體以及為改善居住條件重新置業(yè)群體達(dá)到總購買數(shù)量的90%，剛性需求成為推動(dòng)漢中市房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要力量。

2.7 經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)平穩(wěn)發(fā)展

漢中市不但加快商品房發(fā)展速度，而且也逐步加快了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。2009年漢中市計(jì)劃建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房34.5萬平方米，2010年初，又準(zhǔn)備投資于面積為12.5萬平方米的“民樂花苑”經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目。這些經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)模建設(shè)的發(fā)展，對緩解漢中市商品房價(jià)格上漲，以及對解決中低收入家庭的住房問題起到了積極作用。

2.8 漢中市房地產(chǎn)業(yè)由于外來房企不斷加入，導(dǎo)致了日益激烈的競爭

隨著漢中市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，以及國內(nèi)的房地產(chǎn)市場“一線房地產(chǎn)開發(fā)向二線推進(jìn)，而二線房地產(chǎn)開發(fā)向三線推進(jìn)”的大趨勢的推動(dòng)下，一些外地房地產(chǎn)開發(fā)商開始在漢中投資。這些外來的開發(fā)商不僅帶來了新的建筑特點(diǎn)以及建筑構(gòu)思，同時(shí)也給漢中的房地產(chǎn)市場注入了新的經(jīng)營理念和經(jīng)營模式，推動(dòng)了漢中市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展以及競爭的加劇。

2.9 房地產(chǎn)市場進(jìn)入品牌化、規(guī)模化時(shí)期

漢中市房地產(chǎn)開發(fā)具有它自己的環(huán)境優(yōu)勢，目前一線城市的房地產(chǎn)市場基本已經(jīng)飽和，一二線城市的地產(chǎn)開發(fā)逐級向下推進(jìn)，并且二三線的房地產(chǎn)企業(yè)已有走出本土向外地?cái)U(kuò)張的趨勢。另外，關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃的出臺，使得漢中、渭南、寶雞等地的房地產(chǎn)開發(fā)迎來一輪新潮，如恒大地產(chǎn)、紫薇地產(chǎn)、曲江集團(tuán)已進(jìn)入漢中市進(jìn)行項(xiàng)目投資，預(yù)計(jì)未來幾年漢中市將進(jìn)入大、中型房產(chǎn)品牌的快速增長期。

2.10 競爭加劇促進(jìn)商品房市場對商品品質(zhì)有新的要求

隨著房地產(chǎn)商開發(fā)水平的不斷提高以及外地強(qiáng)大品牌的侵入，小區(qū)開發(fā)商越來越注重房子周圍景觀和建筑特點(diǎn)的設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)過程中，既講究景觀的美感設(shè)計(jì)，又講究人文環(huán)境的塑造，要在視覺感覺良好的同時(shí)，注重實(shí)用、科學(xué)和人性化。在對小區(qū)品質(zhì)的追求過程中，多關(guān)注社區(qū)的配套設(shè)施和設(shè)備功能完備性、建筑材料的質(zhì)感，提高居住的舒適成度和方便程度。

3 結(jié)論

通過以上分析，我們不難看出由于地處秦嶺深處的盆地，漢中市購房市場以本地居民居住和外來人員養(yǎng)老為主，形成對房屋的剛性需求是拉動(dòng)價(jià)格市場的主要力量。另外由于土地是有限資源，房產(chǎn)需求市場非常廣闊，這一供不應(yīng)求關(guān)系導(dǎo)致土地價(jià)格大幅上升，從而推動(dòng)房價(jià)上升。2008年地震后漢中提高了建房質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，房屋建筑成本因此增加。從漢中市房地產(chǎn)市場總體來看，近年來房子價(jià)格上漲十分迅速，已經(jīng)超過了全市GDP的增長速度。從開發(fā)項(xiàng)目種類來看，漢中市房地產(chǎn)商開發(fā)房產(chǎn)以住宅為主，其他用途項(xiàng)目所占比例較少，并且隨著外商再漢中投資力度的加大，該情況會有一定的改善。

4 結(jié)語

從文中的數(shù)據(jù)中可以看出，國家一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施對我市房地產(chǎn)市場沒有形成大的影響。隨著城市化人口的增加以及人們收入水平的提高，漢中市的房地產(chǎn)發(fā)展會逐漸進(jìn)入集中消費(fèi)期，不排除會出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象的可能性。

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