房地產(chǎn)企業(yè)的納稅現(xiàn)狀及對(duì)策

青州市會(huì)計(jì)集中核算中心 劉桂林

隨著全球金融危機(jī)的蔓延，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，各國(guó)紛紛加強(qiáng)貿(mào)易壁壘保護(hù)，企業(yè)減產(chǎn)、停工、倒閉，工人失業(yè)，出口下降。但各地大搞城市建設(shè)，經(jīng)營(yíng)城市，房地產(chǎn)投資成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)稅收在整個(gè)稅收體系中占有重要地位，是國(guó)家調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)分配的重要杠桿，是國(guó)家和地方財(cái)政收入的重要來源。房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展，為稅收增長(zhǎng)提供充足的稅源，也給稅收征管帶來新的挑戰(zhàn)。就當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)企業(yè)偷稅、漏稅、欠稅現(xiàn)象嚴(yán)重，“行政干預(yù)”對(duì)征收帶來阻礙，地方政府與企業(yè)“關(guān)系密切”，打著招商引資和保護(hù)本地企業(yè)發(fā)展的旗號(hào)，謀求地方利益和個(gè)人利益而損害國(guó)家利益的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。為此，應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)過程的監(jiān)控、建立房地產(chǎn)業(yè)各稅種的稅源控管機(jī)制，加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅的懲處力度、改革和完善房地產(chǎn)稅制，加強(qiáng)防范和治理房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的納稅現(xiàn)狀

（一）富豪多，納稅少。房地產(chǎn)企業(yè)是暴利行業(yè)，當(dāng)前房?jī)r(jià)越來越高，地王一個(gè)接著一個(gè)。國(guó)家財(cái)政收入艱難，為完成保8目標(biāo)，增加財(cái)政收入，及時(shí)調(diào)整了個(gè)稅征收范圍，把福利費(fèi)、職工誤餐補(bǔ)助、交通補(bǔ)助等納入個(gè)稅繳稅基數(shù)。房地產(chǎn)開發(fā)商利潤(rùn)多而納稅少，尤其企業(yè)所得稅和個(gè)人收入所得稅繳的更少。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2009年房地產(chǎn)企業(yè)貢獻(xiàn)GDP一半以上。然而，根據(jù)2009年8月份公布的“中國(guó)納稅百?gòu)?qiáng)排行榜”上，2008年度中國(guó)納稅500強(qiáng)企業(yè)中，前100名內(nèi)沒有一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而與之相對(duì)應(yīng)的2008年“胡潤(rùn)百富榜”排名中，卻有十幾家企業(yè)位列其中。房地產(chǎn)企業(yè)的老板、富翁越來越多，納稅卻越來越少，究竟是一種什么現(xiàn)狀呢？

（二）偷、漏、欠、抗稅嚴(yán)重。房地產(chǎn)企業(yè)在過去的檢查中偷稅、漏稅、欠稅現(xiàn)象嚴(yán)重。根據(jù)山東省地稅局2009年開展以房地產(chǎn)行業(yè)為重點(diǎn)的地方稅收專項(xiàng)檢查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重，被檢查的715戶企業(yè)中有偷逃稅行為的達(dá)634戶，占八成以上。并且手段呈多樣化、專業(yè)化、普遍化、隱蔽化的發(fā)展趨勢(shì)。

（三）違法違規(guī)減免稅收。地方政府與開發(fā)商“關(guān)系密切”，給開發(fā)商“超國(guó)民待遇”，違法違規(guī)減免稅收，致使開發(fā)商偷稅、漏稅、欠稅、抗稅底氣十足，常以“營(yíng)造良好投資環(huán)境”為由，出面保護(hù)，免受稅務(wù)機(jī)關(guān)的稽查和追究。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅行為的主要手法及特點(diǎn)

（一）隱匿應(yīng)稅收入，減少納稅基數(shù)。這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一種普遍的偷稅手法。開發(fā)商拿到《銷售許可證》后，開始預(yù)收房款，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)預(yù)收房款按國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文規(guī)定的20%、15%、10%、3%毛利率計(jì)算利潤(rùn)額，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額中，統(tǒng)一計(jì)算繳納所得稅，待工程完工后進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。房地產(chǎn)銷售發(fā)票是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售產(chǎn)品的原始憑證，也是稅務(wù)機(jī)關(guān)計(jì)稅的主要依據(jù)。但在實(shí)際工作中，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不按發(fā)票管理規(guī)定管理發(fā)票；在開票時(shí)采用大頭小尾票、自制發(fā)票、收入打白條不開發(fā)票等手段隱匿收入，或者做支現(xiàn)金和直接進(jìn)入小金庫(kù)不入賬。

（二）不按規(guī)定時(shí)間入賬，以未清算、未決算為由延期交納企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取預(yù)收款或定金后長(zhǎng)期記入“應(yīng)付賬款”、“臨時(shí)借款”、“應(yīng)收賬款”中。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》銷售商品的收入確認(rèn)須同時(shí)滿足四個(gè)條件：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)有關(guān)的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)售出商品進(jìn)行控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能夠可靠計(jì)量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在房產(chǎn)交付使用后，根據(jù)以上規(guī)定確認(rèn)銷售收入，及時(shí)調(diào)整賬目，繳納企業(yè)所得稅。

（三）以自用房、合作建房、分配利潤(rùn)、對(duì)外投資、給建筑商抵房為由不作為收入處理。根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》、〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收管理辦法〉、〈國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知〉（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文）有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捐贈(zèng)、分配利潤(rùn)、對(duì)外投資、自用開發(fā)產(chǎn)品視同銷售不動(dòng)產(chǎn)，交納企業(yè)所得稅。

（四）虛列、多提、擠占成本，減少利潤(rùn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同建筑商合謀，采用簽訂虛假合同的手法，有計(jì)劃、有目的、有步驟的虛開沙子、水泥、磚、瓦等建筑材料，虛列成本，人為提高工程造價(jià)，減少利潤(rùn)空間，偷逃企業(yè)所得稅。

（五）不按規(guī)定列支或超標(biāo)準(zhǔn)列支費(fèi)用。一種情況是，不按[2006]31號(hào)文的有關(guān)規(guī)定：對(duì)公共設(shè)施配套費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、安裝費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等成本，在已完工和未完工產(chǎn)品中分?jǐn)偭兄В窃谝淹旯ぎa(chǎn)品中集中列支。另一種情況是把購(gòu)買的汽車、辦公用品、修理費(fèi)、招待費(fèi)等全部列入已完工產(chǎn)品中。致使企業(yè)虧損或者微利，從而達(dá)到少繳或者不繳的目的。

（六）財(cái)務(wù)管理混亂，核算不規(guī)范。主觀上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不重視財(cái)務(wù)管理或有意搞亂財(cái)務(wù)管理。一是賬薄設(shè)置不規(guī)范，憑證管理混亂，聘用無證會(huì)計(jì)人員；二是私自建立賬外賬，一套應(yīng)付稅務(wù)機(jī)關(guān)，一套用于內(nèi)部核算；三是私設(shè)小金庫(kù)，用于偷稅、私分和“公關(guān)”?？陀^上，會(huì)計(jì)核算不統(tǒng)一、不規(guī)范，房屋產(chǎn)品開發(fā)周期長(zhǎng)、各期產(chǎn)品滾動(dòng)開發(fā)且每期產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)成果不盡相同，為掩蓋其在經(jīng)營(yíng)、核算和應(yīng)稅上的不法行為找到了借口。

三、防范和治理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逃稅的對(duì)策

針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)管能力不足，甚至出現(xiàn)斷層，稅務(wù)機(jī)關(guān)要積極應(yīng)對(duì)，加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管和檢查力度。稅務(wù)機(jī)關(guān)工作人員應(yīng)該加強(qiáng)自身業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，認(rèn)真、仔細(xì)、深入了解和掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情況，及時(shí)，準(zhǔn)確采取嚴(yán)厲措施。對(duì)偷稅行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅違法行為的處罰力度。

（一）加大宣傳力度。通過新聞媒體廣泛宣傳“納稅光榮，偷稅可恥”，還可以發(fā)放宣傳冊(cè)或定期舉辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老板和財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)班，講解納稅知識(shí)和偷稅的懲罰措施，使他們認(rèn)識(shí)到納稅是每一個(gè)公民應(yīng)盡的義務(wù)。稅收是國(guó)家財(cái)政的主要來源，也是國(guó)家穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的決定因素。通過案例分析對(duì)欠稅、偷稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法采取強(qiáng)制措施。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)過程的監(jiān)控，從征管環(huán)節(jié)防止房地產(chǎn)稅收流失。從當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷稅的現(xiàn)狀看，每個(gè)環(huán)節(jié)都有偷稅現(xiàn)象發(fā)生。因此，一方面，稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)稽查力度，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)納稅人登記、申報(bào)管理各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行跟蹤，經(jīng)常分析稅源，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)檢查；另一方面，要加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程的成本審核和票據(jù)的審核力度，增加開發(fā)企業(yè)成本的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，盡量防止利用假合同、假信息虛增成本現(xiàn)象，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的全程監(jiān)控。

（三）做好部門之間“橫向協(xié)調(diào)”，相互配合，加強(qiáng)源泉控制。房地產(chǎn)稅收是一個(gè)多部門聯(lián)合辦公過程，從立項(xiàng)、規(guī)劃、施工、銷售到產(chǎn)權(quán)審批要到20多個(gè)部門辦理手續(xù)，要經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、建筑安裝、配套工程多個(gè)部門。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)與計(jì)劃管理、土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門及金融機(jī)構(gòu)建立信息傳遞制度。同時(shí)，地方政府應(yīng)該成立綜合治稅辦公室，統(tǒng)一協(xié)調(diào)有關(guān)部門。通過信息交換分析比較，最大限度地掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，建立檔案，努力獲取企業(yè)建筑成本信息，加強(qiáng)票據(jù)管理，掌握企業(yè)收入情況，從程序上規(guī)范納稅人納稅行為，建立一個(gè)規(guī)范、管理、檢查的長(zhǎng)效機(jī)制。

（四）公平稅負(fù)，簡(jiǎn)化和完善稅制。我國(guó)現(xiàn)行稅收政策繁雜，內(nèi)外有別，稅種多，結(jié)構(gòu)不合理，各個(gè)稅種征收環(huán)節(jié)和計(jì)稅依據(jù)不同，造成內(nèi)行記不住，外行看不懂，稅源控管漏洞多，流失嚴(yán)重。一是開發(fā)階段稅負(fù)輕，流通環(huán)節(jié)稅負(fù)重，這種稅制結(jié)構(gòu)進(jìn)一步鼓勵(lì)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逃稅現(xiàn)象；二是房地產(chǎn)開發(fā)稅費(fèi)并存，負(fù)擔(dān)重，增加了建設(shè)成本，企業(yè)偷稅“理直氣壯”。三是土地使用稅計(jì)稅依據(jù)不合理，不按價(jià)值征收而按面積征收，不能隨課稅對(duì)象價(jià)值上升而上升，具有稅源不足而缺乏彈性的缺陷，同時(shí)造成房地產(chǎn)企業(yè)圈地、囤地現(xiàn)象，縱容了房地產(chǎn)企業(yè)投機(jī)和偷漏稅款；四是內(nèi)外有別的兩套稅制，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)上的不公平競(jìng)爭(zhēng)，也使得內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅手段更復(fù)雜、更隱蔽。

（五）強(qiáng)化稽查，加大懲處力度。稅務(wù)機(jī)關(guān)除加強(qiáng)監(jiān)管外，還應(yīng)該針對(duì)性的采取措施，加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅款行為的處罰力度，對(duì)偷逃稅行為的納稅人起到一種威懾作用?！吨腥A人民共和國(guó)稅收征收管理法》63條，（國(guó)稅發(fā)2006[31]號(hào)文）明文規(guī)定：納稅人偽造、變?cè)?、隱匿、擅自銷毀帳薄、記帳憑證，或者在帳薄上多列支出或者不列、少列收入，……是偷稅。對(duì)納稅人偷稅的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其少繳或者不繳的稅款、滯納金，并處以50%以上五倍以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

[1]中華人民共和國(guó)稅收征收管理法

[2]國(guó)稅發(fā),2006;31