如何防范房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

深圳市航天高科投資管理有限公司 王師

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的定義在新會計(jì)準(zhǔn)則中是：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是在企業(yè)的所有財(cái)務(wù)活動中，由于企業(yè)受到內(nèi)外部環(huán)境和各種難以預(yù)計(jì)或難以把握的因素影響，在相應(yīng)的時(shí)期內(nèi)，企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)狀況與預(yù)期財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)了誤差，從而造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)受到損失。而對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這一具體行業(yè)，可指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?yàn)樨?cái)務(wù)狀況出現(xiàn)異常而致使企業(yè)的房地產(chǎn)投資、資金報(bào)酬難以正常收回。從這些可以判定，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是影響較大的風(fēng)險(xiǎn)。對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)防范就顯得很有必要了。

一、合理實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營周期過程依舊會出現(xiàn)很多問題，這主要是由于財(cái)務(wù)預(yù)算存在很多的不確定因素，這直接關(guān)系了發(fā)企業(yè)投資項(xiàng)目的成功與否，也能給企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益造成相當(dāng)大的負(fù)面影響。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)該把項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算當(dāng)成前提條件，合理具體的安排好企業(yè)資金的投資項(xiàng)目、收支比例、利潤獲取及資金調(diào)整。企業(yè)財(cái)務(wù)部門在對企業(yè)做好前期預(yù)算時(shí)應(yīng)該積極考慮建設(shè)的可行性、消耗費(fèi)用、工程投資、利益收入、借款工作等內(nèi)容都應(yīng)該有個(gè)詳細(xì)地計(jì)劃，并且根據(jù)資金使用標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算，以保證項(xiàng)目開發(fā)投資決策過程能夠起到良好的市場效應(yīng)，讓企業(yè)根據(jù)市場制定投資決策，避免出現(xiàn)資金失誤而造成資金損失。在對企業(yè)進(jìn)行資金預(yù)算時(shí),企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)該參照企業(yè)的整體運(yùn)作情況，對資金的需求和使用詳細(xì)地規(guī)劃，建立一個(gè)完善的企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。在日常工作管理方面，可采取月度考核、季度審查、年度小結(jié)等各種方式結(jié)合起來，對企業(yè)財(cái)務(wù)使用做好檢查、考核工作，合理調(diào)整企業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)，讓自己的財(cái)務(wù)職能得到充分的發(fā)揮。

二、實(shí)施資金流動性管理

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目通常需要很長一段時(shí)間才能結(jié)束，由于開發(fā)周期長這一特點(diǎn)常常會給企業(yè)的資金使用帶來困難，容易造成資金鏈條的快速運(yùn)轉(zhuǎn)，如果這一過稱中的環(huán)節(jié)資金運(yùn)轉(zhuǎn)出現(xiàn)異常,必將阻礙了鏈條的運(yùn)轉(zhuǎn),甚至造成企業(yè)破產(chǎn)。這就需要企業(yè)對資金的管理給予足夠的重視，根據(jù)實(shí)際情況安排有效的資金使用計(jì)劃，確保企業(yè)日常經(jīng)營能夠符合資金狀況，實(shí)現(xiàn)資金的有效利用。房地產(chǎn)資金支出數(shù)額巨大，在財(cái)務(wù)收支必須要進(jìn)行嚴(yán)格的估算與審查，對資金調(diào)度合理安排，以保證建設(shè)項(xiàng)目施工運(yùn)營和營銷資金滿足具體需要。還要不斷加快支出資金的周轉(zhuǎn)，不斷優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)，盡可能把存貨資金的使用金額減小，讓企業(yè)在經(jīng)濟(jì)方面的支付能力得到加強(qiáng)，促進(jìn)企業(yè)信譽(yù)度不斷增加，給下次融資鋪設(shè)打下良好的基礎(chǔ)。對費(fèi)用的支出嚴(yán)格控制，杜絕鋪張浪費(fèi)和使用超支的現(xiàn)象，這樣才能確保資金的安全性和合理性得到提高，使得企業(yè)資金的運(yùn)用得到有效的管理。

三、實(shí)現(xiàn)資金結(jié)構(gòu)的優(yōu)化

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷完善自己的資金結(jié)構(gòu)，對于負(fù)債經(jīng)營適當(dāng)控制，在充分估算企業(yè)的償債能力下，通過合法途徑籌集到能夠滿足企業(yè)發(fā)展的資金。在采用傳統(tǒng)方式籌集資金時(shí)可以按照融資渠道多樣式的原則，科學(xué)合理地分配外部多的儲備資金，在協(xié)調(diào)資本權(quán)益比率方面要保證比例的有效性，將資產(chǎn)負(fù)債率降至最小，對企業(yè)的資本使用合理規(guī)劃，這樣能夠避免企業(yè)在資金籌備方面面臨較大的壓力，大大降低了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這就需要有關(guān)部門對預(yù)售房款、銀行回款等傳統(tǒng)的融資渠道加強(qiáng)管理，還要確保資金的回收能按時(shí)到位，這樣就能避免資金的浪費(fèi)；企業(yè)還能夠利用股票集資、債券處理、合作運(yùn)營等方式不斷提升自己的資金儲備，讓企業(yè)的運(yùn)營規(guī)模得到擴(kuò)大。這樣能夠吸到很多投資者的與企業(yè)實(shí)現(xiàn)合作交流，不斷擴(kuò)展投資者與企業(yè)合作的項(xiàng)目。這對于房地產(chǎn)公司的持續(xù)發(fā)展很有幫助，同時(shí)能夠不斷優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)，對于降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制能夠發(fā)揮良好的效果。

四、增強(qiáng)處理風(fēng)險(xiǎn)的能力

從美國前兩年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)中我們能夠積累到很多應(yīng)對危機(jī)的方式，這些都是值得中國企業(yè)深刻回味和反思。而從香港應(yīng)對亞洲金融危機(jī)時(shí)所用的策略方案。從市場行情分析，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)與不確定因素是十分復(fù)雜不定的，這些現(xiàn)實(shí)情況都是值得我們不斷借鑒參考的，我們對于應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的措施需要不斷思考、設(shè)計(jì)、應(yīng)對、處理。例如：市場上多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)正在朝著規(guī)?；⒓瘓F(tuán)化方向發(fā)展，而有的地區(qū)在成立房地產(chǎn)聯(lián)盟后企業(yè)主要還是為了能夠化解該區(qū)域的風(fēng)險(xiǎn)，防止出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī),提高資金使用效率。企業(yè)需要針對市場行情進(jìn)行詳細(xì)地分析，在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)之前做好防范措施，使得企業(yè)在度過風(fēng)險(xiǎn)時(shí)期的經(jīng)濟(jì)損失降至最低，讓每筆資金都能夠得到充分的利用?？紤]到每個(gè)企業(yè)經(jīng)營的業(yè)務(wù)項(xiàng)目情況存在差異，其采取的措施也是截然不同的，這就需要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況制定策略，這才是有效避免風(fēng)險(xiǎn)的最佳措施。

五、結(jié)語

總之，經(jīng)濟(jì)利益時(shí)每個(gè)企業(yè)在經(jīng)營過程中的最終目的，房地產(chǎn)企業(yè)在采取措施追求經(jīng)濟(jì)利潤的同時(shí)也面臨著很大的市場風(fēng)險(xiǎn)，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對這些問題能夠給予足夠的重視,并積極采取壓縮項(xiàng)目、壓縮人員、等措施來應(yīng)對,可以預(yù)見，“財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”這一問題必然在一定的時(shí)間內(nèi)被廣泛關(guān)注。

[1]任書芳,高樹嶺,張行貴。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀及管理建議.時(shí)代金融,2006,(4).

[2]李曉梅.淺析房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理.財(cái)會研究,2007,(1).

[3]王偉,趙占。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與對策.價(jià)值工程2006,(8).