酒店+地產(chǎn)聯(lián)合發(fā)盈利模式

□ 邵 兵

這些年，五星級(jí)酒店開業(yè)不再是新聞了，過多的五星級(jí)酒店項(xiàng)目開業(yè)，一個(gè)重要原因是地方政府的推動(dòng)。

在很多政府官員眼中，五星級(jí)酒店是政績工程，也是面子工程，很多地塊在拍賣時(shí)已經(jīng)綁定了五星級(jí)酒店項(xiàng)目。房產(chǎn)開發(fā)商拿地，必須要附帶造一個(gè)五星級(jí)酒店。當(dāng)然，捆綁的結(jié)果是地價(jià)會(huì)比不捆綁的更便宜點(diǎn)。

過多的五星級(jí)酒店項(xiàng)目開業(yè)，另一個(gè)重要原因就是酒店和地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)盈利模式的成功，讓地產(chǎn)商看到了其中的利益。這要?dú)w因于高星級(jí)酒店，尤其是五星級(jí)酒店的特性。從大類上說，酒店也是地產(chǎn)的一類。但是高星級(jí)酒店，尤其是五星級(jí)酒店，由于其高檔奢華的形象，能給酒店周邊的地產(chǎn)帶來明顯的升值效應(yīng)。

一些精明的開發(fā)商看出了其中的重大商機(jī)，早在房產(chǎn)還是相對(duì)低利潤的90年代中期，就開始了聰明的運(yùn)作。其操作過程大致是這樣的:

首先在一個(gè)相對(duì)還不是很成熟的地區(qū)(次成熟地區(qū)才有足夠的空間拿地，地價(jià)也不高，上升空間才夠大)，圈一塊能造一個(gè)五星級(jí)酒店(一般至少5萬平方米建筑面積)和一圈商品房(比如50萬平方米的商品房樓盤)的地。拿到地后，先把酒店的規(guī)劃做出來，告訴外界酒店有多豪華。這就是國際品牌管理公司項(xiàng)目全面開花的原因，其中不乏很多國外二三流的品牌在國內(nèi)搖身一變，開起了豪華酒店。酒店名字起完后，就要看開發(fā)商的實(shí)力了。有錢的先把酒店外殼造起來，沒錢的先把酒店地皮用全封閉的巨幅酒店效果圖圍起來，然后開始造樓盤一期。比如先造一半，賣了再造剩余的一半和把酒店開發(fā)出來。在運(yùn)作過程中，比普通樓盤賺得多，是因?yàn)榫频觏?xiàng)目給周邊的樓盤帶來了升值效應(yīng)。整個(gè)酒店+商品房的樓盤開發(fā)下來，除了正常的商品房開發(fā)的利潤之外，白白多賺了個(gè)五星級(jí)酒店。過些年地皮升值了，酒店還可以更貴地賣掉。在整個(gè)地塊里，商品房開發(fā)屬于吃肥肉，造五星級(jí)酒店是啃骨頭。為了吃到肥肉，該啃的骨頭也是要啃的。

這種模式在一些地方獲得成功后，被廣泛學(xué)習(xí)推廣，成為眾房地產(chǎn)商皆知的秘密。這些酒店的開發(fā)模式，造成其地處次成熟區(qū)，周邊圍繞著居民區(qū)，這些酒店如何做生意就成了酒店總經(jīng)理和銷售總監(jiān)的燙手山芋。

當(dāng)然也要感謝這么多的酒店項(xiàng)目，把酒店從業(yè)人員的工資水漲船高地帶了起來。我只不過對(duì)此類動(dòng)機(jī)不純的酒店的命運(yùn)有點(diǎn)擔(dān)憂罷了。運(yùn)營一個(gè)五星級(jí)酒店可是個(gè)燒錢的活，作為一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人，最不希望看到的就是很好的酒店項(xiàng)目由于錯(cuò)誤的選址而陷入無法挽救的惡性循環(huán)。