我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的問題及完善對(duì)策

曲明榮

（濰坊學(xué)院，山東濰坊261061）

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的問題及完善對(duì)策

曲明榮

（濰坊學(xué)院，山東濰坊261061）

房地產(chǎn)稅源具有穩(wěn)定性和持續(xù)性，健全的房地產(chǎn)稅收法律制度是房地產(chǎn)市場法制化的利器。建國以來我國房地產(chǎn)稅制雖然經(jīng)過幾次調(diào)整，但在稅負(fù)環(huán)節(jié)、稅種結(jié)構(gòu)、課稅依據(jù)、稅率設(shè)置等方面仍存在不合理之處，可通過建立規(guī)范、合理的房地產(chǎn)稅種，改革計(jì)稅依據(jù)，調(diào)整稅率稅費(fèi)，建立健全房地產(chǎn)評(píng)估制度等加以完善。

重復(fù)課稅；市場價(jià)值；重流輕保；評(píng)稅制度

一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的問題

（一）稅負(fù)環(huán)節(jié)分布不合理，保有環(huán)節(jié)稅負(fù)過低，抑制了房地產(chǎn)稅收收入的正常增長

房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營過程主要包括：開發(fā)、保有和轉(zhuǎn)讓三個(gè)環(huán)節(jié)，與此相對(duì)應(yīng)，在各環(huán)節(jié)存在著不同的稅種：在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及營業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和企業(yè)所得稅等；在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及契稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅(或個(gè)人所得稅)、營業(yè)稅和城市維護(hù)建設(shè)稅等；在房屋出租環(huán)節(jié)涉及營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅(或城市房地產(chǎn)稅)等；在房地產(chǎn)靜態(tài)保有環(huán)節(jié)涉及耕地占用稅、房產(chǎn)稅(城市房地產(chǎn)稅)和城鎮(zhèn)土地使用稅。從稅種在各環(huán)節(jié)的分布情況(表1-1)可以直觀地看出，我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策在房地產(chǎn)開發(fā)及轉(zhuǎn)讓(銷售和出租)環(huán)節(jié)稅種較多，較完善，而在保有環(huán)節(jié)僅涉及三種稅，稅負(fù)較輕。

開發(fā)、出租、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的高稅負(fù)制約了房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)積極性，加大了開發(fā)建設(shè)成本，提高了購房的門檻，從而抑制了住房消費(fèi)，阻礙了購房者潛在需求向有效需求的轉(zhuǎn)化。同時(shí)也抬高了房屋的銷售價(jià)格，制約了居民購買、租用房屋的積極性，進(jìn)而影響了房屋銷售、出租等流通市場的充分發(fā)育。另外，過高的稅負(fù)還會(huì)導(dǎo)致部分房地產(chǎn)開發(fā)商通過隱性交易逃避納稅義務(wù)，造成稅收收入的減少；保有環(huán)節(jié)的低稅負(fù)降低了持有房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本，加劇了房屋土地的閑置，導(dǎo)致本來有限的房地產(chǎn)資源無法充分利用。

表1-1當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅制

（二）稅種結(jié)構(gòu)設(shè)置不合理，重復(fù)征稅現(xiàn)象嚴(yán)重

1.土地增值稅與營業(yè)稅的重復(fù)

由于土地增值稅是在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收的，每轉(zhuǎn)讓一次就征收一次土地增值稅，因此，土地增值稅除了具有所得稅的特征外，還存在著流轉(zhuǎn)稅的特點(diǎn)。這就使得在房地產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓過程中按現(xiàn)行稅制，既要以銷售收入、轉(zhuǎn)讓收入、租金收入和服務(wù)費(fèi)為計(jì)稅依據(jù)繳納營業(yè)稅又要以因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)繳納高額的土地增值稅，形成了重復(fù)征稅，進(jìn)而阻礙了土地的正常流轉(zhuǎn)。

2.房地產(chǎn)租賃中的重復(fù)

房屋出租取得的租金收入，需同時(shí)繳納12%的房產(chǎn)稅、5%的營業(yè)稅，還有所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅以及教育費(fèi)附加等，綜合稅負(fù)高達(dá)租金收入的30%以上，而個(gè)人出租房產(chǎn)取得的收入還要繳納3%的營業(yè)稅和20%的個(gè)人所得稅，對(duì)收入重復(fù)征稅既增加了納稅人的奉行成本和稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管成本，又催生了偷逃稅的動(dòng)機(jī)，導(dǎo)致了大量地下租賃市場的存在。

3.契稅與印花稅的重復(fù)

對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)或契約，承受方既要按書據(jù)或契約所承載金額繳納0.05%的印花稅，又要按規(guī)定的稅率繳納契稅。印花稅是就經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中書立的憑證契約征收，契稅是對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)就雙方當(dāng)事人所訂立的契約征收，在征收范圍上，這兩種稅明顯存在著交叉重復(fù)問題，有失公平原則，也給稅收的征收管理帶來了難度。

4.營業(yè)稅自身的重復(fù)

中醫(yī)藥根植和滋養(yǎng)于存續(xù)千年的華夏文明，所謂“非凡”，就是在授課實(shí)踐中將中藥背后的文化、文藝和文學(xué)情懷盡可能地提取和凸顯，讓學(xué)生在波瀾壯闊的歷史畫卷中領(lǐng)略屬于中藥的那份別樣之美，并根據(jù)專業(yè)側(cè)重各取所需，充實(shí)自己。但是，大學(xué)教育應(yīng)將“以德樹人、以德育人”的理念貫穿始終，培養(yǎng)德才兼?zhèn)?、德藝雙馨的新時(shí)代醫(yī)務(wù)工作者是人才培養(yǎng)的應(yīng)有之意。

營業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)與銷售過程中的一個(gè)主要稅種，在開發(fā)階段它是以從事建筑、安裝、修繕裝飾和其他工程作業(yè)所取得的營業(yè)額為計(jì)稅依據(jù)，其中包括工程價(jià)款(即工程造價(jià))及工程價(jià)款之外收取的各種費(fèi)用(包括材料差價(jià)、包工費(fèi)等等)，其中工程價(jià)款=直接費(fèi)+間接費(fèi)+計(jì)劃利潤+稅金。由此可見，在計(jì)算應(yīng)納稅款時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)重復(fù)征稅的問題：在銷售階段的計(jì)稅依據(jù)除包括上述各項(xiàng)外，還應(yīng)包括代當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門收取的一些資金，如代市政府收取的市政費(fèi)，代郵政部門收取的郵政通訊配套費(fèi)等，同時(shí)還包括在前一階段己繳納的營業(yè)稅。如果房地產(chǎn)在流轉(zhuǎn)過程中經(jīng)過多次交易那么就不可避免地產(chǎn)生了重復(fù)征稅的問題。

重復(fù)征稅從微觀上來說，提高了房地產(chǎn)的售價(jià)，增加了消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)。由于目前房地產(chǎn)市場仍然是買方市場，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠?qū)⑵淅U納的稅收作為開發(fā)成本攤?cè)敕績r(jià)中，消費(fèi)者也只能默默承受著高額的房價(jià)，這使得對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)重復(fù)課征的各項(xiàng)稅收大都結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)地落在最終負(fù)稅者也就是房地產(chǎn)的消費(fèi)者身上。從宏觀上來說，阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的流通，造成了房地產(chǎn)資源配置的不合理。

（三）課稅依據(jù)不符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原則

以房地產(chǎn)的市場價(jià)值作為財(cái)產(chǎn)課稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)該說是比較科學(xué)的，這也是各國普遍采用的計(jì)稅方法。市場價(jià)值反映了土地、房產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)資源的價(jià)值，它不僅包括土地的級(jí)差收益，而且包括土地、房屋的時(shí)間價(jià)值。在市場經(jīng)濟(jì)下，任何土地、房產(chǎn)都有一個(gè)時(shí)間價(jià)值，市場機(jī)制越完善，這個(gè)價(jià)值就越容易體現(xiàn)，越容易得到認(rèn)可。但是，我國當(dāng)前是以土地的面積和房產(chǎn)的原值或租金作為計(jì)稅依據(jù)，不能反映土地的級(jí)差收益和土地、房產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值。高速經(jīng)濟(jì)增長帶來了土地和房產(chǎn)大幅度的升值，新房與舊房市值相差非常大，以歷史成本為計(jì)稅依據(jù)，不能反映市場價(jià)值，而且大大縮小了稅基，也造成了新舊企業(yè)稅負(fù)不均。同時(shí)，從價(jià)計(jì)征與從租計(jì)征還具有不公平性。從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅，是依據(jù)房產(chǎn)原值減去10%—30%后的余額按1.2%的稅率計(jì)征。從租計(jì)征的房地產(chǎn)稅，是以租金的收入乘以12%的稅率計(jì)征，與按歷史成本從價(jià)計(jì)征相比，從租計(jì)征顯然稅負(fù)過重。有的企業(yè)房租收入甚至搞暗箱操作，較難獲得明確憑證，從租計(jì)征房產(chǎn)稅變成一紙空談。

城鎮(zhèn)土地使用稅征收方式也缺乏彈性，我國現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，實(shí)行從量課征方式。這種課征方式使稅額不能隨課稅對(duì)象價(jià)值的上升而上升，具有稅源不足且缺乏彈性的缺點(diǎn)，不能發(fā)揮調(diào)節(jié)土地級(jí)差收入的作用，也無法對(duì)土地閑置現(xiàn)象和土地投機(jī)行為起到應(yīng)有的宏觀調(diào)控作用。

（四）稅率設(shè)置不合理

土地增值稅稅率過高，不利于促進(jìn)土地的合理流轉(zhuǎn)。我國土地增值稅實(shí)行4級(jí)超額累進(jìn)稅率，第一級(jí)稅率就達(dá)到了30%，最高邊際稅率更是達(dá)到了60%。而且所定的稅率未考慮對(duì)長期持有和短期持有房地產(chǎn)加以區(qū)別對(duì)待，不利于抑制房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)；同時(shí)，為調(diào)節(jié)土地的級(jí)差收益，城鎮(zhèn)土地使用稅采用不同城市、不同地段設(shè)置不同稅率的方法，結(jié)果造成稅率檔次設(shè)置不合理，并且隨意性大，操作起來缺乏客觀標(biāo)準(zhǔn)，影響了稅收征管的力度，造成財(cái)產(chǎn)稅收入的流失。

（五）房地產(chǎn)稅費(fèi)體系混亂，存在“費(fèi)擠稅”等不合理現(xiàn)象

1.稅費(fèi)并立

2.稅輕費(fèi)重

我國涉及房地產(chǎn)業(yè)的各種收費(fèi)項(xiàng)目名目繁多，且費(fèi)項(xiàng)總數(shù)遠(yuǎn)多于稅項(xiàng)總數(shù)。首當(dāng)其沖是房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)費(fèi)的比重過大，一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售的住房價(jià)格主要包括四個(gè)部分：成本、費(fèi)用、稅金、利潤。有關(guān)資料表明國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這四部分的比重分別為73%，10%，10%，7%，而我國為41%，40%，10%，9%，可見對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，造成房價(jià)居高不下的原因在于費(fèi)用過高。

在房地產(chǎn)開發(fā)、流通階段，頻繁向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費(fèi)，導(dǎo)致房地產(chǎn)的高成本和高價(jià)格，嚴(yán)重扭曲了房地產(chǎn)商品的真實(shí)價(jià)值，直接加重了消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)；各種行政事業(yè)性收費(fèi)的膨脹，抑制了真正意義上的稅收的培育和成長?！岸愝p費(fèi)重”的狀況使得國家稅收政策難以發(fā)揮其作為經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)作用，也使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把同政府部門搞關(guān)系看成了節(jié)約成本的途徑，更易孽生腐敗。

（六）房地產(chǎn)評(píng)估制度和房地產(chǎn)稅收評(píng)稅政策不健全，未能在調(diào)節(jié)收入等方面發(fā)揮應(yīng)有作用

我國房地產(chǎn)評(píng)估制度剛剛建立，目前還缺乏房地產(chǎn)稅收征管的配套制度，影響了稅收征管的力度。缺乏嚴(yán)密的財(cái)產(chǎn)登記制度往往造成房產(chǎn)的私下交易；同時(shí)與房地產(chǎn)稅收密切相關(guān)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和房地產(chǎn)稅收評(píng)稅政策也不健全，評(píng)估價(jià)格常常與事實(shí)脫節(jié)；稅務(wù)部門內(nèi)部沒有專門的房地產(chǎn)評(píng)稅機(jī)構(gòu)和評(píng)稅人員，現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅征管人員素質(zhì)難以適應(yīng)稅收征管的需要，再加上許多稅基老化，導(dǎo)致稅基侵蝕，稅收流失現(xiàn)象十分嚴(yán)重，以致在調(diào)節(jié)收入差距、平均住房面積等方面未能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

二、完善我國房地產(chǎn)稅制體系的對(duì)策

（一）建立規(guī)范、合理的房地產(chǎn)稅種，改變“重流輕?！钡亩愂阵w系

在房地產(chǎn)保有階段課稅，可以起到促進(jìn)節(jié)約和合理利用房地產(chǎn)資源的作用，因此可以將流通環(huán)節(jié)的一些稅種轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收；將房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅合并，在財(cái)產(chǎn)稅體系中統(tǒng)一設(shè)置物業(yè)稅；設(shè)立地價(jià)稅，以土地的評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，向土地的實(shí)際占用者征收，取消現(xiàn)行的土地使用稅；同時(shí)增加空地閑置稅；適時(shí)開征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅。遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅的開征將彌補(bǔ)無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)稅收調(diào)節(jié)的缺位。

（二）以市場價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)

以市場價(jià)值為稅基有兩個(gè)優(yōu)點(diǎn)：一是稅基具有彈往，隨著房地產(chǎn)市場價(jià)值的上漲，稅基擴(kuò)大，財(cái)產(chǎn)稅的收入也將相應(yīng)增加；二是市場價(jià)值反映納稅人的納稅能力，有利于實(shí)現(xiàn)稅收公平原則。根據(jù)十六屆三中全會(huì)確定的稅制改革思路，當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅改革的目標(biāo)設(shè)計(jì)應(yīng)按照“房地合一、整體評(píng)估、一并征稅”的原則，將現(xiàn)行的土地使用稅按面積從量定額征稅、房產(chǎn)稅對(duì)企業(yè)自用房產(chǎn)按房產(chǎn)原值一次減除一定比例后的余值征稅以及單位和個(gè)人出租按租金收入征稅的方式，統(tǒng)一改為按房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值征稅。即房地產(chǎn)稅合理、準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)的市場價(jià)值，計(jì)稅的市場價(jià)值應(yīng)通過評(píng)估確認(rèn)。

（三）調(diào)整房地產(chǎn)稅率

在計(jì)稅依據(jù)調(diào)整為評(píng)估價(jià)值后，可將房產(chǎn)稅的稅率調(diào)整為1%-3%的幅度比例稅率。這樣設(shè)計(jì)主要考慮：一是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，城鄉(xiāng)差別的需要，各省、自治區(qū)、直轄市可據(jù)實(shí)際情況因地制宜，從中選擇自己的適用稅率；二是貫徹稅收公平原則即橫向公平和縱向公平；三是有利于不同地區(qū)財(cái)政收入的合理增長。為了提高土地的使用效率，合理調(diào)節(jié)土地級(jí)差收益，應(yīng)適當(dāng)提高土地使用稅的稅額，另外應(yīng)把農(nóng)村非農(nóng)業(yè)用地納入土地使用稅征稅范疇，考慮到城鄉(xiāng)實(shí)際存在的差別，對(duì)農(nóng)村非農(nóng)業(yè)用地的征稅專設(shè)一檔稅額。同時(shí)現(xiàn)行耕地占用稅的稅率也應(yīng)適當(dāng)提高。

（四）調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)

1.將具有經(jīng)營性質(zhì)的房地產(chǎn)收費(fèi)從行政事業(yè)性收費(fèi)中分離出去，將其它行政性收費(fèi)(基金)轉(zhuǎn)入流轉(zhuǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅和行為稅，只保留權(quán)屬登記等證照工本費(fèi)，實(shí)現(xiàn)真正意義上的“少費(fèi)政府”。

2.按性質(zhì)和目的合并稅(費(fèi))種。根據(jù)土地與房屋的內(nèi)在價(jià)值聯(lián)系和物業(yè)商品的流轉(zhuǎn)特征，將與房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)合并成房地產(chǎn)稅(物業(yè)稅)；將一部分名費(fèi)實(shí)稅的收費(fèi)改為稅，如可以將土地閑置費(fèi)改為士地閑置稅，將耕地復(fù)墾基金、新菜地建設(shè)基金、征地管理費(fèi)合并到耕用稅中一并征收；將與城市規(guī)劃建設(shè)相關(guān)的收費(fèi)項(xiàng)目并入城市建設(shè)稅；將教育設(shè)施配套收費(fèi)并入教育稅等。

3.取締“不合理、不合法、純屬三亂”性質(zhì)的收費(fèi)項(xiàng)目，以減輕納稅人的額外收費(fèi)負(fù)擔(dān)，同時(shí)應(yīng)擴(kuò)大稅基，拓寬征收范圍，將房地產(chǎn)稅培育成地方稅收體系的骨干稅種。根據(jù)我國目前財(cái)稅體制及市場產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，使我國房地產(chǎn)業(yè)綜合稅費(fèi)負(fù)擔(dān)適當(dāng)調(diào)低，并調(diào)整不同環(huán)節(jié)的稅負(fù)。

（五）優(yōu)化會(huì)計(jì)方法，減少核算漏洞

我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)會(huì)計(jì)制度對(duì)如何確認(rèn)企業(yè)的收入和費(fèi)用做出了一些規(guī)定，但是只適用于一般的行業(yè)，沒有考慮到房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)制度》中第九十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)商品房對(duì)外銷售收入的確定，按照銷售商品收入的確認(rèn)原則執(zhí)行；如果符合建造合同的規(guī)定，并且有不可撤銷的建造合同的情況下，也可按建造合同收入確認(rèn)的原則，按照完工百分比法確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的收入。”據(jù)此規(guī)定，房地產(chǎn)銷售中，房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移到買方時(shí)，企業(yè)應(yīng)確認(rèn)銷售收入，但也有可能出現(xiàn)法定所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，但所有權(quán)上的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移的情況。在這種情況下，企業(yè)則可分析交易的實(shí)質(zhì)，確定是作為銷售，還是作為籌資、租賃或利潤分成處理。另外還規(guī)定：在確認(rèn)收入時(shí)，還應(yīng)考慮價(jià)款收回的可能性，估計(jì)價(jià)款不能收回的部分不能確認(rèn)收入。如此規(guī)定勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在收入確認(rèn)上存在收入確認(rèn)滯后，且收入確認(rèn)額較少的局面。還有對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所取得的收入如何和發(fā)生的成本費(fèi)用進(jìn)行配比仍欠缺明確的規(guī)定，由此可見新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)會(huì)計(jì)制度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何確認(rèn)收入和成本費(fèi)用仍缺乏應(yīng)有的重視。因而必須根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特殊情況，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用核算進(jìn)行優(yōu)化，減少企業(yè)通過會(huì)計(jì)核算來偷逃稅收的漏洞。

（六）建立和完善房地產(chǎn)估價(jià)制度

主要包括：第一，建立一套適應(yīng)于市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。由于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估具有較強(qiáng)的專業(yè)性和技術(shù)性，需要成立公正、客觀、權(quán)威和社會(huì)化的專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)市場的發(fā)展和管理，必須依靠兩個(gè)層次：政府的調(diào)控和社會(huì)民間機(jī)構(gòu)的參與。因此，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)也應(yīng)分兩個(gè)層次：政府的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和社會(huì)民間的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，前者主要注重房地產(chǎn)市場的核心問題即價(jià)格管理，后者主要在房地產(chǎn)交易活動(dòng)中發(fā)揮作用；第二，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估理論、評(píng)估方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產(chǎn)估價(jià)理論、方法體系，為房地產(chǎn)稅收計(jì)征提供科學(xué)的依據(jù)；第三實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)人員資格認(rèn)證制度，盡快建立一支富有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、精通房地產(chǎn)估價(jià)理論的房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍。

（七）在稅務(wù)部門建立房地產(chǎn)評(píng)稅制度

評(píng)稅是房地產(chǎn)估價(jià)在稅收上的運(yùn)用，它是指政府為了滿足其財(cái)政收入的需要，定期依照法定的程序和規(guī)則對(duì)房地產(chǎn)納稅義務(wù)人所擁有的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)并以這些房地產(chǎn)的評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)，借以分配每個(gè)納稅人所應(yīng)承擔(dān)的房地產(chǎn)稅額的一種方法。目前，對(duì)房地產(chǎn)納稅人擁有的房地產(chǎn)，還由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，等到條件成熟的時(shí)候，在稅務(wù)部門建立房地產(chǎn)的評(píng)稅機(jī)構(gòu)和健全的評(píng)稅制度。

總之，房地產(chǎn)稅作為地方稅收的一部分，從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，有一定的潛力。應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，改革房地產(chǎn)稅，揚(yáng)長避短，真正發(fā)揮房地產(chǎn)稅在組織地方財(cái)政收入、調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)方面的作用，使房地產(chǎn)資源達(dá)到優(yōu)化配置，合理使用的目的。

[1]呂獻(xiàn)榮.我國開征物業(yè)稅的必要性及框架設(shè)計(jì)探討[J].會(huì)計(jì)之友（上旬刊），2009，(7)：26-27.

[2]張?zhí)煺?我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的問題及建議[J].稅收與企業(yè)，2002，（9）：6-8.

[3]李東海.完善我國房地產(chǎn)稅收體系研究[D].中國海洋大學(xué)，2008.

責(zé)任編輯：王玲玲

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2010-04-25

曲明榮（1965-），女，山東濰坊人，濰坊學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院副教授。研究方向：財(cái)務(wù)管理。