房地產(chǎn)企業(yè)成本控制初探

南京國(guó)際集團(tuán)股份有限公司 盧宏

房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展使房地產(chǎn)業(yè)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，并在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中起著舉足輕重的作用。雖然目前房地產(chǎn)的價(jià)格屢創(chuàng)新高，但房地產(chǎn)企業(yè)也備受指責(zé)。與此同時(shí)，國(guó)家也重視這一問(wèn)題，開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控。這意味著，房地產(chǎn)的高價(jià)格將會(huì)得到抑制，如何從成本控制的視角提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力就是一個(gè)亟待解決的重要課題之一。本文從房地產(chǎn)企業(yè)提高成本控制水平的必要性入手，進(jìn)而給出了房地產(chǎn)企業(yè)提高成本控制水平的相應(yīng)措施。以期為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的成本控制水平的提高獻(xiàn)策獻(xiàn)力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的必要性

1、成本控制是提高投資效益的重要前提

利潤(rùn)是銷售收入扣除成本費(fèi)用的余額。這一個(gè)簡(jiǎn)單的公式讓我們明白，在其他條件保持不變時(shí)，降低成本是提升利潤(rùn)的最有效方法。經(jīng)濟(jì)效益是衡量一個(gè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力重要標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)也毫不例外。因此，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化為其目標(biāo)，而成本控制就是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的重要手段。

2、有效的成本控制可以增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力

2010年5月31日公布的《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)的通知》中,“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”這一表態(tài)，被認(rèn)為是最高決策層對(duì)于樓市調(diào)控具體稅收手段的明示之一。與近期出臺(tái)的房貸政策一起分析，可以合理的推斷出房地產(chǎn)價(jià)格一路走高的趨勢(shì)可能性是比較低的。因而，成本控制就成為企業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)重要的砝碼。從該角度出發(fā)，成本已從影響企業(yè)利潤(rùn)高低的一個(gè)因素發(fā)展到影響企業(yè)生存與發(fā)展，進(jìn)而提高房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的戰(zhàn)略問(wèn)題。

3、成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的三大目標(biāo)重中之重

項(xiàng)目管理的三大目標(biāo)是由成本、質(zhì)量與進(jìn)度控制三個(gè)組成部分構(gòu)成的。當(dāng)然不同性質(zhì)的項(xiàng)目，對(duì)三大目標(biāo)是有不同側(cè)重的。譬如說(shuō)，對(duì)于如搶險(xiǎn)抗洪、救災(zāi)工程等有特殊意義的工程，進(jìn)度往往是項(xiàng)目最重要的目標(biāo)。但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，將成本控制在既定的范圍內(nèi)是項(xiàng)目管理最重要的目標(biāo)。

4、成本控制是提高管理效率的重要手段

我們說(shuō)成本控制是提高管理效率的重要手段主要基于以下兩點(diǎn)提出的，其一成本控制是成本管理的重要內(nèi)容，成本控制水平的高低關(guān)系到成本管理水平的高低。其二，成本控制是提高生產(chǎn)管理效率的重要手段。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的主要措施

項(xiàng)目成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)重頭戲，從某種意義上說(shuō)，能夠控制住項(xiàng)目的成本無(wú)疑解決了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的大部分。

1、項(xiàng)目前期策劃階段的成本控制方法

項(xiàng)目前期的估算是非常重要，這關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)后面業(yè)務(wù)進(jìn)展能否順利的執(zhí)行。主要方法有歷史數(shù)據(jù)法、定額材料法和合同價(jià)格法。

(1)歷史數(shù)據(jù)法

歷史數(shù)據(jù)法是采用企業(yè)過(guò)去發(fā)生的類似項(xiàng)目的數(shù)據(jù)來(lái)估算現(xiàn)在的項(xiàng)目的成本的一種方法。該方法由于簡(jiǎn)單方便，因而在房地產(chǎn)企業(yè)間得到了廣泛的使用。

(2)定額資料法

定額材料法是按照相應(yīng)設(shè)計(jì)方案的圖紙來(lái)計(jì)算耗用材料的數(shù)量，然后再根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的數(shù)據(jù)，乘以現(xiàn)行的材料價(jià)格，得出成本總額的一種方法。這一種方法的優(yōu)點(diǎn)就是與市場(chǎng)保持一致，具有時(shí)效性。

(3)合同價(jià)格法

合同價(jià)格法就是利用已經(jīng)簽訂的合同的價(jià)格扣除合理的利潤(rùn)率，最后估計(jì)出成本限額的一種方法。該方法的優(yōu)點(diǎn)是有跡可循，合同規(guī)定的價(jià)格可以提供一個(gè)可靠的參考價(jià)格。該方法可以與第二種方法結(jié)合使用。缺陷在于，如果合同價(jià)格過(guò)低，可能會(huì)致使偷工減料的現(xiàn)象產(chǎn)生。

(4)前期策劃主要以目標(biāo)成本編制為準(zhǔn)

在介紹了上面估計(jì)成本的方法后，企業(yè)可以選用方法，計(jì)算出總的成本限額，進(jìn)而規(guī)定各個(gè)部分的目標(biāo)成本。這些目標(biāo)成本主要分為六大項(xiàng)：土地成本、前期成本、建安成本、市政環(huán)境成本、公共配套成本、開(kāi)發(fā)間接成本。

2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段控制與施工階段控制

(1)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本主要是指施工圖出圖前成本控制。對(duì)于大型房地產(chǎn)公司而言，它們經(jīng)過(guò)多年累積大部分會(huì)有設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)圖庫(kù)，可較大幅度的降低成本。如果此階段出現(xiàn)問(wèn)題，可以出現(xiàn)設(shè)計(jì)不能滿足需要，回頭重新修改設(shè)計(jì)的可能，如此導(dǎo)致費(fèi)用不斷增加。

(2)設(shè)計(jì)招標(biāo)和設(shè)計(jì)方案競(jìng)選

招標(biāo)是一種有效控制設(shè)計(jì)成本的方法。首先開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)報(bào)刊、信息網(wǎng)絡(luò)或其它媒介發(fā)布招標(biāo)公告。這樣的方法可以更大可能將有實(shí)力的設(shè)計(jì)公司吸引并參加設(shè)計(jì)招標(biāo)或設(shè)計(jì)方案競(jìng)選，從而可能以獲得眾多經(jīng)濟(jì)、適用、美觀的設(shè)計(jì)方案。進(jìn)而房地產(chǎn)企業(yè)還可以采用限額設(shè)計(jì)的方法來(lái)設(shè)計(jì)項(xiàng)目的施工圖紙。限額設(shè)計(jì)是在資金一定的情況下，盡可能提高工程功能水平的一種設(shè)計(jì)方法，也是優(yōu)化設(shè)計(jì)方案的一個(gè)重要手段。設(shè)計(jì)階段的投資控制，說(shuō)到底就是編制出滿足設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)要求、造價(jià)又受控于決策投資的設(shè)計(jì)文件。限額設(shè)計(jì)是建設(shè)項(xiàng)目投資控制系統(tǒng)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，在整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程中，設(shè)計(jì)人員與經(jīng)濟(jì)管理人員密切配合，做到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一。

(3)施工階段的成本控制

施工過(guò)程是整個(gè)工程項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中非常重要的階段，大部分的成本費(fèi)用將在這一階段投入。施工階段的成本控制主要是指施工圖出圖后成本控制。

①現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理。項(xiàng)目管理者必須做到以下幾點(diǎn)以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)簽證的優(yōu)異管理:其一要求相關(guān)人員必須熟悉合同及工程計(jì)價(jià)的有關(guān)規(guī)范、規(guī)定。只有相關(guān)管理人員能夠熟練的掌握相關(guān)知識(shí)，才能夠做到合理的分析現(xiàn)場(chǎng)簽證的必要性和合理性。其二，為了避免參見(jiàn)現(xiàn)場(chǎng)參加簽證的人員的變動(dòng)的影響，相關(guān)人員必須做到每一項(xiàng)工作及時(shí)簽證并編號(hào)，及時(shí)審核和填寫(xiě)簽證費(fèi)用審定表，計(jì)算費(fèi)用；上報(bào)有關(guān)部門(mén)做后期處理，以免到結(jié)算時(shí)發(fā)生補(bǔ)簽現(xiàn)象，引起糾紛。

②現(xiàn)場(chǎng)索賠的管理。在工程量清單計(jì)價(jià)模式下，房地產(chǎn)商對(duì)工程變更和工程索賠觀念與應(yīng)對(duì)能力的缺乏是他面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)之一。為了做好工程反索賠工作，建設(shè)單位必須強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)和合同管理，增加反索賠能力。

③采購(gòu)是成本控制的重點(diǎn)。材料成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本的重要組成部分，大概占到60%左右。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在采購(gòu)過(guò)程中必須采取招標(biāo)的方式。同時(shí)在招標(biāo)過(guò)程中一定要發(fā)揮各專業(yè)部門(mén)的作用和積極性，要求專業(yè)主管部門(mén)必須設(shè)有專業(yè)業(yè)務(wù)能力強(qiáng)，事業(yè)心強(qiáng)的人員共同參與。

3、項(xiàng)目結(jié)算階段的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目結(jié)算的階段必須按照合同的要求及時(shí)支付相關(guān)施工單位的貨款，同時(shí)還要嚴(yán)格按照工程量清單或者定額計(jì)價(jià)方式計(jì)算工程量及綜合單價(jià)分析，材料調(diào)差，取費(fèi)。匯總出整個(gè)工程各單項(xiàng)工程結(jié)算造價(jià)，作為工程款支付依據(jù)，即為該項(xiàng)目最終建安成本數(shù)據(jù)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)這個(gè)項(xiàng)目的整個(gè)成本過(guò)程總結(jié)出以后企業(yè)成本控制的重點(diǎn)所在，爭(zhēng)取在下一個(gè)項(xiàng)目的成本控制的過(guò)程中實(shí)現(xiàn)新的突破。

三、制定合理的期間費(fèi)用計(jì)劃

房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用主要包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。它們不計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，而直接計(jì)入當(dāng)期損益。

其一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將總成本控制目標(biāo)所提供的管理費(fèi)用總額度，按項(xiàng)目進(jìn)度在項(xiàng)目所跨的會(huì)計(jì)期間內(nèi)按一定標(biāo)準(zhǔn)和原則進(jìn)行合理分?jǐn)?。管理費(fèi)用的控制可以直接落實(shí)到個(gè)人，實(shí)行“超支懲罰，節(jié)約獎(jiǎng)勵(lì)”的方法。其二，在一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)銷售費(fèi)用主要是廣告費(fèi)，大概是商品房銷售價(jià)格的2%～4%，數(shù)額是比較大的。銷售策劃的高低直接決定了銷售費(fèi)用的高低。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡量的采用一些有實(shí)力的銷售策劃公司進(jìn)行銷售策劃，以控制銷售費(fèi)用。其三，合理最大化降低資金成本。由于房地產(chǎn)企業(yè)占用了大量的資金，資金的利息支出就是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的主要組成部分。

[1]孟麗.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的思考.建筑管理現(xiàn)代化,2009;1

[2]何坤珍.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制研究.武漢理工大學(xué),2007

[3]甘英華.房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制策略.廣西城鎮(zhèn)建設(shè),2009;7

[4]林濤.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段的成本控制.山西建筑,2009;28

[5]陳健.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的工程成本控制.有色冶金設(shè)計(jì)與研究,2006;4