試論土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　法學(xué)概念中的土地，與物理學(xué)上的土地范圍是不同的，它是指能為人們所利用和控制的、具有一定經(jīng)濟(jì)價(jià)值的一種自然資源，包括陸地地表與地表上下間的一定空間之和。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的法律規(guī)定，法學(xué)概念中的土地的權(quán)利主要有兩種：即土地所有權(quán)和土地使用權(quán)。一般而言，所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能，這些權(quán)能是可以與所有權(quán)相分離而非由所有人享有的；實(shí)踐中，我們必須區(qū)分作為所有權(quán)權(quán)能之一的使用權(quán)能與作為他物權(quán)的使用權(quán)。“使用權(quán)不僅包括物之使用權(quán)能，還包括物之占有權(quán)能與收益權(quán)能。”(彭萬(wàn)林《民法學(xué)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1994：221)我們這里所談的土地使用權(quán)顯然是指他物權(quán)意義上的使用權(quán)，而非作為所有權(quán)權(quán)能之一的使用權(quán)能。
　　本文所謂的土地使用權(quán)，是指用地者依其不同取得方式而享有的，具有不同法定權(quán)利內(nèi)容的，以一定方式對(duì)土地占有、使用和收益的民事財(cái)產(chǎn)權(quán)利。土地使用權(quán)是他物權(quán)中的用益物權(quán)，具有派生性、限制性和有期限性等特點(diǎn)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指：“土地使用人將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，如出售、交換、贈(zèng)與等?；谕恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓的法律實(shí)施，新地上權(quán)人即取得原地上權(quán)人的地上權(quán)?！?《國(guó)家司法考試輔導(dǎo)用書(shū)》(第三卷)，2003：108-109)
　　土地使用權(quán)依不同標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為不同種類：比如，根據(jù)土地所有權(quán)人的不同，可以分為國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)，這是目前通用的分類方法。前者是指“用地者依其不同取得方式而享有的，具有不同法定權(quán)利內(nèi)容的，與所有權(quán)相分離的，對(duì)國(guó)有土地所享有的用益性民事財(cái)產(chǎn)權(quán)利”(《國(guó)家司法考試輔導(dǎo)用書(shū)》(第一卷)，2003：352)；后者是指“符合法律規(guī)定的用地者按照一定土地用途而以一定方式使用集體土地的權(quán)利”(《國(guó)家司法考試輔導(dǎo)用書(shū)》(第一卷)，2003：354)；根據(jù)土地使用目的的不同，可以分為城鎮(zhèn)建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、農(nóng)用地使用權(quán)、非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)及非農(nóng)公益用地使用權(quán)等；根據(jù)土地取得方式的不同，可以分為出讓土地使用權(quán)，劃撥土地使用權(quán)，承包經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)及投資土地使用權(quán)。
　　之所以要明確土地使用權(quán)分類，是因?yàn)樵谕恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓的審判實(shí)務(wù)中，不同種類土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)法律問(wèn)題大相徑庭，必須區(qū)別對(duì)待、分別研究。下面我們?yōu)檠芯糠奖愫捅苊庵貜?fù)，兼采不同分類體系中的不同種類來(lái)探討相關(guān)的實(shí)務(wù)問(wèn)題。
　　
　　一、城鎮(zhèn)建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓
　　城鎮(zhèn)建設(shè)用地使用權(quán)是指城鎮(zhèn)中為進(jìn)行各種建設(shè)而享有的對(duì)國(guó)有土地的使用權(quán)。這種土地使用權(quán)因取得方式的不同而在轉(zhuǎn)讓時(shí)受到不同的條件限制，需要我們?cè)趯?shí)踐中加以注意。
　　(一)出讓取得的城鎮(zhèn)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制
　　出讓是指“土地使用者以向國(guó)有土地所有者代表支付出讓金為對(duì)價(jià)而原始取得的有期限限制的國(guó)有土地使用權(quán)”(《國(guó)家司法考試輔導(dǎo)用書(shū)》(第一卷)，2003：353)的方式。以這種方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但必須符合這樣的法定條件：一是要依法在有形土地市場(chǎng)公開(kāi)交易，不得搞隱形交易；二是應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式；三是首次轉(zhuǎn)讓必須符合法律規(guī)定和出讓合同約定的條件，未達(dá)到法律規(guī)定和合同約定的投資開(kāi)發(fā)條件的，土地使用權(quán)不