“限字訣”下的市場反應(yīng)

“限字訣”版本不斷刷新，

成交慘跌

“黃金周”期間，各地相繼出臺(tái)的“限字訣”刷屏網(wǎng)絡(luò)，令許多名下無房或打算買房的人即使出游在外，也不得不心系樓市。在9月30日至10月6日短短7天內(nèi)，多達(dá)19座城市先后出臺(tái)更新版的樓市調(diào)控政策，多地“跑步”重啟限購限貸。

從管理層的調(diào)控預(yù)期看，新政頒布后自然希望市場變化呈現(xiàn)“三部曲”——滯漲、量縮、價(jià)跌。從“黃金周”結(jié)束后半個(gè)月的情況來看，和歷史經(jīng)驗(yàn)類似，前兩個(gè)目的的達(dá)成毫無意外，“限字訣”籠罩下的城市都上演了成交量“急凍”。

比如今年初已率先定調(diào)調(diào)控的超級城市們，國慶節(jié)前后都以“2.0版”加碼，繼續(xù)為高燒不退的樓市澆冷水，目前確實(shí)都收獲了“滯漲”和“量縮”的效果。9月30日出臺(tái)“京八條”的北京重點(diǎn)在于嚴(yán)厲限貸，將購買首套和二套普通住宅的首付款比例提高至35%和50%；購買首套和二套非普通住宅的首付款比例調(diào)至40%和70%。

10月1日至15日，北京新建商品住宅網(wǎng)簽數(shù)應(yīng)聲回落，環(huán)比大減45%，同比則下降42%。國慶后的8天時(shí)間里，北京日均網(wǎng)簽量僅有170套，較9月日均248套下滑31.4%。最靈敏的信心風(fēng)向標(biāo)——二手房網(wǎng)簽數(shù)也在10月上半月同比減少了41%。

直接引爆本輪暴漲的“導(dǎo)火索”深圳10月4日也狠心祭出“深八條”，不僅將非深戶籍購房資格由連續(xù)繳納所得稅或社保的年限由3年提升至5年，二套房首付比例不低于七成，更將上海久傳卻未落地的“限離”政策砸下實(shí)錘：戶籍成年單身人士（含離異）限購1套房，由此躋身全國最嚴(yán)調(diào)控城市。

根據(jù)深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)，10月上半月，深圳一手住宅成交量同比回落11.8%。

相比之下，同樣是在“3·25”降溫樓市的上海雖然沒有再推“限字訣”，但也在10月8日再頒“滬六條”，稍示調(diào)控升級的誠意。這份從土地、資金、銷售等多方入手的意見也在鞏固此前調(diào)控的成果。

相對而言，在國慶期間剛剛邁入限購限貸的二線城市短期市場反應(yīng)更激烈一些。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，10月上半月，二線城市成交量已經(jīng)連續(xù)兩周低于4萬套，系春節(jié)后首次出現(xiàn)，10月第二周3.36萬套的成交量更是較節(jié)前砍去一半。

其中，熱點(diǎn)二線城市南京在國慶前后疾風(fēng)驟雨般地連轟三炮，在9月25日宣布重啟限購，時(shí)隔一天便推出“寧十三條”力阻開發(fā)商捂盤惜售等亂象，還在10月5日出臺(tái)更苛刻的升級版限購限貸，這讓9月25日成交1600套的記錄斷崖式下挫，到了10月10日，南京新房成交量只有231套。

因G20紅得發(fā)紫而無奈在9月18日按下限購鍵，此后又陸續(xù)提高二套房首付及限制購房落戶的杭州也迎來了限購政策“滿月考”，在 10月16日到22日一周，新房成交量下降48%，單日成交量已經(jīng)由新政前的760套下滑到450套左右。

房價(jià)迎“平臺(tái)期”，

二手房開搶“筍盤”

然而，調(diào)控效果“三部曲”中最有吸睛度的“價(jià)跌”，情況卻要復(fù)雜得多。從國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)看，作為房價(jià)標(biāo)桿的北上深新建商品住宅價(jià)格也都出現(xiàn)松動(dòng)，比如深圳10月上半月環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，北京仍環(huán)比上漲1.2%，但漲幅回落幅度居15個(gè)熱點(diǎn)城市之首。不過，由于新房價(jià)格極大地受到新推盤地段等因素干擾，其實(shí)并不能作為最直觀的參照，如近期在新房均價(jià)破10萬的深圳南山區(qū)推出的最低4.4萬的新盤雖然賺足全國眼球，隨后卻被當(dāng)?shù)厝耸恐赋鲋皇堑囟?、配套和價(jià)格相匹配的噱頭。

相比之下，二手房交易變動(dòng)更貼近房地產(chǎn)市場“信心經(jīng)濟(jì)”的屬性，“限字訣”能不能撼動(dòng)二手房價(jià)格，二手房東心態(tài)成為最有價(jià)值的看點(diǎn)之一?！皣鴳c前后，我和父母一共看了20多套房，調(diào)控背景其實(shí)就是購房的‘窗口期，因?yàn)閮r(jià)格比較平穩(wěn)，所以雙方可以坐下來好好談?wù)剝r(jià)格，不會(huì)像火爆時(shí)期那樣閉著眼睛瘋搶，買家也能夠沉下心挑選房源?！痹诨ヂ?lián)網(wǎng)巨頭任職的郭京告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者。

稅后年薪逼近50萬的他能接受的房價(jià)在650萬左右，打算動(dòng)用組合貸款370萬，最后給自己羅列了“要求清單”，劃定買房時(shí)間是一個(gè)月，但兩周后就因?yàn)榉繓|主動(dòng)降價(jià)10萬而敲定心儀之選?！拔覀儽緛泶蛩懵?，但是這套房房東在美國，將價(jià)格從660萬元降到了我的預(yù)算范圍內(nèi)，就定了下來?！惫τ浾弑硎?，調(diào)控時(shí)代正是撿“筍盤”（指物美價(jià)廉的房產(chǎn)）的好時(shí)機(jī)，該套房原來的報(bào)價(jià)其實(shí)相比市場價(jià)低了20萬左右，掛牌8天已有幾十個(gè)看房人。

對于以均價(jià)不足5.5萬的價(jià)格買到上海浦東內(nèi)環(huán)內(nèi)的“老大樓”，郭京倍感滿意，“因?yàn)閺拈L期看，房價(jià)肯定還會(huì)繼續(xù)上漲，我是剛需首套房，現(xiàn)在是入手的最佳時(shí)機(jī)?！?/p>

名下有一套動(dòng)遷房明年初即將正式出產(chǎn)證的李薇，從今年夏天開始就是看房專業(yè)戶，她的目標(biāo)是趕在產(chǎn)證下來前用完最后的買房指標(biāo)。“夏天上海的一波‘地王行情讓我遭到好幾次臨時(shí)跳價(jià)，最尷尬的一次是雙方已經(jīng)坐在中介會(huì)議室準(zhǔn)備簽居間協(xié)議，中途反悔的賣家還是借故上廁所溜走了，但是近一個(gè)月這種情況幾乎沒有，大家心態(tài)都比較淡定，經(jīng)過了近一年的充分換手，多數(shù)賣家現(xiàn)在是掛不到心理價(jià)位就不賣的心理，我是找不到完全中意的房源就不買的心理，雙方都在博弈?！?/p>

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者查看中介內(nèi)部掛牌系統(tǒng)中的房東真實(shí)報(bào)價(jià)，注意到明顯高掛試探市場反應(yīng)的現(xiàn)象有所平息，就以郭京看中的房源為例，一個(gè)月前有三套相同面積的房掛牌1000萬以上，嚴(yán)重偏離市場價(jià)格，如今都已經(jīng)下架，大致的報(bào)價(jià)范圍在650萬～750萬之間。

在深圳，因?yàn)榉繓|心態(tài)的調(diào)整，二手房價(jià)格略微回歸理性，從中原地產(chǎn)和安居客對樣本房源調(diào)價(jià)區(qū)間的變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)看，10月以來將近八成業(yè)主報(bào)價(jià)出現(xiàn)下調(diào)，調(diào)價(jià)幅度在5%～10%區(qū)間段的房源占比持續(xù)增加，達(dá)到24.9%；調(diào)價(jià)幅度在1%～5%的樣本房源占比接近半壁江山。

據(jù)記者了解，絕大多數(shù)二手房交易都會(huì)刻意做低房價(jià)來避稅，價(jià)格不可能精確統(tǒng)計(jì)，而調(diào)控時(shí)間尚短的城市二手房房東看漲心態(tài)往往依然堅(jiān)挺，比如10月17日到10月23日一周南京二手房掛牌價(jià)不降反增，逆勢上漲了132元/平方米。