試論房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)狀與創(chuàng)新

寧波興普房產(chǎn)有限公司 倪雅波

試論房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)狀與創(chuàng)新

寧波興普房產(chǎn)有限公司 倪雅波

資本運(yùn)營(yíng)是企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模和階段時(shí),所要采取的一種戰(zhàn)略措施。在當(dāng)前國(guó)家嚴(yán)厲的調(diào)控政策以及房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)清現(xiàn)時(shí)企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)問題解決問題。選擇切合企業(yè)實(shí)際情況又具有創(chuàng)新性的資本運(yùn)營(yíng)模式是房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展壯大的必由之路。

房地產(chǎn)企業(yè) 資本運(yùn)營(yíng) 現(xiàn)狀 創(chuàng)新

一、房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)簡(jiǎn)述

1.房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)內(nèi)涵

房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身行業(yè)特點(diǎn)，以資本增值最大化為目的，在現(xiàn)有的宏觀政策及制度安排下，將內(nèi)部擁有的以及可以從外部取得的各種資本全部納入價(jià)值資本的運(yùn)行軌道中，通過借貸、并購(gòu)、重組、上市、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等各種方式，為企業(yè)融得資金,實(shí)現(xiàn)投資及資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化，將潛在的資本轉(zhuǎn)變?yōu)榛罨Y本并進(jìn)行優(yōu)化配置的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。從以上的定義可以看出，資本運(yùn)營(yíng)不同于資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。所謂資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是指企業(yè)利用自身的人財(cái)物等資源，通過一定的組合，開發(fā)產(chǎn)品，拓展市場(chǎng)，獲取經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，它包括產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)、品牌經(jīng)營(yíng)等。資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是在做加法，其速度呈算術(shù)增長(zhǎng)，而資本運(yùn)營(yíng)是在做乘法，其速度呈幾何增長(zhǎng)。兩者速度不一樣，企業(yè)搶占市場(chǎng)、迅速發(fā)展壯大的時(shí)間長(zhǎng)短也會(huì)不一樣。

2.房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)內(nèi)容

在房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)實(shí)踐中，資本運(yùn)營(yíng)內(nèi)容可以大致分為兩個(gè)方面，一方面是房地產(chǎn)企業(yè)資本的融資，另一方面是房地產(chǎn)企業(yè)資本的投資及資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化組合。以上兩方面內(nèi)容是密不可分的。而且房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)的內(nèi)容最終表現(xiàn)為通過對(duì)企業(yè)的資本進(jìn)行合理組合,達(dá)到資本價(jià)值最大化和最佳經(jīng)濟(jì)效益這一目標(biāo)。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)資本的融資。企業(yè)融資主要涉及如何以最小成本獲得企業(yè)所需要的資本。企業(yè)資本所有者為使資本增值而對(duì)資本進(jìn)行的各種籌劃和運(yùn)用是資本運(yùn)營(yíng)的起點(diǎn)。資本的籌集包括自有資本的積累、權(quán)益資本和負(fù)債資本的籌集。其中權(quán)益資本的籌集主要有吸收直接投資、發(fā)行股票等方式；而房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債資本籌集主要有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托以及發(fā)行債券等方式。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)資本的投資及資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化組合。投資經(jīng)營(yíng)主要涉及如何將融入的資本進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，以獲得最大的資本收益。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)注重企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化組合，分散投資及運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，獲得最大的資本收益。利用資本運(yùn)營(yíng)調(diào)整資本的結(jié)構(gòu)，具體來(lái)說(shuō)包括企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)、來(lái)源結(jié)構(gòu)等，企業(yè)需要在總資產(chǎn)與凈資產(chǎn)、負(fù)債資本與權(quán)益資本、長(zhǎng)期負(fù)債與短期負(fù)債、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)與多元化經(jīng)營(yíng)、長(zhǎng)期投資與短期投資、金融資本經(jīng)營(yíng)收益等構(gòu)成要素中進(jìn)行目標(biāo)結(jié)構(gòu)的選擇與合理比例的確定。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀

1.企業(yè)融資現(xiàn)狀

（1）融資渠道單一，銀行貸款仍是主要方式。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來(lái)源仍是銀行貸款，企業(yè)主要通過向銀行借款進(jìn)行融資，以滿足企業(yè)經(jīng)營(yíng)需要。雖然有關(guān)數(shù)據(jù)顯示近年來(lái)銀行貸款占整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)資本的比例保持在23%左右，這個(gè)比例看上去并不太高，但考慮到目前絕大多數(shù)購(gòu)房者采用的是按揭貸款方式購(gòu)買住房，假定首付為30%，剩下70%為按揭貸款，即房地產(chǎn)企業(yè)的資金中定金和首付款的70%仍然來(lái)自銀行貸款。綜合看來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款比例顯著高于國(guó)際通行的銀行貸款占房地產(chǎn)全部資金的比例最高不能超過40%的安全性。這個(gè)比例過高，說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依存度過大，這就要求我們積極探索房地產(chǎn)業(yè)的融資方式，拓寬融資渠道，來(lái)改變這一現(xiàn)狀。

（2）其他融資方式所占比重很小。在房地產(chǎn)企業(yè)，股權(quán)融資和債權(quán)融資所占比例很小。由于我國(guó)資本市場(chǎng)起步較晚，還處于發(fā)展階段，許多制度和規(guī)定還不完善，使得我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)利用資本市場(chǎng)籌集資金的比例較低。在股權(quán)融資方面，由于政策、法規(guī)等因素的阻礙，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)直接上市融資目前比較困難。在滬深兩地上市的房地產(chǎn)公司有80多家，僅占整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的0.2%～0.3%。在債權(quán)融資方面，在過去的七八年間，債權(quán)融資在房地產(chǎn)公司全部融資的比重呈下降趨勢(shì)?？梢姡康禺a(chǎn)公司利用外資雖然絕對(duì)額有所增長(zhǎng)，但其所占全部資金的比重也在呈下降趨勢(shì)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)投資及資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀

（1）房地產(chǎn)企業(yè)上市。企業(yè)上市主要包括以下幾種方式：一是直接上市。這種上市的方式一方面為企業(yè)融資，另一方面也為企業(yè)帶來(lái)了良好的公司治理方式與管理上的規(guī)范。二是買殼上市。即收購(gòu)一家上市公司，然后轉(zhuǎn)換其主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)，從而達(dá)到買殼上市的目的。

（2）國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)重組。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，2004年6月，國(guó)資委發(fā)出了《關(guān)于中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)重組有關(guān)事項(xiàng)的通報(bào)》，并決定由中國(guó)建筑工程總公司、招商局集團(tuán)有限公司、中房集團(tuán)、中國(guó)保利(集團(tuán))公司、華僑城集團(tuán)公司等5家企業(yè)整合中央企業(yè)的房地產(chǎn)資源。這意味著，在國(guó)資委191家央企名下的共有達(dá)1800億元房地產(chǎn)公司的資金，將被這5家中央企業(yè)整合。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)之間的并購(gòu)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)模式有兩種：一種是上面所提到的買殼上市；另一種是房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)另一家房地產(chǎn)企業(yè)，很多情況下是“收拾爛攤子式”的并購(gòu)。這種方式的并購(gòu)，需要收購(gòu)方能將本公司的品牌優(yōu)勢(shì)和管理效率移植到被收購(gòu)企業(yè)中，同時(shí)，追求被收購(gòu)企業(yè)與自身之間的資源整合和協(xié)同效應(yīng)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)模式的創(chuàng)新

在經(jīng)濟(jì)全球化條件下，資本市場(chǎng)對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響正在日益凸顯。因此，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)必須與國(guó)際房地行業(yè)接軌，根據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)特點(diǎn)，不斷探索各種可以利用的資本運(yùn)營(yíng)模式，走出一條適合我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展的資本運(yùn)作之路。

1.融資方面

（1）房地產(chǎn)企業(yè)信托融資。房地產(chǎn)信托投資基金是由房地產(chǎn)投資信托基金公司負(fù)責(zé)對(duì)外發(fā)行受益憑證(股票、商業(yè)票據(jù)或債券)，向投資者募集資金，然后將資金委托一家房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)投資項(xiàng)目開發(fā)、管理及未來(lái)的出售，所獲利潤(rùn)在扣除一般房地產(chǎn)管理費(fèi)用和買賣傭金后，由受益憑證的持有人分享。信托產(chǎn)品房地產(chǎn)投資信托與房地產(chǎn)直接投資具有以下優(yōu)點(diǎn)：一是具有很強(qiáng)的流動(dòng)性，信托融資發(fā)行的受益憑證可通過證券公司公開上市流通，比房地產(chǎn)有限合伙方式更具有流動(dòng)性，靈活的設(shè)計(jì)能滿足不同地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金的需求。二是投資風(fēng)險(xiǎn)小，能有效抵御市場(chǎng)波動(dòng)和通貨膨脹變化的風(fēng)險(xiǎn)。三是收益平穩(wěn)。受房地產(chǎn)總體市場(chǎng)影響比較小，波動(dòng)性也很小。四是房地產(chǎn)業(yè)在資本管理模式的運(yùn)行中，要求管理人士必須具有很強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)，能夠有效防止管理層與股東之間的利益沖突，有利于投資者借助管理層開拓良好的融資渠道。

（2）階段性股權(quán)融資模式。階段性股權(quán)融資即階段性資金拆借，是以股權(quán)的形式向房地產(chǎn)企業(yè)注入資金。這種方式一般的操作模式是：投資者以增資的方式，向房地產(chǎn)企業(yè)注資，持有房地產(chǎn)企業(yè)部分股權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)承諾一定年限后以溢價(jià)方式將股權(quán)回購(gòu)。它是銀行或投資基金類公司在房地產(chǎn)項(xiàng)目確定以后，進(jìn)入成熟期之前為房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金支持的方式。

2.投資及資本結(jié)構(gòu)方面

（1）融資租賃的運(yùn)用。融資租賃是指出租人根據(jù)承租人對(duì)租賃物件的特定要求和對(duì)供貨人的選擇，出資向供貨人購(gòu)買租賃物件，并租給承租人使用，承租人則分期向出租人支付租金，在租賃期內(nèi)租賃物件的所有權(quán)屬于出租人所有，承租人擁有租賃物件的使用權(quán)。租期屆滿，租金支付完畢并且承租人根據(jù)融資租賃合同的規(guī)定履行完全部義務(wù)后，對(duì)租賃物的所有權(quán)最終可以轉(zhuǎn)移或不轉(zhuǎn)移。它實(shí)質(zhì)上是轉(zhuǎn)移與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部或絕大部分風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的租賃。是一種以短時(shí)間、低成本并通過特定程序把資金和設(shè)備緊密結(jié)合起來(lái)的資本運(yùn)作方式。使用融資租賃的資本運(yùn)作方式，不僅能夠減輕房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)巨額設(shè)備采購(gòu)支出，而且能夠降低企業(yè)成本。

（2）重視無(wú)形資產(chǎn)在資本運(yùn)營(yíng)中的運(yùn)用。無(wú)形資產(chǎn)的資本化運(yùn)營(yíng)是指在創(chuàng)造培育無(wú)形資產(chǎn)的基礎(chǔ)上,通過對(duì)無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行籌劃、交易、運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)無(wú)形資產(chǎn)的增殖,并獲取利益。例如深圳萬(wàn)科以其自身的品牌打造出了中國(guó)地產(chǎn)的航母形象，憑借自身的品牌形象，獨(dú)立開發(fā)及聯(lián)合開發(fā)的樓盤在房市所占比重很大，其品牌效應(yīng)的影響力也是最大的。2007年5月25日，醞釀已久的中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值排行榜評(píng)估認(rèn)證活動(dòng)正式啟動(dòng)，這標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)值將走向標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化階段。以標(biāo)準(zhǔn)鑒定中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值，推動(dòng)了中國(guó)房地產(chǎn)真正進(jìn)入品牌時(shí)代，促進(jìn)了中國(guó)房地產(chǎn)品牌建設(shè)的快速發(fā)展。

[1]王學(xué)瓅，楊倩詩(shī)，《房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)模式分析》，商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2007,1

[2]薛松，《房地產(chǎn)業(yè)資本運(yùn)營(yíng)新模式探討》，江淮水利科技，2006,5

[3]姚進(jìn)，張勇，《房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)狀與創(chuàng)新》，2006,11

（責(zé)任編輯：張彬）

book=52,ebook=438