中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展問(wèn)題探析

武漢大學(xué) 雷茗洋

中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展問(wèn)題探析

武漢大學(xué) 雷茗洋

隨著我國(guó)改革開(kāi)放的深化和城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到了迅猛發(fā)展。近年來(lái)，中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)也得到飛速發(fā)展，特別是發(fā)展較快的農(nóng)村地區(qū)。本文針對(duì)當(dāng)前中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀和出現(xiàn)的問(wèn)題，較為全面地闡述了這些問(wèn)題的成因以及造成的不良后果，繼而提出了相應(yīng)的解決對(duì)策。

房地產(chǎn) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 中小城鎮(zhèn)

一、中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀和存在問(wèn)題

1、中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀

2008年，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積已達(dá)到了28平方米左右，基本滿足人們的生活需要，但離我們國(guó)家制定的小康標(biāo)準(zhǔn)還有一定的距離。而中小城鎮(zhèn)是農(nóng)村人口相對(duì)集中的地區(qū)，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。當(dāng)前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)行的一系列宏觀調(diào)控，使得許多中小城鎮(zhèn)借此新農(nóng)村建設(shè)的契機(jī)，掀起了房地產(chǎn)“開(kāi)發(fā)熱”，為了換取經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而盲目占用大量土地來(lái)開(kāi)發(fā)商品房，并以非常優(yōu)惠的價(jià)格吸引投資者，城市開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始向農(nóng)村轉(zhuǎn)移，需求新的“經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”。但是中小城鎮(zhèn)正在興起的房地產(chǎn)“開(kāi)發(fā)熱”有悖于科學(xué)發(fā)展觀的本質(zhì)要求，與新農(nóng)村的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃并不和諧。

2、中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展中存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)規(guī)劃意識(shí)淡薄，規(guī)劃滯后，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供需不平衡。我國(guó)中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)缺乏完善的理論指導(dǎo)，存在低水平重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象，同時(shí)投資也具有很大的盲目性；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)位選擇不合理，土地供求失控，建設(shè)項(xiàng)目與城鎮(zhèn)規(guī)劃不相銜。國(guó)有土地得不到有效利用，大量土地被擱置。中小城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃滯后，土地資源使用效率普遍不高，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資不合理；房地產(chǎn)的建筑密度較低，布局松散，而且建筑形態(tài)千篇一律，失去了地方特色。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)水平低，有的甚至連工程質(zhì)量都無(wú)法保證?；A(chǔ)設(shè)施比較落后，公共設(shè)施缺乏統(tǒng)一規(guī)劃；房地產(chǎn)市場(chǎng)隱形交易比較活躍，國(guó)有資產(chǎn)流失嚴(yán)重特別是稅收；物業(yè)管理比較落后，購(gòu)房者權(quán)益無(wú)法保障，生態(tài)環(huán)境遭到嚴(yán)重破壞等諸多問(wèn)題都制約著中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。

二、中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展中存在問(wèn)題的成因

中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的這些問(wèn)題既有機(jī)制的原因，又有觀念的原因。從總體上看，我們國(guó)家目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平并不均衡，小城鎮(zhèn)的發(fā)展仍處于起步階段，還需要很長(zhǎng)一段時(shí)間的鞏固和完善。這些是導(dǎo)致小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)上述問(wèn)題的根本原因。具體原因分析如下：

1、中小城鎮(zhèn)市場(chǎng)機(jī)制不規(guī)范，發(fā)育不成熟

就中小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，對(duì)市場(chǎng)需求的分析是開(kāi)發(fā)公司進(jìn)入小城鎮(zhèn)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)和前提。近幾年，中小城鎮(zhèn)居民對(duì)住房改善性需求持續(xù)旺盛，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求出現(xiàn)明顯上升的趨勢(shì)。但是中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制不規(guī)范，發(fā)育也不成熟，導(dǎo)致其開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)上述問(wèn)題。

2、區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同，配套改革明顯滯后

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同導(dǎo)致中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建筑形態(tài)雷同。另一方面城鎮(zhèn)行政管理體制不適應(yīng)；城鄉(xiāng)分割的二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)阻礙了生產(chǎn)要素城鄉(xiāng)間的自由流動(dòng)；大量農(nóng)村居民“兩棲”現(xiàn)象普遍。

3、規(guī)?；l(fā)展滯后，建設(shè)具有盲目性

這個(gè)主要是土地利用規(guī)劃滯后于中小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。目前中小城鎮(zhèn)的發(fā)展主要是以處延發(fā)展為主，走的是一種重?cái)?shù)量、輕質(zhì)量的城鎮(zhèn)化道路。這種發(fā)展模式導(dǎo)致中小城鎮(zhèn)規(guī)模偏小，城鎮(zhèn)集聚功能較弱，基礎(chǔ)設(shè)施尤其是環(huán)境設(shè)施嚴(yán)重不足。由于一些政府部門(mén)缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃且規(guī)劃缺乏科學(xué)論證，片面追求大規(guī)模，制定了很多主觀隨意性的優(yōu)惠減免政策，導(dǎo)致中小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有明顯的盲目性和自發(fā)性，給城鎮(zhèn)發(fā)展帶來(lái)很多困難。

4、投資能力不足，資金匱乏

房地產(chǎn)投資不足，來(lái)源分散，是制約小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素。小城鎮(zhèn)建設(shè)的中長(zhǎng)期貸款不足，過(guò)度依靠預(yù)算外投資，且資金的運(yùn)作不規(guī)范。而且資金的來(lái)源分散，利用效率低下，無(wú)法有效發(fā)揮資金的集聚功能。

5、中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)不高

很多開(kāi)發(fā)商在利益驅(qū)使下，建造過(guò)程只重視房屋的建設(shè)成本而忽略了建筑品質(zhì)，形成了低層次、低技術(shù)含量的簡(jiǎn)單再生產(chǎn)，最終導(dǎo)致了中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的形態(tài)單一，檔次不高。一些企業(yè)的職工隊(duì)伍專(zhuān)業(yè)技能比較弱，缺乏思想教育培訓(xùn)，存在職業(yè)素質(zhì)較低的從業(yè)人員，而且個(gè)別企業(yè)運(yùn)作也不規(guī)范，損害了行業(yè)形象。

6、需求早熟

相對(duì)于目前中小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段來(lái)說(shuō)，部分地區(qū)的居民的平均住房水平已經(jīng)超越了中國(guó)住宅建設(shè)的檔次。

7、產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)配置嚴(yán)重不均衡，法規(guī)不完善，政府管理不到位

由于產(chǎn)業(yè)不合理，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)主要有購(gòu)房者承擔(dān)很不公平。中小城鎮(zhèn)的建設(shè)和房地產(chǎn)管理法規(guī)不完善，政府的管理也不到位，加上中小城鎮(zhèn)居民對(duì)于相關(guān)法律法規(guī)不了解，缺乏相關(guān)工程技術(shù)知識(shí)，難以維護(hù)自己的權(quán)益，導(dǎo)致房地產(chǎn)商的有機(jī)可投。

三、中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展中存在問(wèn)題的解決對(duì)策

在未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展中，我國(guó)要高度重視中小城鎮(zhèn)的可持續(xù)發(fā)展、走特色城鎮(zhèn)化道路。要堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向，逐步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制，合理利用土地資源，積極引導(dǎo)中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；編制科學(xué)的規(guī)劃，完善中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的配套管理措施；加強(qiáng)中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控；努力提升中小城鎮(zhèn)地域風(fēng)格特色，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)發(fā)展的有關(guān)政策、法律、法規(guī)的宣傳工作。在中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，優(yōu)化生態(tài)環(huán)境，努力營(yíng)造人類(lèi)最適宜的居住場(chǎng)所。

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（責(zé)任編輯：何秀秀）