城鎮(zhèn)基準地價評估中樓層修正研究

蔡蘇文，陳向玲，賀云海

（1.北京國地房地產(chǎn)土地評估有限公司，北京100081；2.北京國地土地整理規(guī)劃設計院，北京100081）

城鎮(zhèn)基準地價評估中樓層修正研究

蔡蘇文1,2，陳向玲1，賀云海1,2

（1.北京國地房地產(chǎn)土地評估有限公司，北京100081；2.北京國地土地整理規(guī)劃設計院，北京100081）

研究目的：探討求解基準地價樓層修正系數(shù)的方法和思路。研究方法：“孤立法”。研究結果：在一系列假定條件下，地價樓層修正系數(shù)隨樓層的增高呈遞減趨勢，地價樓層修正系數(shù)與樓層呈顯著的6次多項式關系。研究結論：“孤立化”方法構建的樓層—地價關系模式客觀反映樓層對地價的影響，能夠揭示地價樓層修正的內(nèi)涵。

基準地價；樓層修正；孤立法；地價評估

1 引言

基準地價修正法是土地及房地產(chǎn)估價業(yè)務中常用的方法之一，廣泛應用于估價實踐，估價結果反映土地的公開市場價值。地價評估必須以地租理論為指導，結合被評估對象的位置和特定的物質(zhì)和經(jīng)濟條件評估土地價格[1]。從地價表現(xiàn)形式的發(fā)展看，社會經(jīng)濟實體最初用地面地價來衡量土地價值量的大小。隨著人類對土地開發(fā)利用的方式由傳統(tǒng)的平面式土地開發(fā)模式發(fā)展到向空中和地下拓展的土地立體空間開發(fā)模式，傳統(tǒng)的以地面地價作為衡量尺度在實踐中無法解決不同用途、不同樓層分攤的土地價值，人們開始使用樓面地價作為地價的表現(xiàn)形式。然而，人類對土地的利用是立足于地表的空間維度的利用，要解決立體空間地價分配的實際問題，應該引入空間地價的概念?？臻g地價的內(nèi)涵是立足于地表、三維拓展的空間概念下的價格（圖1）。

空間地價是分攤到每單位建筑體積上的土地價格。空間地價這一衡量地價的指標能更加客觀合理地反映土地的價值，不僅有助于解決估價實踐中同一建筑物內(nèi)不同用途、不同樓層、不同層高的土地價值分攤問題，而且為日照、道路等資源的公平利用提供了基礎，還體現(xiàn)了空間權，能夠促進空間的充分有效利用，并有利于解決司法實踐中的相關爭議。在土地利用效益高、土地市場發(fā)育好的城市，空間地價作為衡量地價尺度，與人類對于土地的利用方式最為吻合，而平均樓面價雖比地面價能更好地解決土地價格分配差異，但未充分考慮地價隨建筑物高度變化的價值衰減規(guī)律。鑒于目前土地使用權法律法規(guī)體系都是以土地面積、建筑面積為基礎設立的，在現(xiàn)行的以樓面地價為表現(xiàn)形式的基準地價修正法中，通過合理的樓層修正體現(xiàn)地價隨建筑物高度變化的規(guī)律，是在現(xiàn)行法律法規(guī)體系下比較可行的做法。

2 樓層修正與容積率修正的關系

容積率的大小反映了土地利用強度高低，容積率修正主要解決因人類對土地利用方式的不同所造成的地價差異。人類對土地利用方式的差異更多地體現(xiàn)在樓層分布方案的不同。在規(guī)劃容積率既定的條件下，宗地價格與實體建設方案有著直接的關系，其總地價、樓面地價隨著設計用途、設計方案的變化而波動。

土地利用方式、利用程度和利用效果共同構造了城市地域空間利用結構。同心圓理論是伯吉斯于1925年對芝加哥城市土地利用空間結構分析后總結出來的。該理論認為，從城市中心向外緣依次順序為：中心商業(yè)區(qū)—過渡地帶—工人住宅區(qū)—高收入階層住宅區(qū)—通勤人士住宅區(qū)[2]，反映了不同物業(yè)類型在水平方向上的分布規(guī)律，實際上，在垂直方向上，在理想的假設條件下，由于經(jīng)濟效益最大化的約束，物業(yè)分布也呈現(xiàn)商業(yè)、辦公、住宅物業(yè)隨樓層增高而依次分布的規(guī)律?，F(xiàn)實中多功能用地就是最好的例子。多功能用地各層樓面地價分攤價格差異很大，而通過容積率修正得到的平均樓面價，體現(xiàn)不出不同樓層間的價格差異。樓層修正與容積率修正相比，更能體現(xiàn)建筑物及各層、各個物業(yè)分攤的土地價值差異。

現(xiàn)行容積率修正體系是基于以下原則確定的：適用規(guī)劃部門要求的一般建筑密度；建筑密度保持最大利用，以保證地價最大化。在此前提下，假設有一個m（m≥1）層建筑物，建筑密度惟一；下層建筑面積不小于上層建筑面積，其總建筑面積為S，對應的基準地價價格為P0，容積率為r，容積率修正系數(shù)為a，各層建筑面積分別為Si，若各樓層修正系數(shù)為bi，因土地總價是一定的，則存在以下關系：

式1表明，在設定條件下，各樓層修正系數(shù)按建筑面積加權后的數(shù)值在理論上等于容積率修正系數(shù)，即基準地價容積率修正與樓層修正功能相似，是對建筑物建設方案的差異所引致的地價差別進行的修正。但實際中實體建設方案千差萬別，理論中的容積率修正與樓層修正的對應關系在現(xiàn)實中并不存在。不具備運用樓層修正的條件時，如評估待開發(fā)項目、項目容積率小于1、以及求取商業(yè)用地總地價時，運用容積率修正更為方便。

商業(yè)用地、住宅用地較之辦公、工業(yè)用地對樓層的變化更為敏感，本文主要以商業(yè)、住宅用地的樓層修正為主作深入探討（圖2）。

3 地價樓層修正與房地產(chǎn)價格樓層修正

3.1 房地產(chǎn)價格樓層修正

商業(yè)房地產(chǎn)受通達度影響極大，位于底層的商業(yè)用房優(yōu)于樓上的商業(yè)用房，故越靠近地面，房地產(chǎn)價值越高，其首層價格遠高于其他各層。但如果有自動扶梯上下，樓上的商業(yè)用房與底層的差距將大大縮小。

對于住宅用房，多層無電梯住宅的空間價值分配為兩頭低中間各層較均勻分配的分布態(tài)勢，最佳樓層是高低適中的樓層。高層住宅地價分布由于電梯設備的增加由首層起從小變大，達到一定高度后，各層地價分配趨于均等[3]。住宅房地產(chǎn)對樓層變化的敏感度比商業(yè)用地弱。

房地產(chǎn)價格樓層修正是指某一樓層的房地產(chǎn)價格與基準房屋房地產(chǎn)價格之間的比率關系，樓層修正曲線表達了不同建筑物隨樓層變化的各層價格變化情況。房地產(chǎn)價格樓層修正實現(xiàn)了通過樓層這一因素對某一樓層房地產(chǎn)價格進行修正的目的。

3.2 地價樓層修正

基準地價修正體系中的地價樓層修正是指某一樓層地價與基準地價之間的比率關系。地價樓層修正的目的與房地產(chǎn)價格樓層修正相同，通過樓層這一因素修正得到某一樓層地價?；舅悸肥菑姆康禺a(chǎn)售價中，扣減成本、利潤等剝離出地價，之后探討樓層對地價的影響。因各樓層地價受很多因素的影響，在剝離的過程中，應盡可能多地排除其他因素對地價的影響。

在一些城市，基準地價用地價樓層分配率來量度不同用途用地樓面地價隨樓層變化規(guī)律。地價樓層分配率是指某一樓層的樓面地價占各層樓面地價之和的比重，反映不同土地類型地價空間分布規(guī)律[4]。商業(yè)、住宅用途用地的地價樓層分配率變化曲線如圖3—4。

此種情況下的地價樓層分配率，定義是正確的，但是，測算分配率的過程沒有擺脫房地產(chǎn)價格樓層分配的影響。實質(zhì)上，商業(yè)房地產(chǎn)隨著樓層之間的通達度的提高，由于節(jié)約了時間成本、人力成本，進而縮小了樓層間房地產(chǎn)價格的差距；住宅房地產(chǎn)價格隨總樓層數(shù)的增加而發(fā)生變化，主要受通達度、景觀、日照資源、空間環(huán)境等因素的影響。地價樓層修正需要反映的是單獨樓層這一因素對樓面地價的影響，此處地價樓層分配率的算法沒有剝離掉除樓層外的許多其他因素的影響。

一些城市的基準地價成果中，商業(yè)用地以首層作為基準層，各層樓面地價與首層的比值確定為樓層修正系數(shù)，體現(xiàn)了樓層修正的內(nèi)涵。而住宅用地通過對總樓層和地價分配率來實現(xiàn)樓層修正，沒有走出房地產(chǎn)價格樓層分配影響的誤區(qū)。

4 基準地價樓層修正方法探討

4.1 分級別樣點地價回歸分析法

將經(jīng)過使用年期修正、交易時間修正、基礎設施配套修正的樣點地價進行樣本檢驗，剔除由于某些特殊因素而造成地價明顯高于或低于級別平均地價的數(shù)據(jù)，留作后續(xù)樓層修正系數(shù)的測算。

測算各級別樣點的平均地價后，按下式計算樓層修正系數(shù)。

式2中，Lr為樓層修正系數(shù)；Pi為某一級別（區(qū)域）在i層的單位面積樓面地價；Pin為某一級別（區(qū)域）單位面積平均樓面地價。

運用SPSS的回歸分析功能，采用10種曲線模型擬合出回歸方程進行試算，然后作一系列檢驗，選取最佳回歸模型，繼而得到樓層修正系數(shù)。這種數(shù)理統(tǒng)計法在實際運用中比較普遍。

4.2 “孤立化”方法構建樓層—地價關系理論模式

“孤立化”方法，也稱抽象法，是西方區(qū)位理論中常用的方法。應用到樓層修正，是指先從影響樓面地價的種種因素中分離出樓層這個主要因素，然后探明在其他次要因素相同的條件下，主要因素運動變化的規(guī)律以及可以用來反映這種變化的模式，最后再確定當次要因素一起作用時，上述模式將發(fā)生怎樣的偏離[5]。

為構建樓層—地價關系理論模式，以一個m（m≥1）層建筑物（定義為“理想樓”）為例，做出一系列假設：（1）絕對標高H對應于相對標高的零點，對于區(qū)域內(nèi)建筑物，以相對標高的零點（±0.000）以上確定為地上，布局1—m層；（2）建筑物各層的層高相同；（3）樓層各層之間的通達已得到最經(jīng)濟合理的解決，即以下各層為它提供的通達等便利條件引致的以下各層有效收益面積的減少最??；（4）經(jīng)營者追求最大利潤，且建設方案與經(jīng)營模式為最優(yōu)；（5）修建n層造成的以下各層建造成本增加和收益的減少，均反映在建筑物n層的價值中，即修建n層造成的成本增加由n層來承擔，造成以下各層收益的減少由n層來彌補。在此假設條件下，建造1層的收益扣除完全成本①完全成本包含建造成本、貸款利息、合理利潤及稅費。為1層的樓面地價；當建造2層時，1—2層的收益扣除完全成本減去1層的樓面地價，為2層的樓面地價。依此類推，建造n層的收益扣除完全成本減去以下各層的樓面地價，為n層的樓面地價（式3）。

式3中，Pn為建筑物第n層的樓面地價；Rn為建筑物第n層的收益；Cn為建筑物第n層的完全成本。

按此思路可得到各層的樓面地價，擬合各層樓面地價與基準樓面地價的比例關系可得樓層修正系數(shù)。

筆者一是假定“理想樓”作為商業(yè)用地，所在區(qū)域平均容積率為2，一層銷售售價為20000元/m2，建造成本為4000元/m2；二是“理想樓”作為住宅用地，所在區(qū)域平均容積率為2，一層銷售售價為10000元/m2，建造成本為3000元/m2。運用“孤立法”的原理，試算得到地價樓層修正系數(shù)曲線（圖5—6）。

圖5表明，商業(yè)用地樓層修正系數(shù)曲線隨樓層的增高迅速遞減，5—7層開始趨于平穩(wěn)，添加趨勢線后，發(fā)現(xiàn)與6次多項式函數(shù)擬合度非常好，模型檢驗參數(shù)R2=0.998，達到了99.8%的可信度；住宅用地樓層修正系數(shù)（圖6）也呈現(xiàn)隨樓層的增高而遞減的趨勢，比商業(yè)用地遞減率低了很多，修正系數(shù)曲線比較平緩地下降，添加趨勢線后，發(fā)現(xiàn)與6次多項式函數(shù)擬合非常好，模型檢驗參數(shù)R2=0.998，達到了99.8%的可信度。遵循抽象法的思路，可進一步探明在各個次要因素作用時，修正系數(shù)曲線的變化。

“孤立化”方法構建的樓層—地價關系模式客觀反映了樓層對地價的影響，走出了在探討樓層修正時容易受房地產(chǎn)價格隨樓層變化規(guī)律的影響的誤區(qū)，能夠真實地揭示地價樓層修正的內(nèi)涵。

土地本身沒有價值，土地具有使用價值，土地價格是地租的資本化，房地產(chǎn)作為商品是價值和使用價值的統(tǒng)一體。房地產(chǎn)價值是房屋建筑物價值和土地自然資源價值及土地中投入勞動所形成的價值的統(tǒng)一，土地價值內(nèi)含在房地產(chǎn)價值中。實踐中，鑒于目前樓面地價統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫的缺乏，對影響樓面地價因素的剝離是比較困難的，對影響樓面地價各因素的確定及影響力大小的量化依賴于大量的數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，需通過分析并擬合各影響因素對樓面地價的影響，進而得出更為客觀、準確的修正成果。

5 地下空間樓層修正

在城市地上空間日益局促而土地資源又日益緊缺的情況下，地上地下復合開發(fā)的立體開發(fā)模式成為拓展城市空間的主要途徑?？茖W開發(fā)利用地下空間，有利于發(fā)揮地下空間潛在的優(yōu)越性。政府日益重視地下空間的開發(fā)利用，推出了地下空間利用的政策措施。地下空間土地價值的顯化、地下空間對宗地地價的合理分攤，成為現(xiàn)實中需要解決的問題。

在基準地價修正體系中，運用與求取樓層修正系數(shù)相同的方法，可得到分用途分級別的地下空間修正系數(shù)。為鼓勵地下空間開發(fā)及合理利用，在科學計算地下空間修正后，通過適度下調(diào)地下空間修正系數(shù)，可以實現(xiàn)對地下空間開發(fā)利用的政策引導。

6 結論與討論

6.1 結論

筆者提出空間地價的概念，揭示了空間地價的內(nèi)涵，提出在土地利用效益高、土地市場發(fā)育好的城市，運用空間地價最為合理，但在現(xiàn)行法律法規(guī)體系下，通過合理的樓層修正體現(xiàn)地價隨建筑物高度變化規(guī)律，是比較可行的做法。

通過對容積率修正與樓層修正目的、作用及計算公式的對比分析，得出結論：在設定條件下，各層樓層修正系數(shù)按建筑面積加權后的數(shù)值在理論上等于容積率修正系數(shù)。

通過對房地產(chǎn)價格樓層修正與地價樓層修正的定義、目的及求取思路的分析，指出一些城鎮(zhèn)基準地價成果求取樓層修正系數(shù)的方法，沒有走出房地產(chǎn)價格樓層分配影響的誤區(qū)，并在測算過程中沒有剝離掉除樓層外許多其他因素的影響。筆者運用“孤立化”方法，在一系列假定條件下，探討“理想樓”隨樓層變化的地價變化規(guī)律，得出結論：商業(yè)用地樓層修正系數(shù)曲線隨樓層的增高迅速遞減，5—7層開始趨于平穩(wěn)，商業(yè)用地樓層修正系數(shù)與樓層呈顯著的6次多項式關系；住宅用地樓層修正系數(shù)曲線也隨樓層的增高呈遞減趨勢，但遞減幅度比商業(yè)用地更為平緩，住宅用地樓層修正系數(shù)也與樓層呈顯著的6次多項式關系。

6.2 討論

隨著法律法規(guī)體系的進一步完善，空間權在法律法規(guī)文件中的體現(xiàn)，估價實踐應該使用空間地價作為地價的衡量尺度。使用空間地價不僅有利于節(jié)約集約利用土地、合理調(diào)控城鎮(zhèn)土地布局和發(fā)展方向，杜絕個別建筑物過度占用層高資源，而且有利于指導政府科學確定土地資產(chǎn)價值，防止國有資產(chǎn)流失。

在使用空間地價后，基準地價修正體系引入樓層加層高的修正體系修正后的結果更為客觀。即樓面地價是社會發(fā)展過程中的過渡產(chǎn)物，空間地價是發(fā)展的必然，立體空間架構的樓層修正體系有待于進一步研究。

“孤立化”方法構建的樓層—地價關系模式客觀反映了樓層對地價的影響，走出了在探討樓層修正時容易受房地產(chǎn)價格隨樓層變化規(guī)律影響的誤區(qū)，揭示了地價樓層修正的內(nèi)涵。但在剝離地價的過程中，對影響地價的其他因素的剝離是否合理，以及是否將其他因素全部剝離掉的問題，有待于進一步研究。此外，各個次要因素產(chǎn)生作用時修正系數(shù)曲線的變化，也有待于進一步的研究。

（References）:

［1］胡存智.土地估價理論與方法［M］.北京：地質(zhì)出版社，2000：41-42.

［2］王雅莉.城市經(jīng)濟學［M］.北京：首都經(jīng)濟貿(mào)易大學出版社，2008：160-162.

［3］趙松.立體地價與綜合樓地價評估［J］.中國土地，2004，（Z1）：51-53.

［4］管雪麗.樓面基準地價評估及修正體系研究——以惠州市惠城區(qū)為例［D］.北京：中國地質(zhì)大學，2007：16-19.

［5］楊萬鐘.經(jīng)濟地理學導論［M］.上海：華東師范大學出版社，1999：86-87.

Research on Floor Amendment in the Assessment of Urban Land Benchmark Price

CAI Su-wen1，2,CHEN Xiang-ling1,HE Yun-hai1，2
（1.G&D Real Estate and Land Appraising,Ltd,Beijing 100081,China;2.G&D Design Institute of Land Consolidation,Beijing 100081,China）

The purpose of this paper is to explore the method and way for calculating the amendment coefficient of floor factor in assessing the benchmark price.Method of“isolation”is employed.The results indicate:（1）under certain assumptions the floor factor of land benchmark price is negatively related to the increase of floor numbers;（2） there exists obvious sextic polynomial relationship between floor amendment coefficient and the floor number.It is concluded that the relationship between floor numbers and benchmark land price established by the method of“isolation”could objectively reflect the influences of floor number on the land price and reveal the connotation of amendment coefficient of floor factor.

land benchmark price;floor amendment;isolation method;land value assessment

F301.3

A

1001-8158（2010）08-0003-06

2010-05-19

2010-06-10

蔡蘇文（1970-），男，山西運城人，高級工程師。主要研究方向為土地資源管理，土地整理。E-mail:guodi@guodi.com.cn

陳向玲（1983-），女，山西文水人，工程師。主要研究方向為土地資源管理。E-mail:cxling1983@yahoo.cn