房地產(chǎn)與經(jīng)濟增長的關(guān)系及策略

張 靜

摘要：本文從房地產(chǎn)能拉動經(jīng)濟增長的原因開始，引述了國家的經(jīng)濟發(fā)展與發(fā)達房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟拉動相關(guān)。為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)拉動國民經(jīng)濟，政府出臺了諸多政策措施，但效果并不理想。要較快啟動房地產(chǎn)，除繼續(xù)實施刺激國民經(jīng)濟發(fā)展的一般政策以外，還必須從實際出發(fā)，有針對性實施一些特別方略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟增長，策略

凡經(jīng)濟發(fā)達國家，房地產(chǎn)業(yè)不是支柱產(chǎn)業(yè)也是發(fā)達的產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)濟發(fā)展與發(fā)達房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟拉動相關(guān)。

一、房地產(chǎn)能拉動經(jīng)濟增長的原因

1.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要國民經(jīng)濟中許多部門和行業(yè)提供物質(zhì)資料，與之配合發(fā)展。

我國建筑成本中70％是材料消耗，由其他部門和行業(yè)出售產(chǎn)品配合的。

2.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)果的房地產(chǎn)品，為國民經(jīng)濟許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場所。

3.房地產(chǎn)品消費特別是住房消費是綜合性消費、波及和帶動生活消費的方方面面。

房地產(chǎn)的消費使用特別是住房消費是種綜合性消費，波及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學(xué)習(xí)、社交、享受、發(fā)展等人們生活的方方面面。據(jù)上海社會科學(xué)院1981年對我國投入產(chǎn)出表的研究表明，我國住宅業(yè)每投入增加1億元，其他23個相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加1.479億元的投資。

二、我國啟動房地產(chǎn)市場不力的諸多問題

為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)拉動國民經(jīng)濟，政府出臺了減少稅費、銀行降息、公房售給個人、推行抵押貸款、開辟房屋二級市場等諸多政策措施，對促進房地產(chǎn)投資和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)不能說沒起作用，但并不理想。其原因在于我國存在不利于住房產(chǎn)品有效實現(xiàn)的根本的深層次的問題。

1.生產(chǎn)與消費不協(xié)調(diào)，消費率低

投資開發(fā)房地產(chǎn)最大的問題是房屋實現(xiàn)。投資開發(fā)房地產(chǎn)既起需求效應(yīng)拉動經(jīng)濟增長，但又有供給效應(yīng)，并且這是投資本質(zhì)上的效應(yīng)。

但投資開發(fā)房地產(chǎn)品有需求效應(yīng)，對拉動經(jīng)濟增長的乘數(shù)作用大，必須國民有合理的最終消費率和有貨幣購買力。然而我國近20年來經(jīng)濟高速增長，雖居民最終消費絕對額也不斷增長，但最終消費率呈下降趨勢。

2.住房融資體制的轉(zhuǎn)換不對稱

住房體制改革的實質(zhì)是轉(zhuǎn)換財政公共融資體制轉(zhuǎn)化為個人融資體制，以適應(yīng)市場經(jīng)濟體制要求。住房基金進人職工工資，由職工個人融資到市場購房消費，政府再不福利實物分房。但在具體的改革實踐中不對稱不協(xié)調(diào)，職工貨幣購房是馬上要將錢拿出來，而政府給職工的工資補貼是雷聲大、雨點小。本來消費率過低，加之住房融資體制轉(zhuǎn)換不對稱，使房地市場的啟動更加困難。

3.人們心理預(yù)期失衡

當(dāng)今要讓人們樂于投資購房和啟動房地產(chǎn)，關(guān)鍵在于消除購房的心理障礙，對未來收支充滿信心。而現(xiàn)在的消費政策說到底只能調(diào)節(jié)兩個平衡關(guān)系：個人的金融資產(chǎn)用于投資與用于消費的平衡關(guān)系、即期消費與遠期消費的平衡關(guān)系。用于投資多就用于消費少，用于近期消費多就用于遠期消費少。

4.收入分配差距擴大，邊際消費傾向下降

近年來我國城鎮(zhèn)人均收入仍呈增長趨勢，與此同時由于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟不景氣導(dǎo)致大量職工下崗，收入減少，減收面仍集中低收入人群，收入差距繼續(xù)擴大甚至差距懸殊。

人們收入提高過程中，消費支出的絕對額相應(yīng)增長。而我國由于收入分配差距擴大，近幾年減收面擴大，且減收面主要集中在低收入群體中，增收面主要集中在高收入群體。就對房地產(chǎn)的購置和房地產(chǎn)的啟動而言，住房條件差，急于購房的低收入群體，無能力購房，而收入分配中增收主要集中的高收入群體，有購房能力，但他們的住房條件也相對好，不急于購房。于是開發(fā)出的房屋難以實現(xiàn)，房地產(chǎn)難以啟動。

三、房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟增長的措施

1.繼續(xù)實施反衰退和調(diào)節(jié)經(jīng)濟周期的政策措施

啟動房地產(chǎn)，我們認為應(yīng)區(qū)別一般政策措施和針對實際的特別方略。前段時間政府出臺的政策措施，例如降低銀行利息率，降低存款準備金和鼓勵銀行放款、擴大財政支出、大幅度提高職工工資和增強居民購買力、減輕稅費、鼓勵居民投資股票、債券等等政策措施。

然而由于存在前述的不利房地產(chǎn)實現(xiàn)的深層次的問題，而且這些多年積累起來的問題也不是短期馬上可以解決的。例如：由于居民收入增長率長期落后于GDP增長率所形成的過低消費率，造成的居民購房貨幣支付能力不足，不可能在一兩年通過提高工資，增加收入達到居民消費率60％的合理比例。除了逐年提高在職職工工資，還要減少失業(yè)和增加就業(yè)，還要發(fā)展小城鎮(zhèn)；房價應(yīng)與居民的收入水平相適應(yīng)，只有這樣房地產(chǎn)市場才能穩(wěn)健發(fā)展，也才能滿足人民群眾正常的居住需求。

2.有針對性的啟動房地產(chǎn)的近期方略

要較快啟動房地產(chǎn)，除繼續(xù)實施刺激國民經(jīng)濟發(fā)展的一般政策以外，還必須從實際出發(fā)，有針對性實施一些特別方略。

(1)抓住收入水平較高群體，以稅收配合啟動房地產(chǎn)。

知識分子的收入不僅穩(wěn)定且快速增長，對未來收支的心理預(yù)期也充滿信心。他們應(yīng)會樂意投資購房。企業(yè)家、私營企業(yè)主、演藝明星等更是我國的高收入階層。住房有顯示社會地位的功能。

(2)抓住高校服務(wù)體系社會化肩動房地產(chǎn)。學(xué)生公寓及配套房屋的開發(fā)，是只愁開發(fā)營建而不愁銷售租賃，不存在房屋價值實現(xiàn)難的問題。凡此說明無論是新開發(fā)、改造，還是現(xiàn)在空置房的銷售，抓住高校后勤服務(wù)社會化，對啟動房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長，都大有可為。

(3)用房地產(chǎn)業(yè)的廣義概念發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，啟動房地產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的部門多、行業(yè)多、領(lǐng)域廣。若從房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵全面考慮問題來發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，不僅有利于房地市場的健全完善，有利房地產(chǎn)開發(fā)和出售，而且也有助房地產(chǎn)啟動發(fā)展，拉動經(jīng)濟增長。

凡此等等房地產(chǎn)業(yè)活動領(lǐng)域，都是需要資金投入、勞力投入、物資器材投入，對啟動房地產(chǎn)業(yè)有利，也有助拉動國民經(jīng)濟增長，還可解決就業(yè)和增加居民收入。

(4)對貨幣購房全面理解來啟動房地產(chǎn)業(yè)，拉動經(jīng)濟增長。貨幣購房，就是廢止單位實物福利分房，職工以自己的貨幣收入去解決住房問題。其實質(zhì)是廢除福利分房消費，以勞動收入交換住房。至于居民獲得住房的形式應(yīng)是多種多樣的，他可以以自己的貨幣到市場購現(xiàn)房或期房，可以以自己的其他財產(chǎn)換取住房，合作建房，也可租房，可以單位集資建房。這些形式都是貨幣購房的具體表現(xiàn)形式，都是對福利分房消費的革命。就當(dāng)前國民經(jīng)濟低迷講，為啟動房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長，不失為一種有效措施。這一形式的有效和成功，在于集資建房的房價不得高于或大體相當(dāng)于市場經(jīng)濟實用房價，集資要公正、公平。否則有人利用職權(quán)謀私，或價款過高過低，不僅違背房改，甚至破壞安定團結(jié)。世界上沒有純而又純的事物，貨幣購房改革的實現(xiàn)形式應(yīng)多樣化，它們同祥能啟動房地產(chǎn)，同樣波及國民經(jīng)濟許多部門和行業(yè)，拉動國民經(jīng)濟增長。