項(xiàng)目運(yùn)作的市場(chǎng)化模式

文/徐海遨

（作者為仙居新區(qū)開(kāi)發(fā)管委會(huì)主任）

圖/金川

仙 居新區(qū)一期項(xiàng)目的市場(chǎng)化運(yùn)作是指將位于仙居新區(qū)內(nèi)實(shí)施裁彎取直工程后的永安溪北岸，東起石牛大橋，南至規(guī)劃中的永安溪北岸，西至晨曦路盂溪大橋，北起彎陳山腳、東嶺下到石牛公路，總用地約2820畝，其中開(kāi)發(fā)用地約1366畝的新區(qū)核心區(qū)塊進(jìn)行項(xiàng)目包裝，把基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與土地開(kāi)發(fā)相結(jié)合，實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)，整體開(kāi)發(fā)。投資商負(fù)責(zé)仙居新區(qū)一期項(xiàng)目的城市防洪、市政等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投資建設(shè)，承擔(dān)拆遷安置費(fèi)用，同時(shí)，依法享有項(xiàng)目范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)用地的開(kāi)發(fā)權(quán)。

項(xiàng)目以旅游服務(wù)、休閑度假、養(yǎng)生居住為主要功能，以體現(xiàn)山水和人文特色，創(chuàng)建國(guó)家級(jí)生態(tài)節(jié)能居住示范區(qū)為目標(biāo)定位；總投資不少于40億元，建設(shè)期為8年，其中基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目前3年投資不少于60%，前5年基本完成。項(xiàng)目合作內(nèi)容主要包括基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、拆遷安置等公共投入及土地開(kāi)發(fā)?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目：主要有以裁彎取直為主體的城市防洪工程和道路橋梁、公園綠地、廣場(chǎng)停車場(chǎng)（包括地下停車庫(kù)）、電力纜線等市政基礎(chǔ)設(shè)施；拆遷安置：主要拆遷安置柴嶺下村，人口約1200人；開(kāi)發(fā)用地：可供出讓的開(kāi)發(fā)用地約1362畝。

2010年9月29日，仙居新區(qū)一期項(xiàng)目土地掛牌出讓成功，邁出了項(xiàng)目市場(chǎng)化運(yùn)作的最關(guān)鍵一步，為加快仙居新區(qū)快速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。相比較傳統(tǒng)的土地開(kāi)發(fā)思路而言，仙居新區(qū)一期項(xiàng)目市場(chǎng)化運(yùn)作的發(fā)展思路無(wú)疑是破解政府性投入不足，加快區(qū)域發(fā)展的有效途徑。

主要做法

樹(shù)立“創(chuàng)新、規(guī)范、公平”意識(shí)，積極推進(jìn)新區(qū)一期項(xiàng)目的市場(chǎng)化運(yùn)作進(jìn)程。

樹(shù)立創(chuàng)新意識(shí)，著力推進(jìn)投資體制改革。為了破解新區(qū)難題，仙居新區(qū)開(kāi)發(fā)管委會(huì)不斷解放思想，加快探索體制創(chuàng)新，拓寬新區(qū)發(fā)展空間；改變政府直接融資模式，以項(xiàng)目吸引資金；改變項(xiàng)目建設(shè)主體，轉(zhuǎn)變管委會(huì)工作職能。土地項(xiàng)目的市場(chǎng)化創(chuàng)新是基于大量的調(diào)研和借鑒學(xué)習(xí)成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。早在2008年10月，仙居新區(qū)開(kāi)發(fā)管委會(huì)就會(huì)同仙居縣發(fā)改局、財(cái)政局、國(guó)土局等相關(guān)部門(mén)主要領(lǐng)導(dǎo)組成調(diào)研組對(duì)新區(qū)項(xiàng)目的市場(chǎng)運(yùn)作進(jìn)行調(diào)研。通過(guò)走訪、座談聽(tīng)取各方意見(jiàn)，梳理出新區(qū)建設(shè)的制約因素，初步形成“實(shí)行大項(xiàng)目運(yùn)作”、“實(shí)行小項(xiàng)目運(yùn)作”和“自籌資金，自行開(kāi)發(fā)建設(shè)”三個(gè)操作方案，最后通過(guò)比選論證，“實(shí)行大項(xiàng)目運(yùn)作”方案最現(xiàn)實(shí)、最可行。2009年上半年，仙居縣有關(guān)單位組成仙居新區(qū)一期項(xiàng)目市場(chǎng)化運(yùn)作考察團(tuán)赴山東濱州、江蘇湯山、臺(tái)州椒江等地學(xué)習(xí)考察項(xiàng)目市場(chǎng)化運(yùn)作的先進(jìn)理念和管理經(jīng)驗(yàn)，形成了項(xiàng)目市場(chǎng)化運(yùn)作考察報(bào)告，為項(xiàng)目市場(chǎng)化運(yùn)作科學(xué)決策提供了堅(jiān)實(shí)依據(jù)。

樹(shù)立規(guī)范意識(shí)，公開(kāi)推進(jìn)項(xiàng)目合作招商。在推進(jìn)新區(qū)一期項(xiàng)目市場(chǎng)化運(yùn)作過(guò)程中，自覺(jué)接受紀(jì)檢監(jiān)察、財(cái)政、審計(jì)等部門(mén)監(jiān)督，做到“三規(guī)范”、“三公開(kāi)”?！叭?guī)范”，主要是指規(guī)范確認(rèn)項(xiàng)目公共投入估算和設(shè)定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范編制項(xiàng)目招商方案、規(guī)范制定項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)協(xié)議及土地掛牌方案?！叭_(kāi)”，主要是指項(xiàng)目推介公開(kāi)、項(xiàng)目招商公開(kāi)和土地出讓公開(kāi)。項(xiàng)目推介公開(kāi)：2009年1月4日，仙居縣委（常委）擴(kuò)大會(huì)議研究并明確了仙居新區(qū)的運(yùn)作模式：大招商，招大商，實(shí)行大項(xiàng)目市場(chǎng)化運(yùn)作。會(huì)后，在招商中國(guó)網(wǎng)、中國(guó)招商網(wǎng)、浙江招商引資網(wǎng)、臺(tái)州招商網(wǎng)等媒體上發(fā)布招商信息，公開(kāi)向社會(huì)推介項(xiàng)目。項(xiàng)目招商公開(kāi)：2009年7月17日，仙居縣委常委（擴(kuò)大）會(huì)議研究通過(guò)了《仙居新區(qū)一期項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)招商方案》。次日起，先后在多家媒體上發(fā)布項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)招商公告，正式公開(kāi)招商。同時(shí)，專門(mén)向來(lái)仙居新區(qū)實(shí)地考察的投資商寄發(fā)《仙居新區(qū)一期項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)邀請(qǐng)函》。協(xié)議簽訂公開(kāi)：經(jīng)縣政府授權(quán)，2009年8月17日，新區(qū)開(kāi)發(fā)管委會(huì)與上海永固投資有限公司正式簽訂《仙居新區(qū)一期項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)》，完成項(xiàng)目招商引資工作，籌措土地征收等前期費(fèi)用1億元。

樹(shù)立公平意識(shí)，依法推進(jìn)項(xiàng)目土地掛牌。新區(qū)一期項(xiàng)目土地掛牌政策性強(qiáng)，社會(huì)關(guān)注度高，仙居新區(qū)開(kāi)發(fā)管委會(huì)始終堅(jiān)持公開(kāi)、公正、公平原則，依法依規(guī)推進(jìn)項(xiàng)目土地掛牌。一是合力攻堅(jiān)，扎實(shí)做好土地掛牌前期工作。2010年1月起，按法定程序完成一期項(xiàng)目控規(guī)修編，提出創(chuàng)建國(guó)家級(jí)生態(tài)節(jié)能居住示范區(qū)的目標(biāo)；積極向上爭(zhēng)取土地指標(biāo)，獲批土地農(nóng)轉(zhuǎn)用694畝、林地87.9畝；整合力量，落實(shí)責(zé)任，認(rèn)真開(kāi)展政策處理工作，截止到項(xiàng)目土地掛牌前，新區(qū)一期項(xiàng)目范圍內(nèi)土地征收工作全部完成。二是合理合規(guī)，認(rèn)真制定土地掛牌方案。為使新區(qū)一期項(xiàng)目土地掛牌充分體現(xiàn)“公開(kāi)、公平、公正”原則，仙居新區(qū)開(kāi)發(fā)管委會(huì)會(huì)同相關(guān)部門(mén)從政策研討、溝通對(duì)接、意見(jiàn)征求等入手，合理合規(guī)地制定土地掛牌方案，在借鑒外地土地掛牌出讓先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，征詢了上級(jí)專業(yè)部門(mén)和縣領(lǐng)導(dǎo)的意見(jiàn)和建議，積極與簽約開(kāi)發(fā)商和本地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行溝通，完善了項(xiàng)目土地掛牌方案。2010年8月8日，仙居縣委常委（擴(kuò)大）會(huì)議順利通過(guò)新區(qū)一期項(xiàng)目土地掛牌方案。三是公平公開(kāi)，有序推進(jìn)項(xiàng)目土地掛牌工作。為使開(kāi)發(fā)商全面深入地了解仙居新區(qū)一期項(xiàng)目，提升項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整體效果，在土地出讓程序中，設(shè)置了項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路評(píng)審會(huì)，通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路評(píng)審的開(kāi)發(fā)商才有資格參與土地摘牌。2010年9月29日，仙居新區(qū)一期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地掛牌出讓工作圓滿完成。

市場(chǎng)化運(yùn)作的重要意義

吸引外來(lái)戰(zhàn)略投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，對(duì)于仙居新區(qū)實(shí)現(xiàn)借力發(fā)展意義重大。首先是加快推進(jìn)仙居新區(qū)建設(shè)：一是緩解政府投資壓力。實(shí)行項(xiàng)目市場(chǎng)化運(yùn)作就是搭建平臺(tái)，解決政府性項(xiàng)目融資難的問(wèn)題。二是轉(zhuǎn)變政府職能。投資商參與仙居新區(qū)建設(shè)后，新區(qū)開(kāi)發(fā)管委會(huì)就能從繁重的建設(shè)工作中脫離出來(lái)，著重做好土地報(bào)批征用、拆遷安置等保障服務(wù)和規(guī)劃研究監(jiān)管工作，確保仙居新區(qū)建設(shè)效果。三是加快新區(qū)建設(shè)進(jìn)程。政府部門(mén)作為投融資主體，受政策變化等因素影響較大。如果實(shí)行項(xiàng)目市場(chǎng)化運(yùn)作，項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)由政府行為轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)行為，能有效解決政策、資金等問(wèn)題，加快推進(jìn)新區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)雙贏。四是提升新區(qū)建設(shè)品位。投資商受讓項(xiàng)目后，充分發(fā)揮人才優(yōu)勢(shì)，聘請(qǐng)國(guó)際國(guó)內(nèi)優(yōu)秀策劃設(shè)計(jì)、管理和營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，發(fā)揮技術(shù)專長(zhǎng)，不僅引進(jìn)資金，更多地引進(jìn)人才，引進(jìn)先進(jìn)的創(chuàng)新理念，著力打造體現(xiàn)自然山水和人文特色的高品位精品項(xiàng)目。

更重要的是，新區(qū)建設(shè)將促進(jìn)仙居經(jīng)濟(jì)發(fā)展。一是促進(jìn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。推進(jìn)仙居新區(qū)一期項(xiàng)目建設(shè)，將拉開(kāi)城市框架，使仙居城區(qū)與經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)無(wú)縫對(duì)接，為經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)提供居住、休閑、服務(wù)等生活配套設(shè)施，促進(jìn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。二是促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)升級(jí)。通過(guò)建設(shè)旅游休閑服務(wù)項(xiàng)目，為旅游者提供健全、周到的服務(wù)和舒適、休閑、優(yōu)美的居住環(huán)境，提升仙居縣旅游休閑產(chǎn)業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。三是促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。仙居新區(qū)一期項(xiàng)目總投資約90億元，必然拉動(dòng)房地產(chǎn)、建材、飲食服務(wù)、商貿(mào)業(yè)等相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展。