淺析房地產(chǎn)公司中財務管理的問題及解決措施

長春城市開發(fā)集團有限公司 袁斌

淺析房地產(chǎn)公司中財務管理的問題及解決措施

長春城市開發(fā)集團有限公司 袁斌

財務管理在任何經(jīng)濟類企事業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中都是重之又重的任務，在房地產(chǎn)行業(yè)中尤其突出。本文簡單分析了在房地產(chǎn)中財務管理存在的比較突出的問題，以及可以應對的解決辦法，希望在實際操作中，能夠掌握分寸，審時度勢，為房地產(chǎn)公司帶來出色的業(yè)績。只有房地產(chǎn)問題得到解決，社會發(fā)展才會穩(wěn)定。

房地產(chǎn) 財務管理 財務管理問題

一、房地產(chǎn)和財務管理概述

房地產(chǎn)作為當今世界帶動經(jīng)濟發(fā)展的龍頭產(chǎn)業(yè)，其潛力和連鎖增值空間都是無限的。衣、食、住、行從來都是人生活的首要考慮，當衣、食、住的人類社會基本問題已經(jīng)隨著經(jīng)濟體高速運轉(zhuǎn)而變?yōu)榇我掝}時，唯有住的問題沒有得到好的解決。因為它要考慮的，不僅僅是在統(tǒng)計學中用計算機和手指操作出來的紙面結(jié)果，還要考慮現(xiàn)實中地價、人口基數(shù)和城市價值預估等因素。可以說，在今天的經(jīng)濟社會，‘住’的話題之所以成為社會輿論的焦點之一，是城市發(fā)展到一定程度的必然結(jié)果。人們在緊張而頻繁的工作秩序有效的調(diào)理后不難發(fā)現(xiàn)，‘住’的話題已經(jīng)不單單流傳在嘴邊，而是隨著它遷入大學‘研究室’和理論掛鉤時，‘房產(chǎn)學’的框架已經(jīng)基本成型。

而房產(chǎn)學又密切與現(xiàn)實經(jīng)濟掛鉤，其中最重要的體現(xiàn)，就是財務管理。房地產(chǎn)中的財務管理主要針對兩大方面：公司自身的利益、公司所服務對象的經(jīng)濟利益。一旦牽扯到利益，伴隨著集體和個人的關系，就會產(chǎn)生諸多關系體。它們會圍繞著經(jīng)濟利益，制造各種非理性的、有利于本體的經(jīng)濟現(xiàn)象，隨之而來的可能是趨于多贏的局面，也有可能適得其反，在不同的經(jīng)濟話語環(huán)境中，總有一方會受到損失。這樣，就衍生出了房地產(chǎn)財務管理的諸多問題。我們在努力使房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展有利于人民的同時，也要保證其盡可能避免負面效應的產(chǎn)生。在這里，就要涉及到財務管理的問題了。

二、財務管理問題

1、體系建設問題

由于財務管理在整體概念上并不只是對財產(chǎn)事務的簡單處理，而是要分部門對其進行必有的工序才能實現(xiàn)。而具體負責的業(yè)務部門是財政部門下的會計部門。因為會計專業(yè)的建設各級行政部門最為注意的社會學科之一，也就是為何會計學的招生每年在全國都走在前面的原因。對財務管理建設的需求基礎就是人才，而相輔相成的是選拔和運營模式。選拔模式是人才產(chǎn)生的必要環(huán)節(jié)，運營模式則是人才依據(jù)何種方式對財務進行有效控制和管理。在這里，就延伸出了對學校設置會計學專業(yè)合理性的思考。學校院系設置中，基本沒有獨立的二級財政管理體系，沒有財權(quán)。學校上層領導和負責實際運行的工作部門直接交流，通過對財政預算的把握制定新的發(fā)展計劃和財務管理方案。在這里我們就看到，對財務管理的設計部門其實是會計院。但是這未必是妥當?shù)?。因為設在會計學院導致的問題往往是按照會計學的思路塑造財務管理模式，是財務管理專業(yè)教學計劃和會計學專業(yè)教學計劃互劃等號，大同小異，會造成結(jié)構(gòu)建設上的重疊，不利于資源的有效分配，是經(jīng)濟學中常見的問題。這就是財務管理體系建設中的一個基本的思路問題，這在房地產(chǎn)的財務管理案例中也是典型之一。

2、管理職能偏弱

不少行政事業(yè)單位缺乏科學的理財觀念，在資金的使用上缺乏成本意識，財務部門對經(jīng)費的管理僅僅滿足于事后預算，忽視了事前預測和事中控制，單位對經(jīng)費的收支僅停留在核算和賬面平衡上的考核，很少對資金使用效能、用途的必要性進行考核，這直接導致單位一方面經(jīng)費緊缺，另一方面卻是資金的使用效率低下。

這就不難發(fā)現(xiàn)財務管理不能有效運行給企事業(yè)單位帶來的惡性循環(huán)，既不利于獨立單位的發(fā)展，也不利于社會經(jīng)濟的整體健康運轉(zhuǎn)。在房地產(chǎn)中，由于地理環(huán)境和城市因素的牽制，財務管理的管理效能更是直接反應在對土地的金錢利用率上，很難不讓人懷疑，房價出現(xiàn)泡沫是否跟基礎的財務管理有直接聯(lián)系。這是財務管理中又一突出問題。

3、經(jīng)費使用缺乏計劃性

房地產(chǎn)的財務管理和一般行政、非行政部門的財務管理相同，主要體現(xiàn)在對日常開銷和收入的控制上，不過它主要針對將錢投入到房地產(chǎn)的開發(fā)和合作上去。但是在不同的管理者操作下，對房地產(chǎn)財務預算的控制往往決定于投資項目的多少、貴賤，在開發(fā)中使用財務管理時，也容易出現(xiàn)劍走偏鋒，拿捏不穩(wěn)的情況，集中體現(xiàn)在預算編制不完善，預算執(zhí)行不規(guī)范，經(jīng)費使用缺乏計劃性上。在處理項目時不能細化到控制財務的各個細節(jié)，將會帶來不小的負面經(jīng)濟效果，這也是財務管理中容易出現(xiàn)的問題之一。

三、解決措施

以上三點為房地產(chǎn)財務管理中容易出現(xiàn)的問題，現(xiàn)在就它們的解決給出應有的針對辦法，希望對各部門在良好運作財務上起到一些幫助和借鑒。

1、確立專業(yè)建設目標

要解決財務管理體系建設的問題，只能使專業(yè)建設環(huán)境得到更大的改善，以利于專業(yè)的發(fā)展。但僅有外部環(huán)境是不夠的，還必須從專業(yè)建設本身需求途徑，其中一個方面就是合理確立財務管理專業(yè)建設目標，需要確立財務管理應該歸屬的專業(yè)學科，然后針對學科要求培養(yǎng)合適人才對其進行控制，因時致用，才避免了走太多的彎路；緊接著是建設完學科之后，要完善其專業(yè)課程的體系設計，使財務管理在細化到各經(jīng)濟知識領域時都能找到相關的理論研究成果予以假設和證明，只有這樣，財務管理才能在良好的模式下實現(xiàn)運作。

2、加強管理職能建設

這是在完善了基礎專業(yè)建設之后能夠?qū)崿F(xiàn)的。有了很好的使用槍的方法卻只能拿到一把打不響的破槍，都是白搭。這就要求使用者必須在理論和實踐基礎上實現(xiàn)統(tǒng)一。對財務管理也是一個道理，加強其自身職能建設，擁有一套完整的可操作體系，在硬度上保證投資開發(fā)時不至于出現(xiàn)基礎性的漏洞，是職能建設的理想目標，希望在實現(xiàn)管理中能夠注意。

3、有效控制經(jīng)費使用

在房地產(chǎn)投資中，在明確了投資方向和力量時，要對財務可控制范圍有清醒的認識，實現(xiàn)量入為出，處處為公司著想，強化預算管理，規(guī)范收支行為。因為這是在投資實踐中考慮的問題，只要在基本理論完善時，才能夠減少經(jīng)費使用不當?shù)氖д`。

[1]蘇萬貴.關于財務管理專業(yè)建設的若干問題[D].高校財務,2010

[2]王文萍.關于加強行政事業(yè)單位財務管理的思考[D].生產(chǎn)力研究,2009

[3]劉玉峰等.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的形成機理和區(qū)域性特征[D].重慶建筑大學學報,2007

（責任編輯：張彬）