淺析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其防范機(jī)制

山東省棗莊市房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)中心 邢莉

隨著國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的進(jìn)一步加大，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境產(chǎn)生了巨大的變化。尤其是在資金層面上，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將更加復(fù)雜化，多樣化。針對(duì)可能發(fā)生或者已經(jīng)發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如果不能及時(shí)地采取化解措施或采取的措施有效程度不足，房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。因此，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)管理中的一個(gè)重要組成部分，是房地產(chǎn)管理者不得不重點(diǎn)面對(duì)的一個(gè)課題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在各種財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于各種難以預(yù)料和控制的因素存在，使企業(yè)的財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益有所差異的不確定性。根據(jù)這一定義以及國(guó)內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)研究成果做出總結(jié)，大致可以將房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因歸為四類(lèi)。

1、自然因素的影響

一方面包括由于自然界運(yùn)動(dòng)的不規(guī)律性而產(chǎn)生的人類(lèi)難以預(yù)防的自然災(zāi)害，如風(fēng)暴、洪水、地震等自然災(zāi)害，使房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)或者固定資產(chǎn)蒙受損失。另一方面包括房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)人的死亡而無(wú)法收回應(yīng)收賬款而引起應(yīng)收賬款難以回收的風(fēng)險(xiǎn)。

2、政治因素的影響

社會(huì)的政治、法律制度變化都可能給企業(yè)的財(cái)務(wù)造成影響。比如國(guó)家宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)稅收、費(fèi)用方面的政策變化、國(guó)家資金供給緊縮、利率水平的提高，這一系列的因素都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金流產(chǎn)生重大的影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金短缺，或者現(xiàn)金流斷裂等風(fēng)險(xiǎn)。

3、市場(chǎng)因素的影響

中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)處于一個(gè)相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈的環(huán)境，房地產(chǎn)市場(chǎng)格局并不是一成不變的。人們對(duì)房子的消費(fèi)觀的改變，市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，房?jī)r(jià)的調(diào)整，市場(chǎng)信息的不對(duì)稱(chēng)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)整戰(zhàn)略等都有可能引起房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。

4、內(nèi)部因素的影響

內(nèi)部因素主要包括企業(yè)管理水平和員工素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)管理水平高，抗拒風(fēng)險(xiǎn)的能力就強(qiáng)。管理水平低，對(duì)資金管理不善，就可能導(dǎo)致企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈。盲目投資會(huì)給企業(yè)帶來(lái)?yè)p失，而過(guò)于保守又可能使企業(yè)喪失競(jìng)爭(zhēng)能力。對(duì)于員工而言，如果員工素質(zhì)低，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的駕御能力差，就可能使房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)危機(jī)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的種類(lèi)

1、房產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)就是指由于不確定因素的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，前期投入成本較高，投資活動(dòng)是房地產(chǎn)企業(yè)活動(dòng)的主旋律。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目牽涉的范圍非常廣，項(xiàng)目環(huán)境很復(fù)雜，因此企業(yè)投資過(guò)程中存在許多風(fēng)險(xiǎn)。

2、房產(chǎn)項(xiàng)目籌資風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目籌資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)項(xiàng)目為了取得財(cái)務(wù)杠桿利益而舉債，增加了到期還本付息的負(fù)擔(dān)，潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能，以及由于財(cái)務(wù)杠桿的作用，導(dǎo)致賬面利潤(rùn)大幅度下降的可能。另外，當(dāng)前籌集資金的渠道呈現(xiàn)多樣化，如果資金籌集不當(dāng)，就會(huì)給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

3、項(xiàng)目資金回籠風(fēng)險(xiǎn)

資金回籠風(fēng)險(xiǎn)主要是指在房子開(kāi)發(fā)成功后，在向公眾出售的過(guò)程中，由于出售成功的時(shí)間和金額不確定性所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目在回籠資金的時(shí)候，可能會(huì)受到結(jié)算方式、信用政策、催收政策等因素的影響導(dǎo)致不能回籠全部或部分資金，這就嚴(yán)重影響了企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范機(jī)制

考慮到房地產(chǎn)企業(yè)存在投資、籌資、資金回籠等類(lèi)型的風(fēng)險(xiǎn)，而且國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策從緊的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)必須采取適當(dāng)?shù)姆婪洞胧﹣?lái)降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1、提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)環(huán)境變化和適應(yīng)能力

企業(yè)面對(duì)環(huán)境變化要及時(shí)做出反應(yīng)。為防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，必須對(duì)不斷變化的財(cái)務(wù)管理環(huán)境進(jìn)行認(rèn)真分析研究，掌握好變化趨勢(shì)及規(guī)律，適時(shí)調(diào)整財(cái)務(wù)管理政策和改變管理方法，進(jìn)而提高企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理環(huán)境變化的適應(yīng)能力和應(yīng)變能力。

2、建立完善的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，以適應(yīng)不斷變化的財(cái)務(wù)管理環(huán)境

面對(duì)不斷變化的財(cái)務(wù)管理環(huán)境，企業(yè)應(yīng)設(shè)置高效的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，配備高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理人員，健全財(cái)務(wù)管理規(guī)章制度，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理的各項(xiàng)基礎(chǔ)工作，使企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)有效運(yùn)行，以防范因?yàn)樨?cái)務(wù)管理系統(tǒng)不適應(yīng)環(huán)境變化而產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3、加強(qiáng)房產(chǎn)項(xiàng)目員工風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不僅僅存在于財(cái)務(wù)管理環(huán)節(jié)，任何環(huán)節(jié)的工作失誤都可能會(huì)給企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此，風(fēng)險(xiǎn)管理不是某些部門(mén)的工作，也不是某個(gè)人的工作，而是全體員工的工作，必須提高全員的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。財(cái)務(wù)部門(mén)是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的主要職能部門(mén)，具體組織實(shí)施本企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制工作，但要控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還必須取得其他部門(mén)的支持和配合。

4、強(qiáng)化項(xiàng)目財(cái)務(wù)控制制度

財(cái)務(wù)控制制度是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的有機(jī)組成部分，完善內(nèi)控制度是防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要措施，有效的內(nèi)控制度可以保護(hù)企業(yè)財(cái)產(chǎn)的安全、保證會(huì)計(jì)信息的可靠性和財(cái)務(wù)活動(dòng)的合法性，有利于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制。

四、結(jié)束語(yǔ)

在“國(guó)十條”對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)厲宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的防范是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在企業(yè)內(nèi)部主要受到企業(yè)決策層、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)態(tài)度、企業(yè)財(cái)務(wù)機(jī)制等一系列因素的影響。因此，為進(jìn)一步降低房地產(chǎn)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)必須從內(nèi)外同時(shí)出發(fā)，從宏觀環(huán)境和內(nèi)部企業(yè)內(nèi)部管理入手，增強(qiáng)企業(yè)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

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